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#1 02/12/2023 10h40

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Bonjour,

Je suis sur le point de finaliser l’achat des murs d’un local commercial d’ici la fin du mois. Cependant, j’ai récemment découvert un problème d’étanchéité sur la terrasse de l’appartement situé au-dessus, causant des infiltrations d’eau dans le local.

Le souci est que la fille de la locataire âgée de 80 ans de cet appartement s’oppose à la réalisation des travaux nécessaires. Elle affirme qu’elle autorisera ces travaux seulement après le déménagement de sa mère, potentiellement au printemps prochain.

Cette situation m’empêche de rénover et de relouer le local, ce qui est préoccupant car le temps presse. Ni la vendeuse ni moi-même ne semblons avoir de levier d’action. La propriétaire de l’appartement, qui n’est pas sur place, ne paraît pas très concernée par les dégâts que cela cause à la structure du bâtiment, bien qu’elle ait fait établir des devis et semble disposée à s’engager à réaliser les travaux.

Dans le cas où je poursuivrais l’achat, quelles seraient mes options pour résoudre ce problème rapidement ? Dois-je nécessairement envisager une procédure judiciaire, qui pourrait être longue et coûteuse ?

Merci pour vos conseils.

Mots-clés : conflit, immobilier, locataire


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#2 02/12/2023 11h08

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Vous devez vous poser les questions suivantes :
- les travaux nécessitent-ils de rentrer dans l’appartement de la locataire octogénaire ? Si oui : seulement pour l’accès, ou bien pour y faire des travaux dedans ?
- où exactement les travaux doivent-ils avoir lieu (terrasse, base du mur de la terrasse, tuyau de descente )?
- quelle est la nature de ce lieu des travaux, d’après le règlement de copropriété et l’EDD : partie privative ? parties communes à jouissance exclusive de l’appartement ? Ou partie communes ordinaires ?
- pourquoi diable la propriétaire de l’appartement aurait-elle prévu de faire ces travaux à ses frais, alors que les travaux de structure et d’étanchéité sont typiquement des travaux de la copropriété ?

De ces réponses découle la solution.


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#3 02/12/2023 14h11

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Merci pour votre retour,

Bernard2K a écrit :

- les travaux nécessitent-ils de rentrer dans l’appartement de la locataire octogénaire ? Si oui : seulement pour l’accès, ou bien pour y faire des travaux dedans ?

Il faut traverser l’appartement pour pouvoir accéder à la terrasse qui fuit. Comme c’est une terrasse entourée de murs il n’est pas possible d’y accéder par l’extérieur.

Bernard2K a écrit :

- où exactement les travaux doivent-ils avoir lieu (terrasse, base du mur de la terrasse, tuyau de descente )?

Il faut casser le carrelage actuel qui tombe en miette afin de faire une étanchéité résine sur une base saine pour mieux rediriger l’eau vers la gouttière

Bernard2K a écrit :

quelle est la nature de ce lieu des travaux, d’après le règlement de copropriété et l’EDD : partie privative ? parties communes à jouissance exclusive de l’appartement ? Ou partie communes ordinaires ?

De ce que je vois dans l’EDD, la terrasse est considéré comme une partie commune car elle rentre dans cette catégorie : "Les fondations, el gros œuvre (murs de façades, pignons, murs de refends et gros porteurs, les planchers à l’exclusion du revêtement des sols, la toiture (charpentes et couverture) de l’immeuble, les combles perdus (s’ils existent), mitoyennetés et, d’une manière générale, tout ec qui forme l’ossature du bâtiment"
mais il est précisé dans la description du lot : "la jouissance exclusive et privative d’un balcon et d’une terrasse."

Bernard2K a écrit :

- pourquoi diable la propriétaire de l’appartement aurait-elle prévu de faire ces travaux à ses frais, alors que les travaux de structure et d’étanchéité sont typiquement des travaux de la copropriété ?

