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#1 16/04/2023 16h51

Membre (2019)
Réputation :   65  

Bonjour à tous,

Voici un projet d’investissement locatif sur Marseille.

PROFIL

Marié, 35 ans, TMI 30 %, revenus mensuels nets couple 8000€

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : oui
- Fiscales : oui
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : faible mais bricolage,peinture ok
- Sociales : bonne
- Temps disponible : le temps oui, la distance non.
J´habite en région parisienne

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : appartement
- Étage (sur un total de combien), luminosité, surface (au sol /carrez), ascenseur : 3ème étage sans ascenseur exposé sud et lumineux
Point négatif. Surface de 34m2
- Déjà occupé ? Inhabité ? Libre
- Si appartement : syndic professionnel ou bénévole ? Syndic pro
- Chauffage collectif / individuel ? gaz/fuel/électrique ? Individuel électrique
- Décoration : antique / vieillotte / moderne A refaire

LOCALISATION DU BIEN

- Département, ville : Marseille Joliette proche vieux port

- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Zone populaire mais à 500m du vieux port. Je fais le pari que le bien va prendre de la valeur.

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire : 97k (90k hors frais notaire)

- Loyer déjà pratiqué ou envisagé ; 1200€ en Airbnb et 20% pour la conciergerie, soit 960€ nets

65€/ nuit pour 219 nuits soit un taux de 60% d´occupation (option pessimiste, normalement 70-75% et 75€/nuit)

Base 4 voyageurs car 1 chambre lit double et beau salon

850€ en LMNP

- Travaux immédiats : 54k€ pour tout refaire la cuisine, la salle de bain,peintures, redécouper et optimiser l’espace, chambre et salon

- mobilier : 4 880€

- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent : RAS

- Taxe foncière hors TEOM : 500€

- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : 100 euros

Charges copro : 880€

- total projet : 155.8k

- Rentabilité brute airbnb : loyers nets airbnb/ coût du bien avec frais de notaire : 11.80%

- rentabilité brute Lmnp : 10.50%

- Rendement opérationnel brut :
loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion-assurances-travaux de maintenance / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats :

Airbnb 7%
LMNP 6.16%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 10k
- Durée du crédit : 20 ans, 3.70%
- Épargne de précaution : 20k
- mensualités : 861€

RÉGIME D’EXPLOITATION

- locaton meublée (BIC réel LMNP ou LMP, micro BIC) :

LMNP en location saisonnière. Pas de dépassement des 23k de recettes. Pas de soucis pour le changement d´usage, je suis allé à la mairie pour m´en assurer.

CASH FLOW

- Cash flow positif ou négatif ?
+49€ en Airbnb

-61€ en LMNP

Point négatif du bien :
Le bien est bien localisé mais beaucoup d’offre Airbnb dans le quartier. L’idée est de se positionner sur du premium car beaucoup de biens sont moyens .

Le bien devrait prendre de la valeur je l’espère car quartier très prisé et tension locative.

Je reste toutefois vigilant car le marché pourrait être baissier à cause des taux d’intérêts, quoique vu le prix les gens peuvent acheter cash.

Dernière modification par peakykarl (16/04/2023 19h49)

Mots-clés : airbnb, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel)

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#2 20/04/2023 16h58

Membre (2020)
Réputation :   75  

ESFP

7% en Airbnb, c’est faible. Vous pouvez bien mieux faire sans investissement en énergie conséquent de votre part.

La concurrence en Airbnb est très relevée à Marseille, le 3eme sans asc vont mettre à mal vos notes d’hôtes, idem que la rue si elle est mal fréquentée.

De plus, Marseille est un marché particulier qui se joue à la rue près. à 500m du VP, on peut très bien être à St Victor ou à Jules Guesdes, et ce n’est pas du tout la même chose. Quelle est la rue du bien (MP si besoin de confidentialité) ?

Où avez-vous trouvé ce logement ? Est-ce du clé en main qui vous a été proposé ? Ou une connaissance agent immobilier qui vous a présenté le projet ? Ou bien vous avez visité lors de vos passages dans le sud.

Quels sont vos objectifs ?

Pour vous donner une idée, je suis sur une acquisition à Marseille 04 limitrophe 13 (gestion à distance comme vous). 106k FAI pour acheter :
- un appartement aujourd’hui réuni,
- encore cadastré en deux lots
- et dont l’objectif est donc de remettre en deux lots après travaux.

Je disais 106 FAI, + notaires et travaux de division et remise à neuf, on a chiffré avec mon maître d’oeuvre 150 max max au global pour deux apparts à mettre en meublés ou un meublé et un saisonnier.

Dernière modification par Rodin (20/04/2023 17h00)

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#3 22/04/2023 14h24

Membre (2019)
Réputation :   65  

Bonjour Rodin,

C’est via un agent immobilier et plutôt entre sud Marché et Jules Guesde.

Et donc quelle est la rentabilité finale de votre projet, superficie ?

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#4 31/05/2023 01h05

Membre (2020)
Réputation :   75  

ESFP

8,5% brut en location longue durée grâce au double appartement, estimation -très- pessimiste. Par contre je compte prix + notaire + travaux + mobilier dans mon "brut", ce qui à la louche donne 6,8% de votre côté.

L’objectif de toute manière n’est pas de comparer, chaque projet est différent, il est vrai qu’en terme d’emplacement vous pouvez espérer davantage à la revente, donc un autofinancement ++ en AirBNB c’est plus que correct.

Avez-vous donné suite au projet ?

SI ce n’est pas le cas, et que vous cherchez toujours sur Marseille, je connais un agent immobilier de secteur qui pourra - sans aucun doute - vous trouver mieux que votre opportunité présentée.

Dernière modification par Rodin (31/05/2023 01h09)

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