Immobilier de bureaux et télétravail : quel impact sur les foncières et SCPI ?

InvestisseurHeureux, le 18/06/2023 a écrit :

Ça avait déjà été le cas avec les centres commerciaux.

Ici peut-être avec les immeubles-laboratoires

En tout cas le narratif pourrait bien être en train de changer.

On pourrait passer de :

"les foncières d’immeubles-laboratoires sont jetées avec l’eau du bain, car elles sont classées comme bureaux, alors que l’activité est résiliente et qu’elles ont un pricing power avec leurs groupes d’immeubles dans des pôles de recherche"

à

"les immeubles-laboratoires sont indispensables, mais seulement quelques heures par jour et il y a trop de surfaces, donc c’est la même chose que les bureaux"

--

Le télétravail semble maintenant une lame de fond, et ça bouleverse bcp de choses.

Même le résidentiel des grandes métropoles pourraient être touché, voire est déjà touché, avec une migration vers des villes plus sympas et moins chères.

InvestisseurHeureux, le 14/03/2023 a écrit :

J’aimerais bien avoir des retours d’initiés qui travaillent dans des cabinets type CBRE sur l’immobilier de bureaux.

Mon sentiment est que les entreprises locataires ont renouvelé au moment du COVID pour ne pas être prises au dépourvu, mais maintenant, trois ans après, les taux d’occupation sont toujours très inférieurs à 2019 et ça vivote.

J’en conclus que le modèle hybride avec du télétravail est bien installé.

De là, je pense que les prochains renouvellements vont faire mal, et que les entreprises locataires vont réduire la voilure. = premier effet ciseaux.

Ensuite, quand vous avez des états qui empruntent à 3-4%, je ne vois pas comment le taux d’actualisation des bureaux pourrait encore être autour de 3% même sur des emplacements prime : il y a une inertie car les cabinets n’ont probablement pas intérêt à faire remonter les évaluations trop vite. Mais si le taux d’actualisation prend 150 points de base, ça pique quand il y a du levier = deuxième effet ciseaux.

Enfin, il y a une migration à l’oeuvre entre les métropoles nationales vs les métropoles régionales. Est-ce que dans le futur, l’immobilier prime à La Défense ou dans le QCA serait-il toujours considéré comme prime si les jeunes diplômés ne veulent plus habiter à Paris ? = troisième effet ciseaux. Ca vaut aussi aux USA pour New York vs la ceinture du soleil.

Mais tout cela n’est qu’un ressenti par rapport aux bribes que je lis. Une personne qui bosse dans un cabinet de conseil immobilier a toutes ces informations et pourrait démentir ou non.

Bonjour IH,

J’ai discuté un peu avec un proche qui est chez CBRE et la situation est très contrastée.

Certains zones prime, notamment à Paris, n’ont aucun problème de vacance et atteignent même des loyers au m2 records cette année (de la folie d’après lui).

Et d’autres zones deviennent sinistrées avec des taux de vacances importants, mais beaucoup de bailleurs préfèrent pour l’instant laisser les immeubles vides plutôt que de baisser le loyer au m2.

Courrier International reprend un article de Bloomberg Businessweek, sur cette situation qui concerne plusieurs pays.

Ils ont évalué l’importance des sommes en jeu qui, aux USA, est déjà abyssale et l’effet domino qui risque d’impacter l’économie et le système financier:

La crise de l?immobilier commercial, ?un film d?horreur?

Bonjour à tous,

Même ressenti pour moi du côté de Bordeaux : un ami travaillant dans une société avec un effectif de 200 à 250 salariés sur le site de Bordeaux (la société est côtée à la bourse de Londres) : ils avaient 2 bâtiments et ont récemment déménagé tous les effectifs sur l’un des 2. Télétravail entre 2 et 3 jours par semaine, c’est selon, en fonction des mois avec ou sans jours fériés, ou en fonction si ils posent un RTT sur le lundi ou le vendredi….

Pour rebondir sur ce dernier point, on peut toutefois citer PFO2, qui vise un patrimoine d’immeubles verts,  mais qui n’est pourtant pas au mieux de sa forme. Avoir le combo gagnant immeuble bien isolé bien situé avec le bon locataire dans la bonne filière va devenir difficile !

Marc Fiorentino y avait consacré sa newsletter d’hier :

Marc Fiorentino a écrit :

LE COVID…
…a déclenché la généralisation du télétravail.
3 ans plus tard, les habitudes de travail et les règles de présence au bureau ont totalement changé.
Le télétravail est entré dans les mœurs.
Les débats font rage pour savoir s’il améliore ou il plombe la productivité.
Mais on commence à voir son impact sur l’économie.
Et l’impact le plus spectaculaire concerne l’immobilier.

