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Logement loué en LMNP, mais taxe d'habitation pour résidence secondaire ?

Taxe d'habitation sur investissement locatif : un litige avec l'administration fiscale

Cette discussion porte sur le litige d’un membre, alsa67, avec l’administration fiscale concernant le paiement de la taxe d’habitation sur une maison transformée en studios locatifs. alsa67 loue principalement en longue durée, mais effectue occasionnellement des locations courtes durées via Airbnb, suite à des retards de travaux. L’administration fiscale lui réclame la taxe d’habitation au titre de résidence secondaire, arguant que la gestion directe des locations courtes durées et la possession des clés impliquent une jouissance du bien.

Un des arguments principaux de l’administration fiscale réside dans l’interprétation des articles 1407, 1408 et 1415 du Code général des impôts. Les participants soulignent que cette interprétation semble correspondre à la doctrine fiscale actuelle, même si des recours devant les tribunaux administratifs pourraient la contester. La tendance notable est la difficulté pour les propriétaires louant en courte durée, même accessoirement, d’échapper à la taxe d’habitation, même si la location longue durée est majoritaire.

Les arguments d’alsa67 consistent en une preuve de location longue durée majoritaire, la situation de travaux en cours au 01/01/2023, et la proximité (6 km) de la résidence principale. Cependant, les autres membres pointent la complexité de la situation : la proximité n’est pas un argument suffisant, et même une courte période de vacance peut justifier la taxe. La gestion du risque est abordée : une gestion par une agence immobilière avec un contrat exclusif pourrait éviter ce problème. La diversification des locations (longue et courte durée) pose un problème fiscal spécifique.

Plusieurs participants partagent leurs expériences similaires, confirmant la difficulté d’obtenir un dégrèvement. Le concept clé est l’interprétation stricte de la législation par l’administration fiscale concernant la jouissance du bien, même en cas de travaux ou de location longue durée dominante. Le rendement de l’investissement est impacté par cette taxe supplémentaire, et les membres conseillent une meilleure planification fiscale pour éviter de telles situations. Un élément important est la nécessité de fournir des preuves tangibles (factures, photos, contrats) pour justifier les travaux et l’intention de location à long terme.

La discussion met en lumière l’importance d’une déclaration précise et d’une bonne connaissance de la législation fiscale en matière d’investissement locatif, notamment concernant la différence entre location meublée longue durée et location saisonnière. L'absence d’occupation du bien au 01/01/2023 ainsi que la nature des travaux sont des éléments importants.


Pages : 1

#1 14/03/2024 12h51

Membre (2015)
Réputation :   2  

Bonjour,

J’ai acheté une maison que je suis entrain de transformer en plusieurs studio. Elle se situe à 6 km de ma résidence principale. Je reçois une taxe d’habitation pour cette maison en tant que résidence secondaire. Or, je n’y habite pas . J’y passai régulièrement pour suivre l’avancement du chantier ou laver le linge de mon activité de location de chambre meublée. Je loue à l’année pour l’ensemble de mes investissements locatifs sauf entre 2 sorties et quand l’occasion se présente, je fais ponctuellement du AIRBNB. Dans cet investissement destiné à la location, le chef de chantier m’a planté car il a mal fait ses calculs. Le temps de gérer ce problème, je suis contraint de faire des locations de courtes durées. Aujourd’hui les impôts m’adressent ce message:

https://cfspart.impots.gouv.fr/enp/messagerie.do a écrit :

En vertu des articles 1407, 1408 et 1415 du Code général des impôts, pour les logements utilisés comme "meublés de tourisme", "location saisonnière", ou de courtes durées (même si vous êtes imposable à la CFE pour cette activité), vous êtes imposable à la taxe d’habitation au titre de résidence secondaire :

- si vous gérez directement la recherche de locataires pour votre location meublée saisonnière (pas de mandat de gestion donné à une agence immobilière),
- si vous disposez d’un mandat de gestion sans pour autant donner à votre agence immobilière l’entière charge de recherche de locataires (absence de clause ou accord exprès de mise à disposition entière et exclusive du logement pour l’agence),
- Par ailleurs, le simple fait de disposer des clefs du logement peut justifier que vous disposiez librement du logement en dehors des périodes de location,
- si vous ne démontrez pas que vous mettez en location le logement de manière ininterrompue tout au long de l’année sans en avoir la jouissance.

Je vous invite donc à revenir vers nous sous une semaine au plus tard afin de nous informer si vous rentrer ou non dans ces critères (et en justifier le cas échéant) afin de clôturer par acceptation ou rejet votre demande de dégrèvement de la taxe d’habitation dont vous êtes redevable.

Qui a subi cette taxe de résidence secondaire alors que c’est un investissement locatif? c’est pénible de payer des taxes non justifiées!

Mots-clés : lmnp, location saisonnière, résidence secondaire, taxe habitation

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1    #2 14/03/2024 15h51

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Il me semble avoir déjà lu, sans doute sur ce forum, des témoignages de personnes dans la même situation que vous (location meublée, en ayant la possibilité en théorie d’occuper soi-même le bien, pour lequel le fisc envoie une taxe d’habitation), qui semble correspondre à la doctrine de l’administration. Je vous laisse faire les recherches…

Il faudra sans doute que des décisions du T.A. (voire plus haut) infirment la doctrine du fisc (si tant est qu’un T.A. choisissent de le faire), pour changer ceci.

