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Favoris 3    #151 22/04/2022 19h14

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Rappelons tout d’abord que ces TRI calculés le sont avec l’hypothèses que les distribution à venir seraient égales à celle d’aujourd’hui. Ca permet de faire ces calculs et d’obtenir un chiffre. Mais de toute évidence, la réalité sera différente, et  elle n’est pas forcément évidente à anticiper. Pour certaines SCPI on peut cependant anticiper que le montant des distribution va baisser (par exemple pour les SCPI très jeunes, dont une part importante de la distribution vient de l’effet dilutif du décalage entre les investissements et l’entrée en jouissance des parts, ou pour des SCPI dont la patrimoine  est problématique), et pour d’autres qu’il va augmenter (par exemple une SCPI qui aurait une grosse part de son patrimoine sous franchise de loyer, ou en travaux, ou en cours de construction en VEFA non rémunéré).

Ensuite, avec ces calculs, le TRI des US court est en pratique pas mal surestimé, car il y a beaucoup d’aspects pratiques pas pris en compte, comme le fait qu’on ne décaisse pas l’argent le dernier jour du mois d’investissement, ou qu’on ne trouve parfois pas d’US court immédiatement quand on a du cash et donc que le cash reste non investi quelques mois, les dates de paiement des distributions (qui d’ailleurs ne sont évidement pas réinvesties le jour même), et ceci a un impact d’autant plus gros sur le TRI que l’usufruit est court.
D’autre part, le risque est important : si jamais la distribution est divisée par 2 ou 3 durant quelques trimestres, ou nulle durant un trimestre, le TRI devient vite négatif sur les US courts (et c’est arrivé à pas mal de SCPI en 2020).

La question de la possibilité d’amortir l’US ne génère pas de réel débat (sauf pour ceux qui persistent à ne pas comprendre ce qu’on a déjà expliqué maintes fois sur le forum), et est juste une application des principes comptables basiques : il y a bien une immobilisation qui aura perdu toute valeur au bout de la durée de l’usufruit, et le fait qu’une partie de cette immobilisation n’ait pas généré de revenus financiers fiscalisés en France ne change rien à l’affaire. Et que dire de celui qui a acheté de l’usufruit de parts de SCPI (par ex Corum Origin pour ma part) quand la SCPI détenait uniquement des biens en France, et qui constate quelques années après que la SCPI a investi hors de France au point que la majeure partie de son patrimoine s’y trouve alors ?


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#152 22/04/2022 19h19

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Et j’ajouterai qu’entre choisir la SCPI idéale (avec un tableau Excel) et choisir dans la "vraie vie" (en fonction de ce qui est disponible à l’instant T), il y a une grande différence…
On a rarement ce que l’on souhaiterait absolument avoir (ou il faut être patient, ou avoir du bol).


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#153 22/04/2022 20h17

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maxicool a écrit :

> LeCaptaineCavern,

Certaines clés de votre tableau ne sont pas actualisées.
Exemple : Corum Origin (pour 14 ans, vous indiquez 42%, j’ai payé 39% il y a 2 mois).

Autre remarque, les dividendes saisis sont parfois erronés
Exemple : Pierval : 5,33% (alors qu’il est de 4,80% en 2021)

Tableau MAJ avec séparation TDVM brut/net. Ca sera plus clair ainsi.

Pour ce qui est des clefs, un CGP me les a communiquées et ce comme étant valides pour 2022. Et pour être franc, je n’ai pas été les vérifier. Mais peut être avez vous fait une super affaire à 39% ;-) ?

Pour XL et Eurion, n’ayant pas trouvé le TDVM net pour 2021,  j’ai pris 17% comme retenue fiscale à la source.

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Favoris 1    #154 23/04/2022 07h37

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Attention. Chez Corum, le tdvm inclut des plus-values. Or, elles ne sont pas versées à l’usufruitier mais au nu-proprietaire. Il faut donc ajuster.


