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#1 13/03/2023 16h12

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Bonjour,

Je me place dans un cas de transmission familiale (de ma mère (72 ans) vers ses deux enfants (38-40 ans) : ma sœur et moi) avec les divers abattements de donation déjà intégralement consommés précédemment de manière symétrique (dons d’argent et donation-partage de la nue-propriété de la résidence principale). les abattements ne seront pas reconstitués avant une douzaine d’années.

Ma mère souhaite transmettre de son vivant son patrimoine restant : une maison (résidence secondaire) avec un terrain constructible non viabilisé, pleine propriété de ma mère (reçu par héritage en 2002).

J’aimerais, avec ma sœur, garder la maison et organiser un projet immobilier sur le terrain constructible : division en 7-8 lots sur lesquels nous pourrions faire construire quelques petites maisons locatives, et envisager que d’autres lots soient vendus / gardés pour plus tard.

Pourrait-on envisager le schéma suivant (en évitant l’abus de droit évidemment) :
- création d’une SCI d’attribution à capital faible
- apport du terrain par ma mère à la SCI pour un montant de 80k€
- apport en compte courant de 100k€ par les enfants (50k€ chacun, nous avons le cash) pour financer la viabilisation des terrains
- profitant de la valeur nette faible de la SCI (terrain viabilisés - comptes courants), notre mère nous transmet ses parts de SCI (valeur faible, donc droits faibles)
- une fois la viabilisation réalisée, la SCI d’attribution attribue les différents lots aux deux enfants (qui possèdent l’intégralité des parts).
- dissolution de la SCI d’attribution

Ainsi, ma sœur et moi aurions en pleine propriété les terrains viabilisés.

Ensuite, nous pourrions réaliser un projet immobilier locatif sur le terrain, par exemple faire construire, apporter l’usufruit à une SCI d’exploitation à l’IS… Cela reste à déterminer.

Un tel montage vous semble-t-il envisageable ? Cela me semble tiré par les cheveux, mais au final serait-ce vraiment différent d’un montage plus classique de donation de parts de SCI après emprunt ?

Dans l’hypothèse où cela serait réalisable, pourrait-on imaginer apporter également la maison à la SCI d’attribution au début de l’opération, pour la faire passer en pleine propriété ou nue-propriété dans le patrimoine des enfants également (modulo la question du montant de l’apport en compte courant et des travaux à faire pour "annuler" la valeur de la maison). Etant entendu que nous les enfants la garderaient ensuite en indivision dans leur patrimoine propre suite à la dissolution de la SCI d’attribution.

Auriez-vous d’autres idées répondant à notre problématique ? Ma sœur et moi avons des enfants, peut-être faut-il creuser du côté des donations transgénérationnelles ?

Merci pour vos avis et bonne journée !

Dernière modification par plop (13/03/2023 17h33)

Mots-clés : sci d'attribution, stratégie, terrain constructible, terrain, transmission, viabilisation

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#2 13/03/2023 16h34

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La transmission de la SCI dans le premier cas est possible, moyennant le paiement des droits. Cependant, je crains que vous n’estimiez pas la SCI correctement.

Vous intégrez le terrain non viabilisé dans la SCI pour 80k. La maison, vous n’en parlez pas. Est-ce inclus ?
Vous injectez 100k de cash pour des opérations. Vous en déduisez que ce cash est déductible … ce n’est pas complètement faux, mais vous imaginez bien que c’est un peu simpliste …

Vous injectez de l’argent dans une entreprise, cela entraine la réduction d’autant de sa valeur ? Un peu simpliste comme raisonnement.

Le cash apporté devient une dette vis à vis des associés, mais il entre aussi sur le compte de la société comme liquidités (la contrepartie de la dette dans la comptabilité interne). Ces liquidités, si vous ne les utilisez pas, entre dans la valeur de la société : elle vaut le terrain + les liquidités - les dettes, soit 80k.

Si vous utilisez ce cash en viabilisation ou construction, la SC prend de la valeur. Plus ou moins que les liquidités utilisées. Si moins d’un rapport important, il y a risque de contestation par le fisc de la valeur de la SC retenue : on n’investit pas 100k pour obtenir 25k de patrimoine. Si c’est le résultat annoncé, il y a problème de gestion, d’investissement ou de volonté manifeste d’optimiser fiscalement.

