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#1 23/08/2023 00h37

Membre (2019)
Réputation :   4  

Bonjour à toutes et à tous:

VOTRE PROFIL

- CDI, 34, TMI:30%, revenus: 27k + 10k de BIC meublé LCD

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables: moyennes
- Fiscales: oui
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie): basses
- Sociales: normales
- Temps disponible: normal

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : appartement 4 chambres
- Année de construction années 70
- Étage 4 sur 5, luminosité bonne, surface (90 /83), ascenseur non
- propriétaire occupant qui vend
- Si appartement : syndic professionnel
- Chauffage individuel. électrique.
- Volets isolants électriques.
- Espaces verts dans la copropriété: oui
- Compteurs d’eau et d’électricité  individuels.
- Études de la copropriété : propriétaires majoritaires ? propriétaires débiteurs oui ? ventes aux enchères forcées, oui (surtout dans un marché baissier, les ventes ne couvrent pas souvent les dettes)
- Concierge  oui ?
- Décoration :moderne
Avec travaux
LOCALISATION DU BIEN

- 13, Marseille
-
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? non

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire: 184 000
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé: Coloc ’ chambres 4x500 euros HC la chambre
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%): 4%
- Frais de gestion locative envisagé si délégation

- Travaux immédiats
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent.
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire)
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture)

- Taxe foncière hors TEOM 1100 euros
- Assurance PNO (propriétaire non occupant): 130
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés: 0

- Rentabilité brute :11%
- Rendement opérationnel brut : 10%

- Montant de l’apport: entre 0 et 20k
- Type de crédit : amortissable,
- Taux du crédit avec assurance 4%
- Durée du crédit 25 ans
- Frais de tenue de compte (en SCI c’est un mois de loyer de studio qui part chaque année)
- 30k
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : non

RÉGIME D’EXPLOITATION

- locaton meublée BIC réel LMNP ou LMP

CASH FLOW

- Prendre en compte le TMI
- Cash flow positif ou négatif ? +500 euros/mois

Bonsoir, tout le monde, voilà je suis sur un tout premier projet d’investissement locatif. Ce sera sur Marseille, un appartement en très bon état, sur lequel j’envisage des travaux pour en faire une colocation haut de gamme. J’ai rempli le formulaire pour vous donner les maximum d’informations. J’envisageais plutôt au départ de jeunes travailleurs plutôt que des étudiants en me disant que ceux-ci resteraient plus longtemps.
A priori une acquisition en nom propre mais je n’exclus pas le recours à une SCI si cela s’y prête mieux. J’ai déjà des revenus locatifs réguliers issus de ma RP en LCD.
Mais voilà, fin 2023/ début 2024 arrivera à Marseille, l’encadrement des loyers. Oui, quel bonheur… un vrai casse-tête. J’aurais aimé avoir votre point de vu. Le problème étant qu’on ne sait encore rien des loyers de référence qui seront décidés par la préfecture. Ni le découpage par quartiers qui sera effectué. Mon seul espoir, le complément de loyer. Je sais que certains propriétaires en abusent et je me dis que le législateur pourrait décider de l’interdire ou d’en dessiner des critères très restrictifs.
Alors voilà, je le dis que j’ai un beau projet entre les mains. j’ai réussi à négocier le bien à un bon prix sans pour autant avoir fait chuter celui-ci. Le marché reste tendu même si en recul avec parfois des acheteurs qui n’hésitent pas à acheter cash.
Alors je fais appel à vous pour vos avis, conseils? Dois-je continuer dans ce projet ambitieux qui pourrait ma rapporter un bon CF une fois mis en location. Dois-je plutôt garder raison et me dire qu’avec l’encadrement des loyers à venir, c’est trop risqué?

Je vous remercie par avance pour votre participation et vos précieux conseils.

Mots-clés : colocation, encadrement des loyers, immobilier

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#2 23/08/2023 07h50

Membre (2013)
Réputation :   18  

INTP

Bonjour,

Je ne vais pas vous répondre en détail sur vos calculs dans lesquels il me semble manquer pas mal d’éléments (coût des meubles, de la TF, crédit, assurance, charges hors celles de copropriété (fluides)) à première vue.

