Titi333 : étude de cas immobilier (banquiers sceptiques)

Si je lis bien votre message #1, vous remboursez actuellement 411+304+303+1337=2355€ chaque mois, et vos revenus sont de 4280€ par mois + 1098€ de loyers (brut).

En comptant 70% des loyers, votre ratio d’endettement est donc de  2355 / (4280 + 70% de 1098) = 47%
C’est beaucoup, et ça dépasse largement les normes définies fin 2019 (avant le Covid-19) pour que les banquiers évitent de mettre leurs clients en zone de risque. Tenir compte du revenu des panneaux photovoltaïque n’y changerait pas grand-chose.

Votre encours de crédit est de 70k +52k +76k +230k = 428k, plus de 7 années de vos revenus. C’est aussi "beaucoup".

Votre "patrimoine" immobilier, net de dette, si on se fie à vos estimations, est de 80-70 +70-62 +75-76 +350-257 = 110k. C’est faible (surtout si on compare à l’encours de crédit). Et il est principalement constitué de la valeur de votre RP nette de l’emprunt restant. Il n’y a aucun de vos biens locatifs qui pourrait être cédé en dégageant une trésorerie substantielle. Encore moins en considérant que si la cession était "urgente", ou "forcée", le prix de vente serait sans doute inférieur à la valeur que vous estimez. Et imaginez l’impact si les prix de l’immobilier venaient à baisser de 20%…

Par ailleurs, votre épargne (9000€) est modeste, ce qui illustre le fait que votre ’’reste à vivre’’ doit être proche du budget requis pour maintenir votre train de vie, et que votre capacité d’épargne est également modeste.

Autrement dit, vous êtes déjà "à la limite", et tout incident sérieux pourrait très rapidement vous mettre dans la zone rouge. Ne serait-ce que 10 ou 20k de travaux à financer (et ce n’est pas le plus grave qui puisse arriver) vous forceraient sans doute à emprunter… Votre banquier ne vous rendrait sans doute pas service en vous finançant un nouvel investissement, et vous ferait prendre des risques que vous ne semblez pas correctement mesurer.

À votre place, j’attendrais quelques années avant d’envisager un autre investissement, car d’ici là :
   - vous aurez pu vous constituer une épargne un peu plus solide (si vous maitrisez bien votre budget);
   - votre patrimoine, net de dettes, devrait valoir plus, ce qui vous donnerait plus de marge de manoeuvre.

C’est impossible d’enchaîner les biens avec des rentabilités comme celle que vous présentez…

Vous achetez 80k€ (avec frais de notaire?) puis vous louez 420€ par mois, on déduit les charges vu que c’est un immeuble, puis le foncier et on est surement à mois de 5% de rendement….

Donc avec les 0.70% du revenu foncier pris par les banques, ça ne passe pas sans augmenter vos revenus personnels pour chaque nouvel achat…

Personnellement , j’ai toujours visé des rentabilités autour de 10% brut et des emprunts avec mensualités me permettant de dégager un bon cashflow afin de pouvoir dupliquer les achats immobiliers.

Maintenant, je commence juste à viser des produits plus patrimoniaux dans des grandes villes et du coup avec rentabilité autour de 5% brut.

Je fais ça maintenant car je ne veux plus augmenter mon parc immobilier mais plutôt le diversifier.

Mais pour ce qui est de grossir la valeur de mon parc immobilier à rendement:

Je vends par exemple un studios du début, puis achète à crédit une petite maison et apporte en apport le montant des travaux avec la plus-value de celui ci.

Du coup, je grossis mon patrimoine en passant d’appartements à des maisons sans augmenter le nombre de mes crédits et je réalise du déficit foncier avec les travaux.

Je precise que je suis dans une région qui permet de faire ce genre d’opération car on peut trouver des maisons en ruines pour quelques dizaines de milliers d’€.

Je fais également beaucoup de travaux moi même et vu que c’est moi qui les finance, il n’y a pas de souci avec la banque vu que non englobés dans le crédit.

En espérant que mon exemple puisse vous donner des pistes de travail pour vos prochains investissements.

