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[+1]    #1 22/05/2023 15h56

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INTP

37 ans, TMI 30%, agriculteur, essai de la vie de rentier.

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN
- Type : murs de magasin (bâtiment historique, du 17ème) Maison aménagée en restaurant.   
- Étage  : Deux sans ascenseur. 400m² environ
- Activité de restauration traditionnelle positionnement gastro.
- Chauffage individuel ? Chaudière a changer, qui sera prise en charge par les exploitants des murs.
- Espaces verts dans la copropriété ? NON
- Toiture en tuiles plates de pays, bâtiments refait à neuf dans les années 2000 (suite à sinistre).
- Travaux d’installation des exploitants réalisés en 2019.

LOCALISATION DU BIEN

Centre Ville d’une petite ville de la région centre, clientèle de parisiens venant le weekend/Touristes/Locaux.

- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? La valeur historique est indéniable, mais le bien en lui même est soumis aux architectes des bâtiments de France pour toute modification.

RENTABILITÉ DU BIEN

(utilisez aussi le site Calcul Rendement Locatif pour vous aider)

- 810k€
- 66k€
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%)
- Frais de gestion locative envisagé si délégation

- Travaux immédiats
- Pas de travaux, entretien du bien à la charge de l’exploitant (y compris curage gouttières)
- Coût des travaux à 10 ans (doute pour la toiture, toit en tuile de pays refait en 2000). 

- Taxe foncière hors TEOM => payée par l’exploitation
- Assurance PNO (1000€/an)

- Rentabilité brute : 8.1%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport 200k€
- Type de crédit : amortissable 610k€ + frais de garantie (5k)
- Taux du crédit avec assurance 3.55%
- Durée du crédit : 15 ans
- Frais de tenue de compte : 120€/an
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème : plus de deux ans de loyer

RÉGIME D’EXPLOITATION

- Bail commercial 3/6/9 en cours

CASH FLOW

- Prendre en compte le TMI => SCI IR sous Holding IS : montage avec Holding 99% et personne physique 1%
- Cash flow positif ou négatif ? Positif sur 15 ans, évolutif à mesure que les intérêts diminuent et l’IS Augmente (positif en année 15, dernière année de remboursement envisagée.)

Réflexions et questionnement :

Points positifs :

- Très bel emplacement, bâtiment connu et reconnu, une institution.
- Professionnels exploitants dans le métier depuis 20ans, installés peu avant le covid, ce qui explique aujourd’hui leur difficulté à financer ce bien.
- Savoir faire de l’exploitant reconnu et plébiscité (travail marketing sur internet)
- Rentabilité intéressante étant donné ce que je vois aujourd’hui.
- Cout d’opportunité réduits (un seul interlocuteur).

Points négatifs :

- Doute sur la solidité financière des exploitants.
- Bâtiment légèrement excentré du centre ville, les autres commerces autour vivotent et ferment au rythme des retraites prises par les exploitants en place.
- Évolution du bâtiment et travaux à venir (Bâtiment ancien).

Auriez-vous des avis sur le projet en question, des remarques ou des points d’attention sur ce genre d’acquisitions ?

Mots-clés : bail commercial, immobilier, mur de magasin

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[+3]    #2 22/05/2023 16h56

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En général, on recommande à un restaurant de ne pas payer plus de 10% de son CA HT en loyers.

66k€ de loyer soit un CA HT de 660k€ et donc avec TVA environ 733k€

30 jours d’exploitation (audacieux) soit un besoin de CA quotidien de près de 25k€.

Imaginons 4 services (2 au déjeuner et au diner) soit plus de 6k€ par service.

A 50 couverts, cela fait une addition moyenne de 120€ par table.

Font-ils cela?

Est-ce possible dans votre petite ville de région Centre?

Sinon en effet, l’exploitant aura du mal à être profitable.

EDIT
Je me suis emmêlé. Il faut bien sûr diviser par 12. Donc CA quotidien de 2k€.
Ca devient faisable.

