#51 25/10/2019 20h29
- DrFab
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Hausse du dividende de PF Grand Paris de 5,25E par part par trimestre à 5.5E
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SCPI PF Grand Paris : analyse d'un investissement immobilier
Cette discussion porte sur la SCPI PF Grand Paris, gérée par Perial AM, et analyse son potentiel d’investissement. Les membres partagent leurs expériences, leurs analyses et leurs inquiétudes concernant cette SCPI, notamment son taux d’occupation financier (TOF) initialement faible, oscillant autour de 80%, et son prix de part ayant connu des baisses significatives entre 2013 et 2014. La discussion aborde également la question du rendement, avec des avis divergents sur la pertinence de l’investissement compte tenu des travaux de rénovation et des risques liés à la vacance locative.
Un point crucial de cette discussion est l’analyse du profil du conseiller en gestion de patrimoine (CGP). Les participants débattent de l’indépendance du CGP et de la potentialité de conflits d’intérêts, soulignant l’importance de la diversification du portefeuille pour limiter les risques. Le projet de passage de la SCPI à un capital variable est discuté, certains y voyant un moyen d’améliorer la liquidité, d’autres anticipant des risques liés à la fixation du prix de la part.
Au fil de la discussion, plusieurs aspects importants émergent : la gestion du risque liée à l’ancienneté du parc immobilier et à la présence potentielle d’amiante, l’impact des travaux de rénovation sur le TOF, et le potentiel de croissance à long terme lié à la revalorisation du prix des parts et aux projets du Grand Paris. L’analyse des performances financières, notamment le taux de distribution et la valeur de reconstitution, est centrale. La transparence de l’information fournie par la société de gestion et les canaux de communication sont également remis en question.
Enfin, la discussion se conclut sur une période de forte volatilité du marché immobilier, impactant la valeur de la SCPI. Les membres analysent l'évolution du prix de la part, les distributions de dividendes, et la gestion de la liquidité face à des demandes de retraits importantes, notamment de la part d'investisseurs institutionnels. La gestion active du portefeuille par Perial AM, incluant des cessions et acquisitions, est analysée pour évaluer son impact sur le rendement et la valeur du patrimoine.
Les différentes interventions mettent en lumière la complexité de l’investissement en SCPI et la nécessité d’une analyse approfondie, tenant compte des facteurs macroéconomiques et des spécificités du marché immobilier.
Synthèse des avis :
Recommanderiez-vous la SCPI PF Grand Paris à un proche ?
Oui, complètement (avis positif) | 60% - 6 | |||||
Oui, avec des réserves (avis assez positif) | 10% - 1 | |||||
Je ne sais pas (avis neutre) | 0% - 0 | |||||
Non, probablement pas (avis assez négatif) | 20% - 2 | |||||
Non, certainement pas (avis négatif) | 10% - 1 | |||||
Nombre de recommandations : 10 Recommandation moyenne : 2,9/4 ![]() |
Hausse du dividende de PF Grand Paris de 5,25E par part par trimestre à 5.5E
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Sauf erreur de ma part, la valeur de reconstitution de 552.07€ par part est celle au 31/12/2018. La valeur actualisée au 31/12/2019 n’apparaît pas encore dans le dernier bulletin semestriel. Je pense quil faudra attendre le RA 2019.
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Revalorisation du prix de part de PF Grand Paris ce jour 1er mars 2020 de 4.31% de 510 à 532 euros
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Bonjour à tous,
En ces temps incertains sur les SCPI commerces et bureau, je partage avec vous un retour de mon intermédiaire sur la SCPI PF Grand Paris.
Evidemment, il faut garder à l’esprit que la vente de parts de SCPI fait partie de leur business et qu’ils ne vont pas scier la branche sur laquelle ils sont assis.
Néanmoins, cela permet de se faire un avis.
Source Meilleurs Placements : a écrit :
PF Grand paris, la 1er SCPI de notre palmarès, vient de connaitre une hausse du prix de sa part de 4% au 1er mars. Les voyants étaient donc au vert vif pour cette SCPI, dont l’écart entre la valeur de reconstitution et le prix de la part était à +8.25%* fin 2019. La société de gestion, Perial AM, négocie des échelonnements de loyers « au cas par cas, pour accompagner nos locataires les plus impactés et les aider à surmonter cette crise ». Mais elle rappelle que « L’échelonnage de perception des loyers s’adresse aux TPE et aux PME présentant des difficultés sérieuses en lien avec l’actuelle crise sanitaire » et qu’elle préservera «l’intérêt et la performance de nos fonds ».