Merci à tous de ces quelques réponses

GoodbyLenine a écrit :

votre ratio d’endettement est donc de  2355 / (4280 + 70% de 1098) = 47%

Exact, c’est ce que trouve la plupart des banquiers, ce qui permet de répondre à Job sur :

Job a écrit :

Pouvez-vous nous donner le % de votre endettement par rapport à vos revenus ?

Ce qui m’agace particulièrement, c’est ce fameux chiffre fictif des banquiers puisque pour moi, la logique voudrais plutôt que l’on mette un revenu d’un appartement en face d’un crédit appartement. Mais aucuns ne calculent comme ça.

GoodbyLenine a écrit :

En comptant 70% des loyers, votre ratio d’endettement est donc de  2355 / (4280 + 70% de 1098) = 47%
C’est beaucoup, et ça dépasse largement les normes définies fin 2019 (avant le Covid-19) pour que les banquiers évitent de mettre leurs clients en zone de risque.

même en prenant les projections de loyers cet été, mon ratio ne baissera que d’un petit point. C’est le problème des banquiers, qui ne mettent pas une recette en face d’une dépense et qui ne prennent que 70% des revenus alors qu’objectivement la réalité n’est pas 70%. Impossible de jouer là-dessus ? J’ai essayé mais sans succès. Un certains nombres d’arguments ne sont pas pris en considération tels que le fait de déclarer en LMNP et d’avoir des revenus photovoltaïques. Si l’on prend chaque petits bouts et qu’on les ajoutent, le ratio peut tomber mais je suis plus face à une logique comptable que sur le l’Humain avec les banquiers. Ceci dis :

GoodbyLenine a écrit :

Votre encours de crédit est de 70k +52k +76k +230k = 428k, plus de 7 années de vos revenus. C’est aussi "beaucoup"

Je n’avais pas perçu cela, je n’avais pas creusé, pour eux cela se présente en années de revenus. Je comprend mieux l’histoire de l’encours.

GoodbyLenine a écrit :

Votre "patrimoine" immobilier, net de dette, si on se fie à vos estimations, est de 80-70 +70-62 +75-76 +350-257 = 110k. C’est faible (surtout si on compare à l’encours de crédit). Et il est principalement constitué de la valeur de votre RP nette de l’emprunt restant. Il n’y a aucun de vos biens locatifs qui pourrait être cédé en dégageant une trésorerie substantielle. Encore moins en considérant que si la cession était "urgente", ou "forcée", le prix de vente serait sans doute inférieur à la valeur que vous estimez. Et imaginez l’impact si les prix de l’immobilier venaient à baisser de 20%…

Très intéressant, il faudrait donc du patrimoine net pour peser dans la balance.

GoodbyLenine a écrit :

Par ailleurs, votre épargne (9000€) est modeste, ce qui illustre le fait que votre ’’reste à vivre’’ doit être proche du budget requis pour maintenir votre train de vie, et que votre capacité d’épargne est également modeste.

Exact, vous avez bien ciblé LE point qui me fait défaut.
Il est vrai que je n’ai pas abordé ce point car assez complexe, celui de l’épargne personnelle. Elle est faible entre autre pour la raison suivante : afin de financer mon photovoltaïque, j’ai voulu faire un crédit en remboursement annuel à la banque, qui, à l’époque, nous était accordé. Mais une sombre histoire plus ou moins familial a fait que je me suis retrouvé non pas à contracter un prêt à ma banque mais un prêt dans l’urgence chez cetelem pour payer les ouvriers. Je me suis donc retrouvé avec 34000€ de dette en plus, à 3,04%, sur 60 mois. Reste à rembourser 19200€. Mais cela la banque ne l’a jamais su et ne le saura jamais, lorsque j’ai fait passer mon projet en 2019 la banque ne l’a pas vu. Ce crédit sera remboursé, j’attend juste d’arriver à 1000€ pour éviter les pénalités de remboursement anticipées, somme que j’ai et qui est réservée à cet effet, raison pour laquelle je ne l’ai pas abordée dans mon épargne. Je ne peut le rembourser immédiatement car n’ayant que 10000€ pour l’instant. Je n’aborde ce chapitre que pour faire comprendre pourquoi l’épargne n’est pas énorme. SI on ajoute 2 enfants, ça deviens compliqué d’épargner en plus. Je pourrais aborder le pourquoi de cette situation si cela intéresse certains mais je ne sais pas si c’est le bon fil pour le faire ? Fin de la parenthèse.

