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#76 05/11/2020 12h00

Membre (2017)
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Bonjour,
J’ai une question sur les clés de répartition. Actuellement par exemple, pour de l’US 10 ans :
-    Vendôme Région (TDVM 6,10%) : clé US = 37%
-    PFO2 (TDVM 4,61%) : clé US = 32,5%

J’imagine que la clé est ajustée en fonction du rendement. Mais que se passe-t-il si le rendement baisse ? A quel moment la clé est-elle remise à jour ?
Je pense à cette année où les rendements vont sûrement être en baisse. Si la clé est recalculée cette année en fonction de ce nouveau rendement, n’y aura-t-il pas là des opportunités d’achat d’usufruit (longue durée) à plus faible coût, si on pronostique ensuite une remontée du TDVM ?

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#77 05/11/2020 16h40

Membre (2020)
Réputation :   26  

Bonjour Hazdrubal,

La clé de démembrement est fixée par la maison de gestion.

L’usufruitier et le nu propriétaire peuvent définir une autre clé si ils le souhaitent.

La clé de démembrement est modifiée par la MdG quand elle le souhaite…
Effectivement en cas de baisse du DVM, nous pouvons anticiper une baisse de la valeur de l’usufruit SAUF que les usufruitiers sont très nombreux contrairement aux NP. Il est donc fort possible que les clés ne soient pas modifiées.

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Favoris 6    #78 13/11/2020 13h47

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J’ai calculé le TRI brut (formule excel) de quelques SCPI à partir des clés de démembrements et rendements 2018/2019 trouvés sur le net. Je compte l’utiliser pour faire ma sélection de SCPI en usufruit.
Je cherche les revalorisations de parts et quelles SCPI les reversent à l’usufruitier pour être tout à fait exact. Mais difficile à trouver…

On constate que certains TRI sont vraiment très bas (sous les 8% en rouge) et d’autres vraiment intéressants (au dessus de 11% en vert) et certaines sortent vraiment du lot (2% de TRI o_O et 19% de TRI). J’imagine que ceux qui sont vraiment très bas reversent les revalorisations.

Dernière modification par bed43fr (13/11/2020 13h53)


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Favoris 1    #79 13/11/2020 14h35

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Pas mal des TRI de votre tableau me semblent sur ou sous estimés, parce que les DVM passés que vous avez utilisé pour les calculer n’ont quasiment aucune chance de se maintenir à l’avenir.

Par exemple, les DVM de certaines  SCPI très jeunes (on pourrait citer Kyaneos) sont "boostées" les toutes premières années, pour diverses raisons qui ne peuvent pas perdurer bien longtemps.

Vous n’avez aussi sans doute pas pris en compte le délai de jouissance (et 6 mois de délai, ça impactera plus le TRI d’un usufruit 5 ans que celui d’un usufruit 15 ans), ni le pourcentage de revenus de source étrangère (qui fera que votre SCI paiera plus ou moins  d’IS, ce qui impacte pas mal le vrai TRI de l’investissement).


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#80 28/05/2021 19h30

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Bonjour,

Pour information, la clé de démembrement 5 ans de la SCPI Interpierre France est passée de 21% à 20%. (je viens de recevoir un dossier en usufruit sur une durée de 5 ans pour quelques milliers d’euros). 

D’après les échanges de mon CGP avec la maison de gestion, PAREF semble confiant pour verser un DVM au minimum de 4.80% mais plutôt 5% cette année…

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#81 24/08/2021 18h46

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Bonjour

Je tombe sur cet excellent fil et la formule "GBL" pour évaluer le TRI d’un US, très pratique au moins pour comparer les opportunités d’US entre elles (en fonction de sa propre évaluation des rendements futurs).

Un phénomène supplémentaire me semble intéressant: l’évolution du TRI calculé en fonction de la durée d’US avec l’hypothèse de calcul d’un rendement fixe sur la période.
Intuitivement, on pourrait penser que le TRI devrait toujours augmenter avec l’augmentation de la durée de l’US ("récompensant" ainsi le risque pris par l’usufruitier plus la période est longue).

Qu’est-ce qui, selon vous pourrait expliquer ce comportement?

