Sandrine [62] : étude de cas immobilier (rentabilité trop faible ?)

Merci pour vos remarques.
*En effet pour le PLU, il faut créer 1.25 place de parking. Nous avons un double garage donc ok.
*Oui, il faut ouvrir un nouveau compteur. D’ailleurs à ce sujet, avez-vous une idée des tarifs ? Nous avons vu 2500€. Pouvez-vous nous le confirmer ?

Merci pour votre retour.

Ce n’est pas tout à fait notre premier achat. On avait acheté il y a quelques années un appart pour nous, que l’on a mis en location par la suite lorsque nous sommes partis à l’étranger. J’ai déjà fait du airbnb dans un appartement de la famille. Et ces dernières années, nous avions loué le dernier étage de notre maison à des étudiants (d’où les 8 mois en moyenne, mais ok peut-être que l’on peut faire mieux). Bref, nous avons déjà un peu d’expérience en loc, ce qui nous permet d’être un peu plus confiant sur ce projet.

Trahcoh a écrit :

"Dans le pas de Calais, il faut viser une rentabilité de 10% minimum."]

Merci pour l’info des 10% brut minimum. Mais qu’est-ce que la renta brute pour vous ?

Loyers / prix achat + travaux ? + notaire ? + Frais d’agence ?
sur 12 mois ? ou sur une vision réaliste ?

Merci
Sandrine

Bonjour,

20 000 euro pour la toiture d’un immeuble avec retrait de l’amiante , are you sure ? A valider sérieusement.
Il serait utile pour vous de faire tourner cet investissement sur le site rendement locatif.com .Je n’ai pas d’action chez eux mais le très gros intérêt de ce site est de vous donner les situations financières et cashflow sur une très longue période .Avec les années les situations de cash flow nul ou positif peuvent fortement se modifier.

Bonjour,

A mon humble avis ce n’est pas une affaire à moins que vous arriviez à négocier d’avantage.

J’ai prospecté moi-même pour Arras et j’ai laissé tomber car le marché locatif n’est pas suffisamment dynamique selon moi. En plus vous constatez vous-même que l’emplacement n’est pas un emplacement de choix- tout le monde veut le centre et pas l’arrière-gare. Vous aurez bcp de turnover ou bien les dossiers les moins bons. Surtout qu’à Arras à priori les locataires n’ont pas bcp de mal à trouver les locations (le retour que j’ai eu de la part d’un couple qu’on a ramené en blablacar).

La rentabilité brute que vous avez est la même que j’avais pour des studios étudiant. Pour un immeuble je trouve ça pas beaucoup. Dans le contexte du marché d’Arras à mon avis il faut viser quelques points de renta en plus - peut être 15 pour être confortable.

En effet, même avec votre apport qui couvre 45% du coût du bien (c’est énorme pour de l’investissement locatif), vous n’arrivez pas à dégager un cash-flow positif. Faites un calcul sans l’apport -ça vous donnera une vraie rentabilité de ce bien.

sans parler des surprises des travaux parce qu’il semble en avoir une bonne peloté.

Dernière modification par Monceau (21/02/2020 10h54)

Personnellement je préfère "rien" qu’un bien peu ou pas rentable car déjà eu l’expérience par le passé des investissements immos foireux. le problème est quand on se rend compte, il est trop tard - il est déjà payé, pas moyen ou difficile de récupérer ne serait-ce que le prix payé (parlons même pas de plus value). c’est beaucoup de prise de tete/prise de risque (et oui, l’immobilier c’est risqué, peut être même plus que la bourse) pour pas grand chose, voir pour un résultat négatif à l’arrivée.

si vous voulez "gagner quand même un peu", beaucoup ici vous conseilleront de mettre votre apport sur une assurance vie - pas de prise de tete, l’argent disponible qui rapporte un peu.

Je viens de trouver les liens de ces biens pour vous donner une idée en photos (c’est toujours mieux) Bien entendu, ils se sont abstenus de présenter les parties à rénover
https://www.leboncoin.fr/ventes_immobil … 39355.htm/
https://www.leboncoin.fr/ventes_immobil … 03235.htm/

A noter qu’au rdc, ce ne sont pas 3 chambres, mais bien 1 chambre et 2 bureaux de 8m2.

Les 2 lots sont vendus en même temps.

Non. L’idée est de découper proprement en créant des lots.

bastlebast : pour les 2500 € de travaux par studios, qu’avez-vous fait pour ce prix-là ? Avez-vous fait des travaux vous-même ?

