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#176 21/10/2022 19h03

Membre (2020)
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Autant d’erreurs ou d’inexactitudes en si peu de mots, c’est un art.

De l’usufruit à l’IR revient à se tirer une balle dans le pied.

Je pense qu’il a du quand même se mélanger les pinceaux lors de sa reponse,j’ai relu le mail que je lui envoyé et j’ai bien précisé vouloir investir à travers la SAS à l’IS.

Par contre, pour votre comptable, le traitement des revenus (au sein de la société) sera différent que si vous l’aviez acheté en nom propre.
C’est juste un peu plus de boulot de son côté (de là, vient peut-être sa remarque).

Il s’occupe uniquement de la SAS et de l’entreprise de madame, toutes deux à l’IS,je vois pas le probleme. Le seul que j’ai pu identifier éventuellement, c’est que mon bilan prend date au 30 Septembre, j’imagine que les sociétés de gestion envoient les IFU pour une année civile?

Sinon, vous dites vouloir diversifier, mais si vous procédez comme vous le dites, votre capital ira à 100% vers la même SDG (Corum), certes sur 3 SCPI différentes.
Pourquoi pas, mais à mon humble avis, ce n’est pas vraiment de la diversification.

je prenais cet exemple pour simplifier au maximum,chez Corum il suffit d’indiquer que l’on veux réinvestir automatiquement ses dividendes et la machine est lancée.JE n’ai pas trouvée beaucoup de SCPI qui proposent cette option en fait.
Apres je me focalise peut etre un peu trop sur le fait de faire travailler le capital le plus rapidement possible,effectivement attendre peut etre 3/4 mois pour réinvestir en une fois dans une SCPI différente ne changerait pas grand chose en soi.

Il me reste à voir sur quelle durée d’US partir en fonction des offres proposées: entre 5 et 10 ans me parait un bon compromis dans mon cas.

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#177 21/10/2022 23h39

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@HomeRun : à votre place, je ferais rapidement un premier investissement en US par la SAS, de montant limité, et attendrais pour monter en puissance que l’EC se soit formé, et soit bien au point, avec tout ce que ça implique (visiblement, vu ses réactions, il n’a jamais eu de cas similaire). Ca vous permettra aussi d’apprendre sur le terrain, dans la réalité (qui réserve quelques surprises vs les simulations excel).

Le décalage des exercices (votre SAS clôturant en septembre, les SCPI fin décembre) ajoute une complexité de plus à toutes celles que j’ai déjà cité auparavant
Ma SCI clôture au 30 juin (J’envisage de changer bientôt, pour passer à fin décembre, pour simplifier); à la clôture on dispose déjà de tous les IFU des SCPI ce qui est favorable; mais ce décalage des exercices génère quelques impacts, et complique un peu le travail du comptable (les premières années il a fallu se caler avec le comptable sur la manière de les prendre en compte) : amortir jusqu’à la date de fin d’exercice de la SAS, mais ne prendre en compte que le résultat jusqu’à la date de fin d’exercice des SCPI, par exemple, comme pour toute participation financière (ça décale un peu une partie du résultat positif, donc retarde le paiement de l’IS).


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#178 24/10/2022 13h47

Membre (2020)
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Effectivement, je pense que je vais essayer un peu de simplifier la chose pour mon expert comptable.

Ma SAS étant jeune (2022),je n’ai toujours pas eu à faire de bilan et je pense donc pouvoir décaler la clôture du premier à la fin d’année civile 2023.Il est vrai que cela permettra de simplifier les choses et la procédure n’est pas très contraignante.

Au vu de la remontée des taux et du des derniers posts sur le fil du financement à crédit des SCPI,je pense que ma stratégie prend de plus en plus sens dans une optique de se passer des banques pour le moment pour acheter des parts.

