Jaylis [22] : étude de cas immobilier (maison en location nue)

Bonjour ,

@Berlin, a partir de quel montant de liquidité vous conseillez le montage  mentionné? il me semble que pous les sommes en jeu il y a beaucoup de frottements .

@Jaylis, vous avez etudié le dossier, donc j’aurai assez peu de remarque, personnellement les problemes de cadastre me font fuir donc j’aurai un avis assez négatif … mais c’est aussi la ou vous pourrez faire une plus value contre les flemmards de mon genre
Plus serieusement, comment le la " copropriete " du jardin ? vous ne pouvez pas delimiter / cadastrer ?
le jour ou la bonne entente disparait vous faites comment ? et surtout ce sera invendable ( tout se vend au prix ok… )
Idem pour la dependance a qui est le terrain sur laquel elle est posé ? comment vous faites les travaux ?

un autre point sur la RP , vous etes 3, avec du temps, dans un coin sympa, mais vous souhaitez mettre " tres peu" dans la RP.  Je connais mal le coin mais a 90k ca doit etre assez petit sur quiberon ( et a 3 il faut de plus en plus d’espace ) .
Pourquoi ne pas investir dans un bien a rafraichir  et faire ce que vous vouliez faire pour la petite maison dans votre RP , quitte a demenager rapidement en ayant dégager la PV.

cdt

Dernière modification par Timinel (21/07/2020 13h41)

Bonjour,
Au contraire de Berlin, je ne crois pas qu’aller faire un premier investissement à 2 ou 3h de chez soi soit une bonne idée, qui plus est dans des studios (turn over, travaux fréquents etc).
Vous semblez clair dans vos objectifs ; il reste à vous assurer que le prix soit le bon et en rapport avec un plus ou moins grande liquidité, je ne trouve pas la rentabilité extraordinaire.

Quel est le statut juridique du jardin partagé la dépendance ? Division ? Copropriété ?
S’agissant des locataires, faîtes-vous présenter les dossiers de profil complets, vous semblez ne pas savoir depuis quand il est là. N’oubliez pas le statut protégé de nos aînés si faibles revenus. Le bail ne pourra alors être résilié.

Ne commencez pas à exiger du proprio quoi que ce soit d’autre que ce qui est prévu au compromis.
Pour ma part, si je vends par agence c’est justement pour éviter les petits arrangements, accords et autres demandes qui au final seront ressenties comme des exigences.

Si vous faîtes des travaux d’amélioration vous devriez pouvoir négocier une augmentation de loyer vous même et vous confronter à la réalité.

Je ne comprends pas votre volonté d’augmenter le loyer.
Si vous achetez avec un locataire en place, vous reprenez dans les conditions du bail signé entre le locataire et l’ancien propriétaire.

Vouloir modifier un contrat de location unilatéralement montre une approche très bizarre de la location.
Imaginez, vous louez une voiture pour 1 semaine, et au bout de 3 jours, le loueur modifie le tarif.
Comment le ressentirez vous ? Essayerez vous de vous défendre ?
Même question, si le loueur a nettoyé la voiture pendant la nuit (donc a amélioré la prestation fourni).

Après, si le cas est prévu dans le bail, vous pouvez appliquer la revalorisation annuelle selon l’irl, mais vous grappillerez 1 ou 2% d’augmentation, guère plus.

Ensuite la rentabilité, c’est pas fonction du prix d’achat, c’est le ratio entre prix d’achat et loyer.
Un immeuble coûtera plus cher qu’un appart, mais plusieurs loyers peuvent avoir une meilleure rentabilité qu’un seul (ou pas, chaque situation et unique)

Par contre, acheter loin de chez soi est un handicap.
1h15 de voiture pour se rendre au bien peux vite être casse pied au moindre changement de locataire : edl de sortie, visiteS, edl d’entrée, ça va en faire des kms!