Je vous félicite pour ce budget contenu, mais ce n’est pas forcément reproductible par tout le monde.

Je confirme l’intérêt de se différencier.  L’intérêt d’une offre est toujours en différentiel, par rapport à la concurrence. Dans un coin où les bailleurs font peu de dépenses, si on a l’un des rares studios vraiment refait à neuf, alors on est bien placé par rapport à la concurrence et on va louer, même s’il y a globalement un excès d’offre.

Si on ne se démarque pas par la qualité du bien proposé, il va falloir se démarquer par autre chose : prix bas, acceptation de locataires douteux… et c’est le début des ennuis.

Cette question de différentiel peut aussi jouer contre vous. Par exemple, dans des villes où il y a pléthore d’offre, il devient très difficile de louer un logement situé en RDC puisque les gens préfèrent, pour quasiment le même prix, avoir un logement en étage (plus lumineux, moins de risque de cambriolage, pas de problème de vue des passants…).

Effectivement Bernard2K, j’ai effectué les travaux moi même, quasiment tout refait (sauf electricité et plomberie, car immeuble récent).
Parquet stratifié, peinture murs et plafond, refait intégralement une vrai petite cuisine : plan de travail bois + évier rond encastré + plaques 2 vitros (j’ai horreur du tout en un Inox évier+plaques électriques, qui équipe 9 studios sur 10 à la louche..), crédence carrelage moderne, Vrai meuble salle de bain avec lavabo posé, juste nouvelle robinetterie des douches (car en très bon état et sympa). + 1 vrai radiateur dans la salle principale.

En comptant les travaux, l’ameublement et une touche de déco, j’ai compté environ 3800€ par studio, sans chercher le 1er prix.
Le + gros budget étant la cuisine, et aussi le clic-clac de bonne qualité..

Après faut un peu de temps et être un peu bricoleur ! Mais 20m2 on avance assez vite quand même ^^

Concernant le marché studios sur Arras, le suivant de près depuis 2015, j’ai jamais vu si peu de studios à acheter (Lbc), je me rappelle il y a 2,3 ans, il y en avait plusieurs dizaines, et j’en voyais régulièrement sous les 30k (tout à refaire). Aujourd’hui (27/02 à 22h), il y en a 11 seulement à vendre (sous 25m2) et un seul sous les 45k. Même ceux à >50k mériteraient des travaux…

Celui à 49k avec le papier peint jaune
https://www.leboncoin.fr/ventes_immobil … 45401.htm/

(https://www.leboncoin.fr/ventes_immobil … 45401.htm/) est très moche, et loué 270 HC. J’ai acheté dans la même résidence, en juin 2018, un 19m2, qui m’est revenu à 43500€ achat+FN+travaux+ameublement, loué 365 HC. Je trouve cela aberrant, et n’explique pas cette variation en 2 ans..

Range19 a écrit :

il y a une mode ou plutôt un mouvement fort en faveur de l’investissement locatif d’origine multifactorielle (taux bas, peut de l’avenir, réforme des retraites, envie d’arrêter de travailler pour les plus jeunes avant d’avoir commencé etc).

Et le crédit facile, qui, conjugué avec les taux bas, donne l’impression que c’est de l’argent "gratuit", que "c’est pas grave parce que c’est pas mon argent, c’est l’argent de la banque".

Et le manque de rendement des alternatives. Le rendement de l’AV en fonds euros à 1,4 % (en moyenne en 2019) a sans doute fait beaucoup pour l’investissement immobilier locatif.

Oui, enfin quand on achète dans le nord pas-de-calais on réfléchit quand-même avant de se jeter sur un logement. La démographie n’est pas celle de l’aquitaine ou des charente-maritime. Quasiment toutes les villes sauf Lille stagnent ou perdent en population, beaucoup de villes et certains quartiers ont un tel niveau de pauvreté que l’environnent s’en ressent, d’autres villes ont des terres infestées de dioxyne, d’autres des lignes haute-tension, d’autre enfin sont des bassins de leucémies sans que la raison en soit identifiée.

Si les biens en dessous de mes objectifs de rentabilité partent en 1 journée, je renonce à faire une mauvaise affaire, et la laisse à d’autres.

La stratégie d’acheter des biens premiums en centre-ville à faible rendement mais forte présomption de plus-value peut effectivement être une alternative d’intérêt.