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#155 10/05/2022 15h29

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LeCaptaineCaverne, le 21/04/2022 a écrit :

Bonjour,

Dans une optique pré sélectionner les "bonnes" SCPI ET les bonnes durées, je viens de récupérer les clefs de démembrement pour 2022 sur lesquelles j’ai appliqué la formule de GBL.

Mêmes si toutes les lignes ne sont pas renseignées (les plus intéressantes devraient l’être cependant), le résultat est assez étonnant: En effet, on s’aperçoit que des SCPI qui n’ont pas un rendement foufou deviennent assez intéressante en US (Europimmo par ex).
Evidemment les SCPI très jeunes ressortent également comme dans tous les comparatifs

Le tableau est dispo ici

Clef Demembrement et TRI

Un GRAND merci pour le tableau très utile.
Afin d’être clair le TRI net de l’IS, prend en compte l’IS sur les revenus de l’US mais pas l’economie d’IS liée à l’amortissement ?

Merci pour vos éclairages.

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#156 11/05/2022 08h55

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Si justement l’amortissement est pris en compte, c’était l’objet de mon post plus haut.
Et cela explique que les TRI net soient supérieurs aux TRI brut pour les SCPI étrangères.


TdB PEA/CTO Parrainage Ohm Energie Parrainage Boursorama : NIPA2313

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#157 11/05/2022 09h08

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Je ne suis pas 100%, la formule annoncée est TRI net d’IS = (DVM * durée US - IS) / prix US) ^ (1 / duration) -1

Avez vous plus de detail sur ce qu ’il ya  dans l’IS?

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#158 11/05/2022 10h14

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maxicool, le 23/04/2022 a écrit :

Attention. Chez Corum, le tdvm inclut des plus-values. Or, elles ne sont pas versées à l’usufruitier mais au nu-proprietaire. Il faut donc ajuster.

Voici le détail pour Corum Origin pour ceux que cela intéresse :


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#159 20/09/2022 21h14

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Bonjour

Y-a-t-il des courtiers en ligne qui fournissent des SCPI en usufruit ? Des expériences à partager - même en MP - par des habitués du forum ?

Ai-je raison de penser que les 8 à 10% de frais de souscription ne s’appliquent qu’au porteur de nue-propriété ou ceux-ci s’appliquent-ils également au porteur d’usufruit ?

merci pour les infos par avance


"La bourse est le seul magasin où la plupart des clients fuient quand les prix baissent. W Buffet". Portefeuille, Blog

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[+1]    #160 20/09/2022 22h54

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@skywalker31
Chez corum j’ai acheté en direct des parts en usufruit  (Origin et XL)…. et oui j’ai payé les frais de souscription
(J’ai abordé le sujet avec le conseiller Corum et m’a dit que fixe..)

Des retours d’autres ?

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[+1]    #161 21/09/2022 08h23

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Idem pour moi. J’achète directement mes usufruits Corum auprès de monsieur Alexis Trigaut chez Corum. Au prix fort, sans réduction.Mais je suis toujours servi, mon CGPI étant un incapable.

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[+1]    #162 21/09/2022 10h15

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skywalker31 a écrit :

Ai-je raison de penser que les 8 à 10% de frais de souscription ne s’appliquent qu’au porteur de nue-propriété ou ceux-ci s’appliquent-ils également au porteur d’usufruit ?

Les clefs de répartition US/NP s’appliquent au prix de souscription donc frais inclus, l’usufruitier paie donc une partie des frais de souscription. Le rendement prévisionnel de l’opération s’apprécie sur le montant de la souscription de l’usufruit, donc frais inclus. Néanmoins, le rendement final de l’opération dépend uniquement de l’évolution des distributions.

La situation est différente pour le nu-propriétaire pour lequel le rendement final de l’opération dépend uniquement de l’évolution du prix de la part.

En tout état de cause, les clefs doivent vraisemblablement être ajustées pour tenir compte des taux de distribution et des frais de souscription pour assurer des rendements à peu près comparables pour les deux parties.