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#179 11/03/2023 12h28

Membre (2011)
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Je vais rebondir sur cette file consacrée à l’usufruit. J’ai comme GBL beaucoup d’usufruits dans une SCI IS. Principalement du Corum d’ailleurs. Je n’ai pas suivi les dernières évolutions, mais si l’on constate une baisse des rendements, un maintien des clés de répartition, pensez vous qu’il soit toujours opportun d’investir en usufruit,,ou l’on prend tous les risques pour un investissement illiquide et qui se fait sans emprunt?
Merci pour vos avis.

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#180 14/03/2023 09h26

Membre (2020)
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La forme de la question est étonnante : n’avez vous pas d’une façon ou d’une autre calculé un rendement théorique de votre investissement avant de vous lancer ?

J’ai moi même un tableau pour ce faire.
Par exemple une baisse annuelle de rendement de 3% de Corum Origin baisserait mon TRI sur 10 ans de 11.10% à 8.4%.
Cette baisse donnant une distribution de 3.54% la 10ème année si la valeur des parts ne change pas.
Pour info, il faudrait une baisse >10% annuelle pour arriver à un tri proche de 0.

A chacun de faire ses calculs, mais l’usufruit est bien entendu très sensible à une variation des distributions.
A contrario, si la valeur des biens devaient baisser mais les loyers se maintenir, nous serions gagnants par rapport aux PP.
Il ne faut pas oublier qu’une fois l’UF acheté nous ne sommes plus concernés par la valeur de la part et le % de distribution, mais uniquement par la valeur absolue des distributions.

De mon coté, je juge que les TRI obtenus justifient le risque.
En revanche je ne m’expose pas sur des durées longues,  je suis à 4.8 ans en moyenne avec un max à 7 ans.

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[+1]    #181 18/03/2023 15h54

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Pour ceux que cela intéresse article sur l’usufruit de scpi qui explique plutôt correctement le mécanisme au sein d’une SCI.

Yvan

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#182 15/05/2024 23h48

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ESTJ

Bonjour à tous,

Peut être que mon message n’a pas sa place sur ce fil de discussion mais c’est celui qui me semblait le plus approprié.

Par quel biais trouvez vous de l’US ?

Je trouve que le marché est vide.
Je m’explique.
Dans mon cas, j’ai deux CGP qui me proposent leur US quand ils en ont.
C’est marrant c’est globalement tout le temps les mêmes SCPI… Si il y a des CGP qui proposent de l’US je veux bien qu’ils me contact en MP.

Concernant Louve (pour ceux qui sont inscrit sur le mailing), je n’ai pas encore reçu un e-mail avec la possibilité de visualisé ladite SCPI. Même en cliquant sur l’onglet 8mn après réception de l’e-mail l’affaire était close !

Alors comment faites vous ?

Bonne soirée


Je n’y crois pas c’est merveilleux !

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[+3]    #183 16/05/2024 01h59

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8 min vous êtes gentil chez Louve il y a certaines personnes qui ont codé un bot qui instantanément fausse complètement leur système de "premier répondu premier servi"

Après avoir signalé les choses (et ils le savent puisqu’ils me l’on aussi dit) à Louve, ils feignent d’interdir les bots et de les condamner mais en réalité ils s’en moquent. Leur seul interêt c’est que ca parte au plus vite.

Pour moi c’est un carton rouge, au lieu de traiter de facon juste les demandeurs sous la forme de liste d’attente la prime est donnée à la triche d’ailleurs je ne comprends même pas ce qui motive encore un partenariat ici vu les pratiques.

Donc louve il faut oublier personne ne peut battre un bot, même si vous cliquez à reception du mail tous les usufruits interessants seront partis. Client du début j’ai totalement arrété de passer par eux.

Sur les autres pistes certains CGP donnent de l’US mais en effet ca reste assez rare, sans compter les clés qui ont flambé depuis 5 ans…


Big Three

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Favoris 1   [+1]    #184 16/05/2024 05h41

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J’ai un CGPI assez tenace qui a force de harceler les maisons de gestion obtient de l’usufruit assez facilement. J’ai commencé ma SCI IS depuis 6 mois, et il m’a trouvé 300 k d’usufruit (corum XL, epargne pierre /Europe, Comète, sofidy europ invest…) sur des durées allant de 3 à 15 ans (je n’ai pas été regardant sur les durées pour le démarrage). J’ai aussi souscrit de petit montant chez epargnoo, avec du cashback en plus, mais à mon avis ce n’est qu’une question de temps avant qu’un système de bot ne gangrène aussi le truc.

