Titi333 : étude de cas immobilier (banquiers sceptiques)

titi333 a écrit :

Donc quand on achète des studios avec une rentabilité de 4-5, c’est une énorme erreur qu’il ne faut plus commettre et il faut impérativement trouver des logements à minima 10% pour "considérer" à vos yeux que l’on a pas fait d’erreur et que l’on est dans la norme ? Certains me parlent d’arguments biaisés ou subjectifs, n’est-ce pas le cas sur votre suggestion ?

Il ne s’agit bien évidemment pas d’une erreur, et les rentabilités obtenues peuvent convenir à bon nombre de personnes. Elles demeurent toutefois insuffisantes pour quelqu’un qui souhaite enchaîner les opérations immobilières : chacune de vos opérations a a rogné votre capacité d’endettement.

titi333 a écrit :

Ce que je retient surtout est qu’il faudrait attendre un peu et générer du cash, solution qui me paraît la plus réaliste.

Vous aurez d’autant plus de facilités à pouvoir ré-emprunter que vous aurez du cash disponible, c’est une certitude. Ce cash devrait avoir au moins deux buts : (i) mettre un apport aux fins de diminuer le montant emprunté et rassurer le banquier, (ii) mais également vous constituer un matelas de sécurité afin de faire face à tout imprévu (ce qui par la même rassurera le banquier). Dans l’immobilier, en fonction des travaux à réaliser, les montants peuvent être assez significatifs.

Toutefois, ces liquidités disponibles pourraient ne pas être suffisantes, notamment avec le durcissement des conditions d’octroi des crédits, dans la mesure où votre taux d’endettement, calculé par GBL, est déjà de 47%. C’est assez nettement au-delà des 33% préconisés, et, sauf à tomber sur un banquier complaisant (ce qui ne serait pas vous rendre service), cela pourrait être bloquant.

Donc il va falloir, au-delà de la constitution d’un matelas de liquidités, réfléchir à votre taux d’endettement. Les deux leviers que vous possédez sont (i) l’augmentation de vos revenus, et (ii) l’optimisation de vos biens. Je ne me prononcerai pas sur le premier, c’est à vous de voir ce qu’il vous est possible de faire. Concernant le deuxième levier, cela peut passer par des augmentations de loyers, ou, si l’opération reste insuffisamment rentable après l’augmentation, par la vente du bien.

En tout état de cause, tout cela doit se faire dans la durée. Dans votre situation, il me semble urgent d’attendre avant d’envisager de procéder à une nouvelle acquisition, ce qui vous permettra par la même d’augmenter votre patrimoine net.

Bernard2K a écrit :

Si on lit le décret et les sites qui l’expliquent, il n’est marqué nulle part qu’un passage en meublé justifierait d’augmenter le loyer.

Laucyn a écrit :

Pour ma part, travaux d’amélioration + changement de bail + rester dans des montants de loyers cohérent pour le secteur.

C’est à dire qu’il n’y a rien de marqué sur le passage en meublé, si un juge fouille ça pourrais faire jurisprudence….

Bernard2K a écrit :

Une façon de rentrer explicitement dans les textes serait de considérer qu’il s’agit de travaux d’amélioration, et l’on serait alors soumis à une double condition : montant des travaux > 1 an de loyer et augmentation <15 % des travaux.
Une autre façon serait d’appliquer la procédure de "loyer manifestement sous-évalué". Il faudrait alors établir une moyenne des loyers de logements meublés similaires dans le voisinage. Vous pourriez augmenter le loyer de la moitié de la différence entre votre loyer précédent, et cette moyenne.

Tout à fait, j’avais lu dans plusieurs site et forum ce point.
Ceci dit, relativisons :

Bernard2K a écrit :

Sur ce sujet, j’ai envie de dire : il y a beaucoup de contrevenants et bien peu de contrôles, alors c’est vous qui voyez…

Laucyn a écrit :

Et j’approuve et cite Bernard2K : " il y a beaucoup de contrevenants et bien peu de contrôles, alors c’est vous qui voyez…

Et j’approuve aussi. Je ne pense pas être un contrevenant vu le texte très litigieux et peu lisible, ne reprenant pas ce genre de cas, ainsi je ferai mon augmentation.