Sur le marché : allez sur le site de la carte des c*l*cs, regardez le nombre de colocs "haut de gamme" qui sont encore à louer au 23 août à Marseille, alors qu’il s’agit de la période où tout ce qui peut se louer est loué avec la rentrée des étudiants. Affichez la vue par carte, et regardez si le quartier dans lequel vous envisagez d’acheter est concerné par ces vacances.

Je ne connais pas Marseille et ses prix mais je me dis que pour presque 600€ on doit pouvoir trouver un studio indépendant de surface correcte plutôt qu’une chambre dans une coloc (avec une salle de bain pour 4?). Dans ce cas quel intérêt pour des jeunes de cohabiter avec des personnes qu’il n’aura pas choisies si ce n’est pour se simplifier la vie sur de très courtes périodes ?

S’agissant de l’insécurité juridique, refaites vos calculs dans le pire scénario (3 mois de vacances locatives par an / et encadrement strict des loyers sur la base des tarifs des locations nues classiques de T4 dans le quartier / et refonte du régime LMNP pour l’aligner sur le régime fiscal classique des locations meublées / et locataires qui usent et abusent du chauffage et de la clim puisque j’imagine que vous allez mettre un forfait de charges) et voyez si vous avez les reins pour supporter cela. Je ne dis pas que c’est le scénario qui arrivera mais il est bon d’etre au clair sur ce qui peut se passer afin de savoir si on peut vivre avec (financièrement et sans que sa vie ne tourne autour de cela).

Autre élément, pour l’avoir testé, la gestion d’une coloc est très prenante et probablement plus sur des biens hauts de gamme (les locataires étant légitimement plus exigeants), avez vous le temps, l’envie et la patience nécessaire pour gérer cela?

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#3 23/08/2023 09h49

Membre (2015)
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   83  

Bonjour,

L’encadrement des loyers est fatal au business model de la colocation :

- Il y a une forte dégressivité du loyer maximum au m2 que le bailleur est autorisé à pratiquer lorsque le nombre de pièces augmente (pour vous donner l’exemple concret d’une ville en Ile de France où j’ai investi, les studios et 2P peuvent se louer jusqu’à 20€/m2 tandis que les 4P et + ne peuvent se louer que jusqu’à 13€/m2 ; j’imagine qu’il en sera de même à Marseille).

- En cas de colocation, le montant de la somme des loyers perçus de l’ensemble des colocataires ne peut être supérieur au montant du loyer applicable au logement s’il était loué à un seul et même locataire (art. 140, III-A de la loi n°2018-1021 du 23/11/2018).

- Le complément de loyer peut constituer une solution de contournement mais celle-ci a ses limites (n’espérez pas pouvoir valablement doubler vos loyers par rapport au maximum autorisé ; tout au plus pourriez vous pratiquer un complément de quelques dizaines d’euros par mois).

Vous trouverez ci-après un peu de lecture sur le sujet qui devrait vous permettre d’alimenter votre réflexion : 

https://www.investisseurs-heureux.fr/t30186

https://www.investisseurs-heureux.fr/t26724

https://www.investisseurs-heureux.fr/t25787

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#4 23/08/2023 09h51

Membre (2020)
Réputation :   16  

Bonjour

Quel est le DPE de votre bien?

Pourquoi ne pas attendre les montants des plafonds avant d’investir (ou effectivement prendre des hypothèses basses)? A moyen terme, on peut penser que les plafonds vont être appliqués et que les dérogations vont être de plus en plus difficiles.

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#5 23/08/2023 10h46

Membre (2019)
Réputation :   4  

aotearoa a écrit :

Bonjour,

Je ne vais pas vous répondre en détail sur vos calculs dans lesquels il me semble manquer pas mal d’éléments (coût des meubles, de la TF, crédit, assurance, charges hors celles de copropriété (fluides)) à première vue.

Sur le marché : allez sur le site de la carte des c*l*cs, regardez le nombre de colocs "haut de gamme" qui sont encore à louer au 23 août à Marseille, alors qu’il s’agit de la période où tout ce qui peut se louer est loué avec la rentrée des étudiants. Affichez la vue par carte, et regardez si le quartier dans lequel vous envisagez d’acheter est concerné par ces vacances.

