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#1 07/12/2023 22h44

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Bonjour,

Je vous écris car je viens d’acheter une maison mitoyenne T3 (50m2) à 90K euros (tous frais inclus) que je souhaiterais mettre en location. Le bien est situé en périphérie d’une grande métropole. La maison est actuellement en F, je vais faire faire des travaux (certains murs intérieurs + combles) sur l’année 2024. Cette maison se louera 650 euros HC. Avec les travaux, je serai en déficit foncier la première année et subirai une plus grosse imposition en 2025. Si la mise en location se passe bien, j’aimerai poursuivre dans l’investissement d’un autre bien à terme.

Conscient que location nue s’y prêterait mieux que le meublé, j’hésite au regard de la fiscalité très avantageuse du LMNP à louer meublé (j’en oublie certainement les contraintes n’ayant pas pratiqué) et d’autant que le déficit foncier est de ce que j’ai compris un puits sans fond..

J’en appel à votre expérience. Avez-vous déjà tenté de louer un T3 meublé ? Que me conseilleriez-vous ?

Merci d’avance pour votre aide précieuse,

Grégory

Dernière modification par Gotgot (07/12/2023 23h09)

Mots-clés : fiscalité, imposition, lmnp (loueur en meublé non professionnel), location nue, travaux

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[+1]    #2 08/12/2023 11h24

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Nu parce que c’est à peu près toujours possible ou meublé parce que fiscalement plus intéressant ?

La fiscalité ne pilote pas un investissement, elle en est une variable.

"Est-ce que le secteur est valide pour du meublé ?" est la question primordiale ! Conséquence : existe il des locataires potentiels cherchant un logement meublé pour un 3P.

Si oui, alors le meublé est envisageable, et dans ce cas, la fiscalité étant favorable, il peut être plus intéressant de louer meublé que nu.

Si vous choisissez la fiscalité avant la réalité du marché, vous risquez d’acheter des meubles et de financer des travaux pour au final devoir revenir en nu faute de trouver un locataire.

De mon expérience personnelle, 2 rappels :
- le meublé l’est si le locataire peut s’intaller en apportant uniquement ses effets personnels. Le logement doit être habitable en l’état et relativement normal par rapport aux usages. 1 poele, une casserole et 3 assiettes qui se courrent après, cela peut passer pour une semaine sommaire en station, mais pour une location à titre de résidence d’un couple avec 1 enfant, c’est un peu court.

- l’ameublement doit correspondre à la cible … Ex visité : triangle d’or, Annecy. Belle disposition, belle surface, loyer correct pour le secteur … Le clic clac Ikea dans le salon, le lit de 140 avec un matelas premier prix … dans le quartier le plus recherché d’Annecy …

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#3 08/12/2023 12h21

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Bonjour Xazh,

Merci beaucoup pour votre retour.
Il y a une demande pour le meublé (assez faible comparée au nue) pour des personnes de passage.
J’ai peur qu’avec le turnover et la dégradations des meubles ça ne compense pas l’avantage fiscal du meublé (peur d’être aveuglé par la fiscalité du meublé).
Bien qu’il soit en périphérie d’une grande ville, le logement n’est pas proche des écoles et des facs.

Avez-vous pratiqué les deux types de location ? Quelles conclusions avez-vous pu tirer (turnover, investissement personnel, mobilier etc..) ?

Bonne journée,

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#4 08/12/2023 13h40

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La fiscalité du meublé existe pour "absober" les dégradations et le vieillissement de l’ameublement, le fait que vous devrez entretenir, réparer, remplacer des objets dont l’état se dégrade "naturellement" (les dégradations volontaires sont un cas à part)

C’est bien pour cela qu’il faut partir d’une stratégie locative, fortement dépendante du bien, de sa localisation, du marché local et ciblé.

Le plus simple serait de générer un fil "Etude de cas" pour avoir des avis plus en lien avec votre description du problème qu’avec une expérience qui ne concerne pas nécessairement des biens comparables.

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#5 08/12/2023 14h03

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Je pratique le meublé sur une maison de 54 m² en périphérie d’une ville de 80 / 90 000 habitant. 1 chambre 1 bureau sdb cuisine. Pour faire du meublé , il faut vraiment meubler et pas se moquer du monde. Cela suppose un entretien certain entre les locataires( aspirateur abimé, matelas sali, verres cassés… ). La moyenne de rotation est de 1 an.

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[+1]    #6 08/12/2023 14h30

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Ca dépend… Ca dépend de beaucoup de choses.

Votre maison a-t-elle un extérieur ? Si votre maison a une caractéristique qui fait que les gens y sont bien, et trouveront difficilement un équivalent ailleurs, ils peuvent rester longtemps.

