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#1 17/02/2023 09h30

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Bonjour à vous,

Afin de commencer à anticiper la succession du patrimoine de mes parents, et aussi dans le but de faire des choix stratégiques, nous commençons à réfléchir à certains montages à opérer sur les biens existants.

Nous avons plusieurs problématiques sur notre patrimoine, mais celle qui m’amène aujourd’hui concerne un bien locatif actuellement possédé par mon père depuis près de 40 ans. Précision importante pour la suite : mon père possède 2 héritiers.

Bien que n’étant pas propriétaire de cet immeuble, il s’agit d’un bien sur lequel je me suis beaucoup investi : sans rentrer dans les détails de mon parcours, on parle ici d’années de travail, et j’y trouve beaucoup de réconfort et de sérénité quand j’y passe du temps. C’est donc pourquoi je souhaiterais pouvoir le conserver.

Nous avons pour projet de racheter ce bien, mon père et moi, via une SARL. Les motivations sont les suivantes :
- me permettre d’être in fine seul propriétaire de ce bien
- lui permettre de générer du cash et de bénéficier du fruit d’années de travail…
- anticiper sa succession sur une part importante de son patrimoine
- tenir une comptabilité, mieux gérer/optimiser le patrimoine existant

Bien que les motivations soient simples, il faut faire les choses correctement… Et c’est là que nous nous interrogeons vivement (enfin, surtout moi), car deux craintes majeures : l’abus de droits, et la contestation potentielle de l’autre héritier.

Concernant l’aspect financier du projet, nous avons déjà réfléchi et cerné les grands axes. Sur une base 100 : financement du projet à hauteur de 75/80% via dette bancaire, et apports en CCA du delta via nos deux personnes physiques qui seraient associées.

C’est plutôt l’aspect juridique/social/fiscal du projet qui pose nombre d’interrogations à ce stade. Néanmoins, nous avons quelques pistes de réponses, notamment quant au choix de la structure.

Pourquoi la SARL plutôt qu’une SCI pour ce projet ?

- Principalement pour pouvoir mettre en place un nouvel amortissement du bien sans être contraints de choisir le régime de l’IS. Comme vous vous en doutez, étant attaché à ce tas de cailloux, je souhaiterais éviter de devoir payer des plus values à la revente sur un bien auquel je tiens. (Bien que le projet de revente ne soit pas envisagé) Je suis actuellement en train de changer d’option, IR vers l’IS sur les SCI que je possède et qui détiennent des biens locatifs, mais je me positionne autrement puisque je considère que ces biens sont là uniquement pour générer du rendement et créer un patrimoine.
- Bénéficier du régime LMNP, puisque le bien est et restera en location meublée.
- Pouvoir céder les parts selon un régime "avantageux"

Pour être honnête, je ne maitrise surement pas autant le dossier que vous sur le dernier point, puisque je reste encore dans le flou quant à la répartition des parts qu’il faudrait choisir. Faut-il que je sois majoritaire, ou plutôt que nous soyons à 50/50… C’est en partie pour ce point que je sollicite votre avis.

Pour l’instant je n’ai pas encore toutes les réponses, mais j’ai reçu quelques ébauches :
- dans la mesure où ce montage s’apparente à une vente à soi-même (OBO ?) et donc qu’il pourrait aisément y avoir une re-qualification en abus de droits si les choses étaient mal mises en place, il m’a été conseillé que le cédant/l’ancien propriétaire soit minoritaire.
- en me documentant ci et là, et notamment en relisant mes cours, il apparait que le montage conseillé serait de nommer l’héritier minoritaire pour que le parent puisse procéder à la cession des parts progressivement. Je pense qu’il s’agit plutôt d’un montage mis en place en cas de cession d’une entreprise, et non d’un bien immo.

Deux réponses qui seraient donc contradictoire, mais je pense que dans ma problématique nous serions donc plutôt sur la première idée. Sans certitude, mais conseil d’un collègue ayant pratiqué ce type de montage.

Beaucoup d’interrogations demeurent également quant à la rédaction des statuts. Faut-il les rédiger tels qu’ils le seraient dans une SARL "classique" avec éventuellement un pacte de préférence compte tenu de l’aspect familial, ou faut-il plutôt y apporter d’autres précisions qui me sont encore inconnues ?