Mes hypothèses de béotien (non mutuellement exclusives):
- une anticipation de la maison de gestion sur les rendements à venir (si le TRI baisse, ne récompensant pas l’usufruitier pour le risque, cela pourrait indiquer que la MDG anticipe une hausse de son rendement venant compenser ce TRI calculé à rendement constant)
- une incertitude court terme identifiée par la MDG (justifiant de récompenser l’usufruitier court terme qui n’aura pas l’occasion de se "refaire" la cerise sur une durée plus longue)
- la loi de l’offre et la demande en fonction des demandes respectives de NP/US sur les différentes durées (il y a alors probablement un arbitrage intéressant à faire pour l’investisseur informé)
- …

Vous voyez d’autres explications à ce phénomène de TRI pas toujours croissants?


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Favoris 1    #82 24/08/2021 18h57

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Je pense que les clés US/NP évolue principalement en fonction de la loi de l’offre et la demande en fonction des demandes respectives de NP/US sur les différentes durées.

Il faut savoir que la NP est principalement acquise par des personnes physiques (nombreux, et souvent conseillés par un CGP, qui essaie aussi de percevoir une commission sur l’US associé), et l’US par des sociétés à l’IS (avec quelques gros acteurs (assureurs) qui ramassent tout (pour pas mal de SCPI, sauf les trop petits lots sans doute) ce qui ne trouve pas preneur, et qui est disponible à un prix satisfaisant).


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Favoris 6   [+1]    #83 27/11/2021 17h20

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Documents de fin mai 2021 avec les clés de démembrement.
Je n’ai rien trouvé de plus récent. J’ai vérifié auprès de quelques SDG, les chiffres me semblent OK.





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#84 16/01/2022 20h09

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Bonsoir à tous,

trouver un partenaire acceptant de financer l’achat d’US (emprunt par une SC à l’IS) est très compliqué. Je n’ai pas réussi de mon côté.

On me propose tout de même une solution, qui a le "mérite d’exister" (faute de mieux) :
- crédit à la consommation
- durée : 10 ans (voir même 12 ans à priori)
- taux : 0,60% (hors assurance)
- différé de quelques mois envisageable
- emprunt en nom propre puis apport en CCA
- choix des SCPI parmi celles de Sofidy (Efimmo, Immorente, Europe Invest), celles de Primonial (Primovie, Primopierre) et Pierval Santé

Mieux que rien, mais pas top !
Que pensez-vous des SCPI proposées comme achat possible en US ?

Merci de vos avis.

Dernière modification par maxicool (16/01/2022 20h10)


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#85 17/01/2022 08h37

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Ce ne sont pas les SCPI que j’aurais privilégié en US… mais elles sont robustes.
Quel est le montant maximal du prêt conso ?

Pouvez-vous donner la source des tableaux des clefs de démembrement ? (histoire de les avoir au format texte et pas image pour les retravailler)
Merci.


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#86 17/01/2022 10h27

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Si l’emprunt est en nom propre, j’imagine qu’il ne sera pas possible de défalquer les interêts de l’emprunt dans la compta de la SCI.

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#87 17/01/2022 18h16

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> Bed43fr

- D’un guide téléchargé sur meilleurescpi.com (non conservé ou perdu, je ne parviens pas à remettre la main dessus)
- Je n’ai pas demandé le montant maximal

> LeCaptaineCaverne

- Non, impossible de déduire les intérêts d’emprunt
- Au mieux, on peut se faire "rémunérer" pour l’apport en CCA
- Avec 0,60%, les intérêts, il y en a finalement assez peu ;-).

Merci pour les autres avis éventuels…


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#88 17/01/2022 18h19

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C’est pas optimal mais c’est quand même bien. Dommage pour la limitation de l’US. En négociation tenter d’allonger a 12 mois le différé et de négocier un % hors liste. 50% par exemple.

