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Favoris 1    #1 09/01/2023 12h13

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Bonjour,

Je suis actuellement locataire dans un immeuble composé d’une douzaine d’appartements + les locaux professionnels du propriétaire.
J’ai reçu récemment une régularisation des charges, avec en particulier une ligne pour l’électricité.

Il s’agit uniquement de l’éclairage (les VMC et les chauffages sont sur les compteurs individuels), soit une vingtaine d’ampoules branchées sur un minuteur, pourtant le total est de l’ordre de 9000kWh sur l’année, avec entre autre un gros pic de consommation sur la période hivernale alors qu’il n’y a pas d’appareil de chauffage dans les parties communes.
Il est donc évident que cette facture ne correspond pas à l’éclairage des communs, du moins pas uniquement. Au mieux un local / appartement chauffé est branché sur la même ligne, au pire la facture n’a rien à voir avec les communs.

Je me pose donc la question de savoir comment gérer cette situation ?

Le justificatif donné ne correspond pas (facile à démontrer), donc je n’ai pas de justificatif, donc:

1) Je ne paye pas car toute charge doit être justifiée.
2) J’estime la consommation réelle des ampoules (donc temps d’allumage par an, x nombre d’ampoules x conso par ampoule) et je ne paye que cette estimation.

J’ai une préférence pour l’option 2 a priori, puisqu’il me semblerait malhonnête de ne pas payer ma part des communs. Il reste alors à évaluer combien de temps par an ces ampoules sont allumées, et répondre à la régularisation dans ce sens… mais ça restera une évaluation +/- précise.

En revanche, comme je n’ai pas des modèles d’honnêteté en face (que ce soit le propriétaire ou l’agence), j’aimerais être sûr que l’option 1 est légale, au cas ou ils iraient un peu trop loin dans la blague.

Sachant que quelle que soit l’option choisie, les provisions appelées sont supérieures aux charges réelles… donc "je ne paye pas" est très théorique dans la mesure ou c’est l’agence qui doit me reverser le surplus.
Mais disons que dans l’optique d’une éventuelle escalade, je veux être sûr que mon discours soit recevable auprès d’un conciliateur voire d’un juge.

La même question se posera sur le ménage, ou une grosse différence entre la facture (~3h par semaine) et la prestation réelle (~45min/semaine) montre que la facture inclue le nettoyage d’autre chose que les parties communes… mais ce sera plus difficile à démontrer factuellement puisque le propriétaire peut toujours affirmer que si, il y a bien 3h de ménage / semaine pour les parties communes.

Mots-clés : charges, contestation, facture, régularisation

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#2 09/01/2023 13h06

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Avez-vous accès au compteur des communs? Vous pouvez vérifier de temps en temps la consommation (éclairage coupé). D’autant plus facile si c’est un linky.

De plus, vous pouvez facilement déterminer la puissance consommée par l’éclairage si vous connaissez le modèle d’ampoule et le nombre.

Si vous avez accès au tableau des communs, vous pouvez aussi regarder les départs et voir s’il y a autre chose branché que l’éclairage et les pc des communs.

Vérifier aussi que le point de livraison du compteur des communs correspond à celui de la facture.

Dernière modification par lachignolecorse (09/01/2023 13h15)


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#3 09/01/2023 13h50

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Iomipom a écrit :

+ les locaux professionnels du propriétaire.

Lol, cherchez pas. La conso et le ménage sont soit sur les locaux pro, soit un appart dont il se réserve l’usage (ou à une personne qu’il veut favoriser).


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#4 09/01/2023 13h52

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lachignolecorse a écrit :

Avez-vous accès au compteur des communs? Vous pouvez vérifier de temps en temps la consommation (éclairage coupé). D’autant plus facile si c’est un linky.

Oui, j’ai accès au compteur des communs, et c’est un Linky, donc je vais effectivement vérifier la consommation sans éclairage, mais comme je le disais, il n’est vraiment pas difficile de démontrer qu’avec 9000kWh à l’année, il y a autre chose que des ampoules.

lachignolecorse a écrit :

Vous pouvez facilement déterminer la puissance consommée par l’éclairage si vous connaissez le modèle d’ampoule et le nombre.

Il est effectivement facile de déterminer la puissance consommée, mais la durée est bien plus difficile à estimer. M’enfin, à défaut de facture dédiée, je ne vois pas d’autre solution.

lachignolecorse a écrit :

Si vous avez accès au tableau des communs, vous pouvez aussi regarder les départs et voir s’il y a autre chose branché que l’éclairage et les pc des communs.

Vérifier aussi que le point de livraison du compteur des communs correspond à celui de la facture.

Je vais effectivement vérifier le PDL… si toutefois ce n’est pas celui de la facture, le débat est clos pour l’électricité. Il restera le débat du ménage.

Bernard2K a écrit :

Lol, cherchez pas. La conso et le ménage sont soit sur les locaux pro, soit un appart dont il se réserve l’usage (ou à une personne qu’il veut favoriser).

Justement, je ne cherche pas, je n’ai aucun doute que les ampoules ne consomment pas 9000kWh à l’année.

Je cherche en revanche la bonne attitude / le bon discours à tenir pour que le cas ou ça se terminerai devant un conciliateur ou un juge.

Dernière modification par Iomipom (09/01/2023 13h57)

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#5 09/01/2023 14h03

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S’il y a 12 lots, vous devez avoir 13 compteurs… à verifier


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#6 09/01/2023 14h25

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Vous pouvez aussi vous rapprocher de votre bailleur.
Je doute que les agences gestionnaires fassent un contrôle de cohérence ; peut-être même fait-elle le relevé documentaire ou du compteur pour répartition, la tête à autre chose.
Devant une telle incongruité, avant d’échafauder un scénario de gestion du truc, pourquoi ne pas commencer par le dialogue.
Si le dialogue n’aboutit pas, alors on en reparle.