J’ai déjà quelques bases dans ce domaine, puisque j’ai rédigé moi-même des statuts de SARL et SAS, mais je crois que l’aspect familial me tétanise légèrement et me fait craindre de commettre des erreurs, là où d’ordinaire je maitrise davantage mon sujet.

Nous avons tenté de nous faire accompagner sur ce sujet, en contactant en premier lieu un CGP, puis notre notaire.
Le CGP m’a débouté, en m’indiquant que nous étions hors de son domaine de compétence, c’est bien dommage.
Notre notaire m’a un peu déçu et ne m’a pas semblé maitriser tous les risques fiscaux auxquels nous pourrions être confrontés : il m’indique bien sur être en mesure de créer une SARL, mais pour le reste…
Je n’ai pas encore trouvé un fiscaliste autour de chez moi qui pourrait être à l’écoute de ce projet.

Vous l’aurez compris, à ce jour, j’ai la trame globale du montage mais je suis loin d’avoir tous les aboutissants.
Je reste tout ouïe quant à vos remarques éventuelles, conseils, apports et corrections. Je serais également heureux d’entendre les conseils et retours d’expérience de certains d’entre vous qui auraient pu déjà effectuer un montage similaire.

Bonne journée à vous et merci d’avance,

Mots-clés : fiscalite, immobilier, obo, sarl

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[+1]    #2 17/02/2023 12h32

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Qu’en pense l’autre héritier ?

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#3 17/02/2023 13h41

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INTP

Bonjour,

Quelques remarques :

PierreL a écrit :

>> bien locatif actuellement possédé par mon père depuis près de 40 ans.
>> Bien que n’étant pas propriétaire de cet immeuble
>> je souhaiterais pouvoir le conserver.
>> motivations :  me permettre d’être in fine seul propriétaire de ce bien

Actuellement vous n’êtes pas propriétaire, votre père est seul propriétaire
Options pour devenir le propriétaire : donation, rachat, héritage,..

PierreL a écrit :

>> bien locatif actuellement possédé par mon père depuis près de 40 ans.
>> Nous avons pour projet de racheter ce bien, mon père et moi, via une SARL.

Pourquoi votre père devrait-il racheter ce qui lui appartient déja ?
Et en supposant qu’il le fasse via une société, il serait dès lors propriétaire des parts de la boite qui détient le bien.
Ça ne vous transfère pas la propriété pour autant..

PierreL a écrit :

>> mon père possède 2 héritiers

Selon le lien de parenté vous ne pouvez pas spolier l’autre héritier, votre notaire vous le confirmera.
Un arrangement financier serait éventuellement possible.

Cordialement,

Eric

Dernière modification par EricB (17/02/2023 18h30)


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#4 17/02/2023 19h06

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Il faut déjà définir si l’opération serait à titre gratuit, ou à titre onéreux comme vous semblez l’indiquer.
Si elle est à titre onéreux et que le prix est fixée de manière juste (valeur "de marché"), il faut déterminer à quelle hauteur vous êtes en mesure de porter seul le projet (si l’objectif est la transmission, l’idée est porter votre part au maximum possible).

À hauteur du besoin de financement complémentaire, votre père pourrait participer, et se posera la question de savoir si cette participation sera en capital (il participera alors à la plus-value future) ou en compte courant d’associé, ou un mix des deux.

La tentation peut être que vous preniez la quasi totalité du capital et que votre père, malgré une participation minoritaire, finance une bonne partie via un compte courant d’associé. Il ne participerait ainsi pas à la plus-value, la SARL serait transmise pour l’essentiel, simplement une créance subsisterait dans la succession. Ceci est susceptible d’être source de discussions avec l’autre héritier.

On pourrait aussi imaginer que pour la partie non finançable par vos soins, votre père réalise un apport en société (évite le droit d’enregistrement de 5,8% environ). Dans ce cas il serait associé et il faudrait sans doute que votre propre apport soit en capital pour vous permettre d’avoir une participation suffisante pour que la transmission s’opère.

Il y a donc encore des questions à se poser quant aux objectifs et aux moyens.

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Favoris 1    #5 17/02/2023 19h54

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Je suis un peu étonné que les intervenants semblent mettre en question l’intérêt de la manœuvre.

