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Illiquidité et ventes bradées sur des SCPI : tendance à venir ?

Analyse de la liquidité et des performances des SCPI

Cette discussion porte sur l'évolution du marché des SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier), notamment concernant la liquidité et le rendement des parts. Les membres échangent sur des cas concrets, comme Selectipierre 1 et PFO, observant des ventes bradées de parts et une baisse des prix significative par rapport aux cours précédents. Ils mettent en avant le manque d'acheteurs et la présence de vendeurs impatients, conduisant à des transactions à des prix très inférieurs à la valeur de réalisation. La gestion du risque liée à l'illiquidité des SCPI est un sujet central.

Un des arguments principaux porte sur le rendement instantané, qui augmente avec la baisse des prix des parts. Cependant, les participants soulignent l'importance de considérer le rendement futur et la projection à long terme, en tenant compte de la possibilité d'une baisse des loyers et des frais de rénovation des immeubles, notamment pour les SCPI plus anciennes. Le débat met en lumière l'impact de la crise économique sur le marché immobilier et la nécessité de choisir des SCPI bien gérées et de petite taille.

Une tendance notable est la recherche de valeurs refuges, illustrée par l'intérêt pour les SCPI réputées de meilleure qualité, comme Immorente et Selectinvest. Toutefois, la discussion nuance cette perception en soulignant que même les SCPI considérées comme de qualité ne sont pas à l'abri d'une baisse de prix, même si le timing initial de leur lancement peut influer sur leur performance à long terme. Le lien entre taille de la SCPI et liquidité est également exploré, avec une mise en garde sur les risques liés aux petites SCPI peu liquides.

Enfin, la discussion aborde la question du financement à crédit des investissements en SCPI. Un membre exprime ses réserves sur cette pratique, soulignant les risques liés à l'illiquidité et aux difficultés de revente en cas de besoin de liquidités. Cela souligne l'importance d'une stratégie d'investissement prudente et adaptée à la capacité financière de chaque investisseur.

Les participants soulèvent également la complexité du marché secondaire des SCPI, mentionnant les contraintes liées au placement d'ordres d'achat et à la gestion de la trésorerie. La difficulté à prévoir l'évolution du marché à long terme est un point récurrent de la discussion.


[+1 / -1]    #1 05/11/2012 10h54

Membre (2010)
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Bonjour,

Voici ici une fiche synthétique sur Selectipierre 1, SCPI à capital fixe :

SCPI SELECTIPIERRE 1 : Bureaux Paris et sa région
http://www.primaliance.com/fiches/45/sy … tipierre-1

Le carnet d’ordres mentionne :
- Aucun ordre à l’achat
- Un premier vendeur pour 2 parts à 2029.71 €

Le mois dernier, un échange avait eu lieu à ce prix, occasionnant une forte baisse par rapport aux cours précédents (-34%) et par rapport aux valeurs de réalisation. Le rendement instantané est ainsi passé de 5% à autour de 7%. Le fait qu’il y ait probablement encore des échanges à ce prix risque de "valider mentalement" ce cours chez les porteurs.

Certes, ces échanges se font avec très peu de parts mais cela pourrait être le début d’une tendance plus longue : absence d’acheteurs et vendeurs impatients qui font n’importe quoi.

J’ai déjà pratiqué cette stratégie sur des nano caps et des obligations illiquides, la seule différence est les coûts fixes d’achat des titres, que je ne maîtrise pas encore pour les SCPI.
Evidemment, il vaut mieux être seul pour faire cela et je ne devrais pas vous en parler.

Bonne journée !

Mots-clés : décote, selectipierre, vendeur

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#2 05/11/2012 11h25

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INTJ

C’est exactement ce que j’attends.

A un moment donné les banques ne vont plus financer les SCPI et il restera que ceux qui peuvent acheter cash.

Le rendement instantané est ainsi passé de 5% à autour de 7%.

7,9% même le rendement. basé sur le dividende 2011

Ca commence à devenir intéressant mais je suis sûr qu’on peut même viser 9% (spot pas futur) avec un peu de patience.

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#3 05/11/2012 11h30

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Pour le rendement, il y a tout de même une baisse des loyers à prévoir.