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#7 09/01/2023 15h26

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La discussion est bien évidemment la première étape, et je prépare ma réponse dans ce sens [grossomodo : "les factures communiquées ne correspondent pas à la réalité car (…), je propose donc d’estimer la réalité faute de mieux, le montant total des charges est donc de tant"]

Mais, même si je suis encore loin du niveau de Surin dans mes relations avec l’agence / le bailleur, j’ai de bonnes raisons de penser que je n’aurai pas un simple "ah oui, au temps pour moi, je vous reverse le trop perçu sous 2 jours" en retour.

Ainsi, le scénario de bras de fer que j’anticipe a de bonnes chance d’arriver, j’aime donc savoir vers quoi je me dirige, et éventuellement avoir un coup d’avance.

Comme pour une partie d’échec, parfois le coup d’avance ne sert pas si l’adversaire fait une bourde ou abandonne, mais dans le cas contraire ça permet de diriger la partie dans la direction qui nous semble la meilleure.

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#8 09/01/2023 16h24

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@Iomipom vous devriez egalement discuter avec les autres locataires des autres lots.
En faisant remarquer l’erreur cela donnera plus d’impact si les autres reclament egalement.

Il faut egalement tenir compte du cout de l’abonnement électrique.
J’ai un immeuble de 4 logements avec 6 lumieres (Led sur minuteur 3 minutes) et l’abonnement me coute plus que la consommation.

A coté du linky il devrait y avoir une serie de disjoncteur vous pouvez egalement voir si il y a autre chose que le circuit lumiere.


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#9 09/01/2023 17h09

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Si vous avez accès au compteur des parties communes, ça va être instructif. Regardez :
- le n° du PDL, à comparer à celui de la facture
- la puissance souscrite, à comparer à celle de la facture
- la puissance maxi effectivement appelée (une puissance élevée est typique d’un usage chauffage ou machines, alors qu’un usage éclairage n’appelle jamais une forte puissance).
- les consos, regardez par acquit de conscience, mais si c’est un Linky et si c’est bien le bon PDL, ça devrait correspondre.
- EDIT : une autre chose très intéressante à regarder, c’est la capacité du Linky à dire la puissance délivrée à l’instant T où on le consulte. Allez-y quand vous êtes certain qu’aucune lumière de partie commune n’est allumée (éclairez-vous avec le portable ou une lampe torche), et regardez si ça consomme. En plus, en ce moment il fait froid, s’il y a du chauffage dessus ça devrait tirer ! Faites-le pendant une certaine durée, et plusieurs fois, ça devrait donner vous donner des infos très intéressantes ! Prenez des photos si vous voyez de la puissance appelée sans que les parties communes n’aient une raison de consommer !

Essayez aussi d’étudier la configuration du tableau électrique pour comprendre ce qui est branché dessus. Si nécessaire, demandez l’avis de quelqu’un qui s’y connaît en électricité. Logiquement, entre d’une part ce qu’on peut "lire" sur le tableau (étiquetage, puissance des disjoncteurs différentiels, etc), et d’autre part suivre les différents départs (plus ou moins visibles suivant comment ça a été fait), on arrive souvent à savoir où ça va.

Ensuite, sur la façon de traiter avec le bailleur, il faut lui laisser une porte de sortie honorable : "ça doit être une erreur ! La faute à pas de chance ! Vous n’avez pas dû réaliser que vos locataires payaient autre chose que les parties communes. Mais, maintenant que l’erreur est identifiée, il faut la corriger, n’est-ce pas ?"

Sur l’argumentaire à utiliser : ça dépend si la facture correspond bien au bon compteur (mais qu’il y d’autres trucs qui tirent dessus), ou si c’est carrément une facture qui n’a rien à voir avec les parties communes. Dites-nous quand vous aurez pu établir cela.

Dernière modification par Bernard2K (09/01/2023 18h38)


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#10 09/01/2023 18h27

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Pour avoir eu le même soucis il y a quelques années, je vous recommande de ne rien laisser passer. A chaque fois que j’ai toléré quelque chose, l’agence en à profiter derrière. Donc je recommande le choix 1 : Je ne paye pas car toute charge doit être justifiée.

Cela correspond d’ailleurs à loi qui indique un délai d’un mois précédent le rappel de charge, où
les documents doivent être communiqués et consultable. Tout document erroné (mauvaise adresse, mauvais point de distribution) doit être écarté.

En creusant, je mettais rendu compte que :

la facture de chaudière était celle de l’année précédente (le montant, même si élevé, ne peut pas être contesté, en clair le proprio faisait mettre sa révision perso sur celle de la copro).

Auprès de la taxe d’habitation, je payais pour des garages que je n’avais pas. Le proprio louais certains garage aublack et les avait rattachés aux locataires.

Certaines factures d’électricités étaient celles du proprio, et non de la copro.

La seule réponse de l’agence était : nous ne sommes là que pour additionner les factures, pas les contrôler (bon en fait ils ne savaient pas additionner non plus).


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#11 09/01/2023 20h42

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Si je ne me suis pas trompé dans mes calculs 9 000 kwh pour une année, cela fait une consommation permanente d’environ 1kw.

Si on part de 20 lampes de 75W, elles sont donc allumées 16h30 par jour.

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#12 09/01/2023 22h49

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J’ai fait un petit passage du côté du compteur avec des idées similaires à celles de Bernard2k.

Le PDL est le bon, donc ce qui en découle aussi (puissance souscrite et consos). J’en ai profité pour observer la puissance instantanée, qui était autour de 1800W lumières éteintes.
Ca m’a permis aussi d’estimer la puissance des lumières en comparant pendant quelques minutes la puissance lumières éteintes avec celle lumières allumées : 500W en tout… du coup au mieux on pourrait consommer 4400kWh sur une année en supposant un allumage permanent.

