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#26 18/04/2023 11h52

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Je ne veux pas être désagréable sur un média public, mais à mon avis il n’y a pas de point de vue de l’expert-comptable. A mon avis, un tel revirement montre surtout le manque de supervision de l’équipe par l’EC et le manque de supervision des dossiers par l’EC. Comptable en ligne, Clepsydre a dit.


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#27 18/04/2023 14h34

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Il y a un débat un peu à côté du problème il me semble, ou imprécis dans les termes utilisés (soit directement soit en "tradusant" la demande de l’EC par exemple)

Le comptable peut (doit en réalité) ventiler sur plusieurs comptes comptables les éléments d’une dépense réalisée par la société. Prétendre qu’il ne peut ventiler le montant total de l’acquisition revient à considérer que le comptable ne peut pas ventiler le HT en charges et la TVA en TVA déductible pour un montant total TTC payé.

Sur une facture, vous verrez tous immédiatement que c’est faux.

Idem ici : il doit ventiler le prix d’acquisition sur différents comptes, et justifier les montants qu’il impute sur tel ou tel compte. Et en particulier, sur le prix d’un immeuble, il va ventiler une partie du prix sur différents sous comptes de la classe 2.

Le comptable doit donc intégrer dans sa comptabilité une dépense de 100k, pour reprendre l’exemple, qui sera ventilée sur plusieurs comptes de contrepartie comptable, dont une grande partie en classe 2 / immobilisation, mais pas uniquement ! Quelle que soit sa ventilation, elle devra rester équilibrée : le total au crédit sera de 100k, le total au débit aussi. S’il sort la valeur des FAI du montant amortissable, le montant amortissable sera réduit.

Ensuite le PGC permet de considérer dans un prix global, la ventilation des sous éléments du prix selon leur nature, et ici la part du total concernant des frais d’agence n’est pas de nature immobilière, ce qui permet de les comptabiliser sur un autre compte comptable. Et s’agissant de frais dont la nature est la commission d’un prestataire intervenant dans la réalisation du prix total, le fisc admet, sous réserve des montants, que ces frais soient considérés, pour leur valeur totale, comme une charge (compte 622x).

Attention :
- le total ne change pas : pas de déduction de ces frais tout en les considérant dans le total amortissable. C’est l’un ou l’autre.
- dans le cas "FAI à la charge des vendeurs", l’acheteur ne règle pas la facture en direct. S’il peut considérer le montant de cette facture comme étant un élément de ventilation du prix, il ne l’a pas réglé, il ne peut donc pas récupérer la TVA.

Dernier point : le décompte du notaire suffit pour ventiler le prix total versé selon les sous éléments du décompte, complété par l’acte si par ailleurs le notaire a ventilé dans le prix des éléments sans le reprendre dans le décompte (ex : une cuisine immeuble par nature sortie du prix du bien dans l’acte, mais pas dans le décompte)

EDIT - correction liaison + complément pièce comptable

Dernière modification par xazh (18/04/2023 14h44)

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#28 18/04/2023 14h46

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Mais dans le cas d’honoraires « charges vendeur », ce qui était la question ici, du côté de la comptabilité de l’acheteur, il n’y a pas lieu (pas de possibilité) de ventiler d’honoraires d’agent immobilier puisque qu’il n’y en a pas du côté de l’acheteur (à la charge de l’acheteur)
La ventilation est possible uniquement lorsque l’acheteur en a payé, ce qui n’est pas le cas ici

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#29 18/04/2023 15h06

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Si on remonte aux dispositions de l’article 38 quinquies annexe III du CGI :

1. Les immobilisations sont inscrites au bilan pour leur valeur d’origine.

Cette valeur d’origine s’entend :

a. Pour les immobilisations acquises à titre onéreux, du coût d’acquisition, c’est-à-dire du prix d’achat minoré des remises, rabais commerciaux et escomptes de règlement obtenus et majoré des coûts directement engagés pour la mise en état d’utilisation du bien et des coûts d’emprunt dans les conditions prévues à l’article 38 undecies.

Sous réserve des dispositions du VII de l’article 209 du code général des impôts, les droits de mutation, honoraires ou commissions et frais d’acte liés à l’acquisition peuvent être, au choix de l’entreprise, soit portés à l’actif du bilan en majoration du coût d’acquisition de l’immobilisation à laquelle ils se rapportent, soit déduits immédiatement en charges. Ce choix est exercé distinctement pour les titres immobilisés et les titres de placement, d’une part, pour les autres immobilisations acquises, d’autre part. Il est irrévocable.

https://www.legifrance.gouv.fr/codes/ar … 2007-04-19

Le prix d’achat il n’y en a qu’un,  qui peut inclure ou non la commission de l’agent immobilier …

Si  la commission est inclus dans le prix d’achat, celle-ci doit être inscrite en immobilisation, il n’y a pas le choix sauf à se mettre en infraction.