Je viens de renvoyer une nouvelle proposition d’achat 40 000€ NV 44 000€ FAI

J’ai demandé à l’agent si le proprio avait fait estimé sa maison, il m’envoie une donation, ou les donataires ont gardé l’usufruit du bien, et ont aussi estimé le bien à 90 000€ en pleine propriété sur les deux lot.
Le lot 1 ayant déjà été vendu à 50 000€ non loué, j’ai donc avancé l’argument des impositions sur les plus value.
Si il me vendent le lot2 à une somme > à 40 000€ , ils paieront 36.2% de plus value vu que l’ensemble du lot à une valeur de 90 000€.
J’ai fait la simulation , et dans le cadre d’un bien en donation, le simulateur me donne raison.
Bien sûr, ce n’est vérifiable qu’auprès d’un notaire, mais si on rajoute le fait qu’ils vendent loué à un locataire difficilement dé-logeable… à voir.

L’idéal serait que le bien soit encore en indivision sur les 3 donataires, ça ne les fais s’assoir que de 1000€ chacun. Ce qui n’est vraiment pas des masses en soit, c’est réalisable.

Je compte garder les loyers du locataire tel qu’elle, et je vais trouver un moyen de satisfaire le confort du logement à cout maitrisé, on va sûrement passer à quelque chose de plus "faisable" maison, ou de moins cher qu’une terrasse. L’hiver arrivant à grand pas, je commencerais les travaux l’année prochaine, histoire aussi de tester le locataire. Mais bon, je me fais pas trop d’espoir non plus, ils doivent déjà me prendre pour un sacré guignole, de faire une proposition et de revenir dessus.

En tout cas, j’ai fait plein d’erreur, mais j’ai appris pas mal.
Ne jamais rien signer si possible après une visite pour éventuellement retrouver le proprio et éviter les frais d’agence.
Avoir le dossier complet avant de faire des propositions trop hâtives.

J’avoue que je me laisse vraiment trop influencé par mon entourage qui s’y connait encore moins que moi, et c’est ultra gênant, je passe pour un frileux, gripsou, à dire que j’essaye juste de faire au mieux pour ma femme, ma fille et moi.

Ce cas m’inspire les réflexions suivantes :

1 - Quel est le statut exact du jardin et de la dépendance :

Il convient d’aller sur lesite du cadastre et de regarder le plan cadastral. Cela vous permettra de déterminer s’il y a plusieurs parcelles pour le jardin et la dépendance ou pas.

S’il y a qu’une seule parcelle, deux statuts possibles :
- la copropriété - dans ce cas il convient de vérifier que la/les copropriétés ont bien été enregistrées - sinon le notaire chargé de la vente le fera et facturera des honoraires - vous pouvez prévoir dans le compromis que ces honoraires seront à la charge du vendeur.
Dans ce cas vous devenez propriétaire d’un lot / de lots dans une ou deux copropriétés. Vous êtes dans un cas classique. Veillez à consulter le règlement de copropriété.
- l’indivision : vous devenez propriétaire d’un pourcentage de chaque bien avec attribution éventuelle d’un droit de jouissance sur une partie du bien. Il convient de vérifier l’existence d’une convention d’indivision qui peut fixer les règles de jouissance et limiter les possibilités de revente. Ces conventions, à ma connaissance, ont une durée de vie limitée.
Tout indivisaire (en l’absence de convention ou à l’issue de la convention) peut exiger de sortir de l’indivision et forcer la vente (article 815 du code civil crée par la loi du 19 avril 1803 !) et les indivisaires bénéficient d’un droit de préemption (article 815-14 du code civil).
Dans ce cas, si le jardin et la dépendance sont cruciales pour vous, veillez à introduire une clause d’annulation de la vente si le droit de préemption est exercé et en tout cas bien vous faire préciser (actes à l’appui) le statut de ces biens dès le compromis de vente.

