Analyse des SCPI : où trouver des analyses complètes de SCPI ?

maxicool · #26

GBL a raison, vous ne trouverez pas de SCPI n’ayant jamais baissé son dividende depuis 10 ou 15 ans.
Le rendement peut aussi venir de la revalorisation du prix de la part durant cette même période.

Peut-être est-il plus utile de comparer le TRI à 10 ans pour avoir une idée de la performance (à condition que ces chiffres proviennent du même site, car le mode de calcul du TRI doit varier d’un site à l’autre).

Personnellement, das une optique de long terme, je pense qu’il faut privilégier des SCPI :
- relativement anciennes ("avec de l’expérience")
- avec un potentiel de plus-values en cas de revente d’immeubles
- ayant versé un dividende relativement stable sur ces 10 / 15 dernières années
- n’ayant pas collecté de manière disproportionnée ces dernières années.
- avec un TOF laissant un peu de marge à une amélioration future (dans les 90%)

Sans doute est-il préférable d’avoir un rendement plus faible aujourd’hui mais plutôt assuré à l’avenir qu’un dividende intéressant aujourd’hui (mais qui pourrait être plus tard menacé : emplacement plus spéculatif, renouvellement de baux sans successeur, TOF au maximum).

Je ne suis pas du tout spécialiste. Ce n’est que mon avis personnel.

--

Franck059,

pourquoi affirmez-vous que, pour compléter ses revenus après cessation d’activité, les SCPI ne peuvent pas convenir ?

Dernière modification par maxicool (17/05/2019 15h22)

cat · #27

Si je regarde rapidement sofipierre, je ne vois aucune baisse de la distribution depuis plus de 15 ans.

maxicool · #28

Exact !

cat · #29

C’est également vrai pour :
* Pierre-selection;
* Selectipierre-2;
comme souligné par Surin sur une autre file (il parlait de 10 ans mais cela semble marcher également sur 15).

GoodbyLenine · #30

Je connais un peu Selectipierre-2 (et pas les 2 autres), et il me semble que l’absoption de Sélectipierre1, en début 2016, a pu "aider" (et ne sera pas renouvelable), comme la distribution de plus-values immobilières (le patrimoine est très ancien).

cat · #31

Honnêtement, GBL, je n’ai pas du tout analysé ces sociétés. La seule que je suis un peu (de loin) c’est sofipierre qui me semble présenter certaines caractéristiques intéressantes.

Franck059 · #32

@Maxicool

Bon nombre de scpi ont vu ces dernières années leurs distributions diminuer lentement mais sûrement.

Dans le même temps, l’inflation a continué de grimper, lentement mais sûrement.

J’émets donc de sérieux doutes quant à l’intérêt des scpi pour se constituer à terme un revenu complémentaire décent pour la retraite.

Dernière modification par Franck059 (17/05/2019 22h26)

Michel · #33

Quid de l’effet de levier ?

Dans le même temps, l’inflation a continué de grimper, lentement mais sûrement.

Chacun pourra se faire son avis avec quelques éléments factuels : Taux d’inflation en 2018

Franck059 · #34

@Michel

L’effet de levier n’a pour moi d’intérêt réel que si l’on revend ses parts à terme.

Mais il faudra attendre 22 ou 30 ans pour en profiter pleinement si vous voyez ce que je veux dire.

Peut-être l’acquisition en nue-propriété représente-t-elle la meilleure façon de profiter des scpi.

Mais pour ce constituer une rente, je suis de plus en plus dubitatif.

maxicool · #35

> Franck,

Vous doutez des SCPI mais il semble que vous êtes en train de vous constituer un portefeuille de SCPI depuis quelques années pour votre future retraite (cf votre présentation).
Vous pensez tout revendre ?

Effectivement, les dividendes diminuent, mais il faut aussi que vous considériez 2 autres éléments pour juger de la qualité de cet investissement : l’évolution de la valeur des parts et l’effet de levier.

Franck059 · #36

@maxicool

Tout à fait. Je dispose bien d’un portefeuille de 8 scpi (dont 7 acquises à crédit entre 2011 et 2014 et 1 en nue-propriété).

Ce portefeuille s’apprécie d’environ 1500 € par mois et s’élève actuellement à environ 126 000 € (prix de retraits diminués du capital restant dû et de l’indemnité éventuelle de remboursement anticipée)

Au départ, c’était dans le but de me constituer une rente supplémentaire une fois en cessation d’activité.

Toutefois, force est de constater que, hormis une seule d’entre elles, toutes les scpi ont baissé leur distribution.

Après le remboursement des crédits, ce sera probablement une revente de l’ensemble des parts si les distributions continuaient à s’infléchir inexorablement.

Disons que ma stratégie a changé.

AUjourd’hui, je serais davantage regardant sur la pérennité des distributions mais aussi sur la part investie hors de France (les prélèvements sociaux de 17,2 % ne sont pas dûs sur les revenus de source étrangère, ce qui n’est pas négligeable).

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