GoodbyLenine a écrit :

Autrement dit, vous êtes déjà "à la limite", et tout incident sérieux pourrait très rapidement vous mettre dans la zone rouge. Ne serait-ce que 10 ou 20k de travaux à financer (et ce n’est pas le plus grave qui puisse arriver) vous forceraient sans doute à emprunter… Votre banquier ne vous rendrait sans doute pas service en vous finançant un nouvel investissement, et vous ferait prendre des risques que vous ne semblez pas correctement mesurer.

J’entends le discours et je comprends. Cela fiche un coup au moral quand on sais que mon objectif est d’avoir 10 studios pour correspondre à mon salaire actuel.

GoodbyLenine a écrit :

À votre place, j’attendrais quelques années avant d’envisager un autre investissement, car d’ici là :
   - vous aurez pu vous constituer une épargne un peu plus solide (si vous maitrisez bien votre budget);
   - votre patrimoine, net de dettes, devrait valoir plus, ce qui vous donnerait plus de marge de manoeuvre.

Oui, j’entends aussi cela, il est certain que la liquidation ce ce crédit un peu "toxique" du photovoltaïque me permettra cela. J’ai prévu à terme de mettre 400€ de côté par mois sur assurance vie sur les 620€ que je rembourse actuellement. Les 220€ restant serviront comme épargne de précaution placés sur livret A rapidement accessible.

M0rganL a écrit :

titi333 a écrit :
Bonjour,
Troisième investissement réalisé en 2019, dans le même immeuble que mon premier investissement,
prêt de 79k (05/19) reste dû 76k remboursement mensuel 304 taux 1.45 % fin 05/2039 Loyer actuel avec charges : 303€ loué nu aussi puisque locataire toujours présent depuis l’achat, prévision loyer cet été si départ locataire : 390€ Valeur estimée : 75k

Compte tenu de la situation, la 1ere chose à faire est de régler ce problème là.
Car à l’heure actuelle vous perdez de l’argent sur cet achat !

Oui, je croise les doigts pour que mon locataire s’en aille cet été (c’est bien la première fois que je souhaite cela) pour le passer en meublé à 390€ et le déclarer en LMNP

Vonhaken a écrit :

Personnellement, j’arrive à un taux d’endettement de 35.6% mais quand bien meme, comme la souligné GoodByLénine, vous etes très vulnérable en cas d’imprévu (locataire défaillant ou travaux importants) compte tenu de votre faible trésorerie.

Il ne convient pas seulement de tenir "un discours" au banquier pour que votre dossier passe, il faut aussi joindre les actes !

Pour l’instant, sur les trois studios, aucune vacance locative et aucun impayé. Je rencontre systématiquement les locataires et ne prend que des étudiants avec parents cautionnaires et sur très bons dossiers, je ne suis pas à l’abri, mais ça se passe bien.
De plus je suis dans une zone très tendue, lorsque je propose à la location j’ai déjà eu 150 appels sur mon portable en 3 jours (c’est dire !)

Range19 a écrit :

À part prouver que vos ratios d’endettement seraient bons, que vous pourriez apporter une garantie béton, que vos revenus nets augmenteraient de manière pérenne et l’absence de risque de votre projet, je ne vois pas.
Il y a donc un travail à faire sur votre situation : améliorer vos revenus ? Vous désendetter ? Un capital mystère à nantir ? Pas sûr que cela suffise.

Mon banquier me parlait cette semaine d’une forte volatilité des taux de crédit et d’un vrai resserrement des conditions d’attribution faute de visibilité.
Reconsidérer la notion de risque s’impose pour tous.

Exemple : Pourriez-vous supporter financièrement une vacance locative ? (imaginons un ou des locataires qui quittent un logement et la nécessité d’en trouver de nouveaux en plein confinement).

Intéressant, mais malheureusement pas d’héritage en vue pour l’instant. Bon si le miracle se produit la première chose que je fait c’est rembourser ma résidence principale c’est certain, mais ce n’est pas pour demain et sans doute jamais (l’héritage, pas le remboursement, on se comprend ahah !)
Supporter une vacance locative, ça c’est LE point noir c’est certain. La réponse est évidemment non. Pour l’instant. C’est la raison pour laquelle j’ai pris ces logements, être certain de ne pas avoir de vacances.