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#3 13/03/2023 16h35

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plop a écrit :

Pourrait-on envisager le schéma suivant (en évitant l’abus de droit évidemment) :
- création d’une SCI d’attribution à capital faible
- apport du terrain par ma mère à la SCI pour un montant de 80k€
- apport en compte courant de 100k€ par les enfants (50k€ chacun, nous avons le cash) pour financer la viabilisation des terrains
- profitant de la valeur nette faible de la SCI (maison - comptes courants), notre mère nous transmet ses parts de SCI (valeur faible, donc droits faibles)

J’ai gardé seulement cette partie qui résume l’opération.

Pourquoi dites-vous que la valeur nette de la SCI est faible ? Elle sera de 80 k€.

La valeur de la SCI sera :
Terrain : 80 k€
Comptes courants : 100 k€
moins les dettes  : 100 k€

Total 80 k€

De plus, je ne comprends pas pourquoi vous parlez de la maison qui me semblait être en dehors dans l’opération dans votre description.

Si vous ajoutez la maison dans l’opération, vous augmentez la valeur de la SCI et donc de la donation.

Le seul intérêt fiscal de faire cette opération du vivant de votre mère est qu’elle peut payer les droits de donation à votre place sans que ça rentre dans l’enveloppe de la donation.

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#4 13/03/2023 17h33

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Merci pour ces retours rapides.

xazh a écrit :

Vous intégrez le terrain non viabilisé dans la SCI pour 80k. La maison, vous n’en parlez pas. Est-ce inclus ?

fred42 a écrit :

De plus, je ne comprends pas pourquoi vous parlez de la maison qui me semblait être en dehors dans l’opération dans votre description.

En première intention, pour valider le principe du schéma, je n’incluais pas la maison. Je l’inclus dans un second temps au raisonnement, en ayant conscience que ce n’est pas le même montant à effacer. J’ai effectivement fait une coquille qui crée de la confusion dans la rédaction, je modifie.

xazh a écrit :

Vous injectez 100k de cash pour des opérations. Vous en déduisez que ce cash est déductible … ce n’est pas complètement faux, mais vous imaginez bien que c’est un peu simpliste …

Vous injectez de l’argent dans une entreprise, cela entraine la réduction d’autant de sa valeur ? Un peu simpliste comme raisonnement.

Dans mon esprit, la SCI devenaient endettée, comme si elle empruntait, ce qui réduisait (potentiellement à néant) la valeur des parts. Il me semblait avoir lu que ceci était acquis, mais il y a peut-être une erreur de compréhension de ma part.

xazh a écrit :

Le cash apporté devient une dette vis à vis des associés, mais il entre aussi sur le compte de la société comme liquidités (la contrepartie de la dette dans la comptabilité interne). Ces liquidités, si vous ne les utilisez pas, entre dans la valeur de la société : elle vaut le terrain + les liquidités - les dettes, soit 80k.

Si vous utilisez ce cash en viabilisation ou construction, la SC prend de la valeur. Plus ou moins que les liquidités utilisées. Si moins d’un rapport important, il y a risque de contestation par le fisc de la valeur de la SC retenue : on n’investit pas 100k pour obtenir 25k de patrimoine. Si c’est le résultat annoncé, il y a problème de gestion, d’investissement ou de volonté manifeste d’optimiser fiscalement.

Il s’agit bien de réaliser effectivement les travaux de viabilisation. Je n’ai effectivement pas intégré l’évolution de la valeur de la SCI grâce aux travaux… Je n’avais pas compris qu’on devait procéder ainsi dans les montages. Qu’en est-il des montages où la SCI emprunte pour viabiliser afin de réduire la valeur des parts et permettre une transmission sur la base d’une valeur moindre, avec moins de taxation associée ? N’existerait-il pas un schéma similaire mais adapté à ce cas ? Je me proposais d’apporter l’argent en cash en compte courant par souci de facilité, mais je peux aussi envisager que la SCI emprunte.

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Favoris 1    #5 13/03/2023 19h26

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La dette annule la valeur de l’actif en face.
La dette de 100 k€ de CCA envers les associés est équilibrée par 100 k€ sur le compte en banque. Jusque là, valeur nulle.
Mais dans votre explication il n’y a pas de dette en face du terrain de votre mère. Elle l’apporte à la SCI ce qui donne donc une valeur de 80 k€ à la SCI.
Si la SCI emprunte à la banque 80 k€ pour acheter le terrain, la valeur de la SCI sera nulle… parce qu’elle est vraiment nulle ! Votre mère, en vous donnant ses parts, vous donne une coquille vide en terme de valeur. En effet, il y a encore ces 80 k€ à rembourser à la banque.

