Guitoune [Marseille] : étude de cas immobilier (investissement Pinel T3)

Pour la revente, je ne me prononcerais pas, car difficile à dire le cours de l’immo dans 9 ans.
Sans compter que si vous achetez neuf, dans 9 ans, ça sera plus neuf, voir ancien si d’autres programmes neufs se sont construit alentour.

Maintenant, parlons rendement : 241.500€ pour 800€ de loyer.
Ca fait un petit 4% de rendement.
Ca fait peu.

D’ailleurs, revenons sur le prix du bien, est il correct ?
Car en 2 minutes, je trouve dans le 13ème également un 80m² à 136k€ et un 65m² à 55k€, le 2nd avec un loyer de 650€.
Comment expliquez vous la différence ?

Au niveau du crédit, vous partez sur 25 ans ? (c’est la durée que je trouvais sur meilleurtaux)
Pour du locatif, ça va être compliqué, certaines banques limitent même à 15 ans les crédits locatifs.
Sans compter que sur la différence 20 ans à 25 ans, vous avez 2 ans d’intérêt en plus à payer. (pas négligeable).

Donc si on reprends vos calculs :
On fait du fictif, pour avoir des années pleines, etc.
En 2020, vous avez 9600€ de loyer .
vous déduisez intérêt, frais de gestion, TF, etc, il reste 6000€ imposable (vos chiffres), moins l’avantage Pinel de 4800, donc reste 1200€ imposable.
C’est cela ?
Donc en gros 600€ d’impôt.
En gros en 2020, vous serez à -6400€ sur le logement.

Comparons avec ma recherche de 2 minutes : bien à 55k, emprunt de 65k€ (j’ai fait large), sur 20 ans, échange de 325 mensuel.
Loyer de 650/mois
En prenant les mêmes charges de copro et de TF que vous (pour de l’ancien, c’est peu probable), j’ai un résultat net de 1.100€.
je retire les impôts (disons sur 2000€, car seul les intérêts sont déductibles), à 50% d’impôts (30 de TMI + 17,2% de PS), ça fait 1000€ d’impôts.
Soit un résultat de +100 la première année.

Donc en gros avec un crédit 4 fois moins gros (donc un risque 4 fois moins gros), un endettement moins long, je vous trouve une offre qui fait 6500€ de mieux la 1ère année

Bref, regardez le loyer et les prix dans l’ancien également, car les chiffres que je trouve semblent peu favorable au Pinel.

Merci à gunday et Lindo pour vos premiers retours appréciés.
Cela me permet effectivement de prendre du recul sur mes calculs d’apothicaires, c’était l’objectif de mon étude de cas.
Je viens de voir que je pouvais poster des images… Cela aurait été plus simple !
Voici donc une visualisation de mon tableur :


@Lindo :
Je ne suis pas sur Marseille et je ne connais que peu le secteur. J’ai simplement un ami qui habite le secteur et qui me rassure en me disant que malgré la distance avec le centre, le quartier est bien desservi en transports. C’est également un quartier assez bien doté en termes de facultés, d’universités, d’espaces verts,…
Je vais étudier avec grand intérêt votre étude de cas sur Marseille.
Il est vrai que si un cash flow positif est envisageable, ma simulation d’investissement Pinel ne fait pas rêver !

@gunday :
Pour la revente, effectivement j’ai basé mes calculs sur le prix au m² dans l’ancien. Je pense donc avoir pris une bonne marge de sécurité même si effectivement personne n’a de boule de cristal pour connaitre le marché dans 9 ans.
Le prix du bien est effectivement élevé mais c’est malheureusement le cas sur tous les programmes neufs.
Je ne saurais expliquer la différence avec les autres biens que vous avez trouvé sur internet. Le quartier, l’état du bien,…? je ne sais pas ! Mais cela ne justifie certainement pas un écart de prix aussi conséquent, je suis entièrement d’accord.
Pour le calcul fictif, en lisant votre post, je me rends compte que je dois rater quelque chose lorsque je calcule la plus-value d’impôts générée par les loyers.
La comparaison avec le bien à 55k€ est effectivement bluffante même si je suppose que ce bien doit largement mériter quelques travaux.

Je vais donc poursuivre mes recherches, calculs et creuser la question de l’investissement dans l’ancien, LMNP,…

Bonjour Range19,
Merci de ne pas vouloir m’accabler !
Plus sérieusement, mes calculs sont personnels basés sur mes "faibles" connaissances en investissement. J’ai tout de même pris un peu de temps pour comprendre le fonctionnement du Pinel ce qui m’a permis de créer le tableau présenté lors de mon précédent message. Avec certainement des mauvaises hypothèses.
D’où l’intérêt de vous proposer ma simulation pour avoir vos avis et conseils.
Je suis effectivement bien conscient que les vendeurs proposent des simulations toujours alléchantes et parfois irréalistes.
La réflexion de vouloir effectuer l’investissement à 2 couples provient uniquement d’une volonté de réduire au maximum le prix moyen au m² à l’achat. Un appartement T3 neuf est souvent plus intéressant (prix au m²) qu’un T2 et un studio.
Je n’ai pas la capacité seul de réaliser un investissement sur un T3.
Voilà ce qui a dicté mon choix d’investir à 2 couples.
J’ai depuis vos réponses bien conscience que ce n’est pas le bon choix et que le rendement par rapport à l’investissement conséquent ne vaut pas le coup.
Je vais donc réfléchir pour un investissement seul (enfin en couple) en achetant moins grand, moins cher et plus rentable.

gunday a écrit :

La taxe foncière, pourquoi 24%, c’est votre estimation ? Et la TEOM fait combien ?