Canyonneur

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[+2]    #163 21/09/2022 10h53

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Pour compléter le message de Canyonneur75 que je rejoins totalement sur les frais de souscription (pourquoi d’ailleurs ces frais seraient-ils absents pour le porteur d’usufruit?).

Canyonneur75 a écrit :

En tout état de cause, les clefs doivent vraisemblablement être ajustées pour tenir compte des taux de distribution et des frais de souscription pour assurer des rendements à peu près comparables pour les deux parties.

Je ne suis pas sûr que les rendements soient nécessairement "a peu près comparables" entre usufruitier et nu-propriétaire car le risque n’est pas forcément le même.

skywalker31 a écrit :

Y-a-t-il des courtiers en ligne qui fournissent des SCPI en usufruit ? Des expériences à partager - même en MP - par des habitués du forum ?

Sans chercher loin (mais je ne sais si cela correspond à votre définition du courtier en ligne), Moniwan et Louve invest proposent des parts de SCPI en usufruit (il me semble que c’est également le cas de beaucoup de plateformes en ligne mais les opportunités peuvent être rares).

Bien à vous,
cat

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[+1]    #164 21/09/2022 11h31

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J’ajouterais que concernant Louve, il faut être prompt à la réaction.
Après inscription, les offres en US arrivent sur votre boite mail, et "partent" toujours en moins de 5 minutes (parfois même beaucoup moins). Il faut donc être connecté "H24" pour y avoir droit, et sans tergiverser !
Et pas question de n’acquérir qu’une partie des parts en US disponibles sur telle ou telle offre, c’est tout ou rien.
C’est un fonctionnement particulier (avec ses inconvénients et son gros avantage : pas besoin de bloquer le capital X semaines /mois pour acheter), mais comme il y a de la demande, ça ne risque pas de changer.

Sinon, il suffit de se placer dans le carnet d’ordres des SDG et avancer le capital, jusqu’à l’achat effectif. Certains CGP offrent parfois des rétro-commissions (à l’image de Louve) de quelques % ( 2 ou 3 maxi) si l’on passe par leur intermédiaire.


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#165 14/10/2022 19h28

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Bonjour à tous.

Etant dirigeant d’une SAS Immo soumise à l’IS et après l’achat d’un premier immeuble de rapport, je souhaite investir en SCPI pour la tranquillité d’esprit et le gain de temps non négligeable en comparaison du locatif classique.

Je dispose de cash de part les résultats de la société de mon épouse via les dividendes annuels.

N’ayant pas pour le moment besoin de cet argent, j’avais imaginé le scénario suivant:

-apport de cash à la SAS via le CCA
-achat de part de SCPI en US, j’étais parti sur 10 ans à la base.
-réinvestissement des dividendes dans une autre SCPI proposant l’investissement programmé (ou le réinvestissement automatique mais est ce possible en US?)

L’idée étant de profiter de "l’effet boule de neige" pour ainsi acheter des parts de SCPI en mode classique (afin de valoriser le patrimoine de la SAS) qui génèreront à leur tour des dividendes, bref je pense que vous avez compris le principe.

Et essayer de répéter l’opération chaque année, du moins tant que je n’ai pas besoin de cet argent.

J’y vois comme avantage:
-l’amortissement évidemment afin de reduire l’IS
-le retrait des fonds sans fiscalité via le CCA le moment venu
-le fait de me passer de banques pour financer des parts de SCPI avec les frais inhérents meme si du coup moins d’effet de levier.

Inconvénients:
-trouver de l’US
-10 ans bonne/mauvaise idée?
-patrimoine de la SAS qui s’accumule lentement mais patrimoine net par contre (grace au réinvestissements des dividendes)

Je n’ai pas encore contacté mon comptable pour lui soumettre la suggestion rt n’ai pas creusé complètement du coup la question de la fiscalité.