PAS TOUS ÉGAUX
Devant le télétravail.
En généralisant grossièrement, en Asie les salariés sont retournés massivement au bureau.
En Europe ils sont retournés au bureau mais les entreprises ont adopté un ou deux jours de télétravail.
Il y a des différences importantes entre la Grande-Bretagne où le % de télétravail est un des plus élevés, et en France où il est un des plus bas.
Aux États-Unis le retour au bureau est plus compliqué malgré les injonctions de patrons de grands groupes.

AUX ÉTATS-UNIS
De vraies campagnes de sanctions sont lancées pour obliger les salariés à revenir au travail.
Chez Amazon, ou encore chez Zoom (un paradoxe croustillant…).
Comme le note Bloomberg, Goldman Sachs veut que ses salariés soient présents 5 jours sur 5, Walt Disney 4 jours. Chez Amazon, Google et de nombreuses sociétés de la tech, on est plutôt à 3 jours.

UNE TELLE MODIFICATION…
…des habitudes de travail a évidemment des conséquences majeures.
Sur la productivité, mais là la réponse est encore à trouver, les études se suivent et se contredisent.
Et sur l’immobilier, dans les villes.
Marginalement sur l’immobilier résidentiel avec des salariés qui préfèrent s’éloigner des centres-villes et avoir des temps de transport plus longs s’ils ne vont au bureau que 2 ou 3 jours par semaine.
Et, plus massivement sur l’immobilier de bureaux.

1300 MILLIARDS DE $
C’est la valeur de l’immobilier qui va s’envoler d’ici 2030 du fait du télétravail.
Plus la part de télétravail est importante, plus les entreprises diminuent ou envisagent de diminuer la taille de leurs bureaux et donc de diminuer leurs charges de location.
C’est particulièrement vrai dans des villes comme New York ou encore San Francisco où l’offre de bureaux est pléthorique.
C’est moins vrai dans le centre de villes comme Paris, mais la chute de la demande touche les zones périphériques.

CETTE ÉTUDE…
…est très intéressante car elle montre à quel point la nouvelle culture du télétravail est différente en fonction des pays et à quel point ce changement va avoir des conséquences majeures sur l’économie.

Je n’ai pas réussi à trouver l’étude de McKinsey dont s’était servi Marc F. pour son édito.

Mais c’est en phase avec ce que je lis depuis de nombreux mois : attention aux bureaux (à court, moyen et long terme), et même, attention au résidentiel dans les très grandes villes (à moyen et long terme).

Exemple concret de l’effet du télétravail sur le taux horaire dans l’ingénierie :
- taux horaire : 100 €/h
- part des locaux : 10 €/h

Impact du télétravail : supposons 2 jours de télétravail pour tout le monde par semaine : 2/5.
En arrondissant, on peut réduire d’1/3 la surface des locaux : de 10 €/h on passe à 6,67 €/heure.
C’est large, parce qu’une partie des métiers ne peut pas télé travailler.
On gagne donc 3,33 € sur le taux horaire.

Maintenant quel est l’impact négatif sur les projets de la perte de communication dans les équipes et entre les équipes?
A mon avis > 3,33 %…

Pour que le télétravail soit rentable pour ces entreprises, il faut que les gens soient plus efficace et travaillent plus d’heures lorsqu’ils sont chez eux, et ça c’est très loin d’être gagné.

Un peu de SAV :

InvestisseurHeureux, le 11/05/2021 a écrit :

Je pense qu’il commence à y avoir un vrai sujet.

Depuis vingt ans qu’elle est annoncée, la généralisation du télétravail n’a jamais vraiment pris.

Mais nous sommes à présent vers la fin du COVID, et il y a plusieurs annonces qui vont dans le sens d’un maintien d’un mode hybride présentiel/télétravail.

La surprise vient du fait que quand il y a une annonce, la partie télétravail n’est pas marginale.

Aux USA, Realty Income va isoler ses bureaux dans une nouvelle société et s’en débarrasser. En général, ils ont du flair : ils se sont diversifiés aux actifs logistiques et industriels bien avant les autres.

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InvestisseurHeureux, le 08/09/2021 a écrit :

J’ai quand même l’impression que cette fois c’est la bonne.

[…]

Si on a besoin de 20% d’espace de bureaux en moins du fait d’un travail en mode hybride c’est énorme. Ça suffit pour déséquilibrer l’offre et la demande, et faire baisser les loyers.

Pour le moment, ça ne se voit pas trop car les baux de bureaux sont à long terme (10/20 ans), mais au fur et à mesure des expirations de baux post-COVID, le niveau des loyers des nouveaux baux devra être regardé, car il sera un indicateur avancé du futur.

Je pense que ceux qui sont massivement investis dans des SCPI de bureaux devraient être vigilants, car cette classe d’actif autrefois résiliente pourrait perdre son lustre.

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InvestisseurHeureux, le 26/07/2022 a écrit :

Sur le télétravail, il est possible en effet que cette fois ce soit la "bonne".

[…]

Je n’ai pas les chiffres pour l’Europe, mais il faut être très prudent sur les foncières de bureaux US, car il y a une grosse dichotomie entre le taux d’utilisation des bureaux et le taux d’occupation des loyers.

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InvestisseurHeureux, le 24/02/2023 a écrit :

Les intervenantes indiquent qu’il y a une relation d’interdépendance entre les cabinets de conseil en immobilier et les investisseurs institutionnels qui possèdent les bureaux, qui entraîne une survalorisation des biens dans les évaluations réalisées par les premiers.

Notamment, les calculs se basent sur un loyer facial (="loyer publiquement affiché") et non le loyer économique (="loyer réellement perçu après de multiples ristournes"), et qu’il y a un décalage de plus en plus important entre les deux.

J’ai du mal à savoir ce qui se passe sur le marché de bureaux aux USA comme en Europe, mais quand je vois les chiffres USA des taux d’occupation, ce n’est pas rassurant.

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InvestisseurHeureux, le 14/03/2023 a écrit :

Mon sentiment est que les entreprises locataires ont renouvelé au moment du COVID pour ne pas être prises au dépourvu, mais maintenant, trois ans après, les taux d’occupation sont toujours très inférieurs à 2019 et ça vivote.

J’en conclus que le modèle hybride avec du télétravail est bien installé.

De là, je pense que les prochains renouvellements vont faire mal, et que les entreprises locataires vont réduire la voilure. = premier effet ciseaux.

Ensuite, quand vous avez des états qui empruntent à 3-4%, je ne vois pas comment le taux d’actualisation des bureaux pourrait encore être autour de 3% même sur des emplacements prime : il y a une inertie car les cabinets n’ont probablement pas intérêt à faire remonter les évaluations trop vite. Mais si le taux d’actualisation prend 150 points de base, ça pique quand il y a du levier = deuxième effet ciseaux.

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InvestisseurHeureux, le 13/04/2023 a écrit :

Je pense en effet que ceux qui détiennent des SCPI 100% bureaux ou des foncières 100% bureaux, devraient réfléchir à deux fois s’ils souhaitent les conserver…

Sur Paris, ce que j’observe en tant qu’acheteur de bureaux en début d’année 2023, c’est un flight to quality vers le prime de l’ensemble des entreprises engagées dans la guerre des talents.

Il est effectivement possible que des entreprises revoient leurs besoins en m2 à la baisse en intégrant le télétravail. Pour autant, cela ne va pas nécessairement à l’encontre de taux d’occupation stables et de loyers en hausse pour des foncières de bureau prime (je pense à SFL, Gecina), si beaucoup d’entreprises se bousculent au portillon pour s’installer dans les quelques mètres carrés laissés vacants par les entreprises optimisant leur empreinte.

C’est en tout cas mon scénario principal pour ce qui relève du marché parisien, les taux d’occupation affichés à mi-année par Gecina, SFL (d’une part) et par Icade (d’autre part) semblant pour l’heure soutenir ce scénario.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

La foncière américaine WP Carey se débarrasse de ses bureaux avec deux ans de retard sur Realty Income.

Même technique, ils isolent les bureaux dans une nouvelle entité avec une scission.

Vu le parcours boursiers horrible d’Orion (le spin-off des bureaux de Realty Income), je n’ose imaginer ce que cela va être pour le spin-off de WPC, car le timing est très mauvais.

Donc s’ils le font, c’est probablement qu’ils n’anticipent pas d’amélioration.

Rappelons que WPC possèdent des actifs en Europe, mais je laisse à votre discrétion de vérifier quelle est la proportion de bureaux…

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

InvestisseurHeureux a écrit :

le télétravail serait aux bureaux ce que les sites eCommerce ont été pour les centres commerciaux.

Pour illustrer ce propos : dans une ville de province, une ESN de premier plan vient de regrouper aujourd’hui ses équipes dans un magnifique bâtiment neuf certifié BREAAM very good.
Fonctionnement : 2 jours de télétravail imposés et réservation de sa place au bureau via une application, comme au cinéma,  avec plan de localisation de l’ensemble des collaborateurs. Gain de place : 40%. Fini les open-space de 50 , place au flex-office , ensemble de petits espaces prévus pour une équipe d’une dizaine de personnes concernées par un même projet. Le gain de place permet également d’agrandir les espaces de détente. Inconvénient : fini la plante verte personnelle…

Bonsoir c’est Manawa
Grand groupe et secteur porteur nous avons renoncé à faire revenir les collaborateurs qui ne le souhaitent pas car on a du mal a recruter ou en tout cas à des niveaux de salaire décent et a ne pas se faire piquer nos salariés.
Pourtant immeuble magnifique bien situé avec salle de sport, breeam etc….
L’équipe dirigeante a par contre sans exception conservé ses bureaux individuels contrairement aux grandes déclarations.
Je constate aussi que ceux présent sont les meilleurs éléments.
Les teletravailleurs ayant acheté des maisons loin du bureau vont déchanter quand le marché de l’emploi sera revenu à la normale et que nous allons siffler la fin de la récré.