Si la commission est payée séparément par l’acheteur, alors il a régulièrement le choix de les inscrire en immobilisation ou en charge (avec les autres frais d’acquisition).

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#30 18/04/2023 15h24

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Mais encore une fois, dans le cas présent, les honoraires d’agence n’étant pas supportés par l’acquéreur mais par le vendeur, il n’y a pas lieu dans la comptabilité de l’acquéreur, de majorer le prix de vente du montant de ces honoraires…

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#31 18/04/2023 16h14

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albundy a écrit :

Mais dans le cas d’honoraires « charges vendeur », ce qui était la question ici, du côté de la comptabilité de l’acheteur, il n’y a pas lieu (pas de possibilité) de ventiler d’honoraires d’agent immobilier puisque qu’il n’y en a pas du côté de l’acheteur (à la charge de l’acheteur)

C’est un petit peu plus sioux que cela …

art 38 a écrit :

Sous réserve des dispositions du VII de l’article 209 du code général des impôts, les droits de mutation, honoraires ou commissions et frais d’acte liés à l’acquisition peuvent être, au choix de l’entreprise, soit portés à l’actif du bilan en majoration du coût d’acquisition de l’immobilisation à laquelle ils se rapportent, soit déduits immédiatement en charges.

C’est là par exemple que Durand18 considère uniquement des frais venant potentiellement majorer le prix d’acquisition, ce qui est le cas standard d’une entreprise soumise à l’IS.

Pourtant, l’ANC … recommande … d’opérer ainsi depuis … 2018 seulement !

Recommande, n’impose pas.

Recommande, ne rappelle pas que cela serait interdit. Quelle drole d’idée de recommander une pratique contre une autre si cette autre pratique est illégale, non  ?

Depuis 2018, alors que la version citée précédemment date de 2007 (et je ne crois pas qu’elle soit fort différente de la version précédente sur ce point)

Il ne s’agit pas de majorer le prix d’acte de frais d’agence, dans le sens "ajouter le montant des frais d’agence du prix d’achat déclaré dans l’acte".

Il s’agit de comptabiliser conformément à l’obligation de respecter le PCG, les éléments du prix acquitté selon les sous éléments remontés par pièce comptable et selon la nature de chacun.

Une simple écriture en comptabilité partie double : montant d’acte d’un côté, et toutes les ventilations de l’autre, le tout justifié par une pièce comptable permettant cette ventilation, que ce soit en sous compte de la classe 2 ou en charges, selon la nature du sous élément considéré, au motif parfaitement opposable au fisc du respect du plan comptable imposé par l’Etat.

Au plan fiscal, comptabiliser en charge directe revient à amortir sur un seul exercice ce montant … ce qui peut être admis aussi ! Fonction de la valeur … avec le même effet sur le résultat fiscal de l’entreprise. Ce qui ne pose donc pas de gros soucis pour le fisc (que vous déduisiez en 1 ou 2 exercices, cela ne change pas réellement la sincérité de vos comptes pour le fisc, par contre, inventer une facture en supplément ou réclamer remboursement d’une TVA non acquittée, non non non)

Idem pour les "frais de notaire" dans le cas d’un acte en main

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#32 18/04/2023 16h33

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xazh : concernant votre commentaire qui me cite : non ce n’est pas « plus sioux que cela »!
Quand il n’est pas facturé de frais de négociation à l’acheteur (mais seulement au vendeur), l’acheteur n’a aucun choix concernant l’enregistrement de ces frais puisqu’ils ne lui sont pas pas facturés ! (Je me répète c’est la base…on ne peut pas comptabiliser en immo ou en charge une facture qui ne nous est pas destinée!) C’est ainsi point à la ligne !
Des bilans de SCI IS et des enregistrements d’acquisitions immobilières j’en fait au moins 30 chaque année depuis plus de 10 ans, c’est mon métier !
Franchement, je ne peux pas plus vous en dire que ce que j’ai déjà écrit, je vous invite juste à consulter votre comptable ou EC si vous ne comprenez pas correctement. Et entendons-nous bien, ne le prenez pas mal, je dis cela vraiment sans méchanceté, prétention ou autre, à chacun son domaine de compétence (et je n’ai pas la prétention d’être compétent en tous points concernant la comptabilité).
Le choix est cependant possible lorsque les honoraires de négociation sont à la charge de l’acquéreur (CE QUI N’EST PAS LE CAS ICI)

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#33 18/04/2023 16h40

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Désolé mais j’ai toujours du mal…

Xazh, clairement : vous êtes bien en train de dire que les honoraires payés par le vendeur sont déductibles côté acheteur ? Comme les frais de notaire dans le cas d’un acte en mains ?