Rick a écrit :

Vous achetez 80k€ (avec frais de notaire?) puis vous louez 420€ par mois, on déduit les charges vu que c’est un immeuble, puis le foncier et on est surement à mois de 5% de rendement….

Oui 80k avec frais de notaire.

Rick a écrit :

Personnellement , j’ai toujours visé des rentabilités autour de 10% brut et des emprunts avec mensualités me permettant de dégager un bon cashflow afin de pouvoir dupliquer les achats immobiliers.

oui mais là où j’investis pour les étudiants, il est impossible de trouver un logement mis en vente à 35000€ pour 20m² afin de le louer 400€ et de trouver une rentabilité de 10%, on est plus dans le double voir plus, sauf à trouver de grandes surfaces que je divise afin de faire un immeuble de studios. Ça c’est la solution ultime mais il me faut un banquier qui me prête plutôt dans les 400000€ et dans ce cas je ne peux plus faire l’opération seul. Et si on achète en commun, même ami proche, qui sait ce que demain nous réserve ? Mais j’adorerais !

Rick a écrit :

Je vends par exemple un studios du début, puis achète à crédit une petite maison et apporte en apport le montant des travaux avec la plus-value de celui ci.

Pas possible de parier sur les maisons sans risquer la vacance locative, c’est séduisant mais un de mes voisins est une maison en location qui est régulièrement vide. Si je veux acheter une maison dans la ville où j’investi c’est minimum 350k pour une ruine. Donc gros apport pour travaux.

Rick a écrit :

Je precise que je suis dans une région qui permet de faire ce genre d’opération car on peut trouver des maisons en ruines pour quelques dizaines de milliers d’€.

Ce qui n’est malheureusement pas mon cas…et si je vise plus loin je suis trop loin en cas de pépin locataire ou travaux à faire. Et pas dans une grande ville donc retour à la case vacances locatives.

Rick a écrit :

Je fais également beaucoup de travaux moi même et vu que c’est moi qui les finance, il n’y a pas de souci avec la banque vu que non englobés dans le crédit.

C’est également mon cas, mais comme dit plus haut trouver la maison dans la ville où j’investit relève du miracle ! (surtout une ruine, ce qu’on recherche tous)

toufou a écrit :

Comme vous le dites au début du message, vous ne payez pas d’impôts et vous n’en paierez pas avant cinq ans, c’est ce qui vous permet d’être relativement tranquille.
Avant de songer à accroitre votre patrimoine immobilier, je vous encourage à penser comment le gérer quand les impôts vont vous rattraper, vous serez encore loin de la fin des emprunts.
Faites déjà une simulation des impôts que vous aurez à payer dans 6 ans, ils viendront amputer votre reste à vivre.
En immobilier, tout particulièrement, il ne faut jamais raisonner hors fiscalité.

Ah oui, ça c’est un point également que je n’avais pas songé… en tout cas dans le principe de se dire dans 6 ans je devrais obligatoirement payer des impôts. Je me suis plutôt dis qu’au moment où j’arriverai au bout du "compteur" à 0, je referais une autre opération de défiscalisation, il existera bien un nouveau Scellier ou Duflot dans 6 ans. A voir, je vais tout de même faire le calcul.

Si l’on résume, impossible de faire varier le discours des banques sur des aspects trop humains, il vaut mieux des faits comptables. Pour l’instant je ne peux jouer que sur le temps, ce qui m’inquiète beaucoup car risque de me faire rater de bonnes opportunités vu les taux actuels et me fait perdre du temps sur mon objectif de 10 studios payés à 50 ans de façon à arriver à mon salaire actuel. Mais à priori, je n’ai pas vraiment le choix. Ce qui reviens à me reposer la question : aurais-je dû acheter ma RP vu cet objectif que je n’avais pas au moment de cet achat ou rester locataire dans un logement plus petit à 800€ par mois ? Je ne regrette pas mon confort de vie dans ma maison, mais dommage de rater l’objectif pour l’instant !

titi333, le 10/05/2020 a écrit :

pour moi, la logique voudrais plutôt que l’on mette un revenu d’un appartement en face d’un crédit appartement

C’est ce qu’on appelle une entreprise : on calcule les recettes et les charges de cette entreprise spécifique, indépendamment du revenu de l’entrepreneur ou des associés de l’entreprise.
Or, les revenus fonciers sont une catégorie de l’IRPP, et sont un revenu du patrimoine, donc pas une entreprise.
Les conditions de crédit aux entreprises sont bien plus draconniennes que celles du crédit immobilier au particulier, qui sont extraordinairement laxistes, donc vous n’avez pas à regretter un autre mode de calcul.