La manœuvre, tel que je la comprends, est :
- la SARL rachète le bien au père.
- la SARL s’endette pour acheter le bien.
- le père transmet les parts au fils préféré pendant que la SARL est endettée. Valeur : peanuts.
- la SARL se désendette grâce au loyer : c’est donc le locataire qui paie la constitution de patrimoine du fils préféré.

Si l’objectif était que le fils préféré récupère le bien immobilier en déboursant peu, c’est réussi.

Si l’objectif était de spolier l’autre fils : c’est raté. En effet, le père possède désormais la valeur en euros du bien (puisque la SARL a racheté le bien au père). L’autre fils va donc récupérer, un de ces jours, la moitié de la valeur du bien, sous forme d’euros.

Finalement, la manœuvre permet de transmettre le bien immobilier au fils qui aime ce bien immobilier, et la valeur (en euros) du bien immobilier reste dans le patrimoine du père donc sera hérité par moitié par les deux héritiers un de ces jours. Ca rend le patrimoine à hériter plus liquide, donc c’est à l’avantage des héritiers (à moins que le père ait l’intention de claquer l’argent avant de claquer tout court).

Question : et si le fils préféré rachetait lui-même le bien immobilier en s’endettant ?

En effet, les parts de la SARL ont une valeur quasi nulle au moment de la transmission, et pour cause, elle est endettée. Donc en fait le père ne transmet quasiment rien au fils préféré. Si ce fils rachetait ce bien, en nom propre, en s’endettant auprès de la banque, on aurait quasiment le même résultat. Mais on n’aurait pas une belle usine à gaz qui fait plaisir à voir. Du coup, on peut se demander : est-ce que l’objectif (réel mais non avoué) de la manœuvre ne serait pas : faire une belle usine à gaz qui fait plaisir à voir ? wink

Dernière modification par Bernard2K (17/02/2023 19h59)


Les vacances sont finies, au travail !

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#6 18/02/2023 18h43

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Difficile d’émettre un avis et de vous conseiller compte tenu du peu d’informations communiquées. Je vais néanmoins esquisser quelques pistes…

D’après votre profil, vous êtes jeune (environ 30 ans) et votre père doit avoir environ 60 ans. La transmission n’est donc pas un problème a court terme, sauf accident de la vie.

Vous indiquez que le bien représente une part importante de son patrimoine, mais est-ce moins de 50 % de son patrimoine, entre 50% et 66 % de son patrimoine, plus de 66 % ?

Votre père envisage t’il de vous avantager par rapport à l’autre héritier que je suppose être un descendant de votre père ?

Si le bien représente moins de 50% (voir 66% si votre père envisage de vous avantager) de son patrimoine , il peut par testament vous attribuer dans sa succession le bien en question. Cette solution présente un aléa en fonction de l’évolution de la valeur des différents biens de votre père.

Avez vous envisagé une donation partage non égalitaire en nu-propriété (valeur : 50% si votre père a moins de 61 ans) ? Votre père conserve dans ce cas les revenus…

Par ailleurs, avez vous étudié les coûts de constitution et de gestion de la SARL ?

Avez vous aussi envisagé la gestion de la SARL si une partie des parts se retrouve dans la succession de votre père ? Certes, vous pouvez prévoir dans les statuts que la cession des biens n’est possible qu’avec un accord de tous les actionnaires, mais la situation peut devenir tendue par exemple si votre frère demande le remboursement du CCA attaché aux parts héritées…

Par ailleurs, votre solution n’est pas réellement une anticipation de la succession de votre père puisque que son patrimoine sera inchangé en montant au moment de la cession et augmentera dans le temps au fur et mesure du remboursement du prêt et de l’augmentation de la valeur des parts…

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (19/02/2023 06h05)

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#7 19/02/2023 11h40

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Merci à tous pour vos réponses pertinentes !

Concernant la première interrogation, nous n’avons pas de contacts avec l’autre héritier depuis presque toujours, et je ne l’ai d’ailleurs jamais rencontré, mais l’idée n’est pas de le spoiler, loin de là.
Je ne pense pas qu’il ait de toute façon quelconque attachement à ce bien, il n’y a jamais mis les pieds. J’ai bien compris qu’il n’était pas possible de le désavantager sur son héritage, et ce n’est pas le but de la manoeuvre. Il aura sa part, tel que le prévoit la loi… et je ne compte pas intenter quelconque manoeuvre pour contourner cela, ce serait vain !
J’entends que d’un point de vue extérieur cela ait pu vous poser multiples questionnements.