Je ne connais pas Marseille et ses prix mais je me dis que pour presque 600€ on doit pouvoir trouver un studio indépendant de surface correcte plutôt qu’une chambre dans une coloc (avec une salle de bain pour 4?). Dans ce cas quel intérêt pour des jeunes de cohabiter avec des personnes qu’il n’aura pas choisies si ce n’est pour se simplifier la vie sur de très courtes périodes ?

S’agissant de l’insécurité juridique, refaites vos calculs dans le pire scénario (3 mois de vacances locatives par an / et encadrement strict des loyers sur la base des tarifs des locations nues classiques de T4 dans le quartier / et refonte du régime LMNP pour l’aligner sur le régime fiscal classique des locations meublées / et locataires qui usent et abusent du chauffage et de la clim puisque j’imagine que vous allez mettre un forfait de charges) et voyez si vous avez les reins pour supporter cela. Je ne dis pas que c’est le scénario qui arrivera mais il est bon d’etre au clair sur ce qui peut se passer afin de savoir si on peut vivre avec (financièrement et sans que sa vie ne tourne autour de cela).

Autre élément, pour l’avoir testé, la gestion d’une coloc est très prenante et probablement plus sur des biens hauts de gamme (les locataires étant légitimement plus exigeants), avez vous le temps, l’envie et la patience nécessaire pour gérer cela?

Bonjour, est-que que les annonces disparaissent toutes de la carte lorsqu’elles sont pourvues? Beaucoup d’annonces ont été postées récemment. Dans la zone convoitée il y a peu d’annonces. Il existe quand-même une tension locative très forte à Marseille c’est là-dessus que je mise.
Concernant le côté prenant, je fais actuellement de la LCD avec ma RP, je suppose que la coloc est moins prenante?

Tchouikov a écrit :

Bonjour,

L’encadrement des loyers est fatal au business model de la colocation :

- Il y a une forte dégressivité du loyer maximum au m2 que le bailleur est autorisé à pratiquer lorsque le nombre de pièces augmente (pour vous donner l’exemple concret d’une ville en Ile de France où j’ai investi, les studios et 2P peuvent se louer jusqu’à 20€/m2 tandis que les 4P et + ne peuvent se louer que jusqu’à 13€/m2 ; j’imagine qu’il en sera de même à Marseille).

- En cas de colocation, le montant de la somme des loyers perçus de l’ensemble des colocataires ne peut être supérieur au montant du loyer applicable au logement s’il était loué à un seul et même locataire (art. 140, III-A de la loi n°2018-1021 du 23/11/2018).

- Le complément de loyer peut constituer une solution de contournement mais celle-ci a ses limites (n’espérez pas pouvoir valablement doubler vos loyers par rapport au maximum autorisé ; tout au plus pourriez vous pratiquer un complément de quelques dizaines d’euros par mois).

Vous trouverez ci-après un peu de lecture sur le sujet qui devrait vous permettre d’alimenter votre réflexion : 

https://www.investisseurs-heureux.fr/t30186

https://www.investisseurs-heureux.fr/t26724

https://www.investisseurs-heureux.fr/t25787

Je vais regarder cela. Effectivement cela n’est pas rassurant. Quand je vois toutes les colocations qui se font à Marseille dont le prix/ chambre est élevé, je me demande bien comment feront les bailleurs une fois la mise en place de l’encadrement acté…

franck1127 a écrit :

Bonjour

Quel est le DPE de votre bien?

Pourquoi ne pas attendre les montants des plafonds avant d’investir (ou effectivement prendre des hypothèses basses)? A moyen terme, on peut penser que les plafonds vont être appliqués et que les dérogations vont être de plus en plus difficiles.

DPE: D

Dernière modification par Lyric (23/08/2023 10h49)

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#6 23/08/2023 17h01

Membre (2014)
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Réputation :   422  

A Marseille, j’aurais fait de la location courte durée.