C’est le problème des banquiers, qui ne mettent pas une recette en face d’une dépense et qui ne prennent que 70% des revenus alors qu’objectivement la réalité n’est pas 70%. Impossible de jouer là-dessus ?

Effectivement, 70 % est faux car le vrai chiffre de revenu net de tout est généralement bien inférieur à 70 % du revenu brut.
Le particulier "subventionne" son activité revenus fonciers, en oubliant systématiquement des charges et en considérant d’autres charges comme allant de soi (par exemple les nombreux déplacements pour rechercher un bien, puis pour le gérer). En fait, ces charges, non affectées à l’activité de location, sont donc prises sur le budget général du ménage. Si on devait compter tout (sans même parler de rémunérer son temps de travail), on verrait des chiffres impressionnants.
Par exemple, quelqu’un qui est en SCI IS peut et doit noter toutes ses dépenses liées à l’activité de la SCI. Il demande une facture au nom de la SCI, à la moindre dépense. Dès qu’il se déplace, il fait une note de frais. A la fin du mois et à la fin de l’année, il fait "ah oui, tant que ça ? Je n’ai jamais imaginé que je dépensais tant, à l’époque où l’étais en revenus fonciers".

Bref, vous utilisez des arguments fallacieux pour dire que c’est de la faute du banquier, alors que les conditions de crédit sont très avantageuses pour le particulier. La vérité, c’est que vous êtes à la limite du surendettement et que vos biens sont peu rentables.

Comme le dit Rick : "C’est impossible d’enchaîner les biens avec des rentabilités comme celle que vous présentez…"

Ce n’est pas le moment d’investir à nouveau, c’est le moment de réfléchir longuement et profondément pour réorienter votre stratégie.

PS: j’ajoute qu’il faudra peut-être revendre un ou plusieurs de ces biens, pour repartir sur d’autres plus rentables, plus faciles à gérer, etc. Pour autant, le Scellier, comme vous le dites, apporte de gros avantages fiscaux. Il faut bien peser le pour et le contre, sur cette approche revendre/garder. Idéalement, il faut chiffrer précisément ce que coûte rapporte chaque solution, sans rien oublier.

Dernière modification par Bernard2K (11/05/2020 12h43)

@titi333

Vous avez fait le premier pas et procéder aux premiers achats qui ne sont pas forcement les plus optimisés , nous sommes tous passés par cette phase.

L’idée est de faire le point sur vos achats et de prendre en compte le fait qu’il ne sont pas rentables
dans une optique de rente.

Dans l’immobilier vous avez plusieurs voies possibles , la défiscalisation , on prend du neuf cher et l’on est content de pouvoir déduire de ses impôts la survalorisation du bien lors de l’achat.
A la revente au terme de 9 -10 ans quand tous les propriétaires revendent le bien a déjà moins de valeur….. et c’est le début des travaux dans la copropriété.

Vous avez eu des réponses en terme de stratégie fiscale et de rénovation.

L’idée de vouloir monter sur trop de studios n’est pas une bonne stratégie ( j’ai suis aller à 10 studios )  car les charges de copropriétés deviennent vite importante.
Le turn over est plus important sur les petites surfaces.
Cela induit des vacances locatives , des coups de peinture plus fréquent et autres travaux annexes.

On ne sait pas trop dans quel secteur vous êtes , l’immobilier semble cher chez vous , une petite géolocalisation permet de mieux appréhender les options possibles.

Lassiez passer du temps et regarder une plus grande surface avec des travaux qui viendront en déduction de vos revenus locatifs.
Il est possible d’envisager d’aller vers un secteur moins cher même si c’est un peu plus loin de chez vous.