Je dois dire que Bernard2K a particulièrement bien compris la manoeuvre, et d’ailleurs un grand merci pour votre pertinence ! L’idée est bien là de sécuriser un bien immobilier sur lequel je me suis investi, mais pas uniquement, comme je l’ai écrit sur mes motivations initiales :

Nous avons pour projet de racheter ce bien, mon père et moi, via une SARL. Les motivations sont les suivantes :
- me permettre d’être in fine seul propriétaire de ce bien
- lui permettre de générer du cash et de bénéficier du fruit d’années de travail…
- anticiper sa succession sur une part importante de son patrimoine
- tenir une comptabilité, mieux gérer/optimiser le patrimoine existant

En me relisant, je m’aperçois que j’aurais du ajouter un autre point qui m’est cher, et qui est quand même la clé de voute de ce projet, à savoir que mon/notre objectif est de continuer à exploiter ce bien, en assurer sa gestion et de le louer autant que possible. J’envisage même dans les années à venir d’y développer une autre activité, en fonction de mes disponibilités : nous y avons déjà construits deux bâtiments les 5 dernières années, et je travaille sur les plans d’un nouveau. (en fonction des flux de trésorerie que nous laisserait cette SARL…)

Nous souhaiterions en fait continuer à gérer le bien tel que nous le faisons actuellement, en étant complémentaires. Avant, j’y passais le plus clair de mon temps libre pour assurer l’entretien, les petites réparations, et je m’occupais surtout principalement de la gestion des plannings et des réservations. Aujourd’hui, et ce depuis trois ans, je ne m’occupe plus que de ce point, étant à plus de 100km du bien… Etant peu présent et déjà bien occupé avec mon métier (et principalement mes études, et mon fils…) ainsi qu’une autre activité à côté, j’ai donc besoin de quelqu’un sur place, mon père, qui assure tout le reste. Même si cela n’est pas pérenne, et n’est donc pas une solution définitive, elle nous convient bien pour l’instant.

L’idée de ce montage est finalement simple : officialiser ce que nous faisons déjà depuis plusieurs années.

Treblad a écrit :

À hauteur du besoin de financement complémentaire, votre père pourrait participer, et se posera la question de savoir si cette participation sera en capital (il participera alors à la plus-value future) ou en compte courant d’associé, ou un mix des deux.

La tentation peut être que vous preniez la quasi totalité du capital et que votre père, malgré une participation minoritaire, finance une bonne partie via un compte courant d’associé.

Concernant les apports en CCA, de même, l’idée n’est pas d’avoir un associé majoritaire sur le papier, qui se ferait financer la structure par le papa minoritaire… Nous avons pour intention d’abonder à hauteur de nos participations le CCA, peut-être n’ai-je pas été clair sur ce point.

Bernard2K a écrit :

Question : et si le fils préféré rachetait lui-même le bien immobilier en s’endettant ?

En effet, les parts de la SARL ont une valeur quasi nulle au moment de la transmission, et pour cause, elle est endettée. Donc en fait le père ne transmet quasiment rien au fils préféré. Si ce fils rachetait ce bien, en nom propre, en s’endettant auprès de la banque, on aurait quasiment le même résultat. Mais on n’aurait pas une belle usine à gaz qui fait plaisir à voir. Du coup, on peut se demander : est-ce que l’objectif (réel mais non avoué) de la manœuvre ne serait pas : faire une belle usine à gaz qui fait plaisir à voir ? wink

Et bien, même si le projet est viable en lui-même, il ne suffit pas à compenser mes faibles revenus salariés et surtout mon fort endettement du à d’autres projets, locatifs principalement. Et à vrai dire, je n’ai pas envie d’entamer ma capacité d’endettement sur ce projet, qui reste pour comme "à part". Et puis, encore une fois, ce n’est pas la motivation : l’idée est bien d’avoir ce projet en commun tant que possible.

J’entends que cela puisse paraitre compliqué comme montage, ma personne n’y étant pas pour rien dans l’histoire, mais c’est aussi sans doute nécessaire.

Néanmoins, mon interrogation reste entière quant à la répartition des parts à choisir pour à la fois éviter l’abus de droits mais aussi pour permettre au mieux la "succession" de ce bien.