C’est un petit immeuble de 3 lots, sans syndic, donc elle doit penser qu’elle est responsable de sa terrasse, surtout que c’est de la faute de sa locataire si le problème traine depuis des mois. Ou alors je n’ai pas toutes les informations et les autres propriétaires ont prévu de payer leur part aussi. Le réel problème n’étant pas le coût ou qui va payer mais plutôt comment "obliger" la fille du locataire a laissé renter l’artisan pour faire les travaux.

Merci


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#4 02/12/2023 15h38

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INTJ

Bonjour Jiamo,

Votre affaire est quand même peu banale : une terrasse extérieure au-dessus d’un local commercial, cela ne court pas les rues ; sil n’y a pas de syndic dans l’immeuble, cela complexifie les choses.

Etes-vous certain que le lot que vous voulez acquérir a toujours été un local commercial ? Ne s’agissait-il pas plutôt d’un garage, d’un appentis, d’un cagibi, enfin d’un quelque chose que le propriétaire aurait transformé en local commercial sans demander l’autorisation de la copropriété ?

Cela aurait été d’autant plus aisé qu’il n’y a pas de syndic et que les autres copros ont "laissé pisser" pour ne pas engager de frais de justice ?

Vous seriez bien inspiré de vous renseigner sur ce point avant de finaliser l’achat.

Vous avez déjà beaucoup de chance si la propriétaire du dessus accepte de payer  les travaux. Si le local a été réalisé sans autorisation de la copro elle n’a aucune obligation de le faire.

Dans tous les cas, vous ne pouvez pas faire grand-chose à court terme. Si la locataire du dessus a décidé de partir au printemps et refuse de laisser passer les ouvriers, seule la propriétaire peut l’assigner devant le tribunal et le jugement ne sera pas rendu de si tôt, sans doute pas avant le printemps. Eventuellement, vous pouvez assigner la propriétaire qui assignera elle-même sa locataire, mais cela prendra des lustres.

Dernière modification par emilienlar (02/12/2023 15h39)

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#5 02/12/2023 16h10

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Bonjour Emilienlar,

C’est un local commercial depuis au moins 50 ans car mes parents ont acheté des meubles dans ce local quand ils étaient jeunes ! C’est un bâtiment de 300 m² au sol avec "mon" local en bas et deux appartements avec balcon + terrasse à l’étage.

Il est aussi bien désigné comme local commercial dans l’EDD qui a 20 ans, pas de problèmes à ce niveau-là. C’est même la mairie de la commune qui m’a mis en relation avec la vendeuse (succession), car il est proche de la mairie et dans une rue passante. La commune aimerait qu’il soit rénové et ré-ouvert pour embellir la ville. Cela m’a permis de l’avoir à un prix très intéressant, c’est pour cela que je ne souhaite pas me retirer.

Je peux toujours anticiper et demander un séquestre au notaire si jamais je signe avant que les travaux ne soient effectués.

La solution "idéale" pour débloquer la situation aurait été que la vente se fasse et que tant que les travaux ne sont pas faits, la vendeuse nous dédommage des intérêts qui courent sur notre prêt (qui serait donc en différé sur X mois). Ça lui permettrait de finaliser la vente mais de rester motivée à aider à régulariser la situation au plus vite. De notre côté, nous pourrions commencer les travaux de rénovation sans avoir les intérêts du prêt à payer, donc le temps ne joue pas contre nous, gagnant-gagnant. Mais je doute que ce montage soit légalement possible.


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[+1]    #6 02/12/2023 16h40

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sur la copropriété :
- ne pas avoir de syndic (ni peut-être de comptes annuels ni rien) est un vrai problème. Il faudra que quelqu’un s’y colle.
- la terrasse est une partie commune à jouissance exclusive
- s’agissant d’une partie commune, il faudrait en principe faire voter les travaux à la copropriété. Il faudrait ensuite les faire payer à chaque copropriétaire à proportion de leurs tantièmes. Alternativement, le syndic pourrait décider de faire les travaux sans l’aval de l’AG, en considérant que la sauvegarde de l’immeuble est en jeu (ce qui est un peu tiré par les cheveux ; et de toute façon il n’y a pas de syndic).