Je n’ai pas pensé à regarder la puissance maxi effectivement appelée, et je n’ai pas encore pris de photos / vidéos, j’y retournerai donc pour finir de blinder le dossier.

N’ayant accès qu’au Linky et pas au tableau, je ne peux pas faire davantage de vérifications sur ce qui est branché sur le compteur… mais je pense avoir très largement assez d’éléments.

Je peaufine donc mon message à destination de l’agence, dans un style plus proche de celui préconisé par Bernard2k que celui indiqué par romm1. En effet, bien qu’il soit tentant de "punir la tentative"* en me cachant derrière la loi qui semble me permettre de ne pas payer, ce n’est pas le jeu auquel je veux jouer car en leur disant "bon, il n’y a pas de justificatif, mais comme je suis honnête on va estimer ensemble le montant des charges que je dois réellement payer, et on oublie cette erreur" :
- d’une part je laisse une "porte de sortie honorable" au bailleur sans y laisser moi-même des plumes (puisqu’il s’agit bien de charges que je suis censé payer, rappelons-le)
- d’autre part, si le bailleur ne saisi pas l’opportunité de sortir par la porte offerte, j’ai alors en ma possession qui un message qui dit "Mr le juge, malgré la loi qui m’autorisait à simplement rejeter cette facture erronée, j’ai émis une proposition honnête pour toutes les parties, mais Mr le bailleur n’a malheureusement pas accepté et est resté campé sur sa position, c’est pourquoi nous sommes devant vous aujourd’hui".

La justice incite fortement à trouver des solutions amiables, et voit donc d’un mauvais œil ceux qui ne font aucun effort dans ce sens.
En exagérant un peu, j’ai envie de dire qu’en cas de passage devant un juge, j’ai déjà presque gagné avec cette attitude.

Alors qu’au contraire, si je me présente comme fermé en disant "votre justificatif est pas bon, donc je ne paye rien" on arrivera devant le juge comme deux enfant devant leurs parents après une dispute… avec donc le risque non négligeable qu’on soit punis tous les deux.

* c’est selon moi une tentative et non plus une simple erreur d’inattention, car lorsque j’ai reçu le décompte des charges il y a un mois, je leur ai répondu en disant qu’il y avait nécessairement une erreur sur l’électricité. J’ai joint un calcul rapide d’ordre de grandeur montrant qu’on ne pouvait pas consommer autant d’énergie avec quelques ampoules. La seule réponse que j’ai eu est "pourtant la facture est bien de 1500€". Autrement dit, même une fois l’attention portée sur le soucis, ils n’ont pas fait de "contrôle de cohérence" comme l’indiquait Range19.

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#13 10/01/2023 00h18

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Attention à ne pas penser que la partie est gagnée.

Le justificatif est le bon. Ils vous ont bien envoyé la facture du compteur des parties communes, puisque le PDL correspond. Donc, vous devez payer.

Si ça va devant le juge : les juges jugent non pas sur la base des faits réels, mais sur la base des documents, les pièces qu’on leur présente. Ils jugent l’application de la loi à partir des faits tels que ces documents les font apparaître. Le bailleur produit une facture d’électricité des parties communes, un bail à votre nom et un calcul de répartition des charges indiquant votre quote-part à payer, or l’électricité des parties communes fait bien partie des charges récupérables selon le décret de 1987, donc c’est bien une charge récupérable, donc vous devez payer. Voilà le raisonnement du juge. Selon les documents présentés, et en application de la loi, vous êtes bien redevable de la quote-part des charges des parties communes, dont cette facture d’électricité.

Vous considérez que vous ne devez pas payer, parce qu’il y a manifestement autre chose qui tire sur ce compteur. Mais ça, c’est beaucoup plus difficile à prouver. Le juge n’est pas là pour faire des calculs d’ingénieur : "telle puissance des lumières x tant de temps de consommation = tant de kWh maximum, or là on est au double (et même plus), donc il y a une consommation parasite qui sert à escroquer les locataires en leur faisant payer de l’électricité qui sert à autre chose." Non, le juge ne tiendra pas ce raisonnement sur son estrade en sortant sa calculette pour faire les calculs. Le juge connaît la loi, mais pas la loi d’Ohm. wink

Ca va être à vous de prouver que cette consommation excessive est due à un branchement parasite. Par exemple, avec une expertise. Or, d’ici que l’expert ne passe, ça pourrait très bien être rebranché comme il faut… Ou bien l’expert pourrait ne pas réussir à accéder aux branchements, car l’agent immobilier missionné par le proprio pour être présent pendant l’expertise n’a "malencontreusement" pas la bonne clé. Ou bien encore, le branchement parasite est caché parce qu’il a été conçu pour être caché : il n’est pas accessible, pas visible. Ca va donc être difficile de prouver l’arnaque.

Il va donc falloir premièrement, chercher à rassembler des preuves. Deuxièmement, convaincre le bailleur avec un argument du type : "il y a manifestement une consommation parasite sur ce compteur. Je suis disposé à considérer que c’est une simple erreur, un simple oubli, si vous corrigez cette erreur au plus vite et sans faire d’histoire. Mais si ça ne se résout pas rapidement, ça va prendre des proportions considérables : je vais aller devant le juge et prouver qu’il y a eu volonté d’escroquer les locataires, or les juges ne sont pas tendres avec les bailleurs indélicats ; mais il n’y aura pas que moi : je vais remonter les 12 locataires pour qu’ils réclament 5 ans de trop-payé de charges (la prescription est de 5 ans donc on ne peut pas réclamer plus). 12 locataires fois 5 ans, ça fait beaucoup d’argent que vous allez devoir rembourser. Donc, dépêchez-vous de rebrancher comme il faut, dépêchez-vous de résoudre cette affaire, avant que ça ne prenne des proportions considérables."

