Bed43fr : étude de cas immobilier (mixer location nue et meublée)

En postant mon message j’ai pensé à une autre solution : la SCI à l’IS !
En effet dans la SCI je peux créer un déficit à partir de l’amortissement du bien ET des travaux (qu’ils soient d’amélioration ou même d’aménagement). Du coup je pourrai créer un déficit à partir des 220k€ de travaux et de l’amortissement du bien à 120k (mettons sur 30 ans). Certes je ne toucherai aucun dividendes pendant au moins 10 ans mais cela m’importe peu car mon objectif est la constitution d’un patrimoine pour ma retraite.

Edit : j’ai posé les chiffres et ce que je pressentais ce révèle exact. Si je prends le cas d’une opération sur 30 ans cela donne les chiffres suivants (en k€) :

coût            
120    achat        
20     travaux communs        
120    travaux 4 apparts        
80     aménagement 2 apparts        
20     loyers annuels        
500    vente dans 30 ans        


nu    nu/LMNP    SCI    
140    133       0      déficit reportable
0      127       340    amortissement 30 ans
600    600       600    revenus sur 30 ans
460    340       260    revenus imposés
129    95        39     impots
0      0         135    impot vente
129    95        174    total impots

Ce dont je me doutais se vérifie :
1) déjà en cas de revente après 30 ans la SCI est rédhibitoire, surtout que l’imposition des dividendes n’est même pas prise en compte.
2) sans revente la SCI est très interessante
3) le mix nu/LMNP est une option vraiment interessante dans le cas de travaux d’aménagement! Reste à voir si c’est faisable…

Dernière modification par bed43fr (31/08/2020 13h50)

Je prendrais contact avec mon expert comptable, car c’est lui qui ensuite effectuera l’amortissement. Afin de connaître ses règles et comment et combien il pourra amortir selon les postes.

Le centre des impôts des entreprises va pouvoir vous donner le montant de la CFE, et va vous renvoyer sur des textes de loi du bofip concernant les déductions possibles, mais sans vous donner le "montage concret" que vous souhaitez.

Le tribunal va pouvoir vous enregistrer en tant que LMNP, mais ne va pas vous fournir votre "montage concret".

Je ne vois pas qui d’autre pourrait vous faire une réponse détaillée, avec les impacts financiers de chaque montage.

Surtout que les expert comptables n’appliquent pas tous les même règles. Et donc il est important de savoir avec son expert comptable ce qui va être pris en compte, ou pas, et combien et comment.

Le centre des impôts des entreprises va faire remonter des textes généraux, qui ne seront pas pratico-pratiques dans votre situation. Vous avez besoin d’une solution adaptée à votre situation, et non une généralité.
Et ce ne sont pas des expert comptables.

Le tribunal va vous donner le papier à renvoyer pour s’inscrire en LMNP, mais pareil, aucune prise en compte des impacts financiers. Ils considèrent que cela a été vu en amont de la déclaration.

bed43fr a écrit :

Je n’ai pour l’instant aucune réponse à cette question épineuse : comment déterminer la valeur amortissable en LMNP quand il s’agit d’appartements aménagés à partir de rien ?

Je m’inscris en faux sur l’idée d’amortir une estimation d’agence immobilière, ce n’est pas légal dès l’achat et la rénovation des biens. Cela l’est seulement après plusieurs années pour actualiser une valeur qui -du fait du prix du marché- a évoluée.

La doctrine fiscale est claire : c’est la valeur de construction qui est à amortir
C’est d’ailleurs la raison pour laquelle on déduit le prix du terrain.
Si la valeur de construction est difficile à déterminée après plusieurs années de possession (d’où l’estimation possible) elle est évidente dès l’achat ou avec des factures de construction.

Il vous faut amortir la valeur du construit acheté - la part du terrain + amortissement des travaux par composants (les durées différent selon leur nature).