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#185 16/05/2024 07h14

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yannou77 a écrit :

sur des durées allant de 3 à 15 ans (je n’ai pas été regardant sur les durées pour le démarrage).

Je rebondis sur les deux derniers sujets…Pour vous, quelle est la durée la plus appropriée pour du l’usufruit ?

Concernant Louve, j’ai fait une opération et j’ai zappée…J’en avais marre de recevoir des mails 2 fois par jour et de constater que la liste était vide…

Je n’ai pas forcément apprécié le côté "commercial" de la plate-forme et le manque de conseil.

Dernière modification par titoux (16/05/2024 07h15)

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#186 16/05/2024 12h57

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Vaste débat que celui sur la durée optimale de l’usufruit. Pour ma part, j’aurais tendance à privilégier les usufruits courts. En effet, les TRI sont à peu près identiques sur toutes les durées (avec quelques fois des petites incohérences) je considère que le risque porté quand on part sur une SCPI pour 15 ans est mal rémunéré. Je prend les yeux fermés de l’usufruit sur 3~4 ans sur une jeune SCPI, car les premières années, la société de gestion fait tout son possible pour booster les chiffres et soigner son TDVM. Quelques années plus tard, je préfère remettre mes billes sur une nouvelle SCPI. Historiquement parlant, cette stratégie aurait été je pense l’une des meilleures (mais je n’ai aucun data pour back up cette intuition).

Dernière modification par yannou77 (16/05/2024 13h00)

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[+1]    #187 16/05/2024 13h37

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Attention, le TRI calculé par la SdG n’est pas celui de l’investisseur.

L’usufruit "court" est impacté plus significativement par :
- le délai de jouissance (6mois de délai de jouissance sur un usufruit de 3ans, c’est pas neutre du tout)
- le retour plus rapide des fonds, qui exige un réinvestissement constant (pour un usufruit de 3 ans, la moitié des fonds sont à nouveau dans votre poche au bout d’1 an et 1/2 -hors délai de jouissance- et si vous n’en faites rien, ça dégrade le TRI de l’opération).

Dernière modification par Geronimo (16/05/2024 13h48)

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#188 16/05/2024 14h03

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J’utilise un outil maison pour évaluer le TRI : TRI_Usufruit.xlsx - Google Spreadsheets

Vous verrez qu’il n’y a pas grande différence sur le TRI suivant les clefs.
Il est sur que les usufruits courts demandent plus de réinvestissement, mais cela n’affecte nullement le TRI (vous voulez certainement parler d’un concept plus proche du TRE)

Dernière modification par yannou77 (16/05/2024 14h06)

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#189 16/05/2024 14h11

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Geronimo a écrit :

Attention, le TRI calculé par la SdG n’est pas celui de l’investisseur.

L’usufruit "court" est impacté plus significativement par :
- le délai de jouissance (6mois de délai de jouissance sur un usufruit de 3ans, c’est pas neutre du tout)
- le retour plus rapide des fonds, qui exige un réinvestissement constant (pour un usufruit de 3 ans, la moitié des fonds sont à nouveau dans votre poche au bout d’1 an et 1/2 -hors délai de jouissance- et si vous n’en faites rien, ça dégrade le TRI de l’opération).

Sans oublier les frais d’entrée --> une scpi sans frais d’entrée est carrément plus performante (toutes autres choses égales par ailleurs) du fait que le prix de retrait = prix de souscription. Sur des durées courtes, cela joue massivement.

