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#1 01/06/2024 15h51

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Bonjour,

Les aléas de la vie me font hériter de parts d’une société civile type "multipropriété dans une station de ski française réputée".
Je suis un héritier parmi 4 sur ces parts (3 au total) qui ouvrent droit à occuper un petit appart 2 semaines en Avril et 2 semaines en Juin.

Tous les héritiers sont OK pour s’en séparer, et ma question est comment faire ?

J’ai vu le dispositif qui permet de forcer un retrait "notarié" pour les héritiers de moins de 2 ans (en forçant la société à reprendre les parts pour un prix symbolique), toutefois ce dispositif ne pourrait s’appliquer dans notre cas car ces part semblent être resté en indivision lors d’un décès précèdent et un des indivisaires à donc hérité de ces parts plus de deux ans avant aujourd’hui.
Je vais quand même; un peu creuser l’histoire, mais j’ai peu d’espoir.

Si j’ai bien compris, il n’y a aucun autre cas simple, et pour nous en séparer nous devons revendre les parts sur un marché qui semble inexistant.

Toutefois la société de gérance propose un service de revente, mais je n’ai pas compris si c’était la gérance qui rachetait les parts pour les exploiter ensuite, ou bien si c’est "juste" un service type agent immobilier et qu’il va quand même falloir attendre (longtemps)un acheteur.
Ce qui est clair c’est que les prix de vente annoncés amputés des frais (exorbitants, le business model de la captivité est assez clair) font que ca n’est pas un opération financière lucrative pour les vendeurs.

Est ce que certains d’entre vous ont déjà expérimentés ces montage et ces types de vente ? Des retex, conseils ?

Pour info: la société de gérance est Pierre & Vacances.
Aussi: j’ai déjà utilisé l’appart en question dans ma jeunesse, et il est plutôt bien situé et sympa pour qui veut skier à Serre Chevalier.

Mots-clés : indivision, multipropriété, timesharing

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#2 01/06/2024 16h48

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Il n’y a pas vraiment d’alternative : il faut se sépraer de ce boulet, à vil prix.

Décidément, Pierre & Vacances sont toujours un "investissement" pourri.


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#3 01/06/2024 21h09

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Dans la même résidence, la seconde quinzaine de juillet d’un appartement 2 pièces de 30 m², pour 4 personnes, avec terrasse et parking, est à vendre pour 3800 €… https://www.leboncoin.fr/ad/ventes_immo … 2654902894

Le votre a une durée de time share double (un mois), dont une période a priori plus recherchée (avril, si c’est pendant les vacances de pâques et qu’il y a de la neige), et une moins recherchée (juin, peu de demande). Mais vous n’avez pas précisé sa surface ni sa capacité d’accueil ce qui empêche de comparer.

Il serait intéressant aussi d’avoir une approche rentabilité locative. Si je prends l’exemple de cet appartement à vendre et que je fais confiance à l’annonce :
"Charges annuelles environ: 400Euros pour la quinzaine, comprenant charges, électricité, entretien, draps, serviettes, stationnement, nettoyage, gardiennage, piscine, transats, etc…

Locations possible: 425 Euro(s)/semaine soit 850 € la quinzaine". Combien prend l’agence gestionnaire ? Si c’est 30 % comme souvent en saisonnier, il reste 595 €.
soit un revenu net avant impôt de 195 €/an.
195 / 3800 = 5%. C’est vendu à 5 % de renta nette avant impôts. Même si le prix semble très bas, c’est peut-être encore trop cher !
Je vous suggère de faire ce calcul de rentabilité locative de celui que vous avez à vendre.

Au final je suis bien d’accord avec Oblibe : il faut le vendre à relativement bas prix, pour que ça parte. L’annonce que j’ai donnée en lien est là depuis déjà plus d’un mois.


Les vacances sont finies, au travail !

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#4 02/06/2024 12h17

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Pour le calcul, je ne suis pas certain. Dans un P&V, le ménage et l’accueil des locataires sont normalement gérés par P&V, donc les monstrueuses charges de 9600 €/an pour un T2 de votre annonce intègrent peut-être une partie des charges locative. A moins que ce ne soit en option, il faudrait le retour de notre propriétaire P&V sur ces points.