Bernard2K a écrit :

Non, il faut, comme je le disais précédemment, réfléchir un grand coup. Optimiser la rentabilité de ces biens-là (effectivement augmenter les loyers), lire beaucoup de retours d’expérience, comprendre comment on fait pour obtenir des rendements bruts > 10 %, comprendre que "la rentabilité se fait à l’achat" donc comprendre comment acheter moins cher, calculer quand et comment chaque bien peut être revendu, bien comprendre jusqu’à quand vous emmène l’obligation de conserver le Scellier, et surtout apprendre à faire des claculs de rentabilité détaillés intégrant bien toutes les charges, impôts et taxes, etc.

Tout à fait, c’est la raison pour laquelle je pense commencer par augmenter en passage en meublé. Puis par la suite peut-être acheter mais à plusieurs cette fois-ci, proposition que j’ai eu par des amis proches, ce qui fera l’objet je pense d’une nouvelle étude de cas.

Je fais une parenthèse sur les impôts. En ce qui concerne l’IR, le Scellier me permet de ne pas en payer pour l’instant, à hauteur de 26424€ étalé sur 14 ans max. Ce qui sera mon cas, ce qui reviens à dire que j’ai payé mon appartement 81k frais de notaire inclus. Je m’étais déjà fait la réflexion lorsque j’ai acheté en me disant : c’est une avance sur les impôts, certes avec intérêts bancaires, mais déductibles sur la 2044 pour un éventuel déficit foncier.
Pour les impôts fonciers, à l’état actuel j’ai réussi à générer du déficit foncier jusqu’à il y a 2 ans, mais depuis je fais un tout petit bénéfice foncier. Cette année il sera de 62€. Ceci pour mes appartements nus, raison pour laquelle je veux impérativement les passer dans mon dossier LMNP pour continuer un déficit foncier pendant quelques années encore.

Spotlight a écrit :

Les deux leviers que vous possédez sont (i) l’augmentation de vos revenus, et (ii) l’optimisation de vos biens.

Oui, pour le premier c’est peu probable, ça s’est déjà produit mais en exceptionnel, je suis tombé dans une très bonne période, mais impossible de "forcer" cette opportunité une deuxième fois, il faut attendre et être dans les starting block, ce que j’ai fait la première fois.
Pour le deuxième je pense plus élaborer cette stratégie, j’ai déjà un premier locataire qui s’en va et va me permettre de concrétiser cette opération dans un mois, j’attend juste que mon autre locataire s’en aille aussi (celui à 303 de revenus) et ce sera meilleur.
Ceci dis, si je regarde objectivement sur une pure rentabilité, considérant que j’ai acheté le Scellier à 81k, je serais cet été à un loyer de 450€ en meublé. Il est possible que la conjoncture économique reparte, que l’indice de référence des loyers reparte à la hausse, et que j’arrive à une rentabilité de 10% (10€ d’augmentation en moyenne sur 15 ans, les 150€ sont là) je fais des plans sur la comète certes et je n’y crois pas trop non plus certes.

Laucyn a écrit :

Ensuite je ne pense pas qu’investir à 4 ou 5% est une erreur énorme et qu’il faudrait au moins 10% pour que cela soit satisfaisant " à mes yeux " comme vous le dites. Je pense que c’est une énorme erreur lorsque l’on veut cumuler les opérations sans apport.

Je comprends, ainsi qu’à lire également les autres réponses, que j’aurais dû regarder de plus prêt la rentabilité si l’objectif était de les enchaîner.

Laucyn a écrit :

Pour répondre à vos questions la surface des appartements varient entre 19m² et 26m², rénové, meublé sympa chez le suédois mais pas "standing", pas de TV ni lave linge.

Ok j’ai donc assez de marge pour partir sur une base de 450€ de loyer charges comprises, et donc louer à 430€ hors charges