JeromeLMNP [75016] : étude de cas immobilier (type de bail et plafonnement loyer)

Bonjour a tous,

2 profils se presentent a moi pour louer mon studio:

Le studio fait 18m2  a Paris-16eme et l’encadrement des loyers plafonne celui ci a 725 Euros - Je le louerais sous le statut de LMNP

Profil 1:
Une connaissance, ll me le prendrais pour 850 euros, car il cherche un appartement meuble et tres flexible. Le temps de recuperer le sien qui est en location pour encore 6 mois puis le temps de faire des travaux dedans, encore 3 a 4 mois de plus. Il quittera sont logement actuel qui lui coute plus du double pour faire un peu de tresorerie.

J’avais pense au bail mobilite mais il semble qu’il ne reponde a aucune des raisons pour le justifier:

sevice-public.fr a écrit :

Lorsque le bail débute (date qui peut être différente de celle de la signature du bail), le locataire doit se trouver dans l’une des situations suivantes :
Formation professionnelle
Études supérieures
Contrat d’apprentissage
Stage
Engagement volontaire dans le cadre d’un service civique
Mutation professionnelle
Mission temporaire dans le cadre de l’activité professionnelle

Si le bail mobilite peut fonctionner dans ce cas mais qu’il souhaite au final passer 11 ou 12 mois dans l’appartement (les travaux peuvent prendre du temps et l’architecte ne rentrera dans l’appartement  qu’une fois qu’il sera vide) est-il possible de signer un second bail mobilite dans le meme appartement?
Si non quel type de bail serait plus adapte.
Les bons compte faisant les bons amis, je peux egalement partir sur un second profil:

Probil B:
Etudiant dans la prepa a 400m du studio mais veut louer 11 mois en residence secondaire au nom de ses parents (il est mineur).
Est ce possible, ou bien dois-je faire un bail etudiant au nom du mineur et avoir les parents qui signent un acte de caution solidaire et donc payent le loyer? (suis je soumit a l’encadrement des loyers dans ce cas egalement)? (comment rester plus de 9 mois en tant qu’etudiant?)

Autre question pour surpasser l’encadrement des loyers est il recevable d’avoir un rez de jardin?  Sachant que la majorite des studios sont des derniers etage sans ascenseurs et des fournaises l’ete?
L’appartement n’a pas de jardin privee mais permet de jouir du jardin de l’immeuble de plus de 1000m2, et n’a aucun vis a vis.
Sur la recherche suivante:
Localisation 75016 , superficie > 13m2, Loyer < 1000€
Il ressort 84 appartements
70 au dernier etage sans ascenseur
9 sans vis a vis
Du coup un rez de jardin, immeuble grand standing, jouissance du jardin de l’immeuble, ascenseur et sans vis a vis. Puis je facilement justifier un complement de loyer pour ces raisons?

il y a egalement eu des travaux d’effectue:
Cuisine: ajout de rangements, plaque vitro, micro onde avec fonction grill
nouveau lit de qualite (l’ancien etait un matelas pose sur des palettes)
radieteur neuf a inertie et programable + amelioration de l’isolation d’un mur (l’ancien radiateur ressemblait plus a un grille pain)
SDB nouveau seche serviette (programable), cabine de douche et sol neuf.
Je sais que je vais reccuperer ces depenses dans ma declaration, mais le confort de l’appartement est forcement ameliore cependant il ne me semble pas que l’amelioration du standing permette de justifier le complement de loyer sans passer dans de la prestation de "grand luxe"

Mots-clés : encadrement, immobilier, plafonnement, type de bail