A vous d’adapter le discours aux parties en présence, mais vous comprenez le principe.

Dans un tel cas, il est évident que le propriétaire sait très bien qu’il est branché sur les parties communes et qu’il arnaque ainsi les locataires. Vous avez donc affaire à un margoulin. Attendez-vous donc au pire, avec des comportements qui peuvent atteindre le grand n’importe quoi, comme la proprio de Surin. Ce n’est pas parce que vous avez raison que ça va forcément être simple et sans douleur. Si, par exemple, vous retrouvez un jour vos meubles sur le trottoir avec les serrures changées, vous saurez que le margoulin a escaladé un pas de plus. Donc, attention à mener cela de façon prudente, sans perdre de vue vos intérêts globaux ; il ne s’agit pas seulement d’avoir raison sur cette histoire de charges.

PS : vérifiez quand même qu’il ne puisse pas y avoir une conso légitime. Vous ne voyez que la lumière, mais n’y a-t-il pas d’autres équipements communs, du genre ESC collective par chauffe-eau électrique commun pour tout l’immeuble ? J’ai déjà vu ça et ça consomme beaucoup. Ou encore, un convecteur allumé qui chauffe les parties communes. Les VMC aussi peuvent être gourmandes (certes, pas 1800 W).

Dernière modification par Bernard2K (10/01/2023 09h16)


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#14 10/01/2023 10h51

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Oui, j’ai bien précisé que j’exagérais en disant que la partie était gagnée… pour avoir déjà fait un passage dans un tribunal pour une affaire que je pensais gagnée d’avance. Je l’ai certes gagnée, mais pas autant que ce que j’imaginais, justement parce que le juge n’a pas pris en compte mes calculs, mais seulement une lecture (rapide) des pièces du dossier.
C’est d’ailleurs un élément que j’ajouterais en plus de ce que vous décrivez sur le mode de fonctionnement du juge : il va vite, très vite sur les documents qu’on lui fourni. La stratégie adverse ayant consisté à noyer le poisson en produisant une quantité astronomique de documents inutiles a fonctionné et le juge m’a certes donné raison, mais m’a octroyée une somme inférieure à ce que le "bon sens" indiquait.

Je referme la parenthèse, pour revenir à mes moutons électriques. Je commence par rassembler les preuves faciles, à savoir les calculs simples, les photos / vidéos et les données telles que la puissance max instantanée. Selon la tournure que prendra la discussion, j’envisagerai ou non de faire venir une personne extérieure pour constater (expert, huissier, que sais-je). On verra.

J’ai bien vérifié qu’il n’y a pas de consommation légitime puisque j’ai tout de suite pensé à la VMC. Je confirme donc qu’il n’y a pas de chauffage dans les parties communes et que le cumulus et la VMC sont sur mon compteur personnel.
Il y a un seul élément consommateur d’électricité, mais je n’arrive pas encore à me décider si c’est récupérable auprès du locataire ou non, c’est la filtration UV de l’eau. La lampe consomme autour de 20-25W en continue, ce qui une fois multiplié par le nombre de locataire explique 2500kWh sur l’année. Mais on est encore loin des 9000kWh.
Ce traitement UV, associée à des filtres mécaniques, est obligatoire pour rendre potable l’eau de notre fournisseur (SCP). En ce sens, je tends à dire que c’est au propriétaire d’en supporter le coût puisque sans cela, pas d’eau potable, donc pas de logement décent, donc pas de location possible.
Mais d’un autre côté, je me dis que si nous étions raccordé à un réseau d’eau potable classique, le coût de la potabilisation serait intégré dans le prix du m3 et je payerai donc cette potabilisation.

Du coup, je suis tiraillé entre ces deux logiques. D’un côté la liste des charges récupérables mentionne les "produits nécessaires à l’exploitation, à l’entretien et au traitement de l’eau" mais de l’autre côté des jurisprudences référencées par l’ANIL indiquent que la potabilisation incombe au propriétaire

ANIL a écrit :

Fin de page 3, début de page 4
Un bailleur peut-il récupérer sur les locataires les frais liés aux produits nécessaires au traitement de l’eau pour la rendre potable ?
Le logement décent doit comprendre des installations permettant une utilisation normale de l’eau potable […]. Par ailleurs, si le décret relatif aux charges récupérables mentionne la possibilité de récupérer les frais liés «aux produits nécessaires à l’exploitation, à l’entretien et au traitement de l’eau», on ne peut, toutefois, faire supporter au locataire les frais visant à rendre le logement décent. Ainsi, il ne semble pas possible de faire supporter à ce dernier le coût des produits nécessaires à la potabilité de l’eau. De plus, la jurisprudence rappelle le principe selon lequel le
bailleur ne peut demander au locataire de payer les travaux de mise en conformité avec les normes décence (Cass. Civ II : 3.2.10). Même s’il ne s’agit pas de travaux de mise en conformité à proprement parler, on peut considérer que l’utilisation de produits visant à rendre l’eau potable est assimilable à de tels travaux.

Dans un cas, je peux refuser la facture annuelle de changement des filtres (135€), dans l’autre cas je ne peux pas la refuser et je dois intégrer ces 20-25W de consommation continue à l’estimation de ma part d’électricité (~30€/an).