Pour PFO, plus liquide, la confrontation des ordres a permis de casser le seuil des 800€, il y a encore un gros vendeur à 780 € mais aucun acheteur :

Nos produits | PERIAL

Certes, il faut choisir les bonnes SCPI mais la tendance m’a l’air d’être enclenchée, sans même qu’il n’y ait eu de hausse des taux !

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#4 05/11/2012 11h35

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Concernant Selectipierre 1 le versement trimestriel est de 35.52€/part soit pour un achat au prix actuel de 2206.00 € un rendement de 6.44%
Mais l’avenir ne vas t’il pas faire descendre le versement ?
En 2011 il était de 43.75€/part soit une chute 2011/2012 de 18.8% du versement. et je ne vous parle pas de la baisse de dividende 2010/2011 de 6.9%
En effet on peut s’inquieter sur cette SCPI quand on lit :
Selectipierre 1 est une des plus anciennes SCPI existantes
Cela peut se traduire par des immeubles vétustes dont les frais de remise à niveau seront énormes ou des locaux inadaptés à la location. D’ailleurs son taux de location à 88% semble confirmer cette hypothèse.

Je pense que le rendement spot n’est pas tout, car pour un investissement en SCPI sur 10-15 ans ou plus il faut projeter l’évolution de la scpi.
Avec la crise le choix des bonnes Scpi bien gérées est primordial.

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#5 05/11/2012 13h36

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Pour placer un ordre d’achat sur le marché secondaire des SCPI à capital fixe, il faut être en mesure de bloquer le cash correspondant, ou au minimum fournir un chèque de ce montant (cf la mention "Les ordres d’achat sont accompagnés du règlement libellé à l’ordre de la SCPI concernée." dans les documents de ces SCPI). J’ignore à quel moment ces chèques sont susceptibles d’être encaissés, mais mieux vaut ne pas émettre trop de chèques sans disposer de la trésorerie correspondante. …

Il est donc sans doute bien plus facile (moins couteux/risqué en trésorerie) de laisser trainer des ordres d’achats pour acquérir à un prix cassé des actions à liquidité réduite que des parts de SCPI.

En ce qui concerne Selectipierre1, la baisse récente (et peut-être très temporaire) du prix des parts (avec 1 seule part échangée à ce prix !) a été discutée sur selectipierre 1 -34,5% ce mois ?! | SCPI


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#6 06/11/2012 08h47

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Bonjour,

Est ce que quelqun ici connait SelectInvest ? plus généralement ma question s’inscrit dans le sujet, je me demande si les SCPI "réputées" de meilleure qualitée (Immorente, Select invest etc…) sont susceptibles de suivre (dans une moindre mesure) le mouvement (Immorente n’a jamais vraiment baissé, meme lors de la crise immo 91-98).

Merci

Cdt,

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#7 02/12/2012 19h53

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Immorente n’a pas baissé depuis sa création parce qu’elle a été lancée en 1991/1992, et a donc pu collecter au plus bas pendant de longues années.

Ce timming excellent est une des causes de son énorme succès.

Cependant, ce succès initial n’est pas une assurance tous risques pour l’avenir.

Je ne trouve pas que Selectinvest soit une SCPI très qualitative. Il y a certainement mieux ailleurs.

Je ne serais pas étonné qu’il y ait quelques baisses sur certaines SCPI à capital fermé, en particulier celles de petite taille, dont la liquidité n’est pas bien assurée.

Une "décote" de liquidité n’est pas illogique, même en l’absence de baisse généralisée de toutes les SCPI de rendement. Ce type de décote était, du reste, ponctuellement réapparu en 2009, sur certains dossiers.

Il y a d’ors et déjà quelques ajustements à prévoir sur décembre …

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1    #8 03/12/2012 10h51

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ventes bradées sur des SCPI :

D ou mes réserves  exprimées  sur plusieurs forum sur le conseil  donné avec insistance d acheter ce genre de produit à crédit :
J ai eu tort parce que  mes propos  m ont valu d être agressé et gratifié de deux  points de réputation négatif

Dernière modification par Swx (03/12/2012 11h25)

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