C’est un peu plus que le taux de taxe foncière voté par le conseil municipal de Marseille.
Je n’ai pas fait d’estimation sur la TEOM.

gunday a écrit :

les charges de copro, pareil, pourquoi 0,3% c’est la norme dans les biens construit par ce constructeur ? D’ailleurs, y a pas une partie récupérable sur le locataire ?

Là c’est un peu du pifomètre ! Une moyenne que j’ai calculé après quelques recherches !

gunday a écrit :

Sur les impôts, vous avez oubliez l’impôt à l’origine temporaire que sont les prélèvements sociaux : 17,2%
Donc il faut prendre le loyer de 9600 (je fais sur une base 800, sinon galère).
Il faut retirer les charges, soit 7404 (TF+ copro+agence+assurance+intérêt d’emprunt)
Donc il reste 2.200€ de loyer imposé . Imposé à 11% + 17,2%, soit 620€ d’impôts la 1ère année.
Donc vous êtes encore 400€ trop optimiste sur les impôts

Merci pour l’explication détaillée.

gunday a écrit :

Là, je dirais attention.
Investir sur un secteur qu’on ne connait que peu, sur l’avis d’un ami me semble très très risqué.

Je vous l’accorde !

gunday a écrit :

En regardant les photos, à priori non, surtout qu’il est précisé que le bien a été rafraîchi récemment, je vous met le lien.

Effectivement, l’appartement à l’air dans un état très correct.

gunday a écrit :

Plus sérieusement, comme ça après lecture, je dirais choisir un lieu mieux connu, et regardez ce qui est recherché dans le secteur et combien ça vaut et ça se loue.
Et utiliser le même critère de rendement sur l’ancien que sur le neuf.

C’est ce qui va guider mes prochaines recherches !

Il vous faut comprendre l’imposition des revenus fonciers pour corriger votre tableau.

Il vous faut aussi comprendre le taux marginal d’imposition. 11 %, ce n’est pas possible, c’est forcément le taux d’une des tranches, probablement 14 ou 30 %.

Il vous faut enfin apprendre le vocabulaire spécifique de cette imposition. "Plus-value Impots" ne peut pas être la bonne appellation pour une ligne qui semble vouloir estimer l’imposition sur les revenus fonciers.

Supposons 10000 € de loyers annuels HC pour un couple qui a comme taux marginal d’imposition 30 %.

Supposons 3000 € de charges déductibles = intérêts et assurance de l’emprunt, charges de copro non récupérables sur le locataire, travaux d’entretien, TF…

Revenu net imposable 10000 - 3000 = 7000

IR : 7000 x 30 % = 2100 €
PS : 7000 x 17,2 % = 1204 €
Revenu net net = 3696 €.

Donc, voilà, intégrez ça à vos calculs, ça ira mieux.

Second point : le gain essentiel de votre montage arrive à la revente. Sur du neuf, qui ne sera plus neuf dans 12 ans, dans un quartier excentré de Marseille, supputer tel prix à la revente, ça revient à prendre un ticket de Loto.

La dernière chose qui vous manque, c’est de calculer les intérêts composés. Car, à supposer que votre tableau soit juste, gagner 34500 € sur 12 ans avec 241500 € placés, ça veut dire que le montant investi a rapporté 1,1 % par an en moyenne. Ce n’est vraiment pas fameux !

Le Pinel a été analysé en long en large et en travers sur le forum, faites des recherches et lisez, vous apprendrez plein de choses utiles !

Bonjour,

Les taux des tranches évoluent à partir de 2020 (voir la fiche dédiée de service public).

Le taux de 11% est possible et devrait s’appliquer aux loyers (qui seront perçus à partir de 2021 au mieux) en cas d’investissement…

En revanche, il conviendra de s’assurer dans les simulations que les revenus fonciers seront intégralement imposés à 11% et qu’une partie ne le sera pas au taux de la tranche supérieure… la réforme du barème s’étant accompagnée d’une réduction du seuil entre la tranche 2 à la tranche 3 (27794 pour les revenus de 2019 / 25659 pour les revenus de 2020), ce qui réduit le gain pour les contribuables avec un TMI à 30% et le neutralise pour ceux avec un TMI plus élevé…

C’est donc pas une baisse pour tout le monde !

Par ailleurs, dans la simulation du cas, il est supposé que la ventre interviendrait pile après 9 ans de location…ce qui est loin d’être certain… Il faut donc envisager une période durant laquelle le logement sera vide (avec les frais associés) et/ou une période de location sans la réduction d’impôt associée ce qui entrainera un investissement plus important chaque mois. De plus, les honoraires de l’intermédiaire pour la mise en place d’un nouveau locataire ne sont pas pris en compte…

Canyonneur

Edit : en phase avec Gunday, même lien, 3 minutes de retard !

Dernière modification par Canyonneur75 (08/03/2020 12h13)