Bonjour:
Au vu de votre présentation vous êtes jeune et sans aucune expérience dans l’ immobilier.
Vous devriez signer le compromis ce week-end et vous vous demander si votre banque vous suivra pour le prêt…et vous vous posez encore plein de questions primordiales..
Plusieurs IH expérimentés vous ont apporté des éléments de réflexion qui devraient vous alerter sur les risques d’un tel projet.
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=Quent0003
Ou pour dégager de la liquidité.
Le boulanger va vers la retraite mais travaille avec son fils qui va surement reprendre.
Après je suis d’accord que vendre ses murs avec 10% c’est vraiment "donner" de l’argent…
etc ….
Rien ne se fait sans raison et encore moins dans le domaine du commercial
Si le boulanger va bientôt prendre sa retraite , que son fils doit reprendre alors pourquoi le fils n’achète pas les murs via une SCI
Avez vous regardez le pédigré sociétal du boulanger sur societe.com ?
Parfois on est étonné …..
Ne croyez pas que un tel va reprendre , qu’il est attaché à sa ville natale etc …..
Si vous voulez toucher au locaux commerciaux , c’est pas un monde de Bisounours et si vous vous plantez sur un local , c’est pour votre pomme et avant de trouver un acheteur bon courage car c’est un monde d’investisseurs avertis.
Dans l’immobilier vous pourrez toujours refourguer votre bien à un investisseur , à un primo accédant ou autre
Les histoires de changement de propriétaires du precedent compromis , je n’y crois pas , la vente à capoté pour cause de refus bancaire voulu ou pas par l’acheteur qui a peut senti un problème.
Dans les locaux commerciaux , la loi Schlinder ne s’applique pas donc seul le refus bancaire peut vous sauver d’un mauvais dans un compromis
Qui vous dis qu’il n’est pas vendeur des autres murs
Partez du postulat que rien n’est vrai ou pas tout à fait vrai et un peu dissimulé que pour se faire un opinion il faut avoir le nez fin.
Petit exemple personnel déjà évoqué précédemment
Annonce pour un local de coiffure sur le bord de mer proche de Montpellier
10 % de rentabilité
Je fais des recherches avant , je trouve par google maps l’adresse du local , son nom et je retrouve le nom de la gérante , c’est bon j’ai compris la supercherie mais je vais voir
Visite sans surprise , local très propre , pas un cheveux par terre , il faut prendre RDV pour visite et aucun produit de soin sur les étages , bref le local ne tourne pas
Explication
La gérante est la fille du propriétaire des murs
Le père a deux murs de salon et la fille gère les 2 celui en bord de mer ne tourne pas
Forte rentabilité de 10 % pour attirer , local propre pour vendre
Loyer gonflé provisoirement en le propriétaire SCI et la salon sous perfusion
A terme cessation d’activité par redressement judiciaire une fois le local vendu.
Comment j’ai flairé le truc avant d’y aller ?
Recherche du local par google maps et du nom sur societe.com
Avec le nom de famille , j’ai recherché de nouveau avec le nom de famille cette fois et je suis tombé sur le père date de naissance cohérente.
Le local en bord de mer était en perte de CA depuis 2 ans de - 30 %
Aucun local commercial ne se trouve à 10 % , c’est plutôt du 6-7 % grand maximum
Au dessus de 10 % il y a anguille sous roche
Les locaux très bien placé dit premium sont en dessous de 5 %
Si vous n’êtes pas aguerri sur l’immobilier commencé par l’habitation car ça rapporte beaucoup plus et l’erreur est possible.
J’ai été contacté par MP par un intervenant qui a justement un problème de relocalisation de local commercial moyennement placé , impossible de le modifier en habitation et dans une rue moyenne.
