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#1 10/04/2022 09h56

Membre (2015)
Réputation :   64  

INTJ

Bonjour,

Alors sue je flânais sur le bon coin en fin de semaine, je suis tombé sur un appartement qui semble être une bonne affaire. Le prix est en dessous de celui du marché

VOTRE PROFIL:
- Fonctionnaires catégorie A pour M & Mme. TMI 30%.

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : notions
- Fiscales : correctes
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : assez bonnes
- Sociales : faibles
- Temps disponible : convenable, me laisse le temps de bricoler mes appartements

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : résidentiel appartement
- Surface : 38m²
- Année de construction: ancien, année 1990
- Étage: RDC, exposé EST. Pas sombre
- loué : locataire en place depuis 5 ans. Il paie régulièrement son loyer,  ne souhaite pas partir à court terme.
- Si appartement : syndic professionnel
- Chauffage  individuel: électrique
- Espaces verts dans la copropriété ? oui
- Compteurs d’eau et d’électricité commun ou individuels ? Télé-relevés ou manuels ? : individuel
- Études de la copropriété : petite copropriété, bien gérée. Majorité de propriétaires occupants
- Concierge  ? Non
- Décoration : Tout à refaire (sol, peinture, dalle de bain, …)

LOCALISATION DU BIEN

- Grande ville
- Proche transport en commun et pôle d’emploi

RENTABILITÉ DU BIEN

(utilisez aussi le site Calcul Rendement Locatif pour vous aider)

- Coût du bien avec frais de notaire :  136000€, négociation possible d’après l’agent.
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé: pratiqué 410€ HC. C’est très en dessous du marché. Envisagé 575€
- Taux de vacance envisagé: 1 mois tous les 2 ans = 4%
- Frais de gestion locative : je gérerai l’appartement en direct
- Mobilier: 2500€

- Travaux au départ du locataire : 10.000€
- Réfection de l’ensemble de l’appartement
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent: aucun

- Taxe foncière: 850€
- Charges copro: 600€
- Assurance PNO: 70€
- Assurance GRL: sans objet

Avec loyer à 410€ et sans faire les travaux
- Rentabilité brute : 3,60%
- Rendement net : 2.50%

Après les travaux, au départ du locataire, avec un loyer de 575€ :
- Rentabilité brute : 4,72%
- Rentabilité nette : 3,70%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport :  50%
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance: 1% (0,18%)
- Durée du crédit:  15 ans
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème: 6 mois de loyer

RÉGIME D’EXPLOITATION

- LMNP

CASH FLOW

- Cash flow avant travaux : -175€/mois
- Cash flow après travaux : -15€/mois

Les chiffres ne sont pas bons. Mais, l’appartement n’est pas au prix du marché. L’agent me dit que le faible loyer décourage les investisseurs. Il y a donc une possibilité de belle négociation. C’est là que peut se cacher la belle affaire.  Surtout, au départ du locataire, en faisant les travaux et en le passant en meublé, le loyer sera revu aux alentours de 575€. Le bien vaudra beaucoup plus et me laisse espérer une PV confortable. Tout l’enjeux est la date de départ du locataire (jeune trentenaire, célibataire avec un emploi stable). La trésorerie négative n’est pas une difficulté majeure car elle est couverte par d’autres investissements qui génèrent un cash flow positif.

Je suis en attente des diagnostics que l’agent doit me faire parvenir. D’après lui, il n’y a rien de problématique. Je préfère bien évidemment vérifier par mes soins, notamment le DPE.

Je suis bien sûr preneur de vos avis et conseils.

Bien à vous

Dernière modification par AesculusHippocastanum (10/04/2022 10h24)

Mots-clés : faible loyer, immobilier, locataire en place


Adde parvum parvo magnus acervus erit

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#2 10/04/2022 21h49

Membre (2018)
Réputation :   16  

Bonjour,

Je connais aussi ce genre de plan, ce n’est pas évident de se décider car :
- il y a en fait une double peine avec un TMI de 30%, vous avez un rendement brut très faible : 3.6%
Et en plus vous avez une fiscalité très défavorable car pas de travaux possibles car locataire en place et pas de régime LMNP car bail nu avec incertitude sur la durée de la situation.
Sur une note un peu plus positive, vu le profil du locataire, il est probable que sa situation évolue à moyen terme.
- vous perdez la possibilité de déduire les frais d’acquissions (notaires essentiellement) en charges dans le cadre d’une activité LMNP car locataire en place en bail nu.