Et que le plan comptable général le permet ?

J’ai bien trouvé votre référence au PCG :

"Art. 213-8 du PCG a écrit :

Le coût d’acquisition d’une immobilisation corporelle est constitué de :
 son prix d’achat, y compris les droits de douane et taxes non récupérables, après déduction des remises,
rabais commerciaux et escomptes de règlement ;
 de tous les coûts directement attribuables engagés pour mettre l’actif en place et en état de fonctionner
selon l’utilisation prévue par la direction.
Dans les comptes individuels, les droits de mutation, honoraires ou commissions et frais d’actes, liés à
l’acquisition, peuvent sur option, être rattachés au coût d’acquisition de l’immobilisation ou comptabilisés en charges. […]

Donc des honoraires payés par le tiers vendeur correspondent à des "coûts directement attribuables engagés" par l’acquéreur ?

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#34 18/04/2023 16h58

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xazh a écrit :

Au plan fiscal, comptabiliser en charge directe revient à amortir sur un seul exercice ce montant … ce qui peut être admis aussi ! Fonction de la valeur … avec le même effet sur le résultat fiscal de l’entreprise. Ce qui ne pose donc pas de gros soucis pour le fisc (que vous déduisiez en 1 ou 2 exercices, cela ne change pas réellement la sincérité de vos comptes pour le fisc, par contre, inventer une facture en supplément ou réclamer remboursement d’une TVA non acquittée, non non non)

Idem pour les "frais de notaire" dans le cas d’un acte en main

C’est là où je ne suis pas d’accord. Vous comptabilisez comme vous voulez si le PCG le permet ou ne l’interdit pas, mais à la fin c’est le CGI qui s’applique pour la déclaration fiscale et le paiement des impôts ! et celui-ci ne permet pas de "désimmobiliser" des frais d’acquisition qui sont inclus dans le prix d’achat, il n’y a d’option que dans l’autre sens, c’est à dire le droit d’incorporer au montant immobilisé des frais d’actes qui ont été réglés séparément.

Enfin c’est ma lecture …

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#35 18/04/2023 18h53

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Siocnarf a écrit :

des honoraires payés par le tiers vendeur correspondent à des "coûts directement attribuables engagés" par l’acquéreur ?

Non puisqu’ils sont dans la ligne au-dessus "prix d’achat".

L’article en question dit :
coût d’acquisition = prix d’achat + coûts d’acquisition que vous avez engagé en sus du prix d’achat.
Il y a bien une option pour les coûts d’acquisition ; il n’y a pas d’option pour le prix d’achat !

C’est une bizarrerie que le montant de la commission de l’agence immobilière soit mentionné dans l’acte d’acquisition. Ca sert surtout à rappeler au vendeur "vous avez donné un mandat, donc vous acceptez que moi le notaire je retienne 10000 € pour payer directement l’agent".

Pour autant, le vendeur a pu engager bien d’autres frais pour la vente :
travaux 20000 €.
home staging 5000 €
diags 500 €
pré-état daté et état daté 500 €
agent immobilier 10000 €
Si on peut dire que tous les coûts du vendeur sont en fait des coûts d’acquisition de l’acquéreur, allez-vous lui demander ses factures pour écrire dans votre compta :
prix d’achat à amortir 114000 €
coûts d’acquisition à écrire en charges de l’année :
travaux 20000 €.
home staging 5000 €
diags 500 €
pré-état daté et état daté 500 €
agent immobilier 10000 €.

Non. Ca ne tient pas debout.


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#36 18/04/2023 18h55

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Nous sommes bien d’accord…

J’ai posé la question au comptable qui s’occupe de l’activité de mon épouse, pour savoir s’il a une astuce pour déduire / amortir ces frais à la charge du vendeur.
S’il me répond je transmettrai ici.

Bernard2k a écrit :

C’est une bizarrerie que le montant de la commission de l’agence immobilière soit mentionné dans l’acte d’acquisition.