Merci d’avance pour vos retours.

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Favoris 1   [+2]    #166 14/10/2022 20h11

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A mon avis :
   - idée intéressante (sous réserve de ne pas être susceptible d’avoir besoin du cash: l’US est très peu liquide)
   - l’investissement programmé ne fonctionne pas en US;
   - "10 ans", pourquoi pas, mais en pratique ça dépend de quand vous pouvez avoir besoin de récupérer votre  cash (et avec du "10 ans" vous récupérez le cash en moyenne après 5 ans) (idéalement, il peut être préférable de faire en sorte de lisser les fins d’US, mais c’est pas facile…), des propositions que vous aurez  (même si "10 ans" est sans doute une des durées les plus pratiquées), et de la clé proposée (parfois le TRI anticipé à distribution constante varie de 0.5% ou plus avec une année de plus ou de moins);
   - à vous de trouver des sources pour vous proposer de l’US (sachant que certaines SdG de SCPI acceptent des mandats de recherche, et jouent le rôle de rapprocheur d’investisseur en NP et US, avec l’inconvénient qu’il faut bloquer le cash au début du mandat, et que le mandat "tombe après 3 ou 6 mois en général), et de gérer au mieux (réinvestir, ce qui oblige à y consacrer un peu de temps) l’excédant de trésorerie de la SAS que ça va dégager;
   - quand vous voudrez sortir la valeur créée par ces investissements de la SAS (en plus du cash que vous y aurez apporté, qui lui ne sera pas fiscalisé), il faudra de toute manière passer par la case "fiscalité" : donc ce n’est pas du patrimoine complétement "net", et le fisc est en fait propriétaire d’environ 30% (le PFU sur un futur dividende) de la valeur créée et stockée dans la SAS;
   - ça va un peu compliquer le boulot de votre comptable, qui devra jongler avec les dates d’entrée en jouissance des US, les amortissements, la différence entre "dividendes versés" et "quote-part de résultat" des SCPI (et attendre les IFU de toutes les SCPI avant de finaliser le Bilan de la SAS), le traitement des revenus d’origine étrangère, des plus-values immobilières réalisées par les SCPI (quelles soient ou pas distribuées), les "avoirs liées aux remises de loyer Covid" (dans le futur, ça n’arrivera peut-être plus), etc. Mais rien d’inaccessible pour un bon pro;
   - une autre idée, peut-être même plus simple à mettre en oeuvre et avec une rentabilité (après fiscalité) assez similaire, serait que la SAS achète des actions de foncières/SIIC (c’est ce que je fais aussi, avec ma SCI IS qui n’achetait au départ quasiment que de l’US de SCPI, et largement à crédit). Ce sont des véhicules d’investissement immobilier où l’investisseur conserve une part plus grande de la valeur créée que les SCPI. Il n’y a pas d’amortissement, mais la rentabilité est quand même bonne (certaines SIIC servent un dividende pérenne et >10% du cours actuel). Les complications sont différentes (les dividendes des SIIC françaises sont bien souvent formés d’une partie de remboursement d’apport, qui diminue la valeur comptable et n’impacte pas le résultat, et c’est parfois mal documenté, en tout cas ce n’est pas la banque par où passe les dividendes qui fourni les informations associées), et il faut accepter une volatilité des cours parfois conséquente (en partie due au levier d’endettement, plus élevé que celui des SCPI), et pour ma part je n’ai pas encore testé avec les foncières/REIT étrangères (des Etats-Unies, ou de l’Allemagne par exemple).


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#167 15/10/2022 09h26

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Merci pour votre retour très constructif.

Je vais essayer d’éclaircir quelques points concernant ma situation.

Dans un premier temps,l’argent qui sera injecté dans la SAS l’est dans une optique de capitalisation, il ne nous est pas nécessaire et nous avons d’auters supports plus liquides si besoin est en cas de coup dur.