La société de gestion estime par ailleurs que « La taille et la nature des locataires de nos fonds devrait limiter l’impact de ces mesures ».
A ce jour, PF Grand Paris bénéficie d’un report à nouveau de 96 jours. De quoi faire face à des longues semaines de confinement. Elle est très diversifiées avec 519 baux dans 122 immeubles, avec des locataires très solides (Siemens, AXA et Eurodisney dans les 5 premiers locataires).
Pour ma part, je reste confiant dans mon investissement et considère à ce stade que les difficultés actuelles ne sont pas structurelles, justifiant une baisse de valeur à LT ou remise en cause du modèle.
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Le bulletin du 1er semestre 2020 vient de paraître.
Il annonce notamment une hausse de la prévision de dividende annuel. Pour en comprendre la raison on peut regarder la partie "ventes" du bulletin et comparer les valeurs de cession avec le rapport annuel. Les gérants ont fait de très belles affaires et dégagent selon mes calculs environ 6 euros par part de plus value de cession.
Très belle valorisation du patrimoine !
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5,75 de dividences versus 5,50 l’année dernière. La news du T3 est sortie.
Les cessions se poursuivent. Encore une belle revente pour un immeuble à 950K dans le rapport annuel vendu à 1,24 ME
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Capitalisation : 0.920 (+0.08)
Taux d’occupation réel : 95.2% (+1.7)
Taux d’occupation financier : 87.4% (-2.4)
Franchise de loyer : 7.0% (+3.4)
Vacance réel : 4.8% (-1.7)
Taux d’endettement : 15.9% (-0.6)
Patrimoine niveau sectoriel
Bureaux 94.6% (+0.2)
Commerces 3.6% (-0.1)
Activités 1.8% (-0.1)
Niveau géographique
Région Parisienne 64.2% (-2.1)
Paris 23.3% (+2.6)
Province 12.5% (-0.5)
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Hausse du dividende de PF Grand Paris à 7,25E par part au T4 2020
soit un total 2020 de 23.50 par part
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Le bulletin du S2 2020 est paru et donne beaucoup d’informations intéressantes :
- il laisse présager clairement une hausse du prix de la part. Fin 2019, la valeur de reconstitution était de 570,50. L’éditorial indique que la valeur d’expertise augmente de 3,3%. Soit une nouvelle valeur de reconstitution de 589,34, supérieure de 10,8% à la valeur actuelle. On peut donc attendre une très belle revalorisation.
- l’edito laisse présager une stabilité du dividende en 2021. Donc le TVDM devrait se situer aux alentours des 4,35% en 2021, en tenant en compte la revalorisation du prix de la part.
- en revanche les cessions du semestre montrent une belle taule sur L’hay les roses. valeur : 7ME, vendu 5ME => perte de 2ME. Cela est compensé par Valbonne, à <1ME en valeur et vendu à 3ME. les autres cessions semblent s’être faites avec de légers gains mais je n’ai pas vérifié toute la longue liste.
- les parts cédées représentent 55% des nouvelles souscriptions c’est élevé mais pas insoutenable surtout que la perspective d’augmentation du prix de la part va sans doute créer un afflux d’acheteurs.
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Si on estime une VR à 589,30€, la limite basse de la valeur de part est à 530,37€. Avec une part à 532€, règlementairement c’est toujours dans les clous (même si effectivement Périal risque d’opter pour une revalorisation).
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Communiqué de presse du 27 janvier 2021
Prévisionnel 2021 : 4,25 à 4,50 % (23 à 24 € / part)
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Augmentation du prix de la part à compter d’aujourd’hui : 544€ contre 532€ (+2.26%)
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c’est vraiment une SCPI que je suis content d’avoir achetee quand elle etait a 416 EUR dommage de n’y avoir mis que 30k EUR (j’ai fait cet achat en meme temps que 40k EUR de Primovie, j’aurais du faire l’inverse, meme si Primovie n’est pas mal non plus)
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PF Grand Paris a écrit :
A la fin mars 2021, la SCPI PF Grand Paris a perçu 88 % des loyers facturés au 1er trimestre 2021, une situation proche de celle d’avant crise
T4 20 - T1 21
Capitalisation : 1.007M (+0.075)
PF Grand Paris a écrit :
C’est ainsi plus de 77 M€ de nouveaux capitaux qui ont été collectés
Taux d’occupation réel : 94.8% (+0.6)
Taux d’occupation financier : 85.6% (-1.7)
Franchise de loyer : 9.2% (+2.3)
Vacance réel : 5.2% (-0.6)
Taux d’endettement : 17.6% (-0.7)
Acquisitions
Un immeuble à la Défense occupé par Orange pour 34M€ conjointement avec PF02.