Comment  sortir de l’indivision :
- création d’une copropriété
- division des parcelles et attribution à chacun des indivisaires
Dans les deux cas, des coûts associés.

Je vous invite à vous entourer des conseils d’un notaire indépendant de celui du vendeur pour trouver la solution la plus adaptée si vous voulez sortir de cette situation qui peut rebuter plus d’un cheteur

2 - La dépendance est elle assurée ?

3 - Avez vous une idée du coût de la dépose et élimination de la toiture ?

4 - En ce qui concerne la plus-value depuis la donation :
L’acte de donation précise t’il une valeur pour chacun des deux biens ?
Dans l’affirmative, le calcul de la plus value est simple (donation de moins de 5 ans) : prix de vente - valeur dans l’acte - frais
Dans la négative, le notaire chargé de la vente 1 a du estimer la valeur du bien vendu lors de la donation pour déterminer la plus value.
Dans tous les cas, on a la valeur du bien 2 lors de la donation.

Les 36,2 % s’appliquent à la différence entre le prix de vente et la valeur lors de la donation…

Supposons que la valeur lors de la donation + les frais s’élèvent à 40000 euros.

En cas de vente à ce prix, pas de plus value, le vendeur touche 40000
En cas de vente à 45k€, le vendeur touche 40000 + 5000 (1-0,362) = 43190

Je ne comprends donc pas votre raisonnement…

5 - Le locataire en place pourra rester dans les lieux autant qu’il le souhaitera, les baux d’habitation se renouvelant automatiquement sauf congé pour vente ou reprise pour habitation… Vous pourrez revaloriser le loyer si une clause est prévue dans le bail.
Vous ne pouvez pas choisir votre régime d’imposition (location nue / meublée) tant que le bail est en cours sauf accord avec votre locataire.
N’oubliez pas que les prélèvements sociaux s’ajoutent à votre TMI soit 17,2 % pour TMI à 0 et 28,2% en cas de TMI à 11%.
Si vous n’avez qu’un bien en location avec un loyer annuel de 4800 euros, le LMNP n’est pas forcément optimal, au vu du coût du comptable et de la CSE. Le micro-bic (imposition de 50 % du revenu brut) peut être plus intéressant.

Canyonneur

Offre refusé, il veut pas en dessous de 45 000€
Je compte attendre.

Donc si on récapitule l’investissement:

Loyer: 400€/mois
Prix : 54 000€ Tout frais inclus
Travaux : 3500€

Rendement brut : 8.35%

Vacances locatives : 0  (J’augmente le rendement en enlevant le locataire, mais il a l’air de vouloir rester très longtemps)

Taxe foncière: 260€
Assurance PNO : 150€
Taxe Ordure : 120€
GLI : 2.5%
Travaux Imprévus : 500€/an

Rendement net non imposable : 5,37%
Rendement net TMI 11% : 4,74%

Pensez vous que je surestime , les travaux imprévu vu que le bien est dans un bon état global , relié au tout à l’égout, toiture à priori très bon état car rénové en 2005, idem pour les isolations.
Y à quasiment rien à faire, à part la VMC qui condense, et une nouvelle terrasse.

Le locataire a l’être de ne pas être solvable (reste à vivre de 500€) mais a toujours payé son loyer et compte rester, il a l’air bien installé.

Pas de plus value à la revente.

Est ce que ca vous irait vous pour un premier bien ? Cash dans ma situation ?

Je trouve que c’est passable, mais que je devrais plus ambitieux quand même, je suis plutôt négatif.

Il n’arrêtera pas de payer enfin du moins pas volontairement, si il ne paye pas, c’est qu’il ne peut plus, ou a eu un problème, et dans ce cas ça serait bien de pouvoir souscrire une GLI.

Je dois absolument vérifier sa situation avant de me projeter.