Alors non, ce n’est pas tout à fait une bizarrerie. Ça sert notamment pour l’agent immobilier, afin de rendre opposable au tiers qui les paye (vendeur ou acheteur selon le cas donc) ses honoraires…

Une collègue de mon épouse est malheureusement tombée sur des clients acheteurs malhonnêtes (les honoraires étaient charge acquéreur). Lors de la signature de l’acte de vente, il n’y avait aucune mention de l’implication de l’agent dans la vente (probablement un copier/coller d’un acte de vente qui avait eu lieu en direct entre 2 particuliers). Elle était en mandat simple.
Les clients n’ont jamais payé les honoraires d’agence, ça fait 1 an 1/2 qu’elle est en justice pour réclamer son dû…

Dernière modification par Siocnarf (18/04/2023 22h03)

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#37 18/04/2023 22h02

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Voici la réponse :

Expert comptable de mon épouse a écrit :

Effectivement, pour être déduite, une charge doit être engagée et correspondre à une sortie de ressource. Je ne vois pas comment une SCI IS ou LMNP pourrait déduire ou amortir les frais d’agence à charge vendeur? (il y a peut être une information que j’ignore…. je vais creuser).

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#38 18/04/2023 22h32

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« de tous les coûts directement attribuables engagés » : il est sous entendus « … engagés PAR L’ACHETEUR »

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[+1]    #39 18/04/2023 23h25

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albundy a écrit :

Des bilans de SCI IS et des enregistrements d’acquisitions immobilières j’en fait au moins 30 chaque année depuis plus de 10 ans, c’est mon métier !
Franchement, je ne peux pas plus vous en dire que ce que j’ai déjà écrit, je vous invite juste à consulter votre comptable ou EC si vous ne comprenez pas correctement.

Et bien, mon EC (ils sont plusieurs en réalité) se trompe … et le fisc est passé au travers de cette anomalie sur une durée plus longue que votre ancienneté.

@Bernard : la blague est amusante, mais restons sérieux. A aucun moment il ne s’agit d’augmenter les montants imputables, mais de répartir sur des comptes comptables le montant total selon la nature des sous éléments. Cela ne change au final pas grand chose. La dépense est la même, mais imputée un peu plus fortement sur le premier exercice.

Tous les notaires avec lesquels je traite détaillent dans l’acte le prix de chaque lot systématiquement, et sur demande les élments pouvant être détaillé, typiquement une cuisine intégrée ou une bibliothèque intégrée (immeubles par destination, mais pourtant n’étant pas le lot lui même).

Dans le cadre d’une acquisition par une structure tenant une comptabilité formelle, aucun notaire avec lesquels je travaille n’a jamais limité le prix d’acte à un montant fixe sans détails.

La clause prix reprend ainsi le montant total, et la ventilation. Formule classique (disponible dans le cursus du notariat)

"La présente vente est conclue moyennent le prix de xxxxx s’appliquant :
- aux biens mobiliers à concurrence de xxxx, et spécifiquement :
     - (suivi de la liste des biens et de leur valeur respective)
- aux biens immobiliers à concurrence de xxx et précisément : (suivi de la liste des lots considérés immeubles et de leurs prix respectifs)
- (liste des autres éléments détaillables du prix, par exemple les émoluments du notaire dans le cas d’un acte en mains)"

Ce sont ces éléments que nous reprenons comptablement, selon la nature de chaque ligne détaillée.

@Siocnarf :

Techniquement, si vous amortissez sur la base du prix d’acte, les fais d’agence sont inclus … simplement, vous les considérez comme une part d’un immeuble.

@Clepsydre

Manifestement, votre EC pratiquait en 2019 comme "le mien", en reprenant la ventilation inscrite dans l’acte notarié. Or c’est le seul élément que vous pouvez utiliser pour justifier une telle ventilation.

Si cela ne lui convient pas, il ne peut pas sortir ces frais du prix total, il lui reste à comptabiliser comme albundy le ferait.