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[+1]    #15 10/01/2023 12h37

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Sur le traitement de l’eau, mes réflexions :
- A partir du moment le décret de 1987 mentionne "produits de traitement de l’eau", la loi dit que c’est une charge récupérable, donc que le propriétaire a raison de le récupérer sur le locataire.
- le raisonnement de l’ADIL a une certaine logique, mais le locataire n’a pas le droit d’appliquer directement ce raisonnement, puisque cela va à l’encontre de quelque chose qui est écrit dans la loi, et nul n’est censé se faire justice soi-même. Si vous voulez porter le pet, présentez le contentieux à un juge, en lui disant en substance "certes il s’agit de "produits de traitement de l’eau", mais il y a le principe général que ce n’est pas aux locataires de payer pour la mise en conforimité d’un logement aux normes en vigueur et aux critères de décence, or la présence d’eau potable est l’une des caractéstiques d’un logement décent, donc je vous demande de dire que le locataire n’est pas redevable de ces produits de potabilisation de l’eau".
- le juge peut vous donner raison, mais il peut tout aussi tenir le raisonnement suivant, dont vous donniez l’ébauche : "si la potabilisation était réalisée par le forunisseur d’eau, vous la payeriez sur votre facture, donc c’est bien à vous de payer le fonctionnement de la potabilisation. Pour respecter son engagement de fournir un logement décent, le propriétaire est responsable de fournir un moyen technique d’avoir de l’eau potable, mais pas de payer à ses frais l’entretien et le fonctionnement de ce moyen. Or, le propriétaire ne vous a pas fait payer l’achat de la lampe UV (la fourniture du moyen technique), mais seulement ses coûts de fonctionnement. Donc, c’est bien à vous de payer".

Personnellement, je trouve que le dernier tiret est le plus logique.


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#16 10/01/2023 14h19

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Je suis d’accord avec vous, le dernier tiret est plus logique. Mon parallèle avec le cas de la potabilisation effectuée directement par le fournisseur date de seulement ce matin, donc je n’avais pas encore pleinement eu le temps d’intégrer la chose, et avant ça j’étais persuadé que cette charge ne pouvait pas être récupérée.

Je vous rejoins donc sur le fait que la fourniture du moyen technique est a mon sens suffisante pour respecter la loi sur ce point.

En revanche, maintenant que c’est établi, j’ai du mal à accepter de payer 135€ pour un changement de filtres que je peux faire moi-même pour 20€.
Un peu comme j’aurais du mal à accepter que le propriétaire décide unilatéralement de faire venir un plombier pour changer les joints de ma robinetterie et m’en fasse payer la facture… je suis certes responsable des joints et de leur changement, mais à ce titre je tiens à rester maitre de la méthode. Il en va de même pour ces filtres.

Bref, je progresse mais je n’ai pas encore totalement fini de décider tous mes sujets de râlage !

EDIT :
Mon bail mentionne justement le fait que les provisions intègrent un changement des filtres, mais en m’appuyant sur la Cour d’appel de Paris, 6ème ch. C, 4 mars 1997 ainsi qu’un arrêt de la Cour d’appel de Colmar du 15 janvier 1998 et donc sur l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989

La loi a écrit :

Est réputée non écrite toute clause :
[…]
t) Qui impose au locataire, en surplus du paiement du loyer pour occupation du logement, de souscrire un contrat pour la location d’équipements.

Je vais faire savoir que je tiens à choisir le mode de remplacement de ces filtres.

Voilà, je pense que cette fois c’est bon, j’ai fini de tergiverser.

Dernière modification par Iomipom (10/01/2023 15h42)

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#17 10/01/2023 15h58

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Ma position de rejeter toute facture erronée (adresse, point de livraison) ne rentre pas dans votre cas, puisqu’il s’agit du bon PDL.

Une solution pour en savoir plus pourrait être de couper le point en journée (donc pas besoin de lumière, quid du filtrage UV ?) et voir si un des appartements se manifeste parce qu’une prise ne fonctionne plus chez lui.


Parrainages: Boursorama: ROKU2132 / Fortuneo: 12551220

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#18 10/01/2023 17h08

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Je crois que vous cherchez des noyaux dans les cerises et vous faîtes monter la tension pour pas grand chose en cherchant un peu partout quitte à perdre votre temps sur de l’inutile et de l’accessoire.

Je me répète mais je ne construirai pas laborieusement un dossier de litige sans d’abord me rapprocher de l’autre partie pour ne sortir la cavalerie et dépenser l’énergie nécessaire qu’après ne pas avoir été entendu.

La situation semble simple : le bien est géré par une agence. Appelez là.
Perso, je ne reçois jamais très bien les récriminations des gens qui s’emballent tout seul. Le meilleur moyen de sortir d’un litige reste d’éviter le litige par une communication habile, Bernard2K vous a donné quelques pistes. Mais c’est mal engagé, plus vous attendrez, plus vous serez remonté.

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#19 10/01/2023 17h17

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(Edit : ces idées se veulent humoristiques quoi que techniquement valables)

Autres idées, quand le tableau est accessible : repérer avec la puissance apparente mesurée au compteur général quel est le disjoncteur qui commande la boucle qui tire une forte puissance.

Ensuite, si vous en vérifiez le bon fonctionnement plusieurs fois sur quelques secondes, vous pourrez vous assurer du bon fonctionnement de ce disjoncteur au détriment, potentiellement, de l’électronique derrière (l’alimentation d’une carte de commande d’un radiateur, d’une télévision, etc. ne va pas apprécier). Un disjoncteur est robuste mais il est bon de le vérifier régulièrement.