Canyonneur75, le 18/02/2023 a écrit :

Vous indiquez que le bien représente une part importante de son patrimoine, mais est-ce moins de 50 % de son patrimoine, entre 50% et 66 % de son patrimoine, plus de 66 % ?

Votre père envisage t’il de vous avantager par rapport à l’autre héritier que je suppose être un descendant de votre père ?

Si le bien représente moins de 50% (voir 66% si votre père envisage de vous avantager) de son patrimoine , il peut par testament vous attribuer dans sa succession le bien en question. Cette solution présente un aléa en fonction de l’évolution de la valeur des différents biens de votre père.

Avez vous envisagé une donation partage non égalitaire en nu-propriété (valeur : 50% si votre père a moins de 61 ans) ? Votre père conserve dans ce cas les revenus…

Par ailleurs, avez vous étudié les coûts de constitution et de gestion de la SARL ?

Avez vous aussi envisagé la gestion de la SARL si une partie des parts se retrouve dans la succession de votre père ? Certes, vous pouvez prévoir dans les statuts que la cession des biens n’est possible qu’avec un accord de tous les actionnaires, mais la situation peut devenir tendue par exemple si votre frère demande le remboursement du CCA attaché aux parts héritées…

Par ailleurs, votre solution n’est pas réellement une anticipation de la succession de votre père puisque que son patrimoine sera inchangé en montant au moment de la cession et augmentera dans le temps au fur et mesure du remboursement du prêt et de l’augmentation de la valeur des parts…

Canyonneur

Merci pour vos nombreuses pistes de réflexion qui ont aussi du sens !

Mon père a 63 ans, et je termine ma vingtaine, que le temps passe… Ce bien représente environ 30% de son patrimoine, qui est aujourd’hui composé à 80/90% d’immobilier ! Donc, par définition, pas assez diversifié. L’idée est pour lui de générer du capital qui lui permettrait d’avoir une rente, qui est aujourd’hui assurée par les revenus dudit bien.

Pour cette raison principale, la donation partage est une piste que nous avons donc laissée de côté. J’avais en revanche réfléchi à la vente en nue-propriété… Mais j’ai laissé de côté cette piste, peut-être à tort, car j’ai considéré que le capital touché pour lui serait moindre.

Moi ainsi que le co-héritier ne serions d’ailleurs pas désavantagés, puisque sur le bien B initial, nous aurions finalement plus à hériter in fine, le cash, son rendement éventuel, et le delta (à définir) des parts de SARL.

Il ne se rachète pas vraiment quelque chose, je dirais plutôt qu’on lui rachète un de ses biens, pour, en continuer sa gestion, son activité, entretien…

Les frais de création de la SARL sont déjà évalués, de l’ordre de 1500€. Les frais de conseil d’un avocat sont en revanche incertains à ce jour, on m’annonce des montants variables allant de 2500 à 6000€, pour un résultat que j’ai peur d’être très incertain. J’ai la sensation que je vais payer une note juridique une petite fortune pour ne rien apprendre, et cela me fait peur.

Vous avez tout à fait raison pour le dernier point, c’est un saut de puce pour mieux reculer, les problèmes du volume de la succession restent les mêmes, voire très importants… Pour ce point, je n’ai pas encore toutes les réponses… Mais, même en tentant d’optimiser de toutes les façons possibles (AV, donation-partage, abattement…) les frais de succession resteront pour moi très élevés, voire aberrants.
J’avoue que je ferme un peu les yeux, mais il est difficile de "pousser" ses parents à changer leur train de vie/leur patrimoine pour faire en sorte de moins dépenser à leur décès.

Dernière modification par PierreL (19/02/2023 11h43)

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#8 19/02/2023 12h06

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Bonjour,

Il y a quelques éléments de réflexion sur une autre file (pour transmission de sci, possibles similitudes pour une sarl, à creuser et à évaluer,…).

Voir : Donation de parts sociales de SC et SCI : pistes de réflexion et astuces

Cordialement,

Eric

Dernière modification par EricB (19/02/2023 18h14)


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#9 19/02/2023 18h58

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Vous dites ne pas vouloir entamer votre capacité d’endettement. Mais être associé d’une SARL qui emprunte, c’est forcément entamer sa capacité d’emprunt. Si votre banquier fait bien son boulot, être associé à tant de % d’une SARL qui emprunte pour acheter de l’immobilier, c’est pareil que de s’endetter en nom propre de tant de % du même emprunt (à grosses mailles et en toute première approche ; car si on veut rentrer dans le détail, c’est vrai que ce n’est pas exactement pareil).