Sur la réalisation des travaux : une fois qu’ils sont votés et budgétés, c’est plus simple. Il y a plusieurs façons de faire :
- que l’artisan se pointe chez la mamie, demande s’il peut traverser l’appartement, s’excuse pour le dérangement, et voilà. Eventuellement prévoir quelques fleurs ou un paquet de gâteaux pour s’excuser. La fille n’a pas à opposer son veto puisque la maman, qui est la vraie locataire, autorise le passage à l’entreprise.
- attendre effectivement le printemps. L’immeuble ne va pas s’écrouler d’ici là. Vous pouvez sans doute faire quelques travaux utiles en attendant. Vous pourriez aussi repousser un peu l’achat en faisant traîner la signature de l’acte authentique.

Manifestement, ce n’est pas un problème qu’on résout avec du juridique. C’est une toute petite copro,  et ce sont vos futurs voisins, alors faites preuve de bon sens et de psychologie.


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#7 03/12/2023 10h05

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Bernard2K, le 02/12/2023 a écrit :

- attendre effectivement le printemps. L’immeuble ne va pas s’écrouler d’ici là. Vous pouvez sans doute faire quelques travaux utiles en attendant. Vous pourriez aussi repousser un peu l’achat en faisant traîner la signature de l’acte authentique.

Le problème est que rien ne nous garantie que la fille de la locataire nous laissera faire les travaux à ce moment là. Sa condition étant que nous devons faire les travaux lorsque sa mère aura déménagé. Cela pourrait encore durer X années comme ça.

J’ai bien compris qu’il n’y avait pas de solution miracle et qu’il faudra mettre en place un syndic bénévole pour simplifier les choses à l’avenir.


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#8 03/12/2023 12h03

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C’est un cas de négociation asymétrique, où rien ne plaide pour vous. Vous avez intérêt à ce que ces travaux soient réalisés, alors que les autres n’en ont rien à faire et n’y voient même que des inconvénients. Pour tous les autres copropriétaires :
- ce n’est pas chez eux qu’il pleut ;
- ça va leur coûter (quote-part des travaux)
Spécifiquement pour la fille de la locataire du 1er, en plus des autres raisons :
- ça va gêner sa maman déjà très diminuée (si elle envisage de la placer en maison de retraite au printemps, c’est que ça ne doit pas être jojo).

Qu’avez-vous à leur proposer ?
- "Il faut le faire" (en appeler à leur sens du devoir et de la solidarité… valeurs en voie de disparition)
- "Remettre en service le local commercial, ça donne de la valeur à l’immeuble". (argument peu efficace car trop rationnel et dont le bénéfice éventuel est trop lointain)

L’argument qu’il ne faut surtout pas utiliser : "je peux vous obliger légalement". Car vous allez les braquer et, certes, vous pouvez les obliger, mais s’il faut aller devant le juge, vous aurez le résultat dans plusieurs années, or vous en avez besoin rapidement ; et vous allez démarrer les relations avec vos voisins sur de très mauvaises bases.

Votre seule solution : apparaître comme le gars sympa. Créer un lien de personne à personne. Vous connaissez cette expérience : on demande à un inconnu un menu service. Taux d’obtention du service X %. Autre dispositif : on demande d’abord à cet inconnu quelle heure est-il. Puis on lui demande le même menu service. Taux d’obtention du service doublé. Tout simplement parce qu’on accepte plus facilement de rendre service à quelqu’un avec qui il y a une relation préalable, même ténue ; et aussi car il y a un effet d’entraînement de l’acceptation ; quand on a dit oui une fois, on dit plus facilement oui une seconde fois. (c’est très utilisé par les commerciaux : au lieu de déballer un argumentaire affirmatif sans laisser parler le client, ponctuer l’argumentaire de questions auquel le client répond par oui).