Dernière modification par kiwijuice (22/05/2023 22h42)


Dirige un cabinet de CGP - triple compétence France / Suisse / UK

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[+2]    #3 22/05/2023 17h14

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C’est toujours utile de s’intéresser à l’activité du restaurateur, comme le fait kiwijuice.

Mais, étant donné que le restaurateur peut arrêter son activité du jour au lendemain, je vais vous proposer une approche très différente : quelle est la valeur intrinsèque de ce bien immobilier ?
- déjà, quel est son prix au m² ? A comparer, combien se vendent les locaux commerciaux dans le quartier ?
- Quel est son loyer au m² (j’aurais tendance à réfléchir sur le loyer CC, car c’est bien le loyer CC qui est la charge dans la compta du locataire, et cette charge est acceptable pour le locataire, ou pas). A comparer, à combien sont les loyers des locaux commerciaux dans le quartier ?

J’ai vu par exemple un cas d’école que j’ai déjà cité sur le forum : un local commercial de 130 m² qui était une agence de mutuelle ou banque, dans une ville décotée. Après le départ du locataire, le propriétaire en voulait quelque chose comme 260 k€ si vendu, 2600 €/mois si loué. Sauf que dans cette ville et ce quartier, les locaux commerciaux valaient entre 700 et 1000 €/m² tandis que les loyers pratiqués sur les locaux commerciaux était de l’ordre de 3 à 5 €/m²/mois. Le propriétaire était donc aveuglé par son locataire passé, qui était une poule aux oeufs d’or. Sauf que la poule était partie et qu’il était illusoire d’en retrouver une à ces conditions.

Le locataire précédent, aussi prestigieux ait-il été, ne donne pas de valeur au local !

Je n’ai pas suivi la redescente sur terre de ce propriétaire, mais elle a dû être longue et pénible.

Cette petite histoire est là pour illustrer qu’il faut acheter un local commercial avant tout pour sa valeur intrinsèque. Les locataires peuvent déménager ou faire faillite et vous n’avez aucun contrôle dessus.

PS : EDIT pour ajout d’une mise en garde dans le même sens que carignan99 ci-dessous : attention, 810 k€ dans un seul bien immobilier, c’est trop, même avec votre patrimoine assez important. Vous vous rendez compte si le local reste vide un an ou deux ? Ou si des travaux sur la copro génèrent des appels de charge très élevés ? Vous devez diversifier davantage. Il vaut mieux posséder 4 biens immobiliers à 200 k€ plutôt qu’un seul à 800 k€.

Dernière modification par Bernard2K (22/05/2023 19h31)


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#4 22/05/2023 18h45

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INTP

kiwijuice a écrit :

En général, on recommande à un restaurant de ne pas payer plus de 10% de son CA HT en loyers.

66k€ de loyer soit un CA HT de 660k€ et donc avec TVA environ 733k€

30 jours d’exploitation (audacieux) soit un besoin de CA quotidien de près de 25k€.

Imaginons 4 services (2 au déjeuner et au diner) soit plus de 6k€ par service.

A 50 couverts, cela fait une addition moyenne de 120€ par table.

Font-ils cela?

Est-ce possible dans votre petite ville de région Centre?

Sinon en effet, l’exploitant aura du mal à être profitable.

Je vous remercie pour ces éléments,

En revanche j’ai du mal m’exprimer, le loyer est de 66k€ annuels (HT), soit 5.5k€ mensuels, et donc un besoin de CA HT de 55k€ si l’on suit les 10%. Soit sur 22 jours 2.5k€ HT par jour (non ?)

@Bernard2K : Effectivement, le prix de vente au m² est environ de 2000€, ce qui est une moyenne basse sur la ville en question. après, la "valeur de casse" du bien est un peu particulière (bien atypique). Et si l’on devait envisager un changement de destination pour le passer en logements, nul doute qu’avec la disposition et la création d’espaces commun, on diminuerait largement le nombre de m² habitables (ou valorisables).