J’ai déjà cité le cas de mes parents qui louaient un T3 meublé en rez-de-jardin dans un quartier très tranquille. Cet appartement a été loué à des amoureux des chats. Les chats avaient accès au jardin et ne risquaient pas de se faire écraser par les voitures. Ce qui est très précieux pour un propriétaire de chat. Donc, ces gens tendaient à rester très longtemps (5 à 10 ans), au contraire du profil typique de locataire de meublé qui reste peu longtemps (jeune couple, jeune actif, divorcé récent…). La plupart des locataires avaient aussi la main verte et entretenaient un bout de jardin, mais leur motivation principale, c’était la compatibilité avec les chats.

Dernière modification par Bernard2K (08/12/2023 14h31)


Les vacances sont finies, au travail !

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#7 08/12/2023 15h11

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Bonjour Darkvadehors et Bernard2K

Merci pour vos interventions qui m’aident dans mon cheminement.

@Darkvadehors

En effet certains font "du nue" avec un bail meublé. C’est un peu le pas vu pas pris j’ai l’impression (ce qui à mon sens peut mettre le locataire en position de force car il se doute de l’intérêt fiscal d’une telle démarche).
1 an ce n’est pas beaucoup… Avez-vous songé à passer en nue avec déficit foncier ou en société ?

@Bernard2K

En effet un cas ne fait pas l’autre. Oui, la maison a un petit extérieur permettant d’y rentrer un véhicule.
Comme disait Xazh j’ai l’impression que la fiscalité avantageuse vient compenser les possibles dégradations, turnover et autres…

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#8 08/12/2023 15h32

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Sincèrement , le jour où cela nous saoulera trop , nous revendrons car une forme d’usure s’installe au fur et à mesure. Le propriétaire a toujours le mauvais rôle. Par ailleurs , il y a une asymétrie entre l’engagement long terme dans un placement immobilier et la frénésie de nouvelles contraintes et règles du jeu qui devient décourageante.
Cette année nous avons perdus l’équivalent de 3.5 mois rien que pour la mise en place du permis de louer. Par ailleurs, il n’est pas rare de se faire planter un rendez vous même confirmé la veille. Quand vous faites 2 heures de route aller retour , ça énerve .

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#9 08/12/2023 15h58

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Si certains fraudent le fisc, c’est de leur responsabilité. Personne ici ne vous conseillera de le faire.
Que le locataire d’un vrai meublé décide d’entreposer les meubles du propriétaire pour les remplacer en partie par les siens est un tout autre débat. De même que le remplacement de la vaisselle, par exemple.

Le fait est qu’un meublé ne l’est que si le bailleur fournit l’ensemble des meubles nécessaires à l’occupation normale du bien.

Cela ne compense jamais un dossier douteux. Si vous ne trouvez que des locataires douteux, la fiscalité ne transformera pas ce bien en pépite.

Le bien, la localisation, le marché local et la cible !

Ex de Bernard : le bien étant adapté aux personnes aimant les chats et l’entretien du jardin.

Dans un secteur très étudiant, peut être que le jardin a une valeur moindre … que l’indépendance du bien. Mais vous n’allez pas nécessairement meubler de la même manièrè pour des étudiants, un jeune couple s’installant dans la vie, un couple de retraité n’ayant pas de meubles mais cherchant un niveau de confort ou encore un cadre missionné pour quelques mois sur le secteur.

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#10 08/12/2023 17h10

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INTJ

Pour ma part je pense que le meublé est uniquement une niche fiscale.

Si on respecte à la règle la liste imposée par le service public :

- Literie avec couette ou couverture
- Volets ou rideaux dans les chambres
- Plaques de cuisson
- Four ou four à micro-onde
- Réfrigérateur
- Congélateur ou compartiment à - congélation du réfrigérateur d’une température maximale de -6°
- Vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas
- Ustensiles de cuisine
- Table
- Sièges
- Étagères de rangement
- Luminaires
- Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur s’il y a de la moquette, balai et serpillière pour du carrelage…)

Avec maximum 1000€, on arrive à respecter la liste et se débrouillant bien.

Après c’est juste un choix fiscal, les locataires s’en fichent généralement, il est toujours possible de s’arranger et d’enlever des meubles, c’est juste que si par exemple vous mettez l’annonce sur le boncoin en meublé vous aurez moins de visibilité que du nue qui est plus recherchée.