S’il y a une prise 230V accessible sur la boucle, à vos risques et périls car c’est bien dangereux sans gants isolants ni prise/adaptateur bien protégés, vous pourriez chercher à mesurer si les 12V d’une batterie de voiture branchée sur la prise se retrouvent bien aux bornes du disjoncteur que vous auriez préalablement coupé (après avoir également disjoncté compteur général et les disjoncteurs de toutes les autres boucles ayant du matériel que vous souhaitez préserver).
Si vous ne retrouvez pas les 12V, c’est que la batterie délivre du courant quelque part.
Ce courant sera probablement fort, puisqu’une batterie de voiture est capable de délivrer une énorme puissance sous 12V au démarrage, aussi ne la laissez pas branchée plus de quelques dixièmes de secondes pour ne pas risquer d’endommager les fils et de créer un incendie.
Pour ce test, il est inutile de réfléchir s’il faut brancher le pôle + de la batterie sur la phase ou le neutre : peu importe, vous devriez retrouver 12V ou -12V de l’autre côté.

Ou encore, si vous avez une alimentation triphasée à proximité et qu’il existe une prise sur la boucle, en branchant deux phases dans la prise "monophasée" vous devriez pouvoir mesurer les 380V attendus aux bornes du disjoncteur ; alimenter des fils sans y faire circuler de courant n’endommage rien, les fils étant limités en intensité mais jamais en tension même s’ils sont souvent utilisés dans des circuits 230V.

Ces idées nécessitent toutefois de bricoler des adaptateurs non-conformes aux normes (une rallonge "mâle-mâle" envoyant triphasée vers monophasé qui envoie 2 phases sur phase et neutre par exemple), ou à défaut de prise de brancher des pinces crocodiles aux bornes du disjoncteur ; bien que parfois nécessaire pour déterminer le fonctionnement d’un circuit inconnu, il convient d’être prudent. Mais ça peut être très amusant et réduire drastiquement les détournements d’électricité.

Dernière modification par kihv (10/01/2023 21h03)

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#20 10/01/2023 21h17

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Bonjour,

Iomipom a écrit :

J’ai bien vérifié qu’il n’y a pas de consommation légitime puisque j’ai tout de suite pensé à la VMC. Je confirme donc qu’il n’y a pas de chauffage dans les parties communes et que le cumulus et la VMC sont sur mon compteur personnel.

Si la VMC est sur votre compteur personnel, vous avez donc 12 VMC dans votre immeuble !
Vous confirmez que chaque appartement à sa propre VMC alimenté par le compteur de l’appartement concerné ?

Iomipom a écrit :

En revanche, maintenant que c’est établi, j’ai du mal à accepter de payer 135€ pour un changement de filtres que je peux faire moi-même pour 20€.
Un peu comme j’aurais du mal à accepter que le propriétaire décide unilatéralement de faire venir un plombier pour changer les joints de ma robinetterie et m’en fasse payer la facture… je suis certes responsable des joints et de leur changement, mais à ce titre je tiens à rester maitre de la méthode. Il en va de même pour ces filtres.

La responsabilité de ce filtre revient au propriétaire, il serait hors de question pour moi de laisser cette responsabilité à un locataire si compétent soit-il.
Qu’est ce qui prouve au propriétaire que vous changerez bien le filtre ?
Qu’est ce qui prouve au propriétaire que vous mettrez la bonne référence de filtre ?
Qu’est ce qui prouve au propriétaire que vous avez compétence ?
Prendrez vous la responsabilité pénale ou civile en cas de problème de contamination de l’eau ?

Iomipom a écrit :

Il y a un seul élément consommateur d’électricité, mais je n’arrive pas encore à me décider si c’est récupérable auprès du locataire ou non, c’est la filtration UV de l’eau. La lampe consomme autour de 20-25W en continue, ce qui une fois multiplié par le nombre de locataire explique 2500kWh sur l’année. Mais on est encore loin des 9000kWh.

4 440kW de lumière + 2 500kW d’UV on est déjà à 6 900w
9 000kw - 6 900kw = soit 2 100kw d’écart l’équivalent d’une ampoule de 25w…. à l’année, c’est ca ?

Vous vous énervez donc pour savoir ou se trouve cet ampoule de 25w qui est sur le réseau auquel vous ne voulez pas payer ?

@Range19 n’aurait il pas raison big_smile

Range19 a écrit :

Je crois que vous cherchez des noyaux dans les cerises et vous faîtes monter la tension pour pas grand chose en cherchant un peu partout quitte à perdre votre temps sur de l’inutile et de l’accessoire.

Cdt

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#21 10/01/2023 23h45

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Range19 a écrit :

Je crois que vous cherchez des noyaux dans les cerises et vous faîtes monter la tension pour pas grand chose en cherchant un peu partout quitte à perdre votre temps sur de l’inutile et de l’accessoire.

Je crois que c’est le problème de l’écrit par rapport à l’oral, il est apparemment difficile de connaitre l’état d’esprit de l’auteur.
Donc je vous rassure, je n’ai aucune tension qui monte, et je ne cherche pas "un peu partout", j’ai simplement 2 factures qui ne correspondent pas au service dont j’ai bénéficié (électricité et ménage) et une facture pour laquelle j’ai eu du mal à me décider entre la jurisprudence / l’ANIL qui me dit que je n’ai pas à la payer, ou mon propre sens moral qui me dit que je dois la payer.

C’est tout, rien de plus, et je ne sais pas ce que vous avez vu de plus.

Mon dernier message se termine d’ailleurs par "voilà, j’ai fini de tergiverser", à peine 24h après mon premier message (et, je vous rassure encore, ce n’était pas 24h non stop sur le sujet, j’ai des enfants et un CDI qui m’ont ponctionné une bonne partie de ces 24h).

Range19 a écrit :

Je me répète mais je ne construirai pas laborieusement un dossier de litige sans d’abord me rapprocher de l’autre partie pour ne sortir la cavalerie et dépenser l’énergie nécessaire qu’après ne pas avoir été entendu.

Et je me répète, mais c’est effectivement le chemin que je prends. Mais pour pouvoir répondre, vous conviendrez qu’il est mieux que je me mette d’accord avec moi même sur le contenu de la réponse.
Il m’a fallu effectivement une réflexion de 24h, aidée par quelques réponses constructives données ici, pour écrire mon mail à destination de l’agence.

