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#126 13/09/2023 12h55

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ISTJ

maxicool a écrit :

"

Si les autres SCPI voient leur valeur de reconstitution baisser dans les mêmes proportions (entre -5% et -10%), il y aura beaucoup d’autres baisses de prix !

Notamment :
- Primopierre (-2,08% de la VR 2022)
- PF Grand Paris (+1,25%)
- Eurovalys (+2,36%)
- PFO2 (-3,34%)
- Corum XL (-2,67%)
- Interpierre Europe Centrale (1,57%)
- Corum Eurion (3,39%)
- Elilays (4,12%)

Advenis a communiqué: pas de changements pour Eurovalys et Elialys. Pour les autres en revanche, wait and see…


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#127 13/09/2023 15h47

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Pour information, l’AMF a récemment demandé à l’ASPIM et l’AFG de faire passer le message à leur membres (i.e., les sociétés de gestion) qu’il est nécessaire de ré-évaluer leur patrimoine immobilier, pour ceux qui ne l’ont pas encore fait à date.

On peut donc anticiper qu’un certain nombre de gérants vont s’atteler à cette tâche et qu’il pourrait y avoir des baisses dans les prochaines semaines.

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#128 13/09/2023 19h05

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Je comprends mieux le mail de Primaliance de l’autre jour sur leur émission prévue le 21 Septembre.
La française a été les premiers à dégainer (malgré les rumeurs insistantes sur PFO2) les autres vont suivre petit à petit

Primaliance a écrit :

SCPI : FAUT-IL VENDRE ?

Spoiler : Ils vont dire non

Il sera intéressant de voir si certaines choses positives pouvaient ressortir de ce coup de mou dans le secteur.

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#129 13/09/2023 19h40

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Il est trop tard pour vendre. Sauf à accepter une grosses décote.


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#130 14/09/2023 08h11

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Pas forcément trop tard, j’ai "vendu en panique" la moitié de mes SCPI a -4% de moins value depuis le début de l’année. Je pense entrer dans un ETF de foncières cotées européennes qui ont déja perdu ~50% depuis le plus haut ( produit actions très différent ).

Je fait l’hypothèse que le prix des foncières cotées reflète déjà l’anticipation des mauvaises nouvelles a venir, alors que ce n’est pas le cas pour le prix des SCPI ( basé sur le prix des immeubles, qui varie avec beaucoup de retard).


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#131 14/09/2023 10h30

Membre (2019)
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Bonjour,

Je ne vois pas où trouver l’information sur ces pertes de -4%, les rapports d’évaluations des SCPI suite à demande de l’AMF ne semblent pas disponibles, notamment sur :

PF GRAND PARIS
PFO2
PFO
VENDOME REGIONS
PIERVAL SANTE
KYANEOS PIERRE
EPARGNE PIERRE
ACTIVIMMO

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#132 15/09/2023 14h37

Membre (2017)
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Pour Paref Gestion et donc les SCPI associées, je viens de recevoir ce mail:

Aucun de nos portefeuilles, en France comme à l’étranger, n’a subi de baisse de valeur moyenne supérieure à 5%, ce qui montre la résilience de nos actifs et le travail des équipes de gestion pour contenir les événements défavorables du marché et la remontée des taux.

En France, le portefeuille de bureaux et locaux d’activités a vu sa valeur reculer de moins de 4% par rapport au 31 décembre 2022.

En ce qui concerne les actifs résidentiels (à noter que notre portefeuille est principalement parisien), on note une baisse moyenne de l’ordre de 2%. Enfin, les actifs commerciaux ont enregistré un recul moyen de 3% de leurs valeurs. Pour nos SCPI investies en Europe, nous observons une baisse moyenne de 5% pour nos actifs commerciaux en Allemagne, tandis que le portefeuille de bureaux et locaux d’activité que nous gérons en Pologne a vu sa valeur diminuer de moins de 2%.

Sur la base de ces nouvelles valorisations, l’écart entre les valeurs de part et les valeurs de reconstitution de nos SCPI reste compris dans une fourchette entre –5,8% et +3,2% et ne justifie donc pas une modification des valeurs de parts.

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#133 15/09/2023 15h33

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NOUVELLES DU JOUR:


Baisse du prix de part de 4 SCPI PERIAL:

cf.message ci-avant de loulou75015
Source et détail : ici
Le prix de part de PF Grand Paris passe de 544 € à 458 €, soit une baisse de 15,8 %

Le prix de part de PFO2 passe de 196 € à 164 €, soit une baisse de 16,3 %

Le prix de part de PFO passe de 966 € à 880 €, soit une baisse de 8,9 %

Le prix de part de PF Hospitalité Europe passe de 200€ à 181 €, soit une baisse de 9,5 %

Baisse du prix de part de 2 SCPI PRIMONIAL :

Source et détail : ici
Le prix de part de PATRIMMO COMMERCE passe de 197€ à 176€, soit une baisse de 10,66 %

Le prix de part de PRIMOPIERRE passe de 208€ à 180€, soit une baisse de 13,46%

Aucun changement du prix de part des SCPI PAREF GESTION:

Source et détail : ici


Restez à l'écart des gens négatifs. Ils ont un problème pour chaque solution.