Pour être bien en terme de rentabilité une règle simple Prix achat / 10 = loyer annuel , c’est à dire du 10 % brut après on affine avec les charges , le foncier etc ….

Dans vos achats vous êtes parti sur des prix trop élevés avec des rentabilités de 5 % , c’est trop juste et il est logique que la banque ne vous suive plus.

Dans un monde idéal le locataire paye régulièrement, si vous n’avez eu de problèmes de paiement tant mieux mais d’un autre coté c’est dommage car cela permet d’intégrer ce risque qui n’est pas mineur en terme de traitement  psychologique quand vous savez que vous hébergez gratuitement une personne qui se douche à vos frais …. ( eau dans les charges )

La banque sur des rentabilités faibles ne vous suivra plus , pour acheter mes studios au début et j’avais des rentabilités de 9-10 %  , j’ai dû diversifié mes emprunts dans plusieurs banques ….

Cette méthode de diversification ne tient la route que si votre gestion locative est sûre sinon c’est la chute assurée.

Dans ce que j’ai vu de vos achats , vous avez encore pas mal d’emprunt et de capital à rembourser , je ne veux pas vous démoraliser mais pour moi vous êtes au limite de vos achats dans votre situation et aucune banque ne suivra sauf si apport important.

C’est le sens de ce qui a été écrit au dessus , achats de petite surface puis revente pour acheter plus gros , c’est le principe qui rassure la banque et vous permet de monter en puissance progressivement.

Bonjour

Je reviens sur un point qui a attiré mon attention en début de file

J’ai commencé par acheter un appartement en loi Scellier en 2010, ce qui m’a permis de ne pas payer d’impôts sur le revenu depuis 10 ans, et j’ai encore une réserve intéressante qui me permettra de ne pas en payer pendant encore 5 ans environ.

Loué nu, passage en meublé cet été (si départ locataire) avec loyer à 420€. Valeur estimée : 80k

faites tres attention a cela je doute que cela soit possible.
Vous allez perdre l’avantage fiscal énoncé et certainement une remise en cause des derniers.

Loyer actuel avec charges : 303€ loué nu aussi puisque locataire toujours présent depuis l’achat, prévision loyer cet été si départ locataire : 390€ Valeur estimée : 75k

sur le meme principe , vous etes en zone tendue, la mise en place du nouveau loyer n’est pas libre ( il faudra pouvoir justifier de ces changements ). Pas impossible, moins risqué que le précédent point.

dernier point :

Ah oui, ça c’est un point également que je n’avais pas songé… en tout cas dans le principe de se dire dans 6 ans je devrais obligatoirement payer des impôts. Je me suis plutôt dis qu’au moment où j’arriverai au bout du "compteur" à 0, je referais une autre opération de défiscalisation, il existera bien un nouveau Scellier ou Duflot dans 6 ans. A voir, je vais tout de même faire le calcul.

Or vous mentionnez que vous l’avez payé tres cher que c’etait loin d’etre une bonne opération …

tous les points cités par les intervenants sont des conseils et precaution a suivre.
mais surtout ,  vous devez poser vos chiffres
- cash flow a venir
- depense
- impot

vous ajoutez un peu de vacances ou travaux si ce n’est pas arrivé cela arrivera , et vous voyez votre chemin pour les années a venir.
notamment la renta immobiliere s’erode, les depenses courantes augmentent ( les enfants etudient )

cdt

Dernière modification par Timinel (12/05/2020 10h42)

Bonjour

Etant donné que vous abordez le secteur de Grenoble proche gare, outre le fait que vous payez des sommes folles pour vos studios, vos loyers sont trop faibles également. J’ai plusieurs studios dans ce secteur et tous sont louer entre 430€ et 470€ en meublé. Moins de 15 jours de vacances locatives par an.

Pour info les appartements sont achetés entre 45 et 60 ke max.

C’est radical mais à votre place je vends tout pour me désendetter, en considérant que j’ai fais des erreurs , que j’ai appris de celles ci et que cela ne se reproduira pas, je me forme en lisant énormément ce forum ensuite je visite, je visite et je re visite puis je négocie, négocie et je re négocie mes prix d’achat.

Plan B je me tourne vers des SCPI ou un professionnel de l’investissement.