Je ne sais toujours pas ou vous voyez une cavalerie sortie ou une dépense d’énergie démesurée (outre celle de la facture :-) ).

Range19 a écrit :

La situation semble simple : le bien est géré par une agence. Appelez là.
Perso, je ne reçois jamais très bien les récriminations des gens qui s’emballent tout seul. Le meilleur moyen de sortir d’un litige reste d’éviter le litige par une communication habile, Bernard2K vous a donné quelques pistes. Mais c’est mal engagé, plus vous attendrez, plus vous serez remonté.

J’en reviens à ma première phrase plus haut : le problème de l’écrit.
En effet, de mon point de vue c’est vous qui vous emballez tout seul en me prêtant des intentions que je n’ai pas.

Ma communication est habile (enfin, je le crois en tous cas), même si je vous accorde qu’il m’a fallu 24h pour la coucher sur papier électronique. J’imagine que vous auriez fait ça en 3min

Toujours est-il que je ne suis pas plus remonté qu’il y a 24h, je dirais même qu’au contraire, maintenant que mes idées sont claires au sujet de mes droits et mes devoirs, je peux avoir une discussion posée et constructive avec l’agence.

bascarol a écrit :

Si la VMC est sur votre compteur personnel, vous avez donc 12 VMC dans votre immeuble !
Vous confirmez que chaque appartement à sa propre VMC alimenté par le compteur de l’appartement concerné ?

Je parle bien évidemment de ma propre VMC. Pour la VMC des autres appartements, je n’en sais rien et ce n’est pas tellement mon problème. Que le surplus de consommation vienne de la VMC de mes voisins ou d’un radiateur du propriétaire ne m’importe pas tellement.

Le seul service dont je bénéficie est l’éclairage [et la filtration UV], c’est donc le seul service que je suis tenu de payer.

bascarol a écrit :

La responsabilité de ce filtre revient au propriétaire, il serait hors de question pour moi de laisser cette responsabilité à un locataire si compétent soit-il.
Qu’est ce qui prouve au propriétaire que vous changerez bien le filtre ?
Qu’est ce qui prouve au propriétaire que vous mettrez la bonne référence de filtre ?
Qu’est ce qui prouve au propriétaire que vous avez compétence ?
Prendrez vous la responsabilité pénale ou civile en cas de problème de contamination de l’eau ?

Faites un tour sur Entretien courant et "réparations locatives" à la charge du locataire, vous pourrez y lire que le locataire est tenu, entre autre de :

Entretenir votre jardin : taille, élagage, échenillage, remplacement et réparation des installations d’arrosage
La réfection des mastics et le remplacement des vitres détériorées sur vos portes et fenêtres
La remise en place ou le remplacement des matériaux de revêtement (faïence, mosaïque…)
La pose de raccords de moquette ou tout autre revêtement
Le remplacement des joints et colliers de votre robinetterie
Remplacer les tuyaux souples de raccordement du gaz
Vidanger votre fosses septiques
Ou encore remplacer vos interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits et fusibles

Alors du coup, il est "hors de question" de laisser vos locataire faire tout ça ?
Ou peut-être que vous ne sélectionnez que des artisans tout corps d’état et leur faites signer une décharge mentionnant leur seule responsabilité en cas d’électrocution lors du changement d’un interrupteur ?

Qu’il soit pour vous "hors de question" de laisser le locataire s’occuper de ses fesses, je trouve cela très intrusif et infantilisant.

bascarol a écrit :

4 440kW de lumière + 2 500kW d’UV on est déjà à 6 900w
9 000kw - 6 900kw = soit 2 100kw d’écart l’équivalent d’une ampoule de 25w…. à l’année, c’est ca ?

Vous vous énervez donc pour savoir ou se trouve cet ampoule de 25w qui est sur le réseau auquel vous ne voulez pas payer ?

Soit vous avez lu trop vite, soit faites exprès pour tenter de tourner ma situation en dérision.
Les 4400kWh mentionnés sont la limite physiquement atteignable avec 500W de lumières, allumées 24h/24h, 365j/365j, en aucun cas une estimation plausible de la consommation réelle.
L’estimation plausible tourne plutôt 400kWh en comptant généreusement 2h d’allumages quotidien, 365j/365.
En y ajoutant les 2500kWh des filtres UV, il manque encore un gros 6000kWh, soit les 2/3 de l’équation.

(et accessoirement, outre les problèmes d’unité, vous avez fait une erreur pour tenter de retrouver les 2100kWh que vous mentionniez… il faudrait une ampoule de 250W, pas de 25W, allumée en permanence ;-) )

Du coup de nouveau non, je ne m’énerve pas et non@Range19 n’a pas raison :-).

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#22 11/01/2023 08h04

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Iomipom, le 10/01/2023 a écrit :

Ma communication est habile (enfin, je le crois en tous cas), même si je vous accorde qu’il m’a fallu 24h pour la coucher sur papier électronique. J’imagine que vous auriez fait ça en 3min

Bonjour,
Même pas 3 minutes. je n’aurai d’ailleurs pas écrit à l’agence mais d’abord téléphoné.

S’agissant des travaux à la charge du locataire et de votre filtre, s’il est en amont de votre logement ou dans une partie dite commune, vous n’avez pas à y toucher.

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#23 11/01/2023 10h12

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Range19 a écrit :

Même pas 3 minutes. je n’aurai d’ailleurs pas écrit à l’agence mais d’abord téléphoné.