Ventes
Activité locative
La durée moyenne ferme des baux est de 2.3 ans
Dernière modification par Drystan (28/04/2021 22h05)
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Bonjour,
Cette SCPI m’a l’air de bien savoir s’adapter, le TDVM végétait et a bien décollé depuis qu’elle s’est positionnée en fonction du projet Grand Paris.
Mais j’ai l’impression que ce grand projet est dans les prix maintenant. J’hésite à en mettre un peu dans mon mix. Les gérants parlent de se positionner notamment sur les résidences étudiantes, peut-être y a-t-il effectivement une décote sur ces actifs puisqu’ils sont en partie vacants depuis un an ? Ils ont su tirer profit du Grand Paris, donc ils inspirent confiance pour la nouvelle thématique choisie.
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Distribution T3/2021 : 5.75€/part (inchangé T3/2020).
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BT3-21 disponible
TDVM
5.75€ ce trimestre, 16.50€ cette année jusque là, prévisionnel 2021 toujours dans la fourchette 23-24.00€, 2020 s’était achevé sur 23.50€ soit 4.53%; le prix de la part a augmenté entre temps
Capitalisation
1.095M€ (+0.038M€)
Taux d’endettement
20.6% (+5.3)
TOF
88.8% (+3.1)
TOP
93.2% (+0.7)
Pas de détail sur les cessions du trimestre, mais on peut trouver l’information en regardant le bilan annuel, les locaux de Villeneuve d’Ascq/Europarc acquis en 1990 étaient annoncé à un prix de revient de 1.109M soit un écart positif de 341k€, ceux de Montpellier/Parthena il s’agit de la cession de la moitié d’un lot, j’avoue ne pas savoir décrypter proprement les petites lignes pour exprimer une quelconque analyse.
Le TOF rebondit de façon nettement favorable, le TOP également, usage important de la dette pour l’acquisition des bureaux d’Orange à Arcueil, comme pour PFO2
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Bonjour à tous,
je cherche à acquérir cette SCPI sur le marché secondaire pour un montant de 50k.
Si jamais quelqu’un souhaite céder ses parts qu’il n’hésite pas à me contacter en message privé.
Merci
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Bonsoir, le T1 est tombé
Déception avec une baisse de 12.5%
on passe de 5,25 euros par part a 4,60 par part sur le trimestre
Bonne soirée
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PF Grand Paris annonçait dans son bulletin semestriel de fin 2021 :
" Résultat distribué 2021 : 23,50 € / part
Objectif de distribution 2022 : 21,75 € à 24,50 € "
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Le bulletin d’information explique la baisse de distribution par un retard d’acquisition de biens, et donc de perception des loyers.
Il faut comprend que la SCPI collecte plus vite qu’elle n’investit, d’où dilution (malgré le délai de jouissance)
à surveiller.
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Dans le bulletin du 3e trimestre, on apprend que le dividende de 4,95€/part (contre 5,75/part en 2021 soit -14%) va être complété par une distribution de plus value de 0,95€/part.
Le rapport annuel indique une réserve de plus-value de 4,152 millions € pour 2,071 millions de parts. Soit environ 2€/part. Il reste donc encore de quoi faire une autre distribution à peu près similaire à celle qui va être réalisée.
On note sinon deux ventes :
- Surenes Salomon vendu 10,7M€ alors que son prix de revient est de 11,09M€ et que l’immeuble a été acheté en 2002. Soit -3% en vingt ans.
- Drancy vendu 2,59M€ alors que son prix de revient est de 2,13M€, achat en 1983. Soit +21,5%
Le gain sur l’un compensant la perte sur l’autre, il n’y a pas de quoi alimenter la réserve de plus-value avec ces ventes.
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