Je l’avais longuement expliqué dans ce fil, à partir de ce message
Comment optimiser la transmission de 2 M€ à ses descendants ? p.5

et notamment ce passage-là :

on lit souvent sur le forum et même chez certains blogs patrimoine que l’"astuce" consisterait à créer une SCI, acheter un bien immobilier en endettant la SCI, puis transmettre les parts sociales aux enfants. Vu que l’emprunt vient diminuer la valeur des parts sociales, la donation est d’un montant très faible ce qui permet d’"éviter" les droits de mutation.

Il m’a fallu longtemps pour comprendre le biais dans ce raisonnement. En fait, la SCI vaut très peu… (roulement de tambour…) parce qu’elle vaut vraiment très peu ! Quand des parents font cela pour leurs enfants, ils leur transmettent un outil productif de revenu, mais pas un patrimoine. L’immeuble ne vaut vraiment rien, en patrimoine net, puisque le CRD de l’emprunt est à peu près égal au prix de revente de l’immeuble. Donc il est faux de dire qu’on "évite" les droits de mutation : s’il n’y a pas de droits de mutation, c’est parce qu’on n’a rien donné (en patrimoine net) !

Avec cette "astuce", ce que donnent les parents, c’est un outil prêt à servir (ce qui est déjà pas mal !). Mais, si l’objectif était que les parents se "débarrassent" d’une partie de leur patrimoine en faveur de leur enfant, c’est râpé. Du fait que l’"astuce" consiste à financer l’immeuble par l’emprunt, le patrimoine reste chez les parents et l’objectif de transmission du patrimoine n’est pas du tout rempli.

Dans votre cas, votre mère veut effectivement donner quelque chose (le terrain valant 80 k€) donc la SCI vaudra au moins 80 k€.


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#6 14/03/2023 10h36

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Bernard2K a écrit :

Je l’avais longuement expliqué dans ce fil, à partir de ce message
Comment optimiser la transmission de 2 M€ à ses descendants ? p.5

Merci Bernard2K, j’ai lu les échanges, éclairants en effet.

Effectivement je me suis laissé influencer par les forums parlant d’emprunt avant cession de parts de SCI des parents aux enfants, montage annoncé comme permettant de transmettre du capital aux enfants alors qu’ils n’ont pas de cash ni de capacité d’emprunt… à tort, manifestement.

Je pensais que j’étais dans un cas particulier dans lequel les enfants apportant les fonds en compte courant (et non les parents), on pouvait diminuer la valeur des parts pour favoriser un transmission minimisant les droits de donation… je comprends donc que ce n’est pas le cas.

N’y aurait-il pas malgré tout un montage SCI à envisager, qui serait profitable, dans le cas où les parents apportent un bien et les enfants un apport en compte courant pour viabiliser voire construire du locatif qui sera remboursé grâce à des loyers ou des ventes de terrains viabilisés grâce aux apports ?

Je cherche une idée de montage, je ne vois pas… Je vais me renseigner sur le bail à construire, le bail emphytéotique. Je suis étonné de ne pas trouver d’échanges portant sur une situation similaire à la mienne (mais peut-être que je cherche mal).

Bonne journée !

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#7 14/03/2023 10h53

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Bernard2k a écrit :

Si la SCI emprunte à la banque 80 k€ pour acheter le terrain, la valeur de la SCI sera nulle… parce qu’elle est vraiment nulle ! Votre mère, en vous donnant ses parts, vous donne une coquille vide en terme de valeur. En effet, il y a encore ces 80 k€ à rembourser à la banque.

@plop : Le montage basique envisageable est là.

C’est un rachat de patrimoine non liquide via une société civile ou non et emprunt. La SC devra rembourser via ses propres ressources (loyers par exemple) et ne rémunère pas le(s) parent(s), qui profite(nt) du cash généré lors du rachat pour maintenir leur niveau de vie (ie : le cash est consommé par la vie courante du parent initiateur du montage, donc il disparait de la succession).

Le bien est donc "transmis" (racheté techniquement), et le patrimoine en succession est réduit puisque le cash intermédiaire sera consommé entre l’opération et la succession.

--- EDIT ----

Note : basique --> pas nécessairement adapté, applicable, optimisé. Ne pas le prendre comme un conseil, c’est juste l’explication d’un montage basique qu’il faut adapter à chaque situation.

Dernière modification par xazh (14/03/2023 10h55)

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#8 14/03/2023 11h04

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Effectivement, je comprends l’idée de ce montage classique, et saisis son utilité dans le cas où le parent a  besoin d’un gain de niveau de vie.