Le prix loué au m² est en corrélation avec les autres commerces de la ville, comme c’est un bien indépendant, il n’y a pas de charges a proprement parler (autres que les charges variables à l’activité payées par l’exploitant et la taxe foncière).

La vraie difficulté du dossier relève de la différence entre la valeur "de casse", la valeur locative et la valeur patrimoniale du bien. L’aléa "départ du locataire" ne me semble pas être le plus gros risque car le nom du restaurant est lié au lieu en lui-même. ils serait difficile de recréer le "même" restaurant ailleurs. En revanche, comme vous l’avez justement souligné, la faillite est une autre paire de manche.

Merci à vous deux pour ces échanges et pistes d’éclairage.

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#5 22/05/2023 19h05

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Bonjour @floloup, projet intéressant ! on en voit pas souvent passé en ce moment sur des murs commerciaux, d’autant plus restaurant…

Comme l’on fait remarquer les autres intervenants il est très importants de vous renseigner sur le commerce, https://www.pappers.fr/ pourra vous donner des informations gratuitement.
Ensuite échanger avec le gérant du fond, ca vous donneras des information, parce que payer 66k de loyer, je réfléchi a acheter les murs même si la période ne s’y prête pas trop…

Vous dites maison restaurant, c’est un bail mixte ? y’a t’il une partie habitation ?
Vous dites aussi 400m2 mais est ce uniquement pour le restaurant ?

Bonne chance a vous, et creuser bien le dossier car il vaut mieux rater une bonne affaire qu’en faire une mauvaise… Surtout avec du local commercial ou comme l’a precisé @bernard2k, on peut se retrouver avec un boulet pendant des années si le vent tourne sur les emplacements…

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#6 22/05/2023 19h17

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Pas de retour spécifique sur cet investissement, qui a l’air tentant (et puis j’aime bien les machins pro détenus par une structure à l’IR elle même détenue par une holding IS smile) et qui semble assez clairement coller à votre tempérament entrepreneurial (euphémisme…).

Une seule remarque : étant donnée l’ampleur de ce projet (800k€ dont 600 empruntés) + son coté un chouia risqué (exploitant unique, restaurateur un peu à la peine pour payer son immobilier) donc forcément source de stress (même s’il s’agit de ’bon’ stress) + votre exposition déjà importante à l’immobilier physique, ce projet est-il cohérent avec :

- Votre objectif 2023 de diversification patrimoniale?
- Avec un de vos objectifs personnel, en lien avec le stress (je vous cite : "T.u as suffisamment pour vivre correctement, ne t.e rajoute pas de stress" ; source : ibid)?

Dernière modification par carignan99 (22/05/2023 19h34)

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#7 23/05/2023 18h18

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77PourCent, le 22/05/2023 a écrit :

Vous dites maison restaurant, c’est un bail mixte ? y’a t’il une partie habitation ?
Vous dites aussi 400m2 mais est ce uniquement pour le restaurant ?

J’ai déjà échangé avec les exploitants, s’étant installés en 2019 juste avant le covid, pour l’instant les banques ne semblent pas favorables et préfèreraient attendre que les encours baissent avant de financer de nouveau (je pense que c’est plus une question de niveau d’encours actuels et de situation post-covid. Ils se relèvent bien, mais pour l’instant, la banque ne suit pas.

C’est historiquement une grande maison qui a été aménagée en restaurant il y a 60 ans. il y a effectivement un F1 de 30m² dans l’ensemble, mais pourrait être indépendant. Donc, 370m² de restaurant et 30m² de logement (il sert à loger un des salariés actuellement.

@carignan99 : Excellente question pour la cohérence du projet. Je considère (en étant d’un peu mauvaise foi) que c’est une sorte de diversification car même si c’est de l’immo physique, ça n’est pas du résidentiel. J’ai commencé la diversification patrimoniale en début d’année notamment avec le PEA, mais je reste très sceptique par rapport au timing. Faute d’autres solutions, faire jouer un peu l’effet de levier (malgré la hausse des taux) semble être le plus indiqué (ou presque, ne rien faire serait aussi en somme une option.)