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#134 16/09/2023 06h20

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Je suis bien incapable d’expliquer les raisons (objectives ou pas….) du prix des parts de certaines SCPI.

Ce qui me dérange plus, c’est le timing, qui semble "orchestré".

Le même jour, on apprend la baisse du prix de parts d’une petite dizaine de produits.

Tout ceci m’interpelle…

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#135 16/09/2023 07h27

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Bien entendu que tout ceci est orchestré : ces réévaluations sont une demande de l’AMF. Elle table sur ces expertises anticipées pour éviter que les ventes paniques ne s’installent. Le procédé est par ailleurs intelligent, en affichant soudainement une baisse franche, les vendeurs se départiraient au plus mauvais moment de leurs SCPI.

Imaginez que les baisses de prix se soient égrainées et faites à minima. Les détenteurs auraient prix peur tout en ayant le temps de vendre. Seulement plus personne ne souhaite acheter : c’est la bérézina ! Il faut vendre de magnifiques immeubles au pire moment.

A titre personnel, voyant une baisse de 2% de la sci Capimmo et prévoyant pire, j’ai vendu. Par contre, je viens de me prendre -16% sur ma petite détention de PF Grand Paris… je conserve en attendant des jours meilleurs. CQFD

[i]Message édité par l’équipe de modération (16/09/2023 13h39) :
mot(s)-clé(s)
- suppression de la citation du message immédiatement précédent

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#136 16/09/2023 07h41

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Comme dans la plupart des marchés, il faut soit être dans les premiers a vendre en panique, soit être prêt a garder ses titres sur le long terme ( la durée d’un cycle immobilier est 10-20 ans).
Vendre avec tout le monde est une mauvaise idée.


“Les hommes font des plans … et les dieux se marrent” - Proverbes 19.21

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#137 16/09/2023 09h03

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Les scpi sont tout simplement des placements insuffisamment rentables dans le contexte actuel ne serait ce que vs sicav monétaire L’ajustement des prix va faire mal surtout à celles qui ont acheté a n’importe quel prix en oubliant que les taux très bas étaient une anomalie temporaire Certains se sont crus intouchables quand les SIIC ont montré la voie il y a quelques mois (au même titre, il va falloir anticiper la future baisse des taux pour placer au mieux notamment sur les obligations…) Tout est toujours question d’anticipation

Dernière modification par rentier2030 (16/09/2023 09h04)

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#138 16/09/2023 09h30

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Les scpi sont des valeurs de rendement. Rien ne laisse penser aujourd’hui que ce rendement va s’éroder. Ca aurait pu être le cas avec la décrue de l’immobilier de bureau suite au covid, mais les taux d’occupation de la plupart des SCPI restent très élevés.

Avec des loyers stables, et des prix de part des SCPI qui baissent, on pourrait plutôt parier sur une augmentation franche des rendements. Et c’est plutôt salutaire pour l’attractivité des SCPI. La collecte reprendra fermement le jour où les rendements convergeront vers 7-8%.

Pour ma part, je pense plutôt en reprendre une louche, une fois que les valorisations auront terminé leur réajustement.


Mes portefeuilles : SCPI en usufruit, crowdlending

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#139 16/09/2023 10h13

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INTP

Politok a écrit :

Pour ma part, je pense plutôt en reprendre une louche, une fois que les valorisations auront terminé leur réajustement.

En bourse, on appelle cela le rebond du chat mort.

Pourquoi perdre son temps à choisir la meilleure compagnie pétrolière, toutes sont liées au pétrole, analysons le pétrole.
De même pour les SCPI, dans l’immobilier, il n’y a plus de marché, plus d’acheteur, plus de vendeur, regardons les transactions, elles s’effondrent.

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#140 16/09/2023 10h40

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Il y a peu de transaction, et certaines SCPI ayant des actifs surpayés ou non diversifiés en localisation géographique et en métier vont prendre très cher. La baisse devrait être toutefois généralisée, c’est l’ampleur qui sera différente.