Néanmoins, ma mère vivant de manière "modeste" (sa retraite et son épargne de précaution lui suffisent), elle ne consommerait pas ce cash, qui restera dormir sur un compte jusqu’à sa succession… ce qui rend le montage peu pertinent pour mon cas.

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#9 14/03/2023 13h01

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Elle pourrait utiliser ce cash dans l’hypothèse d’un besoin futur (aide à domicile, maison de retraite, confort en cas d’hospitalisation), ou en cadeaux successifs à ses enfants / petits enfants (anniversaire, Noel), ou en amélioration de confort de vie ou …

A nouveau, ce n’est pas un conseil, ce n’est qu’un mode de raisonnement. Si votre mère monétise ce patrimoine, il y a toujours moyen de consommer cet argent au moins en partie, et au pire en laissant du cash qui permettra d’assumer le reste des droits de succession.

Est-ce que monétiser est pertinent, c’est une tout autre question

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#10 14/03/2023 14h08

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Effectivement je me suis laissé influencer par les forums parlant d’emprunt avant cession de parts de SCI des parents aux enfants, montage annoncé comme permettant de transmettre du capital aux enfants alors qu’ils n’ont pas de cash ni de capacité d’emprunt

Avec une SCI endettée, les parents transfèrent deux choses aux enfants : leur capacité d’emprunt ; et un outil à gagner de l’argent, prêt à servir. Mais il n’y a pas de transfert de capital, puisqu’il y a emprunt. Et, si les parents apportent eux-mêmes le capital, ça donne de la valeur de la SCI, donc il y a potentiellement des droits à payer. Il n’y a rien de magique.

Sur la question du choix vente ou apport grauit du terrain :

1/4 des français vont en Ehpad.
Le temps de séjour moyen est de 2 ans (on en sort généralement les pieds devant).
La différence entre les revenus et le coût de l’Ehpad atteint facilement 1000 €, dans le cas d’une retraite modeste comme vous dites. Donc 24 000 € seront consommés sur ces 2 ans. Si 10 ans, c’est 120 000 €. D’où le fait qu’une personne âgée a besoin d’une épargne de précaution importante.

Notez que pour les personnes âgées qui n’ont pas l’argent de côté, il y a deux solutions :
- que les enfants paient, au titre de l’obligation alimentaire.
- que le Département paie, mais c’est récupérable sur la succession. Donc si la personne âgée n’a pas les revenus pour payer mais a du patrimoine, ça sera retenu sur la succession, ce qui revient plus ou moins à ce que les enfants paient.

Donc, en fonction de l’épargne qu’a votre mère :
- si elle a déjà assez d’épargne, il peut être pertinent qu’elle apporte le terrain à la SCI (ce qui reviendra plus ou moins à vous faire donation du terrain, puisqu’elle vous fera ensuite donation des parts de la SCI valant 80 k€ du fait de la présence du terrain dans la SCI).
- si elle n’a pas assez d’épargne de précaution, en prévision notamment d’un futur séjour en Ehpad, il pourrait être pertinent qu’elle vende le terrain à la SCI, ce qui permet, comme dit xazh, de transformer le terrain en espèces sonnantes et trébuchantes, donc de rendre son patrimoine plus liquide.

Dernière modification par Bernard2K (14/03/2023 14h11)


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#11 14/03/2023 16h41

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Bernard2K a écrit :

Avec une SCI endettée, les parents transfèrent deux choses aux enfants : leur capacité d’emprunt ; et un outil à gagner de l’argent, prêt à servir. Mais il n’y a pas de transfert de capital, puisqu’il y a emprunt. Et, si les parents apportent eux-mêmes le capital, ça donne de la valeur de la SCI, donc il y a potentiellement des droits à payer. Il n’y a rien de magique.

Effectivement, expliqué comme cela, cela me semble clair (et finalement logique…).

Je me retrouve donc au point de départ, que j’aurais dû expliquer de manière plus neutre sans suggérer de montage : comment gérer au mieux la transmission de la résidence secondaire de ma mère et d’un terrain constructible attenant, dans un contexte de consommation préalable totale des abattements de donation mère-enfants qui ne reconstitueront pas prochainement.