J’ai déjà réfléchi à la NP de SCPI mais c’est complétement inadapté à ma situation.
Les premières tranches à 0% et 11% méritent d’être remplis par un boulot (si l’on ne possède pas de société ), et  par des revenus passifs.
Et je pense que plus on est jeune, plus la qualité de cet investissement peut avoir un impact conséquent.

J’ai très peur qu’à l’avenir, victime de leur popularité, du marché manipulé par les taux bas, que leur rendement s’effrite.
Sans compter que l’on ne peut pas savoir la fiscalité à laquelle seront soumise les SCPI et les particuliers dans 20 ans.
Imaginez, la fiscalité fait que les SCPI rapportent moins que X ou Y investissement très peu risqué, alors on peut toujours courir pour revendre ses parts au prix de départ.

Au final, investissement très risqué et pas adapté, je pense que le jeu n’en vaut clairement pas la chandelle.
C’est quand même plus tendu d’investir après le Coronavirus, c’était moins risqué dans la tête des gens d’investir en SCPI avant le Coronavirus, pourtant la SCPI ne va pas faire de ristourne car on prends un risque supplémentaires. La chaine de confiance est longue, entres le commerces, les bureaux, la société de gestion, la SCPI , le chargé de communication et le particulier.

A la limite, mettre une partie dans SIIC et REITS qui sont sûrement très dévalué à l’heure qui l’est, si on accepte une grosse volatilité, mais honnêtement, je ne maitrise pas du tout le sujet contrairement à la plupart des gens du forum.

J’ai le sentiment que si on a le temps, on peut essayer de bricoler en immo physique pour trouver mieux.
Et si tout le monde s’écroule demain, au moins j’aurais un toit, et je ne payerais plus de loyer, c’est pas comme si je visais des biens à 180k+ comme la moyenne des gens, j’essaye de faire un bon investissement locatif, et si ça tourne mal, problème financier ou + , au moins je serais débarrassé de ma plus grosse charge à l’heure actuelle.

Je suis le meilleur locataire de mes investissements locatifs, net d’impôts, et en plus je suis chez moi.

Maintenant, faut visiter des biens. Voir les possibilités. Et se bouger le cul un maximum pour faire les choses, et essayez de tenir dans la durée, ce qui doit être le plus dur.

Petite news positif, le loyer est ré-indexe sur l’IRL et le locataire l’accepte visiblement.
D’après mes calculs, vu qu’en T4 2017 l’indice était à 126.82 (le bailleur l’a noté sur les observations) .
Et que l’indice IRL est aujourd’hui de 130.57 , on a le loyer 130.57 / 126.82 * 395 (loyer obtenu après réindexation en 2017) , je trouve 406.67€ soit 407€.

Ce qui augmente la rentabilité à 8.5% brut.
Si j’enlève les 3500€ de travaux, on a du 9.04%.

Et j’ai raconté des bêtises, quand aux reste à vivre du locataire, à l’époque il était 260€ d’APL logement et 8800€ de revenu, ce qui nous donnait un reste à vivre de 600€ modeste mais toujours mieux de 500€. Bon, c’est pas impossible qu’il ait un petit peu sur ses comptes bancaire aussi.
Je rappelle demain l’assurance GLI pour leur montrer les photos du bail.

Dernière modification par Jaylis (23/07/2020 22h41)

Si vous voulez, j’ai globalement un bon feeling pour le locataire, et je ne suis pas le seul, ma compagne et mon père aussi . Je ne suis pas très inquiet mais malgré tout une assurance GLI pour éviter les coups durs va sûrement marcher ici vu qu’il n’a jamais eu d’impayés.
Maintenant, c’est clair que si sur l’avis d’impôts , c’est trop juste, et que je peux pas l’assurer, ca se corse sérieusement au prix actuel du moins.

Non, je sais très bien que des grosses réparations pourraient survenir, ou problème avec les locataires, gros krack immo etc…

Oui , c’était globalement mon idée 150k pour 2 3 biens dont ma RP.