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[+1]    #190 16/05/2024 14h21

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Les durées courtes obligent à retrouver d’autres usufruits très souvent, à refaire à chaque fois la paperasse, à avoir des fonds non investis plus souvent, et compliquent le suivi (ne serait-ce que le suivi des distributions, si le nb de parts détenues change souvent; pour "contrôler" et pour le prévisionnel de trésorerie), comme la compta (avec bien plus de lignes), et j’en oublie sans doute.
Pour ma part, j’ai investi dans des US sur des durées allant de 5 à 20 ans, et la moyenne pondérée doit être un peu plus de 10 ans. J’évite d’ailleurs aussi les lots trop petits (<20k€), sauf s’ils ont un prix très attractif.

Le calcul du TRI attendu (qui peut tout a fait tenir compte du délai d’entrée en jouissance, et même des qqs semaines d’emploi des fonds avant la fin du mois où ça commence vraiment à compter) s’effectue le plus souvent en supposant que les montants distribués seront constants durant tout l’usufruit, et égaux à ceux du dernier exercice connu. Ceci ne s’avérera jamais être la réalité. Mais il faut bien faire des hypothèses pour calculer un TRI attendu avant d’acquérir un usufruit…..
Pour ma part, j’évalue un TRI attendu  en prenant ma meilleure estimation du montant distribué moyen à attendre durant la durée de l’usufruit (lequel peut être bien différent de celui des derniers 12 mois, surtout pour une SCPI très jeune aux distributions boostées au début). Ca laisse bien sûr aussi une marge d’erreur…
Je calcule aussi le TRI avec une hypothèse pessimiste de distribution, pour évaluer le risque associé.
Je calcule ces TRI avant et après IS (avec une hypothèse de % de revenu d’origine hors de France).

Les "frais d’entrée", on s’en fiche dans ces calculs : seul intervient le prix payé à l’achat (tous frais inclus) et le montant anticipé des distributions (net de fiscalité payé par la SCPI à la source). L’usufruitier se fiche de l’évolution du prix de la part, et du spread entre les prix de la part "net vendeur" et "net acheteur".

Un élément très difficile à anticiper : les montants d’éventuelles distributions de plus-value (certaines SCPI les versent à l’usufruitier, d’autres au NP, et souvent ça diminue alors d’autant le montant distribué sur les bénéfices ordinaires qui sont versés à l’usufruitier).

Parmi les SCPI  dans lesquels mes SCI ont investi en usufruit (depuis 2010), il y en a eu avec des montants distribués qui ont plongé (ex : Aestiam Cap Hebergement), et d’autres où ca a fait bien mieux qu’anticipé au départ (ex : Corum Origin pour les US acquis en 2012, Interpierre France acquis quand la distribution venait de baisser, …). L’impact (fiscal, positif) du choix de pas mal de SCPI d’investir de plus en plus hors de France était difficilement anticipable (le résultat fiscal est alors devenu structurellement négatif, ce que les dividendes de SIIC, dans lesquels mes SCI ont aussi investi, plus récemment, atténuent un peu).
Je constate aussi que le TRI attendu des US, et la différence entre ce TRI et les taux d’intérêt, est bien plus faible (et donc moins intéressant) qu’il y a quelques années. Le risque pris semble de moins en moins bien rémunéré, et, de plus en plus, mieux vaut trouver autre chose.


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#191 16/05/2024 16h52

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Je fais le même constat, mais quelle autre chose ? Entre les lignes je comprends des SIIC, êtes vous aussi allé vers du plus exotique ?


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[+1]    #192 16/05/2024 19h40

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Je ne suis pas allé vers "plus exotique".  Je n’ai pas exemple pas arbitré vers du crowdfunding (immobilier, ou pas) ou des crypto (j’ignore si des petits génies ont créé une crypto avec la couleur de l’immobilier). Je reste sceptique sur la pérennité de ces "autres" et ces "plus exotiques".