En l’écrivant, je me dis que la présence de 3 petits-enfants (entre ma sœur et moi), n’ayant pas utilisé leurs abattements de donation, pourrait être une piste à envisager.
Exemple :
- création d’une SCI "mère - 2 enfants - 3 petits enfants"
- apport du terrain (+maison ?) à la SCI
- transmission des parts (NP ?) de ma mère à ses petits-enfants via l’enveloppe de donation de 31865e chacun non consommée à ce stade
- apport de ma sœur et moi et/ou emprunt de la SCI grâce à notre capacité d’emprunt, dans le but de lotir voire construire du locatif (EDIT : à clarifier, car il faut que j’obtienne des parts à cette occasion, je suppose)

Les petits-enfants ne seraient associés à l’opération là que pour apporter un abattement de donation supplémentaire, et prendre rang pour la transmission suivante. Le tout nécessiterait des clauses adaptées sur plusieurs aspects dont il s’agira de faire le tour :prévoir que la gestion revienne à ma sœur et moi, que les revenus aient vocation à intégrer les patrimoines de ma sœur et moi et non celui de ma mère, que ma sœur et moi ne nous dépouillions pas trop tôt au profit des petits-enfants, qu’on ne leur fasse pas un cadeau empoisonné en termes de gestion, qu’on puisse garder la possibilité de tout revendre sans être bloqué (convention de quasi usufruit avec les enfants ?). Bref, ça soulève plein de points à approfondir dans un second temps. Mais peut-être que je tiens quelque chose de pertinent sur le principe ?

Dernière modification par plop (14/03/2023 16h53)

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#12 14/03/2023 17h37

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Oui c’est possible d’associer les petits enfants et que la donation de parts de votre mère se fasse en direction des petits enfants.
Notez plusieurs choses :
- une SCI d’attribution a vocation à ce que chacun des associés se retrouve propriétaire de sa partie. Typiquement, on projette un immeuble de 10 logements ; chacun des 10 associés prend des parts à hauteur de ses futurs tantièmes dans la copro ; on contruit ; on dissout ; chacun est alors propriétaire de son lot de copro. Ca ne semble pas très cohérent avec votre volonté de rester en indivision et/ou en SCI à long terme. La SCI classique semble mieux adaptée à votre situation.
- pour autant, qui dit SCI, dit besoin de gérer à long terme, et que tous les associés s’entendant à ce sujet. Si un associé veut vendre car besoin d’argent, et l’autre veut garder car c’est ce qui nous vient de maman, c’est le début des ennuis ? Est-ce vraiment une bonne idée ? J’ai tendance à préconsier un partage et que chacun gère ses affaires seules, mais c’est peut-être que je suis trop pessimiste.
- attention aux enfants mineurs dans les SCI, ça peut faire peur aux banques. xazh a expliqué de nombreuses fois ce qu’il convient de mettre dans les statuts à ce sujet ; vous le retrouverez par une recherche sur le forum.

Après, j’ai l’impression d’être allé au max de ce qu’on peut faire sur un forum. Après, il vous faut surtout un bon notaire pour vous conseiller ; voire un avocat fiscaliste et/ou versé dans la gestion patrimoniale.


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#13 14/03/2023 18h11

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Bernard2K a écrit :

- une SCI d’attribution a vocation à ce que chacun des associés se retrouve propriétaire de sa partie. Typiquement, on projette un immeuble de 10 logements ; chacun des 10 associés prend des parts à hauteur de ses futurs tantièmes dans la copro ; on contruit ; on dissout ; chacun est alors propriétaire de son lot de copro. Ca ne semble pas très cohérent avec votre volonté de rester en indivision et/ou en SCI à long terme. La SCI classique semble mieux adaptée à votre situation.

Absolument, puisque le montage suggéré avec SCIA dans mon premier message est inopérant, je bascule ici dans une autre logique qui relève plutôt de la SCI.

Oui, j’ai conscience des deux enjeux :
- intérêt divergents des associés : mais c’est commune à toutes les SCI, non ? sauf qu’effectivement on est un frère et une soeur qui peuvent avoir des projets différents, j’entends. C’est pour ça que j’aimais bien la SCIA.
- risque d’associer des mineurs : pas simple, c’est sûr.

Bernard2K a écrit :

Après, il vous faut surtout un bon notaire pour vous conseiller ; voire un avocat fiscaliste et/ou versé dans la gestion patrimoniale.

Absolument. Mais j’ai du mal à savoir vers qui aller, pour une consultation théorique assez précise dans le montage mais sans payer l’équivalent de 5% du montant d’une opération que je ne suis pas sûr de pouvoir finalement réaliser. Je veux bien payer une consultation quelques centaines d’euros si j’en sors avec autre chose que "une SCI, c’est une bonne piste… pour en savoir plus revenez me voir quand le projet sera mûr".

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