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#11 08/12/2023 17h32

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Bonjour Oreve,

Merci pour le retour.
Oui en effet sur le bon coin une annonce en meublée attirera moins.
Concernant le fait de mettre les meubles "obligatoires" pour les enlever par la suite, je m’interroge sur un possible risque de requalification du bail.
Avez-vous déjà fait l’expérience ?

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#12 08/12/2023 17h52

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INTJ

Oui car je fonctionne à la confiance, et sûrement à tord, mais c’est ma façon de fonctionner et non un conseil à appliquer bête et méchant.


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#13 09/12/2023 00h45

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Oreve, le 08/12/2023 a écrit :

Si on respecte à la règle la liste imposée par le service public :

Attention, cette liste constitue un minimum, listé dans l’article 2 du décret. L’article 1 prévoit lui "Chaque pièce d’un logement meublé est équipée d’éléments de mobilier conformes à sa destination."

La liste suffit pour un petit logement seulement. Par exemple, un 3p comportant 2 chambres et 1 salon, il faudra équiper les deux chambres, pas une seule, et le salon / salle à manger, en tenant compte de l’espace disponible. Dans une pièce classique, la conversion en salle de repas permettra de se conformer aux exigences en fournissant une table et les sièges correspondant. Dans un double séjour, la table 4 places … pas sur que le juge valide en cas de conflit.

Tout le problème de prendre un décret explicatif comme une norme légale. Il faut revenir à la loi, c’est elle que le juge applique en cas de soucis. Et la loi prévoit : "Un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante."

Tout le problème étant "vivre convenablement en regard des exigences de la vie courante".

Dans un appartement un peu cossu, la liste est insuffisante. La jurisprudence est dense sur ces points. L’absence d’une télé dans un salon et même la mise à disposition d’une télé ridicule ont été jugée non conforme à l’esprit des textes, compte tenu du niveau de logement considéré.

Un studio pour étudiant ne nécessite pas le même équipement qu’un appartement familial avec un haut loyer.

Sur le retrait des meubles … Le locataire comme le bailleur cosignent le bail et l’annexe listant intégralement les meubles mis à disposition du locataire. Dès lors, le bailleur n’a plus le droit de retirer un meuble, cela constituerait une modification du bail. Le locataire, lui, peut refuser un meuble à sa convenance ou le stocker à sa convenance. Mais c’est une décision du locataire, pas du bailleur.

Si vous signez un bail meublé avec une fausse liste de meubles, vous réalisez un faux en écriture. Libre à vous, mais en assumant les conséquences en cas de soucis.

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#14 09/12/2023 05h24

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Bonjour,

Ayant les deux types de locations (nues et meublées) voici un comparatif non exhaustif en défaveur du meublé :

Inconvénients du meublé :

* CFE à payer (demande de plafonnement)
* comptabilité à faire ou à faire faire
* plus de turnover (donc plus d’état des lieux et de petites réparations entre deux locataires)
* plus de sollicitation (machine à laver qui tombe en panne, plaque de cuisson à remplacer etc …)
* Investissement moins passif que le nu

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#15 09/12/2023 05h35

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@xazh Vous omettez de citer le deuxième alinéa de la loi « La liste des éléments que doit comporter ce mobilier est fixée par décret »

Donc pas évident du tout que la liste du décret ne soit pas auto suffisante. Il faudrait voir la jurisprudence récente et/ou les travaux parlementaires mais je pense que le renvoi à un décret d’application a été mis en œuvre précisément pour limiter les litiges …

Quant à l’article 1 du décret, à mon sens c’est plus pour empêcher de mettre le frigo dans la salle de bain ou la table à manger dans le grenier …

Sinon je pense que tout dépend de la tension locative.

Perso je loue un T3 meublé en zone hypertendue, et j’estime que la plupart des candidats auraient été intéressés par le logement qu’il soit proposé en nu ou en meublé … je suis exactement dans le cas évoqué par xazh avec un grand salon équipé uniquement côté salle à manger. Pas pour faire des économies, mais d’un point de vue stratégique je me dis que le locataire restera plus longtemps s’il a lui même amené quelques meubles. Mais si demain on m’oblige à mettre un canapé et une télé je le ferai sans souci.

Donc oui c’est malheureux à dire mais dans ce genre de cas c’est un choix purement fiscal et si demain les régimes fiscaux sont plus ou moins alignés je ne verrai plus d’intérêt à proposer le logement en meublé …

Dernière modification par durand18 (09/12/2023 05h38)

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#16 09/12/2023 06h59

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Oreve, le 08/12/2023 a écrit :

Pour ma part je pense que le meublé est uniquement une niche fiscale.

L’intérêt de louer un logement meublé (hors avantage fiscal) c’est que vous pouvez le louer plus cher et donc obtenir une meilleure rentabilité.