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Favoris 1    #89 17/01/2022 19h18

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Pour avoir étudié le montage (sans financement à ce stade…), plusieurs critères de détachent :
- la part de revenus à l’étranger (interêt fiscal d’amortir l’US sans payer d’impôts en France)
- la stabilité envisagé de la distribution
- le ratio clé de répartition et TDVM / le TRI envisagé

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#90 17/01/2022 22h21

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maxicool, le 16/01/2022 a écrit :

On me propose tout de même une solution, qui a le "mérite d’exister" (faute de mieux) :
- crédit à la consommation
- durée : 10 ans (voir même 12 ans à priori)
- taux : 0,60% (hors assurance)
- différé de quelques mois envisageable

Bonsoir maxicool,

Serait-il possible d’en savoir plus :
- Quel établissement vous propose cette offre et sous quelles conditions ?
- Y a t’il des frais de dossier, d’assurance obligatoire ?
- possibilité d’acquérir de la PP ? (même si ce n’est pas l’objet de la file)

sinwave

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#91 17/01/2022 22h48

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Bonsoir maxicool,

Je trouve les choix pas mal. Perso j’ai pris Pierval Santé mais pas d’autres car peu de patrimoine à l’étranger et EU Invest est trop récente.

Henry Royal dans sa formation a écrit :

Les intérêts de l’emprunt contracté personnellement par l’associé pour financer son apport à la SC sont déductibles des revenus fonciers (BOI-RFPI-BASE-20-80), y compris si c’est la société qui prend en charge le remboursement, capital et intérêts, du prêt contracté personnellement (Rép. min. “Baudot”, JO Sénat 3 juin 2004, no 09898. CE, 26 juill. 1985).

Je vous laisse le vérifier avec votre expert comptable.

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#92 20/01/2022 19h12

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Quelqu’un aurait-il le texte exhaustif de la question et de la réponse de cette "Rép. min. “Baudot”, JO Sénat 3 juin 2004, no 09898. CE, 26 juill. 1985" (que je n’ai pas trouvée sur www; un lien serait bienvenu !), car

  1) le contexte est peut-être différent, s’il s’agissait par ex d’une SCI transparente fiscalement, où ça semblerait logique, alors qu’ici avec de l’US de SCPI on est forcément sur une SCI IS;

   2) le texte cité peut s’interpréter de différentes manières, alors qu’il y a sans doute des limites… Est-ce bien la personne physique, qui emprunte en son nom propre pour apporter des fonds à une société immobilière, qui peut déduire de son revenu foncier déclaré à l’IRPP les intérêts et frais supportés pour cet emprunt ? Y a-t-il des conditions, par ex la personne physique peut-elle ne détenir qu’une fraction de la société immobilière, ou la SCI peut-elle être deficitaire ?


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#93 20/01/2022 19h57

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J’ai contacté mon EC à ce sujet.

Je posterai sa réponse.


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#94 20/01/2022 20h20

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GoodbyLenine a écrit :

Quelqu’un aurait-il le texte exhaustif de la question et de la réponse de cette "Rép. min. “Baudot”, JO Sénat 3 juin 2004, no 09898. CE, 26 juill. 1985" (que je n’ai pas trouvée sur www; un lien serait bienvenu !)

Il y a deux réponses Baudot correspondantes :
- celle-ci dont le numéro correspond mais qui semble avoir un lien vraiment très indirecte avec notre question
- celle-ci qui est également reprise par le BOFIP et qui semble plutôt bien correspondre, notamment :

A l’inverse, un emprunt souscrit personnellement par un associé d’une société de personnes, visée au 1° de l’article 8 du code général des impôts et dont les résultats sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers, qu’il soit déjà présent dans la société ou non, en vue de procéder au rachat de tout ou partie des parts correspondant aux droits d’un autre associé peut être regardé comme contracté pour l’acquisition d’un revenu. Dans ce cas, l’associé acquéreur pourra déduire de la part lui revenant dans le revenu foncier déterminé par la société, les intérêts de cet emprunt.

La mention :

et dont les résultats sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers

indique bien une SC à l’IR.

Toutefois la réponse porte sur le rachat de parts, par extension la réponse se réfère à un emprunt contracté pour "l’acquisition d’un revenu" et donc on en arriverait à l’interprétation faite précédemment … ?

