Jaylis [56] : étude de cas immobilier (estimation des travaux)

Jaylis · #1

Bonjour, je me demandais si parmi vous, il y aurait des expert des devis travaux, pour évaluer cette longère en ruine. https://www.leboncoin.fr/ventes_immobil … 19842.htm/
Je ne pense pas que la rentabilité sera fantastique, je pense qu’on peut largement trouvé mieux, mais juste par simple curiosité.
Je cherche notamment un moyen, une formation ou des conseils, pour apprendre à estimer correctement les travaux (Pas les scams à 1000€+ que l’on peut voir pulluler sur les réseaux sociaux) .

J’ai 28 ans, et je n’ai pas encore investi dans l’immo locatif, j’ai 200k disponible à l’investissement que j’aimerais si possible répartir le plus possible afin de lisser la vacance locative ou autres aléas. Pour l’instant, je ne suis pas imposable, mais ca pourrait le devenir.

Étant indépendant, j’aimerais vraiment prendre le temps de prendre soin de mon pécule avant de me remettre en course dans la Ratrace, mais je ne vais pas assez vite à mon gout.

Toutes les stratégies sont possibles, je n’exclus rien.

Mots-clés : devis, immobilier, travaux

DDtee · #2

ll ne s’agit plus ici de rénovation mais plutôt de reconstruction.

On pourrait au mieux garder un mur ou deux pour des raisons esthétiques, mais raser et recommencer couterait sans doute bien moins cher (tant qu’il s’agit de le faire faire par des entreprises) et permettrait de meilleurs performances du bâti.

Pour acquérir de l’expérience, il faut du temps et de la pratique, pas de secrets ou de formules magiques.
Faire faire des devis sur des cas concrets et se faire tout expliquer, visiter des chantiers, côtoyer des gens qui font et font faire…
Pour une approche théorique qui permettra de gagner assez rapidement une "culture" du bâti et de la rénovation, la lecture de forums spécialisés comme ForumConstruire.com - le forum pour faire construire sa maison dans la partie rénovation ou des magasines généralistes comme le mensuel Système d (avec ses cas concrets chiffrés) empruntable dans toutes les bibliothèques.

Motivex56 · #3

Cela fait plusieurs années que je vois ce bien en vente. On pourrait plutôt dire terrain avec ruine.

Dans ce cas précis, on est plus à estimer le prix du terrain que de la ruine. Eventuellement le prix de la pierre et encore.

Dans ce coin, le prix doit être assez proche du prix du terrain mais pour être certain, il faut savoir les dessertes locales et aussi ce qui est constructible sur les 7000m2 cela peut tout changer.

J’ai vendu une longère que j’ai retapé pas si loin à 5 min de baud également, acheté 39000€ à rénover mais complète sur 3 niveaux avec belle escalier en pierre extérieur et sur 2300m2 de terrain bien arboré de chêne, noyer, noisetier. Revendu 125000€ donc vu le cout de rénovation et qu’elle faisait un peu plus de 200m2, je n’ai gagné qu’uniquement parce que j’ai tout fait.

Jaylis · #4

Vente maison 3 pièces 99 m² Languidic (56) - 53 000 ? - A Vendre A Louer

Un agent immo m’a dit qu’il faudrait 100k€ pour faire refaire tout correctement propre, partagez vous son avis ?

En vous remerciant.

Iqce · #5

Bonjour Jaylis,

Il n’y a pas foule de réponses n’est ce pas …
Globalement c’est un forum de gens "sérieux" ; et sérieusement sur la vue d’une seule annonce il est difficile de se prononcer. Pire encore, beaucoup (dont moi) n’ont aucune idée des tarifs pratiqués par les artisans dans ce secteur ; du coût d’un dispositif d’assainissement autonome sur ce genre de terres etc

Ceci étant si vous admettez qu’une marge d’erreur de l’ordre de +/- 20% est sérieusement acceptable peut être que…Pour moi un bon AI aurait déjà quelques devis à vous montrer grâce à son réseau.

Visitez avec des pros ?

Et s’il est évident que l’on est plus sur du démolir/reconstruire, peut être existe t’il des biens déjà rénovés similaires (pour aider à la négociation éventuelle) ?

Motivex56 · #6

Pour vous aidez dans votre estimation en utilisant le site de la DVF, vous allez, vous rendre compte que pour 70 à 80k€ de plus, vous aurez un bien rénové aux alentours donc passez votre chemin sur ce bien.

Jaylis · #7

Effectivement, j’ai pas vu les choses sous cette angle.
Dur dur dur de trouver une perle.

Bernard2K · #8

Si vous voulez du chiffrage à partir de 3 photos, ce n’est pas possible.

Par contre, ce que je peux vous dire en voyant les photos : c’est franchement pas mal. On dirait qu’une bonne partie de la rénovation est faite, notamment carrelages et peut-être menuiseries.

Toute la question est de savoir pourquoi les propriétaires abandonnent cette rénovation en cours. Y-a-t-il un loup ?
- ya-t-il eu une grosse malfaçon lors de la rénovation ? Par exemple dalle coulée sans isolant en dessous et sans passer de chauffage au sol, alors que la chaudière est prévue pour de la basse température. S’il faut tout recasser c’est ballot.
- ont-ils découvert que tels travaux très coûteux étaient nécessaires ?
- la maison est-elle "en règle" vis à vis de l’urbanisme ?
- modalités et coûts du raccordement aux réseaux et/ou création de l’assainissement individuel ?
- situé à côté de la future rocade ou futur supermarché ?
etc. La liste de choses qui peut "aller de travers" sur ce bien est longue. Il faut comprendre pourquoi les gens ont abandonné leur projet en cours de route.

Ne pas croire l’AI mais faire plutôt une enquête de voisinage. Par exemple, un passage au bistrot du village peut vous en apprendre beaucoup. + diligences habituelles : PLU, DVF, etc.

Dernière modification par Bernard2K (23/02/2020 04h30)

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