Les chiffres suivants m’inquiètent un peu :

AesculusHippocastanum a écrit :

- Montant de l’apport :  50%
[…]
- Cash flow avant travaux : -175€/mois

Donc vous allez mobiliser plus de 70.000eur (prix d’achat + frais) pour un rendement net espéré d’au mieux 3.5% ?
Sans savoir le "prix du marché" vu que nous ne donnez pas la région ni la ville, difficile d’apprécier l’intérêt d’une telle opération. De combien êtes-vous en dessous du marché ? Quand projetez-vous de revendre (impôts sur la plus value à considérer) ?
Ca ne semble pas être Paris ni Lyon au vu de la taxe foncière prohibitive, 800eur pour 38m2 !
N’oubliez pas non plus qu’un rez-de -chaussée doit être logiquement à 15% en dessous du prix moyen sauf exception et marché très très tendu

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#3 10/04/2022 22h17

Membre (2022)
Réputation :   24  

INTP

AesculusHippocastanum a écrit :

Bonjour,

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : assez bonnes

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Décoration : Tout à refaire (sol, peinture, dalle de bain, …)

LOCALISATION DU BIEN

- Travaux au départ du locataire : 10.000€

Le projet est de refaire vous-même l’appartement pour 10000€ ? Quelle sera la plus-value lorsqu’il sera refait ?

Si projet de revente rapide, pourquoi ne pas opter pour un statut de marchand de bien ? (quelques avantages si je ne dis pas de bêtises)

Sinon la rentabilité intrinsèque est tout de même pas exceptionnelle, d’autant que louer en meublé vous confrontera à un turn-over plus important.

Sauf à ce que le bien ne vous séduise par ses extérieurs (il y a parfois, de belles pierres, il faut bien le reconnaitre), il y a des placements plus rentables pour place 70k€.

Vos autres biens sont déjà en LMNP ? Sinon, il manque 2-300€/annuels pour la compta/déclaration LMNP.

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#4 11/04/2022 07h56

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AesculusHippocastanum, le 10/04/2022 a écrit :

Avec loyer à 410€ et sans faire les travaux
- Rentabilité brute : 3,60%
- Rendement net : 2.50%

Quand je lis ça je m’arrête tout de suite et je me dis : quel est l’intérêt par rapport à une SCPI ? Vous pariez sur une forte plus value à LT ?


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#5 11/04/2022 18h10

Membre (2015)
Réputation :   64  

INTJ

Letuche57 a écrit :

Donc vous allez mobiliser plus de 70.000eur (prix d’achat + frais) pour un rendement net espéré d’au mieux 3.5% ?

Non, je vais mobiliser entre 30 et 40.000 € car il y a une grosse négociation à mener.

Floloup a écrit :

Le projet est de refaire vous-même l’appartement pour 10000€ ? Quelle sera la plus-value lorsqu’il sera refait ?

Oui , le projet est de refaire moi-même l’appartement. La PV sera entre 25 et 30.000€

bed43fr a écrit :

quel est l’intérêt par rapport à une SCPI ? Vous pariez sur une forte plus value à LT ?

Je détiens déjà beaucoup de SCPI (commerces + bureaux). Il s’agit ici d’immobilier d’habitation. D’autre part, cela me permet une PV importante que ne permettent pas les SCPI.

Ce n’est pas une excellente affaire qui s’autofinance. C’est certain ! Mais, ce n’est pas ce que je recherche. Je préfère la sécurité à la rentabilité. Les biens très rentables se situent à plus de 50 ou 60 km de chez moi. Ils n’attirent souvent que des locataires au profil très moyen.

Bien à vous,


Adde parvum parvo magnus acervus erit

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#6 11/04/2022 21h02

Membre (2014)
Réputation :   22  

Je pense que la question réside dans la date de départ du locataire.

Cela peut dépendre:
- de son profil professionnel (aura t-il une nécessité de déménager pour progresser dans son métier ou y’a t’il beaucoup d’opportunités de travail à proximité )

- de son profil  personnel (s’il fonde une famille avec enfants ,car 38  m2  permettent déjà d’être en couple).
A priori le logement est dans une copropriété plutôt correcte et le fait que le loyer soit très avantageux ne va pas le pousser à chercher autre chose sauf nécessité.Pourrait-il d’ailleurs prétendre à un loyer normal du marché avec son salaire ?

S’il y a habite depuis 5  ans,ce n’est pas un jeune qui est en phase de démarrage de son parcours professionnel.

Il serait intéressant de creuser ce point et de savoir si votre investissement est toujours intéressant à moyenne/longue échéance si le locataire ne part pas.Si c’est le cas,tentez la négociation qui correspond.

Chercher aussi pourquoi le vendeur n’a pas attendu l’échéance du bail pour donner congé pour vente ce qui aurait valorisé son bien.Si le locataire est en place depuis 5 ans,l’échéance du bail devrait être dans un an ( à vérifier ).
Si vous le achetez le bien,vous ne pourrez pas donner congé pour le revendre  dans un an mais le propriétaire actuel pourrait le faire maintenant pour le vendre l’année prochaine.

Pourquoi ne le fait-il pas ? Besoin d’argent immédiat ? Problème potentiel de diagnostic énergétique défavorable  et d’impossibilité de louer en 2025 ?

Bonne réflexion.

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