Il faut voir le meublé comme une activité commerciale ou vous fournissez une prestation à votre "client" (terme employé volontairement).

Plus la prestation sera de qualité, plus le prix sera justifié.

EDIT : dans la résidence d’un de mes meublés il n’y a que des T3 strictement identiques. Les appartements vides se louent à 680€, le mien se loue à 800€ et je n’ai jamais de vacances locatives. (je suis sur l’ile de la Réunion, ça peut avoir son importance vu que c’est une destination touristique également).

Dernière modification par SamyInvest (09/12/2023 07h12)

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#17 09/12/2023 09h34

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Bonjour,

Merci à tous pour votre retour

@SamyInvest, vous parlez de CFE à payer (comment peut-on l’estimer ?). J’avais interrogé mon centre des impôts et la réponse était que la base min est de 140 à 150e pour un chiffre d’affaires inférieur à 10 001e. Si CA inférieur à 5000e, pas de CFE.
Sur l’ile de la Réunion, vous faites je suppose de la courte durée ?
Si vos locations nues, êtes-vous en nom propre ou société ?

@durand18, votre T3 est-il une colocation d’étudiants ? Les locataires amènent la totalité de leurs meubles ?

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#18 09/12/2023 09h43

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Actuellement c’est loué à une famille mais j’ai eu des candidats pour une colocation, sauf que j’imposais dans tous les cas un bail unique, encore une fois c’est la loi de l’offre et la demande … Je fournis tous les meubles prévus par le décret et même plus que le minimum sauf que je n’ai volontairement pas aménagé une partie du séjour : le locataire est libre d’amener un canapé, meuble tv etc, en pratique j’imagine qu’il va le faire mais il peut aussi habiter sans …

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#19 09/12/2023 09h50

Membre (2020)
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Vous avez un taux de rotation élevé ?

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#20 09/12/2023 09h53

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J’ai commencé seulement en mars de cette année donc pas encore assez de recul, mais une journée de visites aura suffi en refusant du monde donc je table sur peu de vacance locative.

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[+1]    #21 09/12/2023 13h51

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Le nu ou le meublé sont assez différents dans le temps à consacrer à la gestion.

Le nu :
- Moins de turnover (et le délai de préavis est de 3 mois (sauf exceptions style zones tendues, perte d’emploi etc) contre 1 mois pour le meublé),
- Moins de problèmes (il n’y a pas les meubles/l’électroménager qui s’abîment ou tombent en panne)

Tout dépend aussi le temps que vous êtes prêt à consacrer à votre bien. Habitez-vous à côté ? Cela peut jouer.

Pensez également que pour faire du réel, il faudra forcément faire appel à un comptable si vous faîtes du meublé. Ce n’est pas obligatoire en nu (revenus fonciers).


"… ce n'est pas l'intelligent qui est devant mais plutôt l'audacieux." Robert Kiyosaki

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#22 09/12/2023 18h37

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Bonjour Lamazo,

J’habite à côté (20 mins).
J’ai regardé votre présentation. Vous exploitez vos locations nues en société ?
Comment faites-vous pour réduire l’imposition ?

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[+1]    #23 09/12/2023 23h28

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durand18 a écrit :

Donc pas évident du tout que la liste du décret ne soit pas auto suffisante.

Primo, le décret prévoit "Chaque pièce d’un logement meublé est équipée d’éléments de mobilier conformes à sa destination."

La jurisprudence antérieure au décret n’est pas inexistente et non contredite par le décret, qui doit s’analyser comme le minimum à fournir quel que soit le nombre de pièce : un studio doit comporter une literie, une plaque, un "four", de la vaisselle, un coin repas (table et assises). Difficile d’entrer plus dans un studio … sinon, c’est une simple chambre.

Le décret reprend d’ailleurs la décision de Cassation février 2005 sur ces éléments minimaux nécessaires pour que le bien soit habitable en l’état. Il manquait en l’espèce le réfrigérateur et la cuisinière. C’est loin d’être la seule décision de requalification pour insuffisance d’équipements d’un bien soit disant meublé.

On peut donc considérer que le débat que vous ouvrez est celui de la notion de "doit" au sens "au minimum" et "doit" au sens "suffisant".

Or si vous considérez cette liste comme suffisante, alors qu’elle ne liste qu’une seule literie et une seule table, un 6P avec 4 pièces vides serait meublé au sens du 2 du décret … et non meublée au sens du 1 du décret.