Par contre, il y a toujours un besoin dans la logistique, dans des actifs de bureaux agréables, dans des locaux commerciaux. Donc le rendement est la, et sera toujours là ( sauf si récession très très forte, et là c’est autre chose). En plus une récession très forte conduirait la BCE à baisser ses taux directeurs, donc baisser le taux sans risque et rendre plus attractif les SCPI.

Clairement les perspectives à court terme sont  négatives, mais à moyen terme c’est déjà moins sur. 

Pour l’immobilier de bureau par exemple, le mouvement de retour en physique semble prendre de l’ampleur (justifié ou non). Il est possible que nous ayons des surprises sur ce type d’actif dans quelques mois.

Il y avait peut être un coup de market timing à faire, il fallait vendre il y a quelques mois, et maintenant attendre S2 2024/ S12025 pour racheter.

Attention aux frais dans cette opération, quand on sort et quand on rentre.

Je détiens 100K de SCPI, deux européennes et plus ou moins diversifiées ( corum XL et Europe Invest). J’anticipe une baisse de valeur compris entre 5% et 10%, dans le même temps j’ai un emprunt à 2% en face. La mécanique de tout solder, pour ensuite refaire un dossier et me prendre un taux à 5% me semblait peu pertinente, rendez vous d’ici 3 ans pour savoir si le choix était bon ou non.

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#141 16/09/2023 13h49

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rentier2030 a écrit :

Les scpi sont tout simplement des placements insuffisamment rentables dans le contexte actuel ne serait ce que vs sicav monétaire.

Cette comparaison me semble un peu absurde, car on investi dans une SCPI pour au moins une decennie, généralement beaucoup plus, et pas du tout avec les mêmes objectifs que quand on investi dans une Sicav court terme.
Note: pour ceux qui ont des UC dans un contrat d’assurance-vie, adossé à des SCPI, le raisonnement peut être un peu différent si l’écart  entre orix d’achat et prix de vente de ces UC est modeste.

Celui qui detient des SCPI devrait logiquement les conserver, sauf à ce que ses objectifs aient bien changés,  ou à anticiper une évolution très importante du marché sur le long terme (et pas sur 1 ou 2 ou 3 ans).

Bien entendu, celui qui a du cash à investir devra tenir compte, en plus de ses objectifs, du niveau de prix de ses potentielles cibles d’investissement (et une baisse du prix des parts de SCPI pourrait être une bonne nouvelle)… et prendre son temps.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#142 16/09/2023 16h05

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Ne serait ce que faisait partie de ma phrase…rajoutez obligations en direct dont je parle également dans mon message et le constat reste le même…S’il est vrai que scpi rime avec long terme, visiblement aucune personne ne semble considérer l’horizon court terme comme point d’entrée raisonnable (dans l’optique d’un achat crédit, ce qui est important c’est le différentiel coût crédit / rendement net et le compte n’y est plus vraiment depuis quelques mois déjà pour un nouvel entrant)

Dernière modification par rentier2030 (16/09/2023 16h25)

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#143 16/09/2023 17h04

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Aucun intérêt à acheter des SCPI aujourd’hui malgré les baisses. Le rendement est trop faible par rapport aux taux, et les baisses ne sont certainement pas encore terminées.


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#144 17/09/2023 02h18

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J’imagine qu’une majorité des investisseurs le font a credit pour l’effet de levier. La hausse des taux explique probablement une bonne partie de la baisse de la collecte. A cela on ajoute une hausse de la rentabilité du cash et des obligations, cela rend ce produit moins attractif comparativement.

Ces raisons sont en tout cas celles pour lesquelles cette année je n’ai pas investi en SCPI.

Les SCPI qui baissent le prix de leur part créent un dumping face aux autres: Elles vont concentrer le peu de collecte qui reste. Ceci explique à mon sens pour quoi on voit de plus en plus de baisses du prix de part. Elles se battent pour se maintenir a flot.

C’est de plus une aubaine pour elles, car elles peuvent le mettre sur le dos de la baisse de generale de l’immo (plutot que sur la qualité de leur gestion).

On en voit meme qui baissent sans y être légalement forcé (ex: PF Hospitalité Europe).

A mon humble avis ce n’est malheureusement pas fini.

Etant un investisseur SCPI recent, je prends une bonne claque car je n’ai encore bénéficié d’aucune hausse de la part.

Du moment que la distribution ne baisse pas, c’est gérable. Mais je risque de perdre toute confiance en ce produit le jour ou cela arrive.

