franck : vous avez lu trop vite :
ça ne peut pas être une charge de l’acquéreur puisque celui-ci n’a pas de contrat ni de facture avec l’AI. Comme je l’expliquais dans la longue discussion initiée par Carignan, l’acte authentique de vente mentionne (exemple avec 150 k€) :
"La vente est conclue moyennant le prix de CENT CINQUANTE MILLE EUROS (150.000,00 EUR)"
et beaucoup plus loin dans le document :
"Les parties reconnaissent que le prix a été négocié par l’Agence NNNN.
En conséquence, le VENDEUR qui en a seul la charge aux termes du mandat, doit à l’agence une rémunération de DIX MILLE EUROS (10.000,00 EUR), taxe sur la valeur ajoutée incluse."
Manifestement, ce document ne dit pas que l’acquéreur a une charge de 10000 €. Le fait que le vendeur utilise une partie du prix de vente pour payer l’agence, et que cette dette du vendeur soit mentionnée dans l’acte, n’en fait pas une charge de l’acquéreur. Comme je disais plus haut, si l’acquéreur se met à déduire en charge dans sa compta les charges du vendeur, pourquoi pas déduire aussi le prix des diags et de l’état daté ? Eux aussi ont été payés sur le prix de vente, d’une certaine façon. Non, l’acte authentique dit clairement que l’acquéreur a payé un prix de 150000 €, c’est donc 150000 € (moins le terrain) qu’il faut amortir.
SamyInvest a écrit :
Si le comptable amorti le bien pour 90000 et passe en charge pour 10000 on est bien d’accord que c’est faux mais ça ne va pas significativement léser le fisc.
Potentiellement, si. Supposons une acquisition d’immeuble par an, trois ans de suite (2020, 2021, 2022), à un prix unitaire de 100 k€ dont 10000 € de commission d’agence charge vendeur à chaque fois.
- Si on amortit les frais d’agence au sein du prix, ça fait un amortissement très faible par an, disons 500 € par an (durée moyenne de 20 ans). Supposons aussi que les immeubles sont suffisamment rentables pour qu’il y ait un résultat imposable de 5000 € par an en 2020, 10000 € en 2021 et 15000 €en 2022. Impôts et PS à payer au total sur les 3 ans : de l’ordre de 30000 x 50 % = 15000 €.
- si on passe les frais d’agence en charge de l’année, le résultat est abaissé de 10000 € environ, donc il devient -5000 € environ en 2020, 0€ en 2021, et 5000 € en 2022, mais comme le déficit de l’année 1 a été reporté, il est consommé en 2022 ce qui fait que le bénéfice imposable de 2022 est de 0 €.
Or, en 2023, contrôle fiscal. Avec la méthode des amortissements, le contribuable aurait du payer 15000 € d’impôts et PS. Du fait qu’il a inscrit en charge de l’année, il n’a pas payé d’impôt. Le contribuable a éludé 15000 € d’imposition, d’où redressement fiscal.
Vous aurez beau dire au contrôleur fiscal : "certes, avec l’inscription en charges de l’année, j’ai économisé jusqu’à présent, mais dès 2023 je vais payer davantage, puisque je n’aurai pas cette somme en amortissement, donc vous y perdez à court terme mais vous toucherez la même chose au long terme", ça ne fonctionnera pas. Il ne réfléchit pas comme ça. Il redresse les 3 ans passés, sans tenir compte de si ça aurait peut-être été compensé sur les années futures.
Donc, oui, il y a un risque de redressement fiscal du fait d’avoir passé en charge un montant qui n’était pas une charge mais qui faisait partie du prix d’achat et aurait donc dû être amorti sans être distingué du prix d’achat.
Dernière modification par Bernard2K (18/04/2023 05h54)
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