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#5 02/06/2024 13h36

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Bernard2K, le 01/06/2024 a écrit :

Dans la même résidence, la seconde quinzaine de juillet d’un appartement 2 pièces de 30 m², pour 4 personnes, avec terrasse et parking, est à vendre pour 3800 €… https://www.leboncoin.fr/ad/ventes_immo … 2654902894

Locations possible: 425 Euro(s)/semaine soit 850 € la quinzaine". Combien prend l’agence gestionnaire ? Si c’est 30 % comme souvent en saisonnier, il reste 595 €.
soit un revenu net avant impôt de 195 €/an.
195 / 3800 = 5%. C’est vendu à 5 % de renta nette avant impôts. Même si le prix semble très bas, c’est peut-être encore trop cher !

Je vous suggère de faire ce calcul de rentabilité locative de celui que vous avez à vendre.

Vous oubliez les 550€ de "de frais de transfert à la charge de l’acquéreur", ce qui nous fait une rentabilité brute de 195/( 3800  + 550 ) soit un 4,4% brut, pour un "investissement" invendable, un risque de faillite du gestionnaire, de révision des loyers à la baisse et de devoir financer de futurs travaux.

p.s : j’ai un petit doute sur ce qu’a mis le vendeur : "Excellent investissement mais départ à la retraite" smile


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#6 02/06/2024 19h03

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Je suis assez d’accord pour le coté mauvais investissement.

Toutefois, cet appart est dans la famille depuis les années 80 je pense, et beaucoup de saison de ski ont été faite la bas. Pour des coup de charges qui tournent dans les 400€/an, donc si au lieu de considérer le rendement vs la location, on considère les économies d’hébergement qu’on aurait payé ailleurs pour aller au ski, ca n’est pas si mauvais que cela.
Mais évidemment ca n’est pas un invest, il faut l’utiliser en direct soi même comme système de cost-avoidance.

Par ailleurs sur mon message d’origine, est ce que parmi vous des gens ont eu affaire au service vente de P&V savoir si ca peut être une option pour s’en débarrasser même à 0€ relativement rapidement, ou si ca n’est qu’une façade faite pour facturer des frais et faire durer sans vraiment rien faire derrière ?

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#7 02/06/2024 20h19

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Ils n’acceptent de prendre des mandats de vente à zéro. Il faut que le prix de vente soit au moins à hauteur des frais qu’ils prennent (de mémoire 1000 euros).
Si vous échangez avec eux vous verez qu’ils font tout pour vous découragez de mettre en vente et ne font aucunement preuve de bonne volonté.

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#8 02/06/2024 21h38

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smeuky a écrit :

Pour des coup de charges qui tournent dans les 400€/an, donc si au lieu de considérer le rendement vs la location, on considère les économies d’hébergement qu’on aurait payé ailleurs pour aller au ski, ca n’est pas si mauvais que cela.

Il faut payer 4350 euros puis 400 euros par an, puis se taper tous les ennuis liés à cet "investissement" ( travaux, faillite du gestionnaire … ).

Fin de bail pierre et vacances [Résolu]


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#9 07/06/2024 10h58

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Je me permet de reagir sur les commentaires disant que le timeshare est un mauvais investissement.
Je ne partage absolument pas cette idee.
Il faut bien savoir ce que l’on achete, la periode achete a une importance capitale.

Je vais prendre mon exemple.
Je possede une semaine:
-Periodes de vacances scolaire garantie. 
-Station de ski des 3 vallees.
-Les charges sont de 450 euros .
-Loyer de 1300 euros.
En 20 ans, une seule annee l’appartement n’a pas ete loue et je n’y suis pas alle. C’etait durant la Covid.

Je considere la valeure de revente egale au prix d’achat car la semaine est demande.
Vente directe entre societaire via une mailling liste mise en place par les societaires.
Et les annees ou les enfants voudront/devront aller skier durant les vacances scolaire ils peuvent y aller.

La demande locative et le prix des charges comptent enormement dans ce genre d’investissement, si le risque de vacances locative est eleve (hors saison) c’est beaucoup moins interessant.

Dernière modification par JeromeLMNP (07/06/2024 11h15)


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#10 07/06/2024 11h13

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Oui, tout peut être potentiellement intéressant. Tout a une valeur. Tout se calcule. Ce qui donne de la valeur à ce bien, c’est notamment :
- la comparaison avec les prix d’autres biens similaires (même résidence, même période) = valeur de marché,
- le rendement locatif net possible = valeur d’investissement.
- (la liquidité ; mais celle-ci est en principe pricée dans la valeur de marché ; sur ce point il convient de bien se renseigner sur les canaux de vente de telles parts de timeshare)

Les experts immobiliers qui cherchent à attribuer une valeur à un bien raisonnent de façon similaire.