Donc, discuter avec ces gens. Soit en les croisant dans la rue ou dans le couloir. Mais ça peut prendre longtemps. Soit débarquer chez eux au prétexte d’un service à leur demander ; ce service peut être "je viens faire connaissance en tant que nouveau voisin ; et puis j’aimerais comprendre l’histoire de l’immeuble en général et de cette fuite en particulier". D’où les gâteaux et/ou les fleurs.

L’autre objectif de ces échanges, c’est de bien comprendre la motivation des gens. Il faut donc leur faire exprimer ces motivations, ces objectifs. Il semble que la fille de la locataire du premier ne veut pas qu’on dérange sa vieille maman (et peut-être : ne veut pas qu’on la voie dans cet état qui fait honte). C’est une motivation très forte. Mais, si la vieille maman n’est pas complètement gâteuse et que vous avez discuté plusieurs fois avec elle, elle serait capable de dire à sa fille "mais ça ne me dérange pas du tout, M. Jiamo est si sympathique ! Et puis ça me fera un peu d’animation, je discuterai avec les ouvriers et je leur ferai du café ; je m’ennuie toute la journée !".

Vraiment, c’est un cas où il faut aller rencontrer les gens. Les faire parler de leur vie. Les faire parler de l’histoire de l’immeuble. Si possible, se trouver des connaissances en commun. Leur faire dire quels sont leurs objectifs (et les classer en prioritaires et secondaires). C’est comme cela que ça se résoudra.

Si être sympa ne suffit pas, il faudra peut-être rajouter une incitation qui peut être financière : prendre les travaux à votre charge. Ca peut être aussi de l’échange de bons procédés : proposer votre aide pour tel truc qui fait souci à la fille de la locataire, et du coup elle accepte de vous rendre service en retour.

Enfin bref, les classiques de la négociation et du vivre ensemble.

Dernière modification par Bernard2K (03/12/2023 12h17)


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#9 04/12/2023 09h06

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Merci d’avoir pris le temps de me donner votre avis sur la situation. Je vais jouer la montre le temps de voir comment la situation évolue, la vendeuse n’étant pas pressée et moi non plus, on va laisser les principaux concernés régler leurs affaires ensemble


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#10 04/12/2023 10h23

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Jiamo a écrit :

Je vais jouer la montre le temps de voir comment la situation évolue, la vendeuse n’étant pas pressée et moi non plus, on va laisser les principaux concernés régler leurs affaires ensemble

Ca s’appelle vouloir le beurre et l’argent du beurre.

Vous indiquiez l’avoir "à prix très intéressant". Ce prix très intéressant est justifié par des problèmes, tel que ce souci d’étanchéité.

A chaque fois qu’on encourage un vendeur à résoudre le problème avant de vendre, on prend le risque de voir le bien nous échapper car il peut se dire "je n’ai pas envie de résoudre ce problème, donc vais vendre à quelqu’un qui est moins exigeant" ou bien "ok, je résous le problème avant de vendre, mais alors je vais vendre plus cher, à quelqu’un d’autre ! Merci pour la bonne idée : résoudre le problème permet de rendre mon bien plus attractif et plus vendable !".

Si on achète avec le problème non résolu, on achète moins cher, "en l’état", et on prend le risque lié à la résolution de ce problème (délai, coût supérieur aux prévisions, voire impossibilité de résoudre le problème). Mais on a acheté pas cher, en faisant confiance à sa capacité à résoudre les problèmes. Ma façon de faire est plutôt celle-là.

Votre façon de faire est de demander à la vendeuse de résoudre le problème, tout en espérant qu’elle va vous garder le bien au même prix et rien que pour vous. C’est une autre façon de faire.


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