Le stress ne sera pas immense dans le sens où je n’ai quasi pas (normalement…) à intervenir. Et aujourd’hui, avec le recul de 5 mois (par rapport à mon message de début d’année), il me semble que je ne suis pas prêt à basculer dans la vie de rentier à temps plein.

Merci beaucoup à vous deux pour vos remarques.

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#8 23/05/2023 21h50

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ESTJ

Bonsoir

En phase avec les post plein de bon sens precedents, je voudrai vous alerter sur l’exploitant et ses faiblesses potentielles :

J’ai retenu que le bien était sur deux étages …pour un restau, ça veut dire doubler les charges pour le service car un étage par serveur, ça ne fonctionne pas…(même en mettant l’étage sous webcam)

Un restaurateur ouvrant peu avant le covid, ça peut éventuellement dire que les deux premières années d’exploitation ont vu leurs créateurs payés par pôle emploi (un grand classique avec l’Acre), et bien sûr une perfusion d’aides covid…tout en ayant peut être fait de la vente à emporter « en même temps » car l’exemple vient d’en haut….si tous les facteurs sont cumulés, autant dire que même avec un bilan super positif, la banque n’est pas prête de les financer. Je caricature pour la comprehension, mais pas tant que cela, car j’en connais un dans ce cas…et bien sûr, il a obtenu du loyer gratuit par son bailleur pendant le confinement …en même temps aussi…on fustige souvent les banques qui ne prêtent pas, mais leur logique se défend aussi.

Pour les travaux, je ne vois pas trop quel souci vous pourriez avoir sur la toiture si elle a été refaite 20 ans plus tôt, ce qui reste très jeune pour un toit …par contre, la chaudière …si mon profilage du locataire est le bon, on parie combien qu’il va vous négocier du loyer gratuit le jour venu avec une bonne raison : l’écologie d’une PAC par exemple qui vous appartiendra après son départ hein….sinon, il vous remet un vieux chauffage d’occasion à la place…

Scénario du pire, la vacance locative …je pense aussi que 2 ans sont plausibles, on en connaît tous …pour autant, avec ce que vous décrivez dans ce projet, cela ne me freinerait pas forcément non plus.

Pour estimer le bon prix d’achat, je m’inspirerais à votre place de ce que kiwijuice vous propose en le transposant ensuite sur un rendement brut à 10% :  au dessous de ce rendement, dans une petite ville où les commerces ferment sans repreneur la retraite venue, cela me parait la bonne rémunération du risque que vous allez prendre en achetant.

Adepte aussi de la sci IR détenue à 98% par la holding à l’IS, cela me paraît une très bonne base sur ce type de projet.

Bon courage et tenez nous au courant

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#9 24/05/2023 09h08

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Prochaine étape le bail : Bail notarié ?

L’appartement est il mentionné dans le bail ?

Regardez les charges qui sont a la charge du locataire ( souvent taxe foncière a sa charge).

Il doit y avoir une clause sur la revalorisation automatique du loyer annuel ( clause d’echelle mobile), renseignez vous si elle a été appliqué depuis le début du bail.

Sur le papier ca parait être une bonne affaire, il vous faudrait connaitre le prix du fond de commerce.

L’exploitant à t’il d’autres établissements ?

Le seul risque de mon point de vue est la LJ qui pourrait effectivement amener une vacances de plusieurs mois, années..

Vous ne l’avez pas abordé mais quel est le profil du propriétaire ?

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#10 24/05/2023 09h19

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Pour être tout à fait complet sur le sujet : dans le bail, bien regarder ce qui est à la charge du locataire, y compris sur les travaux. Il y a une importante latitude de réglage à ce sujet même depuis les lois Pinel et Alur. Seuls les gros travaux "article 606 du code civil" sont obligatoirement charge bailleur, mais comme il ne s’agit vraiment que des plus gros travaux (toiture et structure), il y a tous les travaux "hors 606" qui restent à répartir.