C’est pourquoi j’ai fait deux choses : essayer de trouver la valeur de marché (mais je n’ai trouvé que pour une période d’été) et encouragé à raisonner en termes de rendement locatif. Mais il faut faire ces calculs, et personne ne peut les faire à la place de smeuky.

On ne sait toujours pas la surface, par exemple. C’est difficile de raisonner sur la valeur d’un bien si l’on ne sait pas si c’est un studio en RDC ou un T5 avec grande terrasse au dernier étage wink

Dernière modification par Bernard2K (07/06/2024 11h52)


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#11 07/06/2024 11h32

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Smeuky, je vous conseille de recuperer les documents de la derniere Assemble Generale, vous trouverez dedans les coordonees des membres actif du Conseil d’Administration. (souvent/toujours locataire de la residence).

Il seront les plus aptes a vous informer sur l’existence d’un marche parallele entre societaire pour la revente de periodes.


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[+2]    #12 07/06/2024 13h39

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smeuky, le 01/06/2024 a écrit :

Bonjour,

Les aléas de la vie me font hériter de parts d’une société civile type "multipropriété dans une station de ski française réputée".
Je suis un héritier parmi 4 sur ces parts (3 au total) qui ouvrent droit à occuper un petit appart 2 semaines en Avril et 2 semaines en Juin.

Tous les héritiers sont OK pour s’en séparer, et ma question est comment faire ?
.

J’ai vécu la même mésaventure que vous il y a une dizaine d’années en héritant d’une semaine timeshare en mars à Avoriaz.

Dans les années 80, nos parents achetaient une semaine de ski avec de nombreux services inclus(forfaits offerts, club enfant etc..) puis peu à peu les avantages s’envolent, l’appartement devient vieillot, les charges augmentent…

Et 40 ans plus tard le prix d’une semaine de location(lorsqu’on arrive à louer) ne couvre même plus le montant des charges…

Pour ma part je parvenais à relouer le bien 1 année sur 2 environ pour un montant souvent 20% en deçà des charges que j’avais à régler. Même en relouant, la semaine me coutait donc une centaine d’€ chaque année.

Concernant votre succession:
Attention à bien demander au notaire d’évaluer à 1€ symbolique la valeur de ces parts de SCI afin d’éviter de payer des droits de succession dessus.
Les notaires ne sont pas toujours bien avisés sur le sujet et peuvent surévaluer les parts.

Voici donc les solutions qui s’offrent à vous:

1/Refuser les parts dans les 2 ans(amendement 2014) de la succession.
L’espoir est quasi nul dans votre cas, car le gestionnaire vous rétorquera que l’un des membres de l’indivision était encore vivant au moment du décès.
J’étais exactement  dans le même cas de figure que vous et Pierre et Vacances s’est bien évidemment engouffré dans la faille

Cas décrit ici:
ADCSTP - TempsPartagé.org

2/Trouver un acheteur (à l’euro symbolique) via le site Pierre et vacances ou leboncoin: c’est très improbable mais pas impossible…
On peut trouver des personnes pas toujours cartésiennes financièrement qui souhaiteront avoir un 2ème appartement dans la résidence pour y faire venir leurs enfants/petites enfants etc.. j’avais failli me débarrasser de mon bien comme ça.

3/Surveillez la date de fin de SCI. Si la résidence a du potentiel aux yeux de Pierre et Vacances, ils peuvent profiter de cette date pour vous proposer un rachat des parts afin de rénover entièrement l’immeuble.

C’est bien évidemment le cas de sortie le plus favorable et c’est ce qui m’était arrivé à Avoriaz

Les solutions moins conventionnelles :

4/Cédez 100% des parts de l’indivision à une personne âgée de votre famille… A son décès vous ferez cette fois valoir le refus des parts dans les 2 ans…

5/Engager bataille juridique via associations timeshare ou avocats, moyennant certificats médicaux avec contre indication au ski etc..  Mais avec plusieurs indivisaires, la solution est complexe, très aléatoire et couteuse.

6/Cédez vos parts à quelqu’un qui n’a pas peur des huissiers…

Dernière modification par tigrou (07/06/2024 14h11)

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#13 07/06/2024 16h37

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Je remarque que les messages évoluent entre deux extrêmes :
- dire que c’est un boulet. C’est ce que disent Oblibe et tigrou (qui dit que ce serait une chance d’arriver à s’en débarrasser pour l’euro symbolique)
- dire que ça peut être un bon investissement, notamment en fonction des dates, nous dit JeromeLMNP.