A mon avis, la faisabilité bancaire devrait être votre toute première question : la SARL va réussir à emprunter à quel taux, sur quelle durée ? Que demande la banque en garantie ? Quelle conséquence sur la capacité d’endettement de votre père et de vous ? Un rendez-vous avec votre conseiller bancaire (et/ou celui de votre père), en apportant le résumé du projet sur une page, serait sans doute utile. L’approche de ce genre de sociétés varie beaucoup d’une banque à l’autre ; d’un côté c’est une société commerciale et à responsabilité limitée, donc la banque devrait logiquement être aussi méfiante qu’une société commerciale normale (taux élevé, garanties sur le patrimoine personnel des associés) ; mais elle peut aussi l’assimiler à une SCI (du fait que c’est de famille et pour acheter de l’immobilier locatif) ce qui peut vous être plus favorable.

Sur l’OBO et l’abus de droit : à mon avis, vous vous faites des nœuds au cerveau pour pas grand chose. Ce qui compte dans ce genre d’opérations, c’est que tout soit au prix du marché. Si la valeur de l’immeuble, des loyers etc. n’est pas sous-évalué ni sur-évalué, et que le formalisme est respecté, je ne vois pas bien le problème.

Sur votre problème de ne pas trouver le conseil adéquat : dans votre cas, je tenterais bien un expert-comptable (mais un bon). Ce ne sont pas des gens qui font du droit toute la journée comme les avocats, mais au moins ce sont des gens pragmatiques. Votre père et/ou vous en avez peut-être déjà un, à qui vous pouvez présenter le projet pour recueillir ses conseils.

Dernière modification par Bernard2K (19/02/2023 19h36)


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#10 27/03/2023 09h09

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Bonjour à tous,

je suis propriétaire d’une SCI IS (deux maisons) qui génère 1.500€ de loyers mensuels, avec 30€ d’assurance, 48€ de frais comptables de la SCI, 1.600€ de taxe foncière, 100€ de frais annuels en tout genre, 20€ d’assurance de prêt et 820€ de prêt (sur 20 ans) à 1.2%.

Pour faire simple, la SCI a un excedent de trésorerie de 440€ mensuels ou 5.300€ annuel. Pour l’instant le résultat net est négatif à cause de l’amortissement, je garde donc cette tréso en prévision de travaux futurs.

Le prêt est parfaitement calibré (coup de bol) car il se terminera dans 16 ans, ma fille an aura 17, et cela me permettra de générer des revenus complémentaires pour les études de mes deux enfants.

Deuxième élément: j’ai actuellement une TMI à 30% voire 41% sachant que ma femme est en congé parental pour l’instant. Je suis propriétaire d’une maison achetée 190K€ en 2015 (qui vaut 220k€), dans laquelle j’ai habité, que je loue en micro foncier nu.

Le bilan: 908€ de loyers mensuels, 75€ de GLI et d’agence, 150€ d’assurance annuelle et 1.200€ de taxe foncière soit 8.646€ de bénéfice brut. Imposé au micro foncier cela me fait environ 4.576€ d’impôts et charges, il reste donc la magnifique somme de 4.070€ net.

L’intérêt de cette maison est de me générer des revenus additionnels dans 17 ans pour les études de mes enfants, puis pour ma retraite.

J’étudie donc un OBO et aimerait avoir votre opinion dessus!

- Ma SCI achète la maison pour 200k€ (j’aurais des estimations d’agence à ce niveau)

- Ma SCI contracte un prêt de 165k€ sur 17 ans, j’apporte en CCA les 35k€ restants (le montant du prêt est calculé afin de garder un certain cash flow dans la SCI)

- J’apporte à titre perso les droits de mutation de 5% soit 10k€

- Au niveau bilan comptable, avec ce prêt, je réduis le cash flow de la SCI à environ 2.000€ par an, ce qui suffirait amplement à compenser les charges d’entretien des 3 maisons, sachant que j’ai déjà 20k€ de tréso sur la SCI

- Au bout de 17 ans, les 3 maisons sont payées et je peux sortir des dividendes ou rembourser dans un premier temps mon CCA de 60k€ pour financier une partie des études de mes enfants. Il s’agit donc d’une tirelire qui sort aussi des 100k€ de garantie des dépôts