Je suis au courant pour la difficulté à lui donner congé, mais tant qu’il paye ou que je peux avoir une GLI, ça me parait dur de me retrouver à poil.
C’est important de s’assurer que le rendement sera là.
C’est pour ça que j’essaye de renégocier le prix. J’ai frais de notaire et agence à hauteur de 20% du bien, un locataire dans une situation compliqué, et ils ne veulent pas négocier.

Je pense que je vais attendre tranquillement, c’est loin d’être une affaire en or à ce prix.
Et au final, 5000€ pour moi de plus, c’est seulement 3000€ pour eux, c’est fou cette mentalité d’avant guerre.

Je pense pas que je vais lâcher.

Je pense qu’il faut plus de garantie en vers le locataire avant d’envisager quoi que ce soit de toute manière.

Je me suis renseigné pour les GLI :

Si le locataire est en place depuis plus de 6 mois, et que sur les 6 derniers mois il y à eu aucun incident de paiement alors même si il n’est pas solvable, il est éligible à la GLI.

Effectivement, l’agent immo m’a dit qu’il était très âgé, et souhaitait toucher le capital.

J’ai fait une fausse annonce bon coin , ce matin déjà 3 demandes, des gens qui touchent les APL, mais ceci recouvre entièrement le loyer voir plus.

Comment se fait il qu’un locataire aussi âgé ne soit pas plus aidé ? Je dois comprendre ceci, cela doit sûrement signifié qu’il a d’autres revenu décent à coté.

Bonjour, voici les news :

Reste à vivre finalement de  650€ pour le locataire qui continu de faire des petit boulot à coté.
Je l’ai eu au téléphone, j’ai vraiment confiance, il a l’air d’être quelqu’un de très bien ce Monsieur, il me propose de me faire la terrasse (à 70 ans quand même)  (40 ans dans bâtiment), je lui ai dit pas de soucis, je vous aiderais de mon mieux si le projet aboutit.

Je suis quasi certains qu’il n’est pas grand meilleur pote avec le propriétaire vu la façon dont il parle de lui, il reste correct mais sans plus. Au final, j’hésite presque à l’assurer.

J’ai demandé à l’AI de me filer, le bail en scan, ainsi que les 6 relevés de compte du proprio montrant que le loyer a été payé, pour éventuellement prendre une GLI.

J’ai aussi téléphoné à un expert en ingénieure du bâtiment pour faire une expertise poussé du bien 500€.

Voici le rendement attendu projet pour les 10-15 ans à venir, si le locataire actuelle venait à partir pour X ou Y raison, le rendement du bien ne ferait qu’augmenter, car le loyer actuel de 395€ est sous coté.

PRIX NV : 45 000€ (74m²) (608€/m²) 
TRAVAUX : 1500€ (600€ de toupie, le locataire s’occupe de la main d’œuvre restante + lèche frite pour la VMC + imprévus).
FRAIS AI : 4000€
FRAIS NOTAIRE: 5000€
EXPERT  BÂTIMENT: 500€

INVESTISSEMENT TOTAL= 56 500€

LOYER: 395€

VACANCES LOCATIVE: 0

Si la vacance locative survient, j’augmente la rentabilité du bien, je pourrais enfaite faire une vacances locative négative, mais restons sur zéro, c’est possible qu’il y ait un petit délai de jouissance des loyers si je fais des petits travaux de rafraichissement etc…

J’ai fait une fausse annonce bon coin pour confirmer la demande, 20 demandes en 24h, tout type de profil pas mal d’APL, RSA, mais aussi des retraités ou des couples fonctionnaires.