- "10 ans", pourquoi pas, mais en pratique ça dépend de quand vous pouvez avoir besoin de récupérer votre  cash (et avec du "10 ans" vous récupérez le cash en moyenne après 5 ans) (idéalement, il peut être préférable de faire en sorte de lisser les fins d’US, mais c’est pas facile…), des propositions que vous aurez  (même si "10 ans" est sans doute une des durées les plus pratiquées), et de la clé proposée (parfois le TRI anticipé à distribution constante varie de 0.5% ou plus avec une année de plus ou de moins)

Il est vrai que dans mon projet,je suis parti sur 10 ans de manière "arbitraire", si cela peut m’aider à obtenir de l’US plus rapidement, je n’y vois pas d’inconvénients même si je ne m’interdis pas de partir sur une durée plus courte. J’ai deja contacté une société de gestion assez récente (qui redistribue du cashback pour ne pas la nommer) et nous devons avoir un entretien téléphonique pour faire le point sous peu.

- quand vous voudrez sortir la valeur créée par ces investissements de la SAS (en plus du cash que vous y aurez apporté, qui lui ne sera pas fiscalisé), il faudra de toute manière passer par la case "fiscalité" : donc ce n’est pas du patrimoine complétement "net", et le fisc est en fait propriétaire d’environ 30% (le PFU sur un futur dividende) de la valeur créée et stockée dans la SAS;

Je me suis mal exprimé sur ce point je pense. Quand je parle de patrimoine net,je voulais dire par la,
le patrimoine acquis en part de SCPI via le réinvestissement des dividendes de l’US. Avec les nouvelles règles bancaires d’octroi de credit, je vois bien que les banques préfèrent ne pas avoir d’encours trop important et puis il est important aussi de mon coté de valoriser le patrimoine de la SAS.

Concernant le PFU,difficile d’y échapper par la suite mais c’est ainsi et je relativise en me disant que si je suis prelevé,c’est que j’ai gagné egalement de l’autre coté.

(c’est ce que je fais aussi, avec ma SCI IS qui n’achetait au départ quasiment que de l’US de SCPI, et largement à crédit)

Merci pour ce point,je n’avais même pas pensé à ce procédé effectivement. Je sais que ma conseillère n’est pas fermée à un financement de SCPI même "hors maison", je dois la rencontrer sous peu voir si effectivement ils peuvent me financer en US. L’effet de levier peut être fort intéressant de cette manière si on réinvestit en plus dans la foulée. Je ne sais pas si vous aviez un fil dédié à cet investissement, si c’est le cas,je serais preneur du lien pour voir votre retour.

Le problème plus "pratique" comme j’ai pu le voir sur ce fil de discussion avec une demande en US "élevée" est ensuite de trouver un NP assez conséquent en face.
Si certaines sociétés effectivement proposent un mandat de recherche, pourquoi pas, reste à voir comment la banque de son coté anticpe le déblocage des fonds pendant le temps de la recherche.(et encore qu’avec une demande différé, le problème peut se résoudre de lui même)

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#168 15/10/2022 14h11

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Je n’ai pas de fil dédié à mon retour d’expérience, mais Information - Forums des investisseurs heureux en comporte un résumé.


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#169 15/10/2022 14h58

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Résumé très intéressant également.

Cela me permet de peaufiner ma future stratégie, je réfléchis même à finalement peut être réinvestir les dividendes à leur tour en US plutôt qu’en PP,histoire de faire gonfler encore plus la réserve de cash de ma SAS.

J’ai encore un peu de temps avant de passer à l’action ceci dit.

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#170 15/10/2022 17h52

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Le principal problème de l’investissement en UF (pour ma part en tout cas) c’est d’en trouver.
Et si on doit immobiliser les fond pendant la recherche de contrepartie ça fait vite chuter les TRI.

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#171 15/10/2022 19h18

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En choisissant de donner un mandat pour une SCPI, une durée de démembrement, et un montant, pour lesquels la contrepartie est généralement trouvée rapidement (la SdG doit pouvoir donner quelques indications…), on n’immobilise en fait pas les fonds bien longtemps.

