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#1 25/10/2019 10h46

Membre (2019)
Réputation :   0  

Bonjour à tous,

Je vous expose le problème que je rencontre actuellement

J’ai acheté un bien en Avril 2019 loué en nue et je n’ai pas modifié les loyers que j’ai laissé identique à ce que l’ancien propriétaire m’avait indiqué pratiquer.
Suite à la réception des provisions de charges trimestrielles, je me rends compte que les charges que je demande au locataire ne couvriront pas le montant annuel des charges que je vais devoir payer. Pour être transparent, il manque environ 20 euros par mois au niveau des charges, ce qui en fait une somme très conséquente que ce soit pour moi ou pour mon locataire sur une année.

Dans cette situation, je suis conscient d’être complétement responsable de ce défaut de gestion.

Maintenant, je viens vers vous afin d’obtenir conseils sur la façon de gérer au mieux ce type de cas.
Afin d’éclaircir le contexte, les échanges avec mon locataire sont très cordiaux et même si certains petits retard de payements peuvent se produire, je suis averti et jusqu’à ce jour, tout s’est toujours très bien passé. De mon point de vue, la relation est très satisfaisante comparé à certains sujets que j’ai pu lire sur ce forum.

La situation actuelle m’étant embarrassante, je ne souhaiterai pas détériorer cette relation positive avec mon locataire en lui demandant cette somme importante qui le mettra potentiellement en difficulté. D’un autre côté, vous vous imaginez bien que m’asseoir sur cette somme pour les 3 années à venir ne m’enchante pas non plus.

De là, je vois 3 cas possible :

1er cas : Je demande la totalité du montant soit les 180 euros (prorata  d’Avril à Décembre) en envoyant le détail des charges et un courrier explicatif le plus détaillé possible.
Je me verrai bien lui proposer un étalement de cette somme sur l’année 2020, ce qui augmenterait son loyer mais à ceci s’ajouterait également la rectification de l’année 2020…

2ème cas : Convenir d’un arrangement. Je n’ai pas spécialement d’idées par rapport à ça mais ça pourrait être qu’il ne paye que la moitié de cette régularisation s’il souhaite rester et que je prenne pour moi la moitié restante.
Ou alors, s’il souhaite ne pas rester et partir, lui proposer de diminuer sa période de préavis afin de lui faciliter la transition.

3eme : Ne rien faire payer. Ce qui, du point de vue de ma situation, ne m’arranges pas.

Une autre question que j’ai et que je n’ai pas réussi à trouver sur le forum, est de savoir comment je peux formaliser (modification du bail, mais comment ?) le fait d’augmenter les charges de mon locataire de l’année suivante pour compenser les charges tout en restant conforme légalement ?

Voici dans la globalité la situation actuelle et je souhaiterai avoir vos conseils. Je vais me répéter mais je sais que ceci est dû à une mauvaise gestion au départ que je pensais avoir maitrisé.

Merci pour votre aide.

Mots-clés : charges, copropriété, régularisation

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#2 25/10/2019 11h35

Membre (2016)
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Tout dépend du bail avec le locataires.
Si le loyer est de 500€ + charges ,que les charges coûtent 20 ou 50€ ce n’est pas votre problème (si le bail prévoit qu’il n’y a aucune contre indication à la régularisation des charges).

De plus, le loyer est il élevé par rapport au marché? si ce n’est pas le cas, alors faites payer les charges au locataire à 100%


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#3 25/10/2019 11h59

Membre (2016)
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ISTJ

Les charges récupérables, ça se récupère. Régularisation totale + ajustement de la provision en conséquence, c’est-à-dire votre cas 1, me semble être une démarche de saine gestion.
Par ailleurs vous pouvez vérifier auprès du syndic que 1-rien n’a été incorrectement imputé à votre compte (j’ai eu le cas de la réfection du parquet d’un appartement voisin passé en charge récupérable sur tous les locataires !) 2-les montants sont raisonnables et qu’il n’y a pas d’économie possible.