Sur le principe, au moment de la négociation du bail :
- travaux à charge du preneur -> on compense par un loyer plus bas
- travaux à charge du bailleur -> on compense par un loyer plus haut.

Notez qu’avec les travaux à charge du preneur, c’est avantageux pour le bailleur sur le papier, mais en pratique le preneur a tendance à ne rien faire ou alors le strict minimum (chaudière d’occase par exemple comme suggéré par serenitis), ce qui n’est pas bon pour la bonne conservation du local au long terme.

Dernière modification par Bernard2K (24/05/2023 09h53)


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#11 26/05/2023 15h14

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Bonjour à tous,

Votre projet me semble intéressant sur le papier avec effectivement un cash flow positif sur l’ensemble de la période a priori.

Quelques éléments peut-être à vérifier:

- vous parlez d’une grande maison un peu à l’écart du centre, mais avec du cachet. C’est sans doute un bien avec du potentiel et s’il est exploité en restaurant depuis 60 ans, c’est plutôt bon signe, mais dans l’idéal j’aurai tendance à favoriser un bien en centre-ville sur une rue dynamique, gage en principe d’une moindre vacances locative. Un bien un peu à l’écart et assez grand (400 m2) pourrait être difficile à relouer en cas de cessation d’activité des exploitants actuels.

- une façon de vérifier la solidité de l’activité serait de rechercher sur internet si vous réussissez à trouver le prix d’acquisition du fonds de commerce par les exploitants actuels. C’est parfois possible de le trouver si vous disposez de l’information sur l’identité des exploitants (en nom propre ou en société). Et comparez ensuite le prix avec les valorisations usuelles pour le secteur de la restauration. Ca pourrait vous permettre d’avoir une idée sur la viabilité du commerce, ou a minima de l’activité de restauration dans ce lieu. S’ils ont payé un prix très faible par exemple, ça pourrait signifier que l’activité est brinquebalante (le vendeur n’aurait pas cédé son fond à prix vil !). Sauf si vous avez accès aux comptes des restaurateurs, mais c’est malheureusement assez rare.

- par ailleurs, assurez-vous que la taxe foncière est refacturée au locataire (c’est souvent le cas, mais il y a des exceptions) et que les loyers sont bien soumis à TVA (je ne crois pas que vous l’ayez précisé, et parfois ce n’est pas le cas, ce qui implique que vous seriez soumis à la CRL puisque votre SCI est détenue par une holding à l’IS, ce qui peut avoir un petit impact sur la rentabilité).

Hormis ces quelques éléments, et même si la restauration est un métier difficile qui a du mal à trouver des "bras" en ce moment, ça reste un secteur recherché dans lequel les fonds de commerce se revendent encore relativement bien et assez cher en général (par rapport à d’autres activités), ce qui est une bonne chose.

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#12 07/06/2023 10h13

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INTP

Bonjour à vous,

Merci pour vos remarques et conseils. Nous avions prévu de signer un compromis pour avancer avec le vendeur, mais j’ai eu l’exploitant au téléphone hier (je l’ai appelé), il m’a confirmé avoir trouvé un associé qui lui permettra d’avoir son crédit, et il va donc faire jouer son droit de préférence (ce qui est somme toute, bien plus logique).

Affaire à suivre donc, d’ici quelques mois et en fonction de la réponse des banques (si ils n’arrivent pas à avoir leur crédit, je serai prévenu).

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#13 03/11/2023 10h44

Membre (2022)
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INTP

Et voilà, 5 mois après, le vendeur revient me voir, les exploitants n’ayant pas trouvé de financement, même avec un ami "investisseur". Le vendeur est encore dans son délire d’augmentation des prix de l’immobilier avec des données non actualisées mélangeant du prix du m2 résidentiel, des prix d’appartement et de maison etc…

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