Immobiliser des fond pendant une durée donnée impacte d’autant plus le TRI que la durée de l’US est faible (pour du 15 ans, ou même du 10 ans, ça reste petit, pour du 3 ans l’impact est gros).

Parmi les SdG qui proposent des mandats, il y a (non exhaustif) : Perial, La Française, Corum, etc.  (et juste consulter le site de la SdG, et les documents de souscription, permet sans doute d’identifier quelques autres SdG qui proposent des mandats)

Une des difficultés actuelles, pour obtenir de l’US, est qu’un fond "réservé aux institutionnels" (par ex. compagnie d’assurance) avec des poches profondes, est disposé à acheter presque n’importe quel US du moment que le prix (sans doute avec rétro-commission sur la commission d’achat) correspond à sa grille.


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#172 21/10/2022 15h52

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Retour de mon expert comptable sur le fait d’investir en SCPI via la SAS:

"à voir si ce n’est pas plus intéressant de prendre en nom propre parce que c’est toute une procédure de se déclarer en IS auprès des sociétés de gestion…"

Je le soupçonne un peu de ne pas avoir beaucoup creusé le sujet:

TMI à 11% cette année qui va certainement passer à 30% l’année prochaine, je vois pas l’intérêt surtout que je n’ai pour le moment pas besoin de l’argent qui va être investi, je suis en phase de capitalisation donc je préfère que ma SAS paye l’IS pour le moment.. surtout en faisant de l’apport via mon CCA,les retraits de ce dernier ne seront pas taxés dans un premier temps donc j’ai de la marge.

Par contre aucun souci a faire fructifier de la trésorerie d’entreprise donc je pense que je vais aller chiner des informations auprès des SDG et me jeter à l’eau.Je ne vois pas quelle peut etre la diffculté pour les SDG que ce soit une société à l’IS,ils doivent avoir l’habitude.

Je vais certainement me lancer en US vers des SCPI avec un rendement un peu moindre avec une capitalisation importante pour diminuer le risque de baisse de taux de rendement comparé aux nouvelles SCPI affichant entre 6 et 7% et dont le patrimoine me parait un peu faible.

Et ensuite racheter des parts en PP soit en programmé soit au trimestre,ect..

Dans un souci de simplicité, je me disais prendre de l’US chez Corum XL par exemple et ensuite réinvestir mes dividendes sur Eurion et Origin en laissant le réinvestissement automatique mais mettre tous ses œufs dans le même panier…

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#173 21/10/2022 15h57

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""à voir si ce n’est pas plus intéressant de prendre en nom propre parce que c’est toute une procédure de se déclarer en IS auprès des sociétés de gestion…"

Autant d’erreurs ou d’inexactitudes en si peu de mots, c’est un art.

De l’usufruit à l’IR revient à se tirer une balle dans le pied.
Il n’y a aucune procédure spécifique pour se déclarer à l’IS auprès des sociétés de gestion, soit vous cochez la case IR, soit IS.

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#174 21/10/2022 15h58

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Que l’US soit acheté via une société à l’IS ou pas, ça ne change absolument rien pour les SDG…
C’est étrange que votre comptable souligne ce point.

Par contre, pour votre comptable, le traitement des revenus (au sein de la société) sera différent que si vous l’aviez acheté en nom propre.
C’est juste un peu plus de boulot de son côté (de là, vient peut-être sa remarque).

Sinon, vous dites vouloir diversifier, mais si vous procédez comme vous le dites, votre capital ira à 100% vers la même SDG (Corum), certes sur 3 SCPI différentes.
Pourquoi pas, mais à mon humble avis, ce n’est pas vraiment de la diversification.


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#175 21/10/2022 16h02

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Changez de comptable :
- l’US n’a quasiment aucun intérêt pour un particulier
- la procédure n’est pas insurmontable


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