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#1 27/09/2023 09h24

Membre (2022)
Réputation :   19  

INTP

38 ans, TMI 11/30;

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables +/-
- Fiscales +
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) +/-
- Sociales +
- Temps disponible ++

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : murs de magasin
- Année de construction 1960
- Étage 1, très lumineux, surface 75m²
- Bail fait avec la maison mère d’une grande compagnie d’assurance, localement, l’exploitante venant de racheter deux portefeuille, elle est au max de sa capacité d’endettement.
- syndic bénévole (il y a deux logements non utilisé au dessus, appartenant a priori à la mairie, risque de préemption).
- Chauffage individuel
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels
- Un panneau publicitaire dont les revenus paient l’assurance de l’immeuble.

LOCALISATION DU BIEN

- Ville du 28
- Centre-ville, sur un boulevard très fréquenté.
- La ville continue son développement aux extérieurs, le centre ville est en survie après des séries de mesures de la municipalité.
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Oui clairement, visibilité ++

RENTABILITÉ DU BIEN

(utilisez aussi le site Calcul Rendement Locatif pour vous aider)

- 259 000€
- 19 800€
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 9 ans)
- Frais de gestion locative envisagé si délégation

- Travaux immédiats = réalisés par l’exploitant.
- pas de Travaux votés par la copropriété
- Coût des travaux à 10 ans : à priori pas de travaux.

- Taxe foncière réglée par l’exploitant

- Rentabilité brute : 7.64%
- Rendement opérationnel brut : 7.37%

FINANCEMENT DU BIEN

- entre 30 et 60k€
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : 4.10
- 180 mois
- Frais de tenue de compte : SCI déjà existante et fonctionnelle.
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème : + 1 an

RÉGIME D’EXPLOITATION

-Bail commercial 3/6/9, deuxième période triennale sur le deuxième renouvellement

CASH FLOW

- Cash flow positif ou négatif => équilibré en fonction de l’apport, mais pas fou.

Point faible : - Prix au m² légèrement plus élevé que la moyenne, pour un emplacement premium.
- Risque de préemption, voir d’imposition de travaux sur la co-pro par la mairie (qui serait propriétaire de certains biens).
- Évolution du centre ville et évolution de la politique de la ville incertaine.   

Point fort : - Bail signé avec le siège d’un assureur national.
- Rentabilité relative intéressante (étant donné ce qui se fait en ce moment, et avec la prise en charge de la taxe foncière par l’exploitant).
- Diversification des investissements sur du commercial.
- Bon emplacement.

Là ou je ne me rendais pas compte de la réalité des chiffres, c’est l’impact énorme de l’augmentation des taux d’intérêts. L’an passé à 1.5% c’est 25k€ d’intérêts. Maintenant, c’est 75k€…

Des commentaires / remarques / mise en garde ?

Merci d’avance pour vos retours

Mots-clés : immobilier, location, sci (société civile immobilière)

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#2 27/09/2023 11h12

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Je suis étonné de "étage 1". Un vrai local commercial, c’est en RDC.
Je trouve le prix très élevé au m².
Je trouve le loyer encore plus élevé au m². 19800/75/12 = 22 €/m²/mois. Ce n’est pas commun dans les locaux commerciaux, sauf ville et emplacement premium.
A vous de vérifier que c’est cohérent avec les prix pratiqués dans cette ville et dans ce quartier.
A votre place, j’aurais très peur que l’assureur déménage et que je doive sabrer le loyer pour retrouver un locataire.
C’est drôle, j’ai l’impression d’avoir fait les mêmes remarques il n’y a pas longtemps.


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#3 27/09/2023 11h56

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Bernard2K a écrit :

Je suis étonné de "étage 1". Un vrai local commercial, c’est en RDC.

Pour certaines activités commerciales ça peut s’entendre.
Exemple avec ma boite (CGP, donc activité "proche" de celle d’un agent d’assurance): pendant des années on a été en rez de chaussée, sur rue. Ca n’apporte aucun client. Juste des emmerdes: l’alcoolo du coin qui venait tenir la jambe de l’assistante en demandant un RDV pour placer les millions qu’il avait, des cambriolages ou tentatives de cambriolages, dégradations de vitrine, etc etc…

Résultat: depuis 2014 on est en étages. Et depuis aucune nuisance.

Bref, certains pro préféreront un étage (on peut imaginer expert comptable, médecin, …) et d’autres un RDC (activité de vente de produits à une clientèle passante) en fonction de leur business.

Dernière modification par Greyna (27/09/2023 11h57)


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#4 27/09/2023 12h27

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Oui mais dans ce cas on parle plus de locaux professionnels et non locaux commerciaux…
Le bail n’est pas le même aussi.

Peu être que étage 1 correspond a la hauteur de l’immeuble concerné, avec commerce en rdc ( ou rdc plus étage) et appartement au 1er étage.

Concernant le projet de Floloup, cela me parait cher aussi, je ne connais pas le 28 comme département mais j’arrivez a trouver les mêmes rentabilités sur la côte atlantique qui est une zone bien plus attractive et légèrement épargné par la crise immobilière actuelle de part son attrait touristique.

Pour la préemption de la mairie j’ai envie de dire: peu importe, vous aurez juste perdu du temps… par contre si le locataire s’en va et que le scenario de Bernard2k se réalise ce sera plus douloureux..

Quel type de commerce y a til dans le quartier ?
Y a til un parking proche ?

en tout cas merci pour le partage et au plaisir d’échanger

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#5 27/09/2023 14h49

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Greyna : du fait qu’il n’a pas de pas de porte, un local en étages à usage professionnel se vend et se loue au prix d’un logement, pas d’un local commercial. C’est un autre marché.


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#6 27/09/2023 15h16

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INTP

Bonjour,

Au temps pour moi, comme le soulignait 77Pourcent, c’est bien un local commercial en rez de chaussée avec 10 mètres de vitrine sur deux rues, l’immeuble faisant un étage. Beaucoup de commerces divers proches, restaurants, opticiens, traiteurs, banques, professions libérales. Parking jouxtant le local oui. 

En ce qui concerne les loyers, autour, il y a du 15€ comme du 26€, On est donc dans une fourchette haute, sans pour autant que cela ne soit aberrant. Comme le soulignait Bernard, est-ce que si l’assureur choisi un autre endroit (pas de volonté marquée à aujourd’hui étant donné les travaux récents réalisés), il sera facile de retrouver un locataire voulant et pouvant payer cela ? Dis donc Bernard, seriez-vous en train de radoter ? (je plaisante, merci pour vos remarques toujours aussi pertinentes.)

Dernière modification par Floloup (27/09/2023 15h20)

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#7 27/09/2023 15h27

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Je signale ce risque pour contrer le fait que le locataire donne toujours l’impression de vouloir rester… Il y a toujours de très bonnes raisons de penser qu’il va rester, telles que les travaux récents, que vous citez… jusqu’au jour où il déménage, à notre plus grande surprise.

Parmi les principaux critères de déménagement, il y a : plus grand, plus fonctionnel, et surtout : le parking ! Il faut beaucoup de parking disponible et gratuit. Presque partout, les centre-villes sont de plus en plus délaissés au profit de la périphérie.

Le risque systémique sur les locaux commerciaux et bureaux, c’est la fermeture du locataire considéré, et devoir remettre en location dans un équilibre offre-demande de plus en plus détendu, compte tenu de la baisse globale du nombre de commerces et d’agences, qui se fait en mouvement inverse de la croissance du commerce en ligne et des services en ligne. Mais ça aussi, j’en ai déjà amplement parlé.


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