J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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2    #3 14/03/2024 16h21

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Location courte durée > taxe d’habitation à payer. C’est clarifié depuis juillet 2023. Si vous ne voulez pas payer de taxe d’habitation,  restez en location longue durée.

Dans votre cas, ça m’étonnerait que l’administration concède quoique ce soit car vous passez par AIRBNB qui transmet automatiquement le montant des recettes perçues à l’administration fiscale.

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#4 14/03/2024 16h34

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Ils ont également ma comptabilité depuis 2015 et ils verront que 90 % de mes revenus locatifs sont de la location meublée longue durée. En plus c’est pour la taxe d’habitation au 01/01/2023. Il était en plein travaux. Je ne peux pas y habiter et qui a une résidence secondaire à 6 km de sa résidence principale?

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1    #5 14/03/2024 23h49

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L’ agent du CDI qui a refusé ma demande de dégrèvement m’a indiqué que quelle que soit la distance, si le bien n’est pas dans la même commune que votre RP, il faut passer à la caisse. Perso je suis à 15 km.

Bon courage

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1    #6 15/03/2024 00h24

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Si je me souviens bien, le seul moyen d’éviter de payer la taxe d’habitation en location saisonnière, c’est de démontrer que vous n’avez légalement pas le droit d’occuper le bien (ex: bail commercial, etc).

Attention aussi à ne pas vous mettre dans une situation ou vous éviter la taxe d’habitation, au prix de devenir redevable de la CFE.

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#8 15/03/2024 07h36

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En lcd, la cfe et la TH sont redevables. vous pouvez obtenir le dégrèvement de la TH si vous avez un contrat avec une agence stipulant que l’utilisation par le propriétaire est proscrite.

Questions:
1/ avez-vous de quoi justifier la non location du bien au 01/01/23  pour cause de travaux (factures, photos…). Dans ce cas, vous pouvez demander le dégrèvement.
2/ comment est déclaré votre bien dans la déclaration d’occupation des biens immobiliers sur le site des impôts ? Mettez-vous correctement à jour les changements de locataires ?
3/ avez-vous tous les baux démontant que vous louez très majoritairement en location longue durée et que la lcd n’a été qu’une solution pour éviter la vacance.

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1    #9 15/03/2024 16h03

Membre (2022)
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Bonjour,
J’ai eu le cas pour l’imposition 2021. Logement en travaux de janvier à février puis mis en LCD.
J’ai demandé un dégrèvement au titre des travaux mais également en justifiant mon impossibilité d’user du bien personnellement (occupation casi totale du logement en airbnb). 
A l’époque déjà, la réponse fut ferme et basée sur des jurisprudence : j’étais redevable de la TH.

Concernant les travaux, l’administration a refusé l’argument indiquant que la situation avait été appréciée dans sa globalité et que je n’avais pas prouvé mon objectif de location en longue durée (annonce de mise en location pour rechercher un locataire par ex).
Concernant l’occupation du logement, à partir du moment ou il y a 1 jour de vacance, l’administration considère que vous avez potentiellement eu la jouissance du bien.
La distance avec votre résidence principale n’a aucune valeur (mon airbnb était à 3km de ma RP).

Seule solution pour éviter la TH : faire gérer le airbnb par un prestataire.
Pensez à signer un contrat avec le professionnel stipulant bien que vous n’avez pas le jouissance du bien. Il suffira ensuite de déclarer la gestion par un tiers via votre espace impôts dans "biens immobiliers" (le nom + n° de SIRET de l’entreprise sont demandés).

Si vous souhaitez tenter de contester la décision, méfiez vous des délais et de la forme de votre réclamation. De simples échanges dans la messagerie ne suspendent pas le délai d’exécution de la dette. Vous risquez donc de recevoir rapidement une mise en demeure.

Bon courage !

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1    #10 15/03/2024 17h55

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Ce cas m’inspire les commentaires et questions suivants :

- Quelle est la chronologie des évènements : Date de l’achat - Date de début des travaux - Date de l’arrêt des travaux ? Quel est votre planning pour la suite…. Quelle était la situation au 01/01/2024 ? L’administration fiscale risque de trouver les travaux exagérément longs…

- Avez vous des preuves de votre intention de louer vos studios à l’année (en particulier demande d’aides, demandes de prêts…)

- Avez vous loué avant le 01/01/2023 un des studios en courte durée ? En 2023 ?

- A mon sens, vous avez occupé le bien en vous en servant en tant que buanderie. Il y a donc un abonnement EDF / eau à votre nom avec des volumes consommés… Par ailleurs, le bien n’est pas vide. (machine à laver / sèche linge).

- Avez vous averti l’administration fiscale du réaménagement du bien et transmis les fiches H2 correspondantes ? Cela va avoir une influence forte sur le montant de la taxe foncière et sur les taxe d’habitation si les logements ne sont pas occupés…

Canyonneur

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#11 29/03/2024 11h20

Membre (2015)
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J’ai justifié avec des factures. J’attends la réponse du centre des impôts.

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