A Lille, pour vous donner une idée, le loyer encadré est d’environ 10 €/m2 pour ce type de surface.

En coloc ou non, vous pouvez échapper à l’encadrement en louant en résidence secondaire, avec d’autres contraintes.

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#7 23/08/2023 17h15

Membre (2018)
Réputation :   187  

INTJ

Concernant les compléments de loyer possibles, qu’est-ce qui pourrait les justifier ?
Exemples reconnus:
- une terrasse avec une vue exceptionnelle
- grande hauteur sous plafond (supérieure à 3,30m)
- équipements luxueux (sauna, jacuzzi, mobilier très haut de gamme)

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[+1]    #8 23/08/2023 17h21

Membre (2019)
Réputation :   4  

Trahcoh a écrit :

A Marseille, j’aurais fait de la location courte durée.

A Lille, pour vous donner une idée, le loyer encadré est d’environ 10 €/m2 pour ce type de surface.

En coloc ou non, vous pouvez échapper à l’encadrement en louant en résidence secondaire, avec d’autres contraintes.

A Marseille, impossible de faire de la LCD, la mairie a mis des verrous trop importants.

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#9 23/08/2023 17h30

Membre (2013)
Réputation :   18  

INTP

Bonjour, est-que que les annonces disparaissent toutes de la carte lorsqu’elles sont pourvues? Beaucoup d’annonces ont été postées récemment. Dans la zone convoitée il y a peu d’annonces. Il existe quand-même une tension locative très forte à Marseille c’est là-dessus que je mise.
Concernant le côté prenant, je fais actuellement de la LCD avec ma RP, je suppose que la coloc est moins prenante?

Les annonces ne disparaissent que quand les propriétaires les sortent mais vu la période, tout bailleur normalement constitué sort l’annonce dès qu’elle devient sans objet pour ne pas crouler sous les mails.

La charge mentale liée à une coloc est différente de celle de la LCD à mon sens: en LCD quand vous avez un pénible ce ne sont que quelques mauvais jours à passer, en coloc si vous avez un ch*eur patenté cela peut durer des mois, et la relocation est plus chronophage que de la LCD chez vous puisque par définition vous n’êtes pas chez vous (et qu’il y a désormais beaucoup de choix sur le marché de la coloc donc les gens sont exigeants).

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#10 23/08/2023 21h22

Membre (2019)
Réputation :   4  

Patience a écrit :

Concernant les compléments de loyer possibles, qu’est-ce qui pourrait les justifier ?
Exemples reconnus:
- une terrasse avec une vue exceptionnelle
- grande hauteur sous plafond (supérieure à 3,30m)
- équipements luxueux (sauna, jacuzzi, mobilier très haut de gamme)

Je comptais miser sur l’ameublement et équipement: 2 salles d’eau dont une avec baignoire balnéo; TV home cinéma, climatisation dans le salon, barbecue sur le balcon etc.
Mais ça pourrait être vu comme quelque chose de light peut être pour justifier un complément de loyer.

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#11 24/08/2023 12h40

Membre (2016)
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Réputation :   276  

Lyric, le 23/08/2023 a écrit :

Mais voilà, fin 2023/ début 2024 arrivera à Marseille, l’encadrement des loyers. Oui, quel bonheur… un vrai casse-tête. J’aurais aimé avoir votre point de vu. Le problème étant qu’on ne sait encore rien des loyers de référence qui seront décidés par la préfecture. Ni le découpage par quartiers qui sera effectué. Mon seul espoir, le complément de loyer. Je sais que certains propriétaires en abusent et je me dis que le législateur pourrait décider de l’interdire ou d’en dessiner des critères très restrictifs.
Alors voilà, je le dis que j’ai un beau projet entre les mains. j’ai réussi à négocier le bien à un bon prix sans pour autant avoir fait chuter celui-ci. Le marché reste tendu même si en recul avec parfois des acheteurs qui n’hésitent pas à acheter cash.
Alors je fais appel à vous pour vos avis, conseils? Dois-je continuer dans ce projet ambitieux qui pourrait ma rapporter un bon CF une fois mis en location. Dois-je plutôt garder raison et me dire qu’avec l’encadrement des loyers à venir, c’est trop risqué?