GLI : 2,75%
TAXE FONCIÈRE: 260€
ASSURANCE PNO: 170€ (Locataire déjà assuré, j’ai l’attestation)
TAXE ORDURE: 120€
TRAVAUX NON PRÉVUS: 240€ (On est quand même sur de la location nue, et j’ai lu dans plusieurs site que c’était environs ce que dépensait en moyenne les proprios)

RDT BRUT: 8.46%
RDT NET T0: 5.83%
RDT NET T11: 5.28%
RDT NET T30: 4,10% (Si je reviens dans cette tranche, j’aurais plutôt le soucis de savoir dans quoi réinvestir, et limite revendre ce bien)

Il ne m’est pas possible de faire un crédit mais :

CASHFLOW T0 : 267€
CASHFLOW T11 : 238€

Il aurait fallu un crédit de 22 ans, pour que le bien s’autofinance en TMI 0% et 26 ans en TMI 11%.

D’un coté, je trouve ça juste.
Mais j’ai un profil complétement différent, qui ne peut pas emprunter une énorme somme pour tenter des immeubles de rapport.
Les prix de l’immo ont déjà monté, et depuis 2015 ont dit qu’il faut du 10% brut mini, mais en 5 ans les prix ont monté, on devrait logiquement réviser cette ambition de 10% brut.

Aujourd’hui, j’ai besoin de revenu, et pas d’attendre X temps avant d’avoir du 10% brut, d’ailleurs 10% brut correspond à 47 400 € d’investissement, soit 9100€ de différence net, ce qui correspond (prenons 252,5€ de cashflow) à 3 ans de loyer.

Pour un bien à 1h15 des plages du Morbihan, et de plusieurs zones assez difficiles ou les prix ont flambé. Je trouve ça correct pour un premier bien. Demandes locatives très fortes en dépit de la zone rural, les gens cherchent juste à venir en Bretagne de n’importe ou, c’est un fait.

Sachant que j’ai peu de revenu en ce moment, ça implique forcément  de limiter les travaux, et même le montant de l’investissement total pour lisser le risque.
Le meublé, le saisonnier, tout ceci est trop cher pour la zone ou j’habite, à 1h de la plage faire du saisonnier, c’est pas possible et risqué, le meublé, pas si intéressant que ça comparé au nue.

Allez au pire, gros drame, 25 000€ de travaux, et je me retrouve avec un investissement SCPI à 4% net de rendement.

Je me vois très mal retaper un immeuble de rapport à 50k€ pour 150k€ sans revenu avec 270k€ pour un premier projet.
Je pense que mon métier a encore de l’avenir même si pas de CDI, pas d’emprunt.

Puis-je être exigeant vu ma situation et mes objectifs.
J’ai pas vu une seule maison à ce prix là dans le coin avec rien à faire dedans.
Prendre une surface plus petit dans mon coin, c’est mort. Et à 1h avec les turn over + je doute que les gens vont se mettre en studio à la campagne, bon…

Je pense que ça va être mon premier investissement.

Qu’en pensez vous ?

Enfaite, je me rends compte que pour le moment j’aurais peut être la chance d’avoir un locataire qui a une sacré expérience du bâtiment , il a aussi un réseau d’artisan en cas de pépin, et qui comprend le fait de minimiser les couts quand c’est possible.

Donc à court-moyen terme, cela ne sera pas un soucis.

C’est vrai qu’à long terme, ça peut poser soucis, mais je trouve que ça reste assez limité vu que c’est une location nue. Je pense que passer un coup de fil à un artisan du coin pour résoudre le problème des locataires doit pouvoir se faire, sans que j’ai besoin à me déplacer.

En cas de gros problème, c’est une histoire, mais on envisagerait sûrement de prendre un petit Air Bnb à coté, c’est le coté avantageux de la liberté en indépendant.

La terrasse prendrait maximum une journée je pense, le locataire m’a dit une demi journée et on est bon, si nous faisons venir une toupie, 30m² 8mm d’épaisseur, quelques chevrons.

Vous louez en meublé, nue ? Ce sont des appartements ou des maisons ?
De ce que je vois sur le forum, pas mal de grands adeptes du meublé passent en nue pour être moins sollicité,  une gestion plus passive.