La raison de ces divergences, c’est que chacun a une expérience très différente du timeshare, comme dans la parabole des aveugles qui touchent chacun une partie différente de l’éléphant et en déduisent des choses très différentes.

Pour savoir si c’est un boulet ou non, il faut préciser la qualité et la valeur de ce timeshare, qui  dépendent de :
- de l’attractivité de la station
- de la qualité du bien lui-même (studio en RDC ou T5 en dernier étage ?)
- de la durée du timeshare
- de l’attractivité des périodes du timeshare
- du montant des charges VS le montant du loyer possible
- de la qualité de la résidence et de son exploitant.

Qualifier tous ces éléments, c’est le boulot de smeuky. Et ce boulot n’est pas fait, ou en tout cas il n’en fait pas état.

A ce stade, on a les réponses suivantes sur ces différents points :
-  c’est une station assez attractive (station "réputée" nous dit smeuky).
- qualité du bien inconnue (on ne sait rien, même pas la surface)
- la durée est importante : une quinzaine en avril une quinzaine en juin soit 4 semaines au total.
- - l’attractivité des périodes du timeshare : il y a une période attractive en avril, qui devrait coïncider avec les vacances de Pâques d’au moins une zone (à vérifier) ; une en juin peu attractive a priori, sauf évènement remarquable à cette période dans la station, genre festival (à vérifier aussi).
- le montant des charges VS le montant du loyer possible : si vraiment les charges sont de 400 €/an, c’est à dire 400 € pour 4 semaines, c’est plutôt très bas. Or, on s’attendrait plutôt à 400 €/quinzaine, n’y a-t-il pas une confusion à ce sujet ? A vérifier. Vérifier aussi, si mise en location, le montant des coûts supplémentaires (commission de l’agence, conciergerie, etc), pour établir la rentabilité locative.
- de la qualité de la résidence et de son exploitant : plutôt bof, et résidence ancienne, mais c’est à vérifier et préciser aussi : lire les CR d’AG, discuter avec les autres propriétaires dans la résidence, lire les avis sur tripadvisor, etc.

Pour éviter la lecture dans le marc de café, il convient de préciser tous ces points, afin d’établir si ce timeshare a une valeur marchande et qu’il est vendable, ou si au contraire c’est un boulet dont on se serait heureux de se débarrasser pour l’euro symbolique. La façon de s’en débarrasser va évidemment être très différente s’il a une valeur ou non.

Smeuky, on compte sur vous pour faire ce travail et pour nous tenir au courant, afin de contribuer à la connaissance commune du forum, en retour des bons conseils reçus ! D’avance, merci. wink

Dernière modification par Bernard2K (07/06/2024 16h43)


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#14 08/06/2024 11h37

Membre (2012)
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Bonjour,

J’ai lu avec attention tous ces avis, et je constate cette bataille entre les deux extrêmes, je la constate dans mon cerveau aussi.
J’ai utilisé enfant et jeune adulte ces semaines au ski (2 premiers semaines d’avril) de nombreuses fois et c’était très chouette ! Je sais que mes grands parents ont utilisé celles de juin(2 semaines fin juin) aussi.
Bref le mauvais investissement n’est pas si clair, mais en l’occurrence on arrive dans le cas décrit le studio n’a pas bougé depuis ma jeunesse (l’annonce relevé par Bernard2K est exactement le même que mon studio, 4 personnes tout bois, tout l’immeuble contient des studios identiques quasiment) et n’as pas changé. 3eme étage, Vue sur la montagne sans rien de moche devant (station SerreChevalier/Chantemerle) à 10 minutes à pieds des remontées, avec superette pas loin non plus.

Même si la résidence est bien entretenu (des connaissances y sont allés il y a peu) le studio est un peu vieillot.

Pour la durée de la Société, elle est fixée à 50 ans à partir de 1977 (p&v m’a envoyé les status), et je me demandais ce qui se passait à l’approche de la date. J’avais un peu peur que p&v ne profitent de ca pour faire voter des travaux de reno bien lourd à faire payer aux copros, pour ensuite à la fin de la période racheter tout pour pas cher. Mais peut être que j’exagère un peu le trait.

La survivante du défunt me dit que les locations des périodes les années de non utilisation  (en passant par p&v une fois leurs frais exorbitants déduits) ne couvrait pas 100% des charges. Je vais essayer de lui demander les PV d’ag mais comme je doute que cela envoyé en PDF je le vois mal scanné des dizaines de pages …..

Merci pour vos retours

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