Le double séjour est un cas particulier qui pose un risque. L’usage courant (je ne vais pas vous rappeler la hiérarchie des normes, et l’impact des usages en Droit) le retient comme une double pièce s’il est assez grand, sans que cette taille basculant de simple à double pièce ne soit complètement formelle. La question est alors l’équipement nécessaire à un usage normal et entier d’une pièce de taille non usuelle.

C’est là qu’à titre personnel, j’ai du mal à considérer qu’une pièce de 18m2 équipée d’une table pour 4 personnes apparaisse, aux yeux d’un locataire mais surtout d’un juge, comme d’une pièce pleinement utilisable en l’état sans aucun ajout de meuble par le locataire. Or c’est le critère essentiel du meublé repris en jurisprudence constante : le bien doit être utilisable pour son usage sans que l’occupant n’apporte autre chose que ses effets personnels (les draps étant reconnus comme personnel cependant pour un usage de résidence).

"pas évident du tout que la liste du décret ne soit pas auto suffisante."

Pas évident du tout que la liste suffise non plus, cf l’exemple du 6p.

A mon niveau, conseiller un lecteur futur bailleur en lui expliquant qu’une pièce à moitié meublée est suffisante lui impose plus de risque juridique que lui conseiller d’aller au delà de la liste minimale, et d’équiper complètement le bien conformément à l’usage qu’il veut proposer en location, donc par exemple de fournir un salon si le double séjour le permet … ce qui n’accroit pas son risque de requalification, vous en conviendrez, même si nous ne sommes pas du même avis sur le fait que cela réduit son risque juridique.

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#24 10/12/2023 07h11

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Quelques précisions :

Je donne mon opinion « à la volée » sur l’interprétation de la réglementation mais ce n’est en aucun cas un conseil. A chacun de faire ses devoirs, y compris moi-même je n’ai peut être pas suffisamment poussé mes recherches avant d’arrêter ma stratégie.

Au plan général j’évoque la jurisprudence récente et/ou les travaux parlementaires car il n’y a pas eu seulement ajout d’un décret sorti de nul part, mais modification de la loi elle même, qui renvoie désormais expressément à un décret d’application, là où auparavant il n’y avait que le pouvoir d’interprétation des tribunaux. Donc la jurisprudence antérieure n’est plus valable car rendue sous l’empire d’un régime juridique  substantiellement modifié, si ce n’est à titre indicatif, plus ou moins le cas échéant en fonction de l’intention du législateur.

Pour la question du 6p , la loi prévoit que le mobilier doit être « en nombre et en qualité suffisants » même si elle renvoie au décret pour la liste des éléments. Donc même si literie est au singulier dans la liste des éléments du décret, elle doit être fournie en nombre suffisant correspondant à l’occupation destinée du logement.

D’ailleurs cela me fait penser que le bailleur devrait  bien préciser la destination des pièces dans le bail. S’il a envie de louer un 6p meublé avec une seule chambre à coucher, une salle de billard, un home cinéma etc c’est son droit, mais si derrière il loue à une famille avec 5 enfants il y a bien sûr un problème …

Et sur l’article 1 du décret « Chaque pièce d’un logement meublé est équipée d’éléments de mobilier conformes à sa destination.», il faut bien admettre que chaque pièce doit être équipée un minimum, donc laisser une pièce vide pourrait être problématique.

Bref oui il y a des cas limites et je vous remercie d’avoir attiré l’attention des forumeurs (y compris pour moi-même, en réflexion sur une OPA sur le canapé de mon locataire 🙃).

Dernière modification par durand18 (10/12/2023 07h36)

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#25 10/12/2023 09h08

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Gotgot, le 09/12/2023 a écrit :

Bonjour Lamazo,

J’habite à côté (20 mins).
J’ai regardé votre présentation. Vous exploitez vos locations nues en société ?
Comment faites-vous pour réduire l’imposition ?

Aucune de nos locations nues ne sont exploitées en société, tout est en nom propre.

Nous suivons les chiffres jours après jours tout au long de l’année et anticipons tout.
Cette année par exemple, nous terminons à 0€ d’IR (ou presque, car nous avons le versement libératoire sur le LMP mais ce n’est pas énorme).
Par contre nous avons quelques milliers d’euros de prélèvements sociaux à payer (environ 6k€), somme moindre.
Dans les années à venir, quand tout sera exploité et qu’il n’y aura plus de rénovation des logements, nous serons plutôt dans la tranche à 41% de TMI + 17,2% de PS, ce qui tombe plutôt bien car on s’occupera à ce moment là de faire (ou faire faire pour certaines) quelques toitures sur le parc locatif.
Tout est une question d’arbitrage.

Nous pensons également au Girardin Industriel pour réduire notre IR, mais nous ne l’avons pas encore fait.


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