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#40 19/04/2023 00h31

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Les impôts :
Faut-il déjà qu’ils vous contrôlent ! En plus de 10 ans, deux contrôles sur environ 100 dossiers traités a l’année pour un portefeuille de TPE. Il y a beaucoup plus de contrôles au niveau de l’Urssaf qui en profite pour jeter un œil aux frais de déplacements passés en charges.
Concernant les LMNP, ce sont les centres de gestion qui sont chargés du contrôle. Et selon les centres de gestion, ces contrôles sont plus ou moins poussés, et ils ne regardent pas forcément comment sont ventilés les acquisitions, mais plutôt la ventilation des amortissements et leur déductibilité (annexe 39C). De plus, dans les CGA les salaires sont souvent ras des pâquerettes et il y a souvent des jeunes sans expérience ou des personnels pas toujours compétents /consciencieux. Attention, je ne veux surtout pas généraliser, beaucoup sont compétents.
Quant à votre EC (et d’autres) qui s’est « trompé » :
Un dossier LMNP c’est environ 500-600€ d’honoraires, ces dossiers sont souvent confiés à des débutants, apprentis, puis regardés en diagonale par l’EC, qui n’a pas que ça à faire car il doit sortir rapidement le bilan de la SAS de 50 personnes qui pousse pour avoir des comptes car elle doit aller voir son banquier pour obtenir un financement urgent (puis que l’EC puisse émettre son solde d’honoraires).
De plus ce n’est pas parce qu’on est EC qu’on connaît toutes les règles du meublé par cœur (la je dévie un peu du sujet de la comptabilisation d’un achat) et il arrive qu’ils fassent des erreurs également.
Encore une fois je ne cherche à dévaloriser personne (j’ai moi même fait des erreurs, le tout est d’avoir le réflexe de chercher quand on n’est pas sur de quelque chose) et la majorité des comptables en CGA, comptable en cabinet et EC sont compétents. Mais il arrive aussi que par manque de temps, d’investissements dans certains dossiers des erreurs soient commises (c’est du vécu !)
En conclusion, si j’étais investisseur et client d’un cabinet ou CGA, je ne prendrai pas pour argent comptant les éléments transmis et chercherai le plus possible à comprendre comment les états sont établis (bien que, j’en conviens , ça ne devrait pas normalement être le cas!). Mais je dis cela, pas forcément pour le risque fiscal (car les contrôle à posteriori sont peu nombreux), mais surtout pour vérifier que aucune déduction ou aide ou à autre dispositif dont vous auriez pu bénéficier n’ai été oublié.

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#41 19/04/2023 01h45

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Albundy …

Les impots, il faut qu’ils vous controlent … Tout à fait.
Mon EC qui s’est trompé parce qu’un dossier à 600 euros est traité par un stagiaire … 
Les EC qui ne connaissent pas tous la spécificité de l’immobilier …

Je pense qu’il n’est pas utile de pousser plus loin. Les poncifs ne m’intéressent pas. Manifestement, vous ignorez la spécialisation.

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#42 19/04/2023 06h54

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xazh, le 18/04/2023 a écrit :

Et bien, mon EC (ils sont plusieurs en réalité) se trompe … et le fisc est passé au travers de cette anomalie sur une durée plus longue que votre ancienneté.

Une dernière question juste pour être tout à fait sûr : vous parlez bien d’honoraires à la charge du vendeur ?

Parce que, si je me souviens bien, vous étiez partisan d’inverser la charge des honoraires dans l’acte authentique. Si l’acte authentique mentionne des honoraires à la charge de l’acquéreur, il n’y a aucune difficulté pour les inscrire en charges de l’année.


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#43 19/04/2023 08h31

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Les meubles, les meubles « intégrés », c’est une autre question, il y a plusieurs « biens » qui sont achetés  le cas échéant. La mention des travaux aussi c’est différent ou encore si par extraordinaire vous trouvez un notaire/vendeur qui détaille la répartition du prix entre le terrain et la structure, voire entre les différents composants, c’est possible de l’utiliser au plan comptable et fiscal (sous réserve de l’évaluation correcte …).

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#44 19/04/2023 09h29

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Je crois que j’entrevois tout de même une possibilité pour amortir / déduire ces frais même s’ils sont à la charge du vendeur.

Et je pense que ça dépend de la formulation employée dans la "pièce comptable" (acte de vente ou attestation avec prix )
Voici un exemple pioché dans les archives de ma femme (j’ai juste masqué les éléments qui auraient pu permettre aux petits malins de juger le montant des honoraires.)



Clairement ici, il est indiqué le prix de vente total : 360.000 € ainsi que le montant des honoraires.
Il est bien précisé que ces honoraires sont à la charge du vendeur.

Mais puisqu’il est écrit que le prix payé par l’acquéreur les comprend, alors pour moi dans ce cas c’est bon pour la déduction ou l’amortissement…

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#45 19/04/2023 09h46

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Je ne crois pas dire autre chose depuis le départ.

A partir du moment où les frais d’agence sont indiqués dans l’acte notarié ou le décompte (et pour avoir pris un exemple personnel, c’était à la charge du vendeur), on peut déduire les frais d’agence de la valeur de l’immobilisation (prix payé) et les passer en charges la première année.

Après, comme les premières années, on a déjà souvent des dépenses complémentaires déductibles, c’est sûrement plus intéressant de les amortir.

Dernière modification par franck1127 (19/04/2023 09h49)

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