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[+3]    #1 09/02/2023 23h00

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Bonjour,

De prime abord la stratégie du paresseux pourrait sembler approprié pour un détenteur de SCPI. D’ailleurs pourquoi investir dans une SCPI si ce n’est d’abord pour diversifier ses risques, appliquer la stratégie du paresseux et générer du revenu passif en rémunérant une société de gestion.

Et au final la lecture du bulletin  au trimestre voir annuellement (puisqu’il faut maintenant se rendre sur le site de la société de gestion pour parcourir un bulletin trimestriel) devait permettre de surveiller son investissement de plusieurs milliers, voire dizaines de milliers d’euros.

Après tout c’est du solide une SCPI avec un horizon de temps de plusieurs années (idéalement 10 ans puisqu’il faut amortir les droits d’entrée) donc pourquoi s’éloigner de la stratégie du paresseux.

Depuis 2 ans, l’environnement a un peu évolué :
- Un Covid qui accélère le télétravail et modifie la demande de bureaux,
- Une hausse des taux d’intérêt qui va probablement impacter les taux d’actualisation pour l’évaluation des immeubles,
- Une inflation qui potentiellement pourrait fragiliser certaines entreprises,
- Une forte collecte pour les SCPI qui les poussent à investir sur des valorisations élevées,

Et au final une conclusion qui s’est imposée : il est peut-être temps de remplacer la stratégie du paresseux par de la curiosité.

En bon paresseux, je surveillais d’un œil le taux d’occupation. Pas si facile que ça à surveiller d’ailleurs puisque sa définition change aussi régulièrement que Mme Girouette. En bon gestionnaire, de son propre intérêt la société de gestion travaille d’ailleurs comme il se doit ce taux d’occupation :

1)    Je cède un immeuble vide ou qui va le devenir
2)    Je profite d’une forte collecte pour remonter le taux d’occupation
3)    Je lance des travaux de rénovation et ça rassure
4)    Je reloue rapidement avec une bonne remise ou franchise de loyers

J’ai donc par curiosité rechercher quelques indicateurs à surveiller pour suivre la bonne ou mauvaise santé du patient SCPI sur un horizon de temps de quelques années puisque nous parlons pour la plupart des SCPI de paquebot avec de l’inertie, le temps que les effets évoqués ci-dessus se diffusent

Car au final avec l’afflux d’associés ces dernières années, ça n’est pas quand le troupeau quittera le paquebot qu’il faudra le quitter.

Au final après la lecture en diagonale des 3 dernières rapports annuels, 12 bulletins trimestriels d’une SCPI cela permet :

1)    De calculer le % surface relouée / surface libérée
2)    De suivre l’évolution de la valeur de reconstitution
3)    D’identifier les plus ou moins-values par immeubles cédées
4)    De suivre l’évolution de la durée résiduelle des baux. Même si là encore un rajeunissement est
        possible avec une forte collecte
5)     Il existe un écart important à la baisse entre la dernière valeur d’expertise de l’immeuble et son
        prix de  vente

Conclusion

J’ai retenu les red flags suivants pour suivre mes lignes de SCPI
1)    Un faible % de relocation (moins de 40 % sur 2 ou 3 ans)
2)    Une valeur de reconstitution en baisse sur quelques années
3)    Des moins-values importantes (supérieures à 15%) sur des immeubles détenues depuis plus de 5 à 10 ans
4)    Une durée résiduelle des baux en baisse
5)     Un écart important à la baisse entre la dernière valeur d’un immeuble et son prix de vente

Et j’ai cédé ma première SCPI depuis bien longtemps (partage à venir sur la file de cette SCPI)

Et vous quelques sont vos red flags pour les SCPI ?

Dernière modification par corsaire00 (10/02/2023 09h54)

Mots-clés : drapeaux rouge, scpi (société civile de placement immobilier), signal d'alerte

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#2 10/02/2023 00h25

Banni
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On le voit assez vite quand le patrimoine est de qualité médiocre ou que la société s’est planté dans ses choix.

Les rendements fondent comme neige au soleil en 3 ans (2020) , les taux d’occupations financiers sont en baisses , les relocations sont bien moins nombreuses que les libérations et les valeurs d’expertises qui baissent…
Ou encore les ventes en moins value après moins de 10 ans de détentions…

Exemple actuellement : Primopierre et PFO2 positionnées sur le bureau mais qui tiennent moins le coup que Efimmo ou Epargne pierre ou les baisses sont encore très discrètes.

Après faut regarder la durée des baux selon la durée moyenne une scpi sera plus ou moins touchée sur le moment mais finira par se faire rattraper par les mêmes phénomènes.

Pour le moment le marché du Bureau est en grande souffrance , le commerce c’est limite et la logistique-santé  les valos sont très tendues donc les rendements sont en baisses même à TOF élevé.
Concernant le résidentiel très peu de scpi donc difficile à dire.
Pour l’hôtellerie etc les chiffres étaient tellement mauvais pendant les confinements que ça ne pouvait que remonter et difficile de voir comment les choses vont tourner.

Dernière modification par Galessin (10/02/2023 02h35)

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#3 10/02/2023 06h18

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Je rajouterais aussi comme critère la décollecte (somme toute assez rare sur des produits aussi à la mode que les SCPI en  ce moment)

Et sur ce critère aussi, Primopierre est un mauvais élève, puisqu’elle a subi une décollecte au dernier trimestre !

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#4 10/02/2023 08h11

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Galessin a écrit :

Pour le moment le marché du Bureau est en grande souffrance

La plupart des chiffres publiés depuis 2 ans contredisent cette intuition.
Les chiffres de demande placée (indicateur de référence s’il y en a) sont très bon en 2022 par exemple.
voir : Immostat

Dernière modification par cedREIM (10/02/2023 08h11)


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Favoris 2   [+2]    #5 10/02/2023 08h52

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Voici des critères importants dans le choix de SCPI :
- le rendement total est composé de la hausse du prix de la part et du dividende. Presque toutes les SCPI offrent un rendement dans une fourchette 4-6%. La distinction se fait sur la revalorisation des parts. Une SCPI dont le prix de la part augmente moins que l’inflation signifie que ses gérants ont acheté trop chers / n’ajoutent pas de valeur aux biens / vendent trop bas. Le marketing des SCPI se fonde presque exclusivement sur le rendement.

- la structure de la dette est importante, surtout maintenant. Quelques SCPI ont des dettes surtout in-fine, à taux variable. Attention les yeux.

- le type de biens et de geographie sont des critères peu importants. On peut avoir une super SCPI dans des commerces de province et une piètre SCPI avec des bureaux de l’yhper centre parisien. Ne pas croire donc aux argumentaires "SCPI Diversifiée, SCPI surtout à Paris…" Le gérant est plus important.

- il existe un effet de momentum. Les SCPI en perte de vitesse continuent à s’effondrer.
Par contre, statistiquement, on ne peut dire que les SCPI qui marchent bien vont continuer à bien performer.

- attention aux changements de dimension. