Immobilier locatif courte durée : acheter au prix du marché, voire plus haut ?

Link182 a écrit :

Mais avec les rendements possibles en LCD, je me rends compte que je "perds de l’argent" à attendre. Avec une renta moyenne brute de 25% par appartement en LCD, je ferais mieux d’acheter un appartement plus cher ou ayant un certain charme, quitte à avoir un rendement plus bas de base  (ex : rendement 7-8%), mais la qualité du bien qui me permettrait de louer plus facilement en LCD.

Dans ce cas, les biens ne se financeraient pas en location classique, mais pas grave tant qu’on exploite en LCD.

Oui, tant que c’est possible. Et quand ça ne l’est plus ?
Votre questionnement est légitime, et semble-t-il courant car julien en parle dans son livre
LIVRE - L’investissement immobilier locatif intelligent

En gros, au moment d’acheter il est plus prudent de réfléchir sur la base d’hypothèses réalistes voire pessimistes que (trop) optimistes. Comme par exemple acheter un bien déjà cher parce que "de toute façon ça va encore monter". Oui, et si ça ne monte ? Ou, comme vous le faites ici, acheter un bien insuffisamment rentable et envisager de "le louer en courte durée parce que c’est plus rentable".
Rien ne vous garantit que ce sera toujours aussi rentable : fiscalité spécifique sur ces revenus comme en Espagne, voire limitation ou interdiction de louer en courte durée, décidée par la loi ou par le syndic de copropriété - ça m’est arrivé dans un des mes biens désormais loué à l’année - heureusement j’avais anticipé cela et même en longue durée la rentabilité est plus que correcte, etc.

julien a écrit :

Après, si vous opérez dans une petite ville ou moyenne, il peut y avoir un risque supplémentaire qui apparaitrait indépendamment du changement de réglementation. Tout simplement…la concurrence, avec une LCD de plus en plus à la mode, dont les mérites sont vantés ça et là, qui attirent de plus en plus d’investisseurs. Le nouvel arrivant se place un peu moins cher que le précédent pour se placer et ainsi de suite, faisant in fine chuter les rendements de tout le monde.

C’est exactement ce qui est arrivé dans ma ville moyenne et idem actuellement pour la colocation. J’ai arrêté l’un et vais arrêter l’autre… heureusement qu’il y a avait plan B L’environnement concurrentiel à évolué très vite, moins de 2 ans.

Aussi faut-il avoir conscience que la LCD à des taux de rendement qui rémunère au moins autant le très gros travail à fournir que la location du bien lui même. Je ne crois pas à long terme aux solutions de sous traitance (conciergerie…) La rémunération du service n’est pas suffisante pour que celui-ci demeure de qualité ou fasse vivre l’intervenant.
Aussi, l’immense majorité des bailleurs en LCD ne paient pas toutes les charges, comme taxe de séjour ou CFE, collectivités et services des impôts étant généralement totalement incompétents à identifier et notifier sur ces taxes là. Cela crée une distorsion de concurrence entre ceux qui respectent la loi et ceux qui l’ignorent.