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#1 09/02/2012 12h08

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Bonjour,

J’ai déja un protefeuille action. Je souhaite me diversifier dans l’immobilier. Etant encore jeune et très mobile (expatrié), je ne souhaite pas acheter de bien physique en direct.

J’ai cet investissement dans une optique patrimoniale de long terme. L’immobilier me semble être un investissement relativement sur et plus rentable que les fonds euro dont la performance s’effrite chaque année.

En général, je préfère gérer en direct mes actifs sans passer par des gérants. Cela me parait d’autant plus vrai pour l’immobilier dans la mesure ou les performances espérés sont faibles au regard des frais de gestion.

Quel support me conseillez vous ?

Compte titre ?
frais de transaction réduit, accès aux small caps, fiscalité peu avantageuse.

Assurance vie en titre vif ?
frais de transaction et gestion du compte plus important, accès difficile aux petites foncières côtées, bonne fiscalité mais épargne bloquée 8 ans.
Que deviennent les dividendes versés ? Ils sont transférés sur le fond euro ? Quelle fiscalité pour les prélèvements sociaux ?

SCPI ?
Je connais très mal ce support. Quel rendement espérer ? existe t-il un marché liquide ? Si oui, comment sont imposés les PV éventuelles ?

Quel rendement annuel peut on envisager pour une portefeuille diversifié ?

Quel sera l’impact de la baisse de l’immobilier physique sur les foncières côtées ? L’ANR va mécaniquement baisser mais qu’en sera t-il du dividende ?

Merci pour vos conseils éclairés !


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#2 09/02/2012 12h31

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Quasiment toutes les réponses ont été déjà adressées sur le forum ou dans mon livre.

oliv21 a écrit :

Compte titre ?
frais de transaction réduit, accès aux small caps, fiscalité peu avantageuse.

Vous n’allez avoir guère le choix de toute façon, vu que les foncières cotées françaises (SIIC) sont maintenant interdites de PEA.

oliv21 a écrit :

Assurance vie en titre vif ?
frais de transaction et gestion du compte plus important, accès difficile aux petites foncières côtées, bonne fiscalité mais épargne bloquée 8 ans.
Que deviennent les dividendes versés ? Ils sont transférés sur le fond euro ? Quelle fiscalité pour les prélèvements sociaux ?

Il n’y a qu’un seul contrat (Actions dans assurance-vie : possible avec Altaprofits) actuellement qui le permet et uniquement pour les valeurs du SBF 120, donc ça réduit le choix de SIIC. D’autre part vous avez des frais de gestion supplémentaire par rapport à un CTO.

oliv21 a écrit :

SCPI ?
Je connais très mal ce support. Quel rendement espérer ? existe t-il un marché liquide ? Si oui, comment sont imposés les PV éventuelles ?

Voir les sujets :
- Investir dans les SCPI
- SCPI pour les débutants
- SCPI en 2011

oliv21 a écrit :

Quel sera l’impact de la baisse de l’immobilier physique sur les foncières côtées ? L’ANR va mécaniquement baisser mais qu’en sera t-il du dividende ?

Aucun puisque les foncières cotées sont investies dans l’immobilier de bureau ou centres commerciaux dont le cycle de vie est différent de l’immobilier résidentiel.

La seule exception est Foncière des Logements et encore, une bonne partie de son patrimoine résidentiel est en Allemagne, qui lui n’est pas dans une situation bullesque.

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#3 09/02/2012 23h21

Membre (2012)
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Merci les infos très détaillées.

Après avoir tout l’ensemble des posts conseillés, je pense désormais orienter vers des SIIC.
Néanmoins, j’ai pu noter à plusieurs reprise que des interlocuteurs conseillaient de ne pas se précipiter sur les foncières qui sont actuellement en haut de cycle. Les performances futures risquent d’être moins intéressantes qu’aujourd’hui …

Dans une optique plus large et long terme, j’aurais plutôt tendance à privilégier les sociétés défensives à l’immobilier en général. En effet, un bien immobilier n’est pas producteur de richesse à la différence des sociétés. C’est un actif qui donne certes du rendement locatif mais la plupart de la performance de ces dernières années est liée à la différence entre l’offre et la demande (un peu comme l’or).

Il est vrai qu’il y a actuelle en France une pénurie de logement structurelle mais il me semble que la hausse des prix de ces dernières années va bientôt être confrontée à la situation économique morose et la baisse du pouvoir d’achat des ménages (cf Tunnel Friggit).

Pensez vous qu’à très long terme l’investissement dans les sociétés est plus rentable que l’immobilier ?


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#4 09/02/2012 23h39

Membre (2010)
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Difficile de répondre à vos questions sur l’avenir, que personne ne peut prédire de manière fiable.

En revanche, je pense, comme IH, qu’un investisseur, en règle générale, gagne à être suffisamment diversifié sur plusieurs classes d’actifs, ce qui ne semble pas être votre cas aujourd’hui ?

Le bon conseil à vous donner dépend également de votre situation personnelle, que vous ne décrivez pas.

Difficile, dans ces conditions, de vous livrer la "formule magique".

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#5 10/02/2012 02h21

Membre (2011)
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Il faut savoir que les SIIC détiennent majoritairement de l’immobilier commercial et de bureaux qui ne connaît la même bulle que sur l’immobilier résidentiel.

En revanche, en ce moment, plus une SIIC est endettée, plus celle-ci est sensible à la situation des banques et aux conditions d’emprunts.


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