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#145 17/09/2023 07h45

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Je ne crois pas du tout en votre théorie, les SCPI abaissant leur prix de part sont pour la plupart bloquées ou ne collectent que très peu, je prends le pari que ça ne va pas s’améliorer du jour au lendemain.
Au contraire les SCPI qui collectaient continuent de le faire lorsqu’ellss n’ont pas eu de baisse.
Les gérants baissent le prix de part car l’AMF a demandé une mise à jour, les gérants se sont exécutés, les experts ont pris en compte une dévalorisation des actifs, est-elle excessive je n’en sais rien, va-t-elle continuer je n’en sais rien, a-telle pris les devants sur les expertises à fin 2023 pas possible de le dire non plus.
Mais évitons je ne sais quelle théorie obscure, il n’y a pas de stratégie mais des gérants qui pour l’immense majorité des SCPI concernées alignent le prix de souscription sur la VR ou le baissent d’autant que la VR baisse.
Dans ce cas pourquoi Epargne Foncière, plus grosse capitalisation, n’en aurait pas profité pour abaisser son prix ?
Quant au "peu de collecte qui reste", je demande à voir, pour l’instant j’hallucine sur les milliards d’euros de collecte trimestriels.


Parrainage BOURSORAMA code : LIKA0507 - BforBank YYXC - TOTAL ENERGIE : 112210350

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#146 17/09/2023 08h18

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Les SCPI comme l’immobilier vont redevenir intéressantes une fois la crise finie et les taux et l’inflation stabilisés.

Prenons par exemple une SCPI qui avant crise délivrait une TVDM de 6€ pour 100€, avec une fiscalité du foncier à TMI +17% mettons que la plupart des gens qui en achetaient à crédit à 1% recevaient 2,5€ net net (6€ avec 2,5€ de fiscalité et 1€ d’intérêt de crédit)
Une fois la crise finie, au bout de quelques années, le prix aura baissé de 20% mais l’inflation aura fait monter les loyers de 20% on touchera donc 7,2€ de loyer pour 80€ soit du 9€ pour 100€ (9% brut), l’imposition sera toujours proche de 50% soit 3€ et le crédit sera de 3% soit 3€, l’investisseur aura du 3€ net net proche de ce qu’il avait avant crise, et si les loyers montent de 25% (hypothèse optimiste je vous l’accorde) il aura beaucoup plus.

Et c’est encore plus intéressant pour ceux qui investissent dans des SCI à l’IS ou avec une TMI à 11%, je ne vais pas vous faire le calcul mais vous l’imaginez sans peine car si la fiscalité est réduite on profite à plein des meilleurs rendements.


TdB PEA/CTO Parrainage Ohm Energie Parrainage Boursorama : NIPA2313

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#147 17/09/2023 12h16

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Politok, le 16/09/2023 a écrit :

Les scpi sont des valeurs de rendement. Rien ne laisse penser aujourd’hui que ce rendement va s’éroder. Ca aurait pu être le cas avec la décrue de l’immobilier de bureau suite au covid, mais les taux d’occupation de la plupart des SCPI restent très élevés.

Avec des loyers stables, et des prix de part des SCPI qui baissent, on pourrait plutôt parier sur une augmentation franche des rendements. Et c’est plutôt salutaire pour l’attractivité des SCPI. La collecte reprendra fermement le jour où les rendements convergeront vers 7-8%.

Pour ma part, je pense plutôt en reprendre une louche, une fois que les valorisations auront terminé leur réajustement.

Je suis plutôt d’accord, on peut faire la comparaison (pas sur les mêmes échelles de temps) avec dividendes vs actions. Les revenus passifs des dividendes sont l’objectif recherché, de même que pour les loyers des SCPI. Peu importe l’évolution de la part, pas vendu pas perdu ! Les SCPI se gardent en moyenne plus de 20 ans (entre autre pour des raisons fiscales sur les PV de parts). Je serais beaucoup plus inquiet si les loyers baissaient, ce qui pourrait être la conséquence d’une récession économique forte, que personne ne veut voir ni admettre pour le moment.


FredG_ProD

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#148 17/09/2023 12h22

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Les loyers peuvent baisser car il faut vendre des immeubles pour racheter les parts.

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#149 17/09/2023 12h41

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Pour ce qui me concerne j’ai fait un gros nettoyage depuis juin . J’ai encore une vente en cours .
Au final j’en conserve trois :
Épargne pierre
Immorente
LF opportunité immo .

Finalement mon portefeuille de SCPI aura été divisé par deux alors que c’était un placement retraite débuté en 2015.

Si des anciens du forum peuvent me donner leur avis sur mes trois SCPI je les en remercie.

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#150 17/09/2023 13h08

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Kabal a écrit :

Les loyers peuvent baisser car il faut vendre des immeubles pour racheter les parts.

Aucune SCPI n’est obligée de "racheter des parts" (et alors, quand il n’y a pas d’acheteurs de parts, les vendeurs…. patientent), donc de vendre des immeubles pour ça….


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