La grande question est quoi mettre comme activité en tenant compte de la copro , de la rue etc …
Ca peut vite finir en pizza , kebad si une extraction existe sinon c’est le vendeur de coques téléphone ou vapoteuses
Ensuite c’est fini et personne n’ira vous racheter un local en perdition
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Vous allez investir dans des murs commerciaux, et pour plusieurs longues années.
Les murs commerciaux ne sont pas des logements. Vous devez bien distinguer les deux.
L’entreprise travaille dans vos murs, c’est son outil de travail.
Et regardez en ces temps de crises, les différences se creusent encore : ici nos 3 resto ne payeront pas les loyers cf confinement covid.
Deux choses à distinguer : Les murs et le fond de commerce.
? Visibilité ? Facilité d’accès ? Environnement proche ? des commerces, des parkings ? Une école ? Une maison de retraite ?
Les commerces ont besoin de visibilité, que les clients puissent les repérer et s’y rendre facilement.
Agencement du local : des réserves ? Des étages ? Des zones de stockage ? Un bureau ?
Quelles sont les possibilités d’exploitation ? Quels sont les commerces qui pourraient être intéressés par votre local ?
: Une jolie devanture sur une façade moche, c’est pas terrible. Puis cela annonce des frais pour refaire la façade. Montant des charges ?
Combien d’autres lots ? Que des appartements ? Plutôt propriétaire ou locataire ?
Le bail est signé avec lui, donc forcément vous récupérez le locataire en place.
A charge pour vous d’étudier avec minutie la fiscalité de l’entreprise. Les coups tordus ne sont pas que pour les autres, et quand vous parlez d’un "ami de la famille", l’autre pourrait bien parler de vous en tant que " pigeon providentiel".
Le pire serait la déclaration de la faillite. Et vous mettre dans le rang des créanciers pour espérer récupérer quelques miettes, avec des jolies dépenses en perspective en frais de procédure, et des loyers envolés.
Je vous laisse lire les mésaventures de ces propriétaires bailleurs.
Les liquidations judiciaires ne sont pas " un cas à part", voici une petite liste d’entreprises liquidées récemment
La première question que je me poserai serait :
Est ce que j’ai confiance dans ces murs ?
Pour ma part, lors de l’achat de nos bureaux lyonnais, le jour de la signature, le notaire vendeur sort de sa mallette une lettre recommandée arrivée le jour même ( ben voyons). C’était le préavis d’un des deux locataires.
Suite à la vente, je suis allée me présenter au second locataire. Il était content de me voir en personne, afin de connaître mon adresse pour m’envoyer son préavis.
Donc, dans la semaine de la signature, je n’avais plus aucun des 2 locataires. ( Raison : travaux très très longs - rénovation complète d’un immeuble avec changement de destination, plus d’une année dans les gravats- , impossibilité de travailler dans les locaux, marre de payer des loyers pour rien).
Je n’ai pas eu peur, j’ai trouvé deux locataires rapidement et sans problème, à un loyer supérieur aux précédents locataires.
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Les locaux commerciaux sont d’une gestion simple et ce n’est pas le même type de locataire , ce sont des professionnels dont c’est effectivement l’outil de travail.
Si il y a un retard de paiement ça peux aller très vite en terme de règlement par huissier à la charge du locataire , ca calme bien aussi
Par contre il faut structer avec une loupe le bail car c’est super important sachant que sa rédaction est assez souple.
Pour l’achat on récupère un bail en cours et comme cela vient d’être évoqué et je confirme , il y a toujours une question à se poser quand l’affaire semble trop belle car ce milieu pour acheter est un panier de crabes.
Dans l’exemple précédent évoqué , il faut aussi avoir les reins solides pour partir sereinement sur un départ de 2 locataires , le jour même de la signature.
Cela induit de plutôt d’acheter des logements au début comme indiqué avant car un logement se louera toujours.
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Bonjour @Quent003, avez vous finalement acheté ces murs commerciaux ?
Un retour serait intéressant, si c’est le cas.
Mer.ci d’avance
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