Je vous remercie par avance pour votre participation et vos précieux conseils.

J’ai les même questions pour vous.
Vous vous engagez dans un crédit de 25 ans, avec des modifications fiscales qui ne vont pas tarder à arriver (l’encadrement des loyers), et d’autres qui ne manqueront pas d’arriver.

Vous basez votre futur CF théoriques sur des compléments de loyer, qui risquent d’être interdits. C’est joueur, pour le moins, risqué, au plus.
Comment faire quand la théorie ne correspondra pas à la réalité ?

Qu’est ce qui vous motive à vous lancer dans ce projet ? Je partageais mes réflexions ici et mes inquiétudes de bailleur ici.
Entre les règles qui se durcissent de plus en plus, accès au prêt, taux d’emprunt, TF qui grimpent, travaux réguliers d’entretien, DPE, encadrement du loyer, risque d’impayés et de dégradation du bien, difficulté d’expulsion du locataire, je suis de plus en plus inquiète du devenir des bailleurs.
Quelle est la rentabilité acceptable pour couvrir tous ces tracas ?
Comment bâtir un business plan sur 25 ans alors que les règles fiscales, et de location, changent et se durcissent de plus en plus ?

Je ne vous conseille pas trop dans votre projet. A vrai dire, j’ai plus d’interrogations dans votre envie de vous lancer dans ce projet, qui risque d’être bien compromis dès l’encadrement des loyers mis en place.

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#12 24/08/2023 13h56

Membre (2019)
Réputation :   4  

Bonjour, en fait, vos questions m’aident à avancer. Oui, je souhaiterais me lancer dans l’investissement immobilier car à chaque fois je regrette de ne pas l’avoir fait plus tôt. Je voudrais m’engager dans un projet qui rapporte pour pouvoir multiplier les opérations.
Pour faire court dans mes réponses cela résume les choses.

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#13 24/08/2023 14h07

Membre (2019)
Top 20 Année 2023
Réputation :   92  

Bonjour,

Lyric a écrit :

Je voudrais m’engager dans un projet qui rapporte pour pouvoir multiplier les opérations.

Sans vouloir vous décourager, multiplier les opérations va être de plus en plus en difficile vu les critères du HCSF sur les crédits. Il convient donc, à mon avis, en attendant un éventuel assouplissement de ces règles, de ne lancer qu’un ou deux investissement(s) très rentables.

Un rendement à 11% bruts rentre dans la case d’un investissement très rentable, mais le problème de votre projet est que ce rendement n’est que théorique : le plafonnement des loyers va le faire voler en éclats, tôt ou tard (et je miserais sur tôt plutôt que tard).

Cherchez donc un investissement à 11% bruts, mais plus conventionnel, un LMNP au réel par exemple (même si le LMNP présente des risques d’évolution aussi), ou une "banale" location nue (plus de 10% bruts, cela reste possible, mais il faudra accepter des défauts ou se retrousser les manches). C’est plus difficile à trouver qu’une colocation, mais vous aurez un investissement pérenne.

Dernière modification par Plutarque (24/08/2023 14h07)


Parrain Total Energies : 108358330, Bourse Direct : 2022815944, Linxea (me contacter)

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#14 25/08/2023 16h13

Membre (2019)
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Bonjour, oui effectivement, c’est un rendement théorique. Puis je n’ai pas pris non plus en compte l’éventuelle vacances locative. j’ai eu au téléphone hier un gestionnaire LCD/ Colocation qui m’a dit que l’on trouvera toujours des stratagèmes pour échapper à l’encadrement des loyers comme les baux civils par exemple. Mais bon, louer en colo à des colocataires dont ce ne serait pas la résidence principale, cela me paraît encore moins évident. J’avoue avoir beaucoup de mal à prendre une décision. Autant je sais avoir négocié ce bien à un plutôt bon prix et que je me dis que je regretterai peut-être si je renonçais, mais d’un autre côté, je ne voudrais pas me mettre dans une galère monstre.

A quelqu’un qui voudrais vraiment commencer dans l’immobilier par quoi conseilleriez-vous comme premier projet?