J’ai effectivement réorienté la majeure partie des nouveaux investissements vers des SIIC, qui représentent maintenant un montant proche de la valeur résiduels des US encore en cours. 
Je viens de regarder, et ces investissements, même si les premiers ont été faits à des cours que je ne pense pas revoir de sitôt, sont globalement en plus-value, ce qui est satisfaisant quand on considère que les dividendes ont avoisiné 10%/an ces dernières années (ça fait longtemps que le TRI attendu des US de SCPI est passé largement sous les 10%).


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#193 16/05/2024 19h55

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Je rejoins tout à fait GoodbyLenine, il est indispensable de réaliser différents calculs pour mesurer la sensibilité de l’investissement. Une baisse des revenus de 5 ou 10% a un impact bien plus important en usufruit.
En poussant le raisonnement on se retrouve même dans certains cas (extrêmes mais pas si farfelus - cf Cap hébergimmo) avec un TRI négatif et une somme de cash flow net net inférieure à la mise de départ.

Je rajouterai que ce n’est pas tant les distributions qui comptent mais les résultats fiscaux imposable (transparence fiscale). Souvent comme c’est mon cas j’évalue la fiscalité en considérant distribution = basse imposable. Or il y a parfois des différences assez nettes quand on compare IFU et comptes en banque.

Pour toutes les raisons évoquées je raisonne dividende et pas taux de distribution.


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#194 16/05/2024 20h21

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Pour les SCPI européenne, un usufruit plus court a aussi l’avantage de s’amortir plus vite, de générer donc un déficit fiscal IS plus violent et d’améliorer le TRI toute chose étant égale par ailleurs en comparaison d’un usufruit plus long

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#195 16/05/2024 21h56

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Pour des durées courtes, notez quand même que le délai de carence (3 à 5 mois en moyenne) fait vraiment mal… A bien prendre en compte dans le calcul du TRI. Ca pique bien plus de perdre 4 mois de revenus sur 3 ou 5 ans de démembrement que sur 10.


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[+1]    #196 16/05/2024 23h33

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Ce n’est pas "perdre quelques mois de revenus", c’est juste "décaler dans le temps de quelques mois ces revenus".

Ça impacte certes le TRI (et d’autant plus que l’US est court). La formule de calcul du TRI (avec une faible marge d’erreur) que j’avais indiqué sur le forum (je n’ai plus le lien sous la main, cherchez….) en tient d’ailleurs compte…

Par ex:
  - Si je souscris le 20/12/2020 l’US 3 ans d’une SCPI avec jouissance après 6 mois :
       je percevrai les revenus associés à juillet 2021 jusqu’à juin 2024 (inclus) 
  - Si je souscris le 20/12/2020 l’US 3 ans d’une SCPI avec jouissance après 0 mois : 
       je percevrai les revenus associés à janvier 2021 jusqu’à décembre 2023 (inclus)
Les revenus perçus plus tôt ont une valeur actualisée plus élevée (on peut les placer  pendant 6 mois), ce qui impacte le TRI.


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#197 18/05/2024 05h33

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jackpearson, le 16/05/2024 a écrit :

Pour moi c’est un carton rouge, au lieu de traiter de facon juste les demandeurs sous la forme de liste d’attente la prime est donnée à la triche d’ailleurs je ne comprends même pas ce qui motive encore un partenariat ici vu les pratiques.

J’ajouterai une chose également.

J’avais contacté Louve pour leur demander à qui était versées les plus-values en cas de cession (à l’usufruitier ou au nu-propriétaire) pour 3 SCPI récentes.
J’ai d’abord eu une réponse "à côté de la plaque" avant d’avoir celle-ci : "cette information est propre à chaque SCPI et nous n’avons pas cette dernière pour chacune d’entre elles. Contactez les SDG".

Effectivement, le conseil semble passer bien après la vente chez Louve.

Dernière modification par maxicool (18/05/2024 05h34)


Parrainages possibles :  Saxobank - Epargnoo - LINXEA - Boursorama (FRVE9093) - Fortuneo (12662218) - Assu prêt Zen'Up - Total Energie (114053388) - Bourse Direct (2019704537)

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