Juju34 [Hérault] : étude de cas immobilier (estimation des loyers)

Bonjour,

Voici 6 mois que je suis sur la vente de cet immeuble de rapport basé sur Lunel dans l’Hérault.

Signature du compromis de vente dans quelques semaines sur les éléments cités ci dessous.

Je suis ouvert à vos remarques et avis !

Deuxième investissement locatif pour ma part

VOTRE PROFIL

Homme 35 ans, célibataire. Revenus environ 30000 € annuel TMI 1.6 % à ce jour (basé sur revenu de l’année dernière)
Je ne possède pas de RP. Je suis en location (650E/mois) à 25 min en voiture de l’immeuble.

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Fiscales moyenne
- Comptables moyenne (s’améliore avec l’expérience de jeunes entrepreneur)
- Artisanales : moyenne mais quelques connections pour travaux et autres…
- Commerciale : Bonne (ça peut servir pour argumenter mes appartement lors des visites)

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Immeuble de rapport (3 appartements + 1 garage)
- Année de construction ; avant 1949
- Composition ;
RDC > T2 de 51m2 + 33m2 de cours (calme) / clim + double vitrage
RDC > Garage de 48m2 (relié à l’appartement du bas par une porte qu’il est possible de condamné)
1er Étage droite : Grand Studio (possibilité d’en faire un T2) 36m2 / clim + double vitrage
1er Étage gauche : Grand Studio 45m2 + 15m2 de Mezzanine / clim + double vitrage
- Pas de syndicat
- Chauffage individuel électrique
- Compteurs d’eau (divisionnaire à installer) et électrique avec divisionnaire déjà en place
- Décoration : Classique amis vendu avec tous les meubles dans tous les appartements
- Le bien est actuellement vide (aucun locataire depuis 3 ans suite au décès du propriétaire de la SCI)

LOCALISATION DU BIEN

- Département : Hérault – Lunel
- Appartement situé sur la partie extérieur du centre-ville. Rue plutôt calme et proche de nombreux commerces. Place de parking dans la rue plutôt compliqué (premier arrivé, premier servi)
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien : aucune idée (je ne me base pas la dessus)

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire et bancaire : 180k immeuble (100%) + 14.4k notaire + 32k coût du crédit =  226k Total
- Loyer 1650 HC (c’est ici mon plus gros problème ! arriver à estimer les loyers potentiel des 3 appartements et le garage)
- J’estime une vacance locative de 1 mois par an
- Frais de gestion locative : 0 euro (je gère moi-même)
- Travaux immédiats : 20k (rafraîchissement peinture + 2 salle de bains + un parquet + divisionnaire eau à installer)
- Entretien de l’immeuble : 800 € par an
- Taxe foncière : 2857 € (Oui Lunel est Cher !)
- Assurance Immeuble 489 € par an
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés: aucune
- frais de comptable : LMNP 400 € par an (comptable de ma société qui s’en occupera)
- Rentabilité Brute : environ 9.2%
- Rentabilité nette : environ 7%
- Rentabilité nette-nette : 4.9%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport: 34k (travaux + frais de notaire)
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit 1,4% assurance 0,25% (il devrait faire mieux)
- Mensualités 883 € (assurance inclus)
- Durée du crédit : 20 ans
- Frais de tenue de compte : Bonne question, j’ai pas abordé le sujet
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème  15 k€
- Avantage fiscal : Combinaison déficit foncier et cosse ancien

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location LMNP + Cosse ancien plafond intermédiaire à 10.07euro/m2 sur zone B2

CASH FLOW
- Positif de 172 € / mois

Les points négatif et problématique en résumé ;

- Divisionnaire d’électricité mais un seul compteur général
- 3 x Divisionnaire d’eau à faire installer installer car un seul compteur général
- Appartements vide depuis 3 ans donc difficile d’estimer la réelle valeur locative de chacun des biens

Les Points Positif ;

- Niveau Urbanisme, c’est clean…Cette immeuble est bien cadastré en 3 biens sur le foncier
- Cours intérieure agréable pour l’appartement du bas
- Garage de 48m2, c’est un luxe dans cette rue (a moi de trouver la bonne méthode de location)

Je suis ouvert a vos remarques et suggestion et surtout votre avis général sur ce projet.

Merci et au plaisir de vous lire,

Mots-clés : immeuble, immobilier, loyer, lunel