Notez toutefois que la sous-évaluation plus ou moins volontaire de la provision sur charges au moment de l’annonce est une faute civile :

https://www.doctrine.fr/d/CA/Nimes/2018 … 510C0F9DAF

CA Nimes 19 avril 2018, n° 17/02010 a écrit :

C’est en revanche à juste titre que M.. Y reproche à la société bailleresse une sous-estimation des provisions sur charges appelées, la provision mensuelle ayant été fixée par le contrat du 26 juillet 2014 à 20 euros alors que les charges mensuelles se sont en définitive élevées en 2015 et 2016 à 77 euros par mois. Un tel écart est de nature à affecter l’organisation et la tenue d’un budget aux ressources modestes et c’est par de justes motifs que le premier juge a fixé compte tenu de l’ensemble des circonstances de l’espèce et des pièces produites à la somme de 200 euros le préjudice en résultant pour M. Y.

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#4 25/10/2019 13h36

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Bonjour,
Effectivement, relisez attentivement votre bail ; il est normalement convenu un montant de loyer + une provision sur charges avec régularisation annuelle. Votre locataire doit donc s’y attendre.
Il est important lors d’une acquisition en copropriété de regarder attentivement les décomptes de charges des lots achetés surtout lorsqu’un bail est en cours. Il n’est effectivement pas rare d’avoir des provisions sur charges mal évaluées ; l’eau a un coût impactant avec des consos très variables d’une personne à l’autre par exemple.
C’est toujours un moment délicat que de procéder à cette régularisation mais elle est normale (pensez à y intégrer la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.
Assurez-vous bien en relisant les décomptes sur les derniers exercices qu’il ne puisse pas y avoir une conso anormale d’eau liée à une fuite. Le cas échéant, votre locataire vous devrait les charges mais devrait aussi réparer la fuite.

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#5 25/10/2019 14h20

Membre (2013)
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"Suite à la réception des provisions de charges trimestrielles, je me rends compte que les charges que je demande au locataire ne couvriront pas le montant annuel des charges que je vais devoir payer"

Cela me semble normal étant donné que certaines charges ne sont pas récupérables auprès du locataire.
A vous de prendre connaissance du décret de 1987, qui répartit les charges entre propriétaire et locataire.

A la fin de chaque année, vous faites le total des charges dues par le locataire et vous comparez aux provisions encaissées. S’il y a un surplus, vous le rendez au locataire, s’il manque de l’argent, vous le récupérez auprès de lui.


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#6 26/10/2019 12h02

Membre (2019)
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Merci pour vos réponses.
Je comprends tout à fait que sous-évaluer les charges volontairement peut donner lieu à une « sanction », ce qui est tout à fait normal. En l’occurrence ici, je me suis basé sur les charges qu’appliquait l’ancien propriétaire, une vérification supplémentaire de mon côté aurait été utile, je vous l’accorde.

@Caskman Je ne l’ai pas précisé sur le coup car cela me semblait logique mais effectivement je parle ici des charges récupérables en ayant au préalable soustrait les charges non récupérables.

Comment puis-je procéder pour la formalisation sur l’année 2020 pour indiquer l’augmentation des charges à récupérer mensuellement par mon locataire ? Ici, une augmentation de 20 euros mensuel afin d’éviter une régularisation trop lourde pour lui en fin d’année 2020.

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[+1]    #7 26/10/2019 12h48

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Votre régularisaton de charges est fondée sur un contrat régulier : le bail.
à part envoyer votre courrier de régularisation, il n’y a rien à faire.
Dans ce courrier :
1/ vous constaterez et justifierez la régularisation (en pièce jointe décompte de annuel de charges de la copro plus copie de l’avis de TF avec taxe d’enlèvement des ordures ménagères.
"Conformément au contrat de bail qui nous lie, je reviens vers vous pour procéder à la régularisation annuelle des charges. Comme vous l’observerez sur les documents joints et le décompte, il apparaît que vous restez redevable de  etc etc"

2/ Vous en demanderez le règlement (certainement pas en douze fois)
"Je vous remercie de bien vouloir procéder au règlement par chèque ou virement avant le    "

3/ Vous proposerez la ré-évaluation mensuelle de la provision sur charges.
"Je reste à votre disposition pour toute information nécessaire" et vous pourrez ajouter "et modalités de règlements" si vous souhaitez compliquer les choses.

Rien de compliqué, ça se fait à peu près tous les ans ; le mieux, se mettre en relation d’annoncer que l’on doit ou vous doit entre 0 et 30 euros ou l’inverse et se limiter à reporter sur l’exercice suivant.

Attention aux petites sommes qui en font des grosses pour de petits budgets.

Dernière modification par Range19 (26/10/2019 19h00)

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#8 26/10/2019 18h29

Membre (2019)
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Dans ce cas, je vais procéder tel que décrit!

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