- A titre perso je récupère immédiatement 200k€ - 35k€ - 10K€ - 5k€ d’impôts = 150k€

- Je baisse ma fiscalité puisque ces loyers n’entrent plus dans mes revenus. Je perds également 339€ de revenus net. Je peux compenser cela par un remboursement anticipé partiel de mon prêt RP en utilisant une partie des 150k€

- Au bout des 17 ans, une fois le prêt payé, imaginons que l’immeuble soit amorti, pour comparer, si on prend les 8.646€ de bénéfice brut calculés plus haut, cela ferait un résultat net additionnel de 7.349€ (15% d’IS) soit 5.144€ après FT de 30%. Les revenus seront donc moins imposés qu’à titre personnel si je gardais cette TMI

- Projection dans 17 ans avec 2% d’inflation, cela ferait 35.413€ de bénéfice brut, soit 30.100€ après IS et 21.070€ après FT. Je pourrais donc rembourser mon CCA de 60k€ les 2 premières années

- Facilité de transmission à mes deux enfants de ces biens

Dernière modification par marccc32 (27/03/2023 09h13)

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#11 27/03/2023 13h31

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Il me semble que vos calculs font complètement l’impasse sur un aspect : Lors de la vente de la maison par la SCI (certes  dans beaucoup d’années), il y aura beaucoup (plus qu’en l’ayant garde dans le patrimoine perso) d’impôt à payer, et encore plus si l’inflation reste élevée les prochaines années. Et aussi sur l’impôt sur l’éventuelle plus-value quand vous vendrez la maison à la SCI.

Il faudra aussi trouver une banque disposée à prêter à la SCI pour cette opération (c’est trouvable, mais pas forcément facile à trouver).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#12 29/03/2023 08h27

Membre (2023)
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Il me semble que vos calculs font complètement l’impasse sur un aspect : Lors de la vente de la maison par la SCI (certes  dans beaucoup d’années), il y aura beaucoup (plus qu’en l’ayant garde dans le patrimoine perso) d’impôt à payer, et encore plus si l’inflation reste élevée les prochaines années. Et aussi sur l’impôt sur l’éventuelle plus-value quand vous vendrez la maison à la SCI.

Je suis d’accord, mais dans ma tête, j’aurai déjà vendu pour 200K€. Les loyers vont s’indexer sur l’inflation donc cela ferait un bon complément de retraite, sans compter l’aspect transmission qui serait simplifié.

Cette réflexion s’inscrit dans ma stratégie que j’ai abordée plus en détail dans ma présentation, et qui peut-être semblera plus logique!

Il faudra aussi trouver une banque disposée à prêter à la SCI pour cette opération (c’est trouvable, mais pas forcément facile à trouver).

J’ai déjà un accord de ma banque! Il faut nantir 100K en AV chez eux (frais négociés). Cela tombe bien car c’est exactement le montant qu’il me faut placer pour les études de mes enfants (cf. ma présentation). Une fois le bien payé dans 17 ans, le nantissement se levé et je pourrai utiliser les fonds pour leurs études.

Dernière modification par marccc32 (29/03/2023 08h29)

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#13 13/04/2023 04h19

Membre (2014)
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marccc32, le 29/03/2023 a écrit :

J’ai déjà un accord de ma banque! Il faut nantir 100K en AV chez eux (frais négociés). Cela tombe bien car c’est exactement le montant qu’il me faut placer pour les études de mes enfants (cf. ma présentation). Une fois le bien payé dans 17 ans, le nantissement se levé et je pourrai utiliser les fonds pour leurs études.

Quel est le détail des frais négociés entre le taux sans nantissement et avec nantissement ? (peut-être s’agit il des frais négociés de souscription du contrat d’assurance-vie ?)

A titre d’exemple, la Banque écureuil m’a proposé 2,78% avec nantissement et après discussion 2,98% sans nantissement (durée de 20 ans).

Le choix a été vite fait, une différence de 0,20% (déductible fiscalement) qui bloque toute flexibilité de mon épargne pendant la durée de l’emprunt.

J’espère que les lecteurs prendront du recul sur l’appât du taux pour nantir et figer une situation long terme qui de fait reste profitable aux banquiers.

Cordialement

Dernière modification par ChrisNC (13/04/2023 06h47)


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