Dernière modification par Geronimo (20/01/2022 20h23)

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#95 20/01/2022 20h42

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J’avais bien trouvé ceci avec l’outil de recherche du Senat, mais ça ne me semble pas avoir grand chose a voir avec la situation qui nous intéresse (et l’interprétation que semble en faire M.Royal (en mélangeant les références, par erreur ou histoire de faire savant ?), et encore plus Wow, me semble un peu osée…).


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#96 21/01/2022 11h31

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GoodbyLenine, le 20/01/2022 a écrit :

J’avais bien trouvé ceci avec l’outil de recherche du Senat, mais ça ne me semble pas avoir grand chose a voir avec la situation qui nous intéresse (et l’interprétation que semble en faire M.Royal (en mélangeant les références, par erreur ou histoire de faire savant ?), et encore plus Wow, me semble un peu osée…).

Je n’interprète rien GoodbyLenine, j’ai juste partagé l’information notée sans chercher plus loin.

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#97 21/01/2022 18h05

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maxicool, le 20/01/2022 a écrit :

J’ai contacté mon EC à ce sujet.
Je posterai sa réponse.

Réponse reçue de l’EC cet après-midi.
Ses réponses figurent en gras (au bout de mes questions).

Bonjour,

je me permet de reprendre contact avec vos services, car j’aurais une question technique à soumettre à votre expertise comptable.

Dans le cadre de notre SC (xxx), nous souhaiterions acquérir de l’usufruit de SCPI. OK

Pour cela, notre banque nous propose un crédit à la consommation à un taux intéressant (0.60% sur 10 ans). L’emprunt serait réalisé en nom propre par les 2 associés, qui apporteraient ce capital en CCA pour l’achat des SCPI, en usufruit, par la société. Oui, schéma classique.

Je me demande si, dans ce cas là, les intérêts d’emprunt (ainsi que le coût de l’assurance) peuvent être déductibles du revenu foncier de la SC. Oui, je vous confirme sans réserve.

J’ai relevé une réponse affirmative dans une formation de M. Henri Royal : "Les intérêts de l’emprunt contracté personnellement par l’associé pour financer son apport à la SC sont déductibles des revenus fonciers (BOI-RFPI-BASE-20-80), y compris si c’est la société qui prend en charge le remboursement, capital et intérêts, du prêt contracté personnellement (Rép. min. “Baudot”, JO Sénat 3 juin 2004, no 09898. CE, 26 juill. 1985)".

Mais je souhaiterai avoir une réponse de votre expertise comptable. Je confirme en tout point cette analyse.

Je vous remercie par avance.

Cordialement,

FV

>> L’EC confirme donc la possible déduction des intérêts d’emprunt et de l’assurance.

Dernière modification par maxicool (21/01/2022 18h53)


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#98 21/01/2022 18h45

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Votre EC vous confirme la déductibilité des intérêts d’emprunt de vos revenus fonciers au sein d’une société à l’IS ?

J’ai l’impression d’avoir loupé quelque chose: le BOFIP que vous mentionnez ainsi que M. Royal porte bien sur des revenus fonciers et s’applique à des "Les contribuables soumis au régime réel d’imposition" ?

Votre interrogation porte bien sur une société à l’IS ? 

Le raisonnement porte plutôt à mon avis sur une société fiscalement transparente.

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#99 21/01/2022 18h57

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Bonsoir Spot,

c’est vrai que je ne l’ai pas précisé dans le mail.
J’imagine qu’il est allé voir quel était le régime d’imposition de la SC.
Mais comme il a répondu rapidement, je viens de lui envoyer un second mail pour avoir confirmation (ou pas).

Bonsoir,
je vous remercie de votre réponse.
J’ai oublié de préciser que la SC xxx est une SCI imposée à l’IS.
Les réponses sont-elles les mêmes dans ce cas ?
Je vous remercie.

Je trouvais aussi cela bizarre (et contraire à ce que j’avais pu lire par ailleurs), avant que Wow ne poste son message…

Dernière modification par maxicool (21/01/2022 18h59)


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#100 21/01/2022 19h01

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Il faudrait aussi confirmer qu’il ne parle pas de déductibilité des intérêts du CCA.

M.erci de vous être renseigné en tout cas !

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