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#15 25/08/2023 16h19

Membre (2013)
Réputation :   18  

INTP

Les conseilleurs ne sont pas les payeurs, si vous ne faites pas les choses légalement c’est vous qui vous exposez, pas celui qui vous conseille.

Pour commencer: ne pas se précipiter, toujours faire un worst case scenario et voir si on a les reins pour le supporter (financièrement mais aussi mentalement). Rien ne presse car les prix devraient continuer à baisser.

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#16 25/08/2023 16h50

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Lyric a écrit :

j’ai eu au téléphone hier un gestionnaire LCD/ Colocation qui m’a dit que l’on trouvera toujours des stratagèmes pour échapper à l’encadrement des loyers comme les baux civils par exemple.

Ca ne date pas d’hier. Même avant l’encadrement des loyers, j’avais entendu parler d’un bailleur qui ne faisait que des baux type code civil d’une durée de 15 jours ou 1 mois et les renouvelait ensuite indéfiniment.

Sauf que ça ne tient pas la route. Si ça va devant le juge, celui-ci interprète les faits. Si c’est un bail code civil mais que l’usage réel du bien imposait d’utiliser un autre bail, il va requalifier le bail.

Ecrire ce qu’on veut sur un papier, en contradiction de la réalité, en pensant que ça nous protège, ça s’appelle "prendre ses désirs pour des réalités".

D’une manière plus générale, si vous prenez vos conseils juridiques auprès d’un "gestionnaire LCD/ Colocation" ou d’un agent immobilier, attendez-vous à avoir des problèmes.


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#17 25/08/2023 17h21

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Je voudrais prendre mes conseils auprès d’un avocat fiscaliste, mais j’attendais d’avoir un projet concret avant de prendre rdv avec lui. Je ne veux pas faire dans l’illégalité je veux faire dans le tranquillité. Je ne veux être ni marchand de sommeil, ni qu’un juge requalifie mon activité. Et c’est certainement car je veux bien faire les choses que c’est compliqué ;-)
Pour le moment je n’en suis qu’à l’offre, pas de date de compromis signé. Je vais demander avis à mon notaire.

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#18 25/08/2023 17h37

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Lyric a écrit :

J’ai eu au téléphone hier un gestionnaire LCD/ Colocation qui m’a dit que l’on trouvera toujours des stratagèmes pour échapper à l’encadrement des loyers comme les baux civils par exemple.

L’article 25-3 de la loi de 1989 est particulièrement clair :
"Les dispositions du présent titre sont d’ordre public et s’appliquent aux contrats de location de logements meublés tels que définis à l’article 25-4 dès lors qu’ils constituent la résidence principale du locataire au sens de l’article 2."

L’article 2 précise la notion de résidence principale :
"La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation."

Le bail civil est possible pour une résidence secondaire, mais dans ce cas les locataires deviennent redevables de la taxe d’habitation…

Cela me semble border line d’imposer une utilisation en tant que résidence secondaire…

Plusieurs impacts en tout état de cause :
- cela oriente votre cible vers des étudiants qui restent domiciliés chez leur parents
- cela augmente le coût global pour les locataires et exacerbe la concurrence avec les studios
- la gestion de la répartition de la taxe d’habitation entre les différents occupants

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (25/08/2023 17h50)

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#19 25/08/2023 23h50

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Oui donc il vaut mieux jouer au loto cela rapportera plus si je gagne…
Finalement, c’est une bonne chose pour moi d’avoir lancé le sujet, car cela me permet de mettre en avant certains aspects qui m’échappaient jusque là comme la TH pour les résidence secondaires. Et effectivement, cela rendrait la location beaucoup moins intéressante pour des colocataires qui se tourneraient alors vers des studios.

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#20 28/08/2023 21h13

Membre (2019)
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Quand j’étais étudiant, dans la promo, on se réunissait pas 2 et on louait des 3P.

Je vois sur secrécher.com qu’il y a 350 F3 libres à Marseille à moins de 1000 € CC.

En plus de tous les soucis lié à la législation et la gestion quotidienne, faudrait pas non plus avoir une surprise sur la demande.


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