Téléphoné pour dire quoi ?
" - Bonjour, la facture d’électricité me semble élevée, vous ne trouvez pas ?"
" - euh, bah c’est celle que le propriétaire nous a fourni"
" - Certes, mais 9000kWh en un an, tout de même"
" - je n’y connais rien en kWh, c’est beaucoup 9000 ?"
" - oui, ça semble très élevé pour l’éclairage des communs"
" - ah…. peut être que c’est beaucoup allumé ? vous savez, vous êtes 12 tout de même.  Ou bien il y a peut-être autre chose que l’éclairage ?"
" - je ne sais pas, j’ai pas vérifié, j’ai préféré vous appeler d’abord"
" - là je ne peux rien vous dire de plus, la facture est la facture"

De mon côté, j’ai préféré vérifier qu’il s’agissait bien d’une erreur, donc j’ai posé 2-3 calculs rapides et observé le Linky pour confirmer la thèse… et être sûr que cette consommation qui me semblait aberrante n’était pas due à un élément que j’aurais oublié (typiquement, VMC ou chauffage collectif etc).

Vous dites d’ailleurs vous même

Range19 a écrit :

Perso, je ne reçois jamais très bien les récriminations des gens qui s’emballent tout seul

Il me semble que vérifier une hypothèse en amont, permet justement d’éviter d’aller faire des récriminations inutiles.

Mais vous me dites que vous, en recevant une telle facture, vous prenez votre téléphone sans la moindre réflexion / vérification et appelez l’agence.

Ma foi, j’ai du mal à comprendre le mode de fonctionnement, ni même comment ça peut fonctionner, ce n’est en tous cas pas le mien.

Range19 a écrit :

S’agissant des travaux à la charge du locataire et de votre filtre, s’il est en amont de votre logement ou dans une partie dite commune, vous n’avez pas à y toucher.

Vous auriez un texte de loi qui permettrait de m’en convaincre ?

(c’est une vraie question, je le précise, des fois que vous preniez ça pour de l’ironie… étant donné que manifestement vous percevez mal mes intentions et mon état d’esprit).

Dernière modification par Iomipom (11/01/2023 10h24)

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#24 11/01/2023 10h58

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Un contrôle de cohérence est quasi immédiat sinon immédiat avec l’expérience. C’est ce que vous avez fait initialement.

Vous cherchez ensuite la petite bête par excès de juridisme. Je ne perdrai pas mon temps à chercher un texte pour ce qui relève d’une logique de gestion pure ne serait-ce que de gestion du risque au sujet de ce filtre.

Je ne perçois mal ni vos intentions ni votre état d’esprit. Vous avez toutefois commencé en mettant en cause votre bailleur et l’agence.

Je suis juste convaincu que les méthodes les plus simples sont les meilleures, votre problème est simplissime : vous recevez une régularisation de charges, vous percevez un manque de cohérence entre une facture et ce qu’elle est sensée couvrir, vous appelez pour en faire part au gestionnaire qui vous demandera sans doute un écrit. Mais le contact "humain" sera établi.

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#25 11/01/2023 11h56

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Le contrôle de cohérence ne s’arrête pas à mon sens aux chiffres, puisque comme je l’ai dit j’aurais pu oublier un point telle que les VMC ou un chauffage commun.

Ensuite, je ne cherche aucune petite bête (vous voyez que vous me prêtez des intentions), je cherche simplement à connaitre la loi sur le sujet. J’aime maitriser mon sujet d’une part, et je connais mieux que vous l’agence et le propriétaire, donc quand je dis que je n’ai pas des modèles d’honnêteté en face, j’ai de bonnes raisons de le dire. A partir de là, je ne vois rien d’aberrant à me renseigner sur le scénario le plus plausible que j’envisage, en parallèle du lancement de la discussion. Si vis pacem, para bellum.

Au mieux, ça me permet de savoir dans quoi je me lance et si je me lance, au pire j’aurais appris des choses qui peuvent me servir en tant que propriétaire. Je gère mes locataires directement, donc je tiens à maitriser les questions de charges, provisions et régularisations.

Range19 a écrit :

Je ne perdrai pas mon temps à chercher un texte pour ce qui relève d’une logique de gestion pure ne serait-ce que de gestion du risque au sujet de ce filtre.

Vous avez une logique, j’en ai une autre : si le propriétaire veut "gérer le risque" au sujet du filtre, alors qu’il paye son plombier, je n’y vois pas d’inconvénient, mais je ne me sens pas responsable de sa peur du risque.

Vous voyez, chacun sa logique… mais à la fin, ce ne sera ni votre logique ni la mienne qui aura raison, mais bien les textes de loi.

Pour le moment, puisque vous ne tenez pas à"perdre votre temps", votre affirmation "S’agissant de votre filtre […] vous n’avez pas à y toucher" provient de votre propre logique et non de la loi.

Il ne me semble pas que ce soit le fonctionnement préconisé sur ce forum, donc n’hésitez pas à perdre encore moins de temps en ne répondant simplement pas.

Range19 a écrit :

Je suis juste convaincu que les méthodes les plus simples sont les meilleures, votre problème est simplissime : vous recevez une régularisation de charges, vous percevez un manque de cohérence entre une facture et ce qu’elle est sensée couvrir, vous appelez pour en faire part au gestionnaire qui vous demandera sans doute un écrit. Mais le contact "humain" sera établi.

Je constate que nous avons donc une démarche tout à fait similaire, à la seule différence que j’envoie un message plutôt que d’appeler.
Je suis de type introverti et mauvais orateur, je préfère donc poser calmement mes propos sur un écrit.
Il s’agit là de choix et de caractères propres à chacun, essayez de faire preuve de tolérance et de ne pas considérer que votre propre caractère / manière de faire soit la seule valable.

[maintenant oui, j’ai la tension qui commence à monter 😉]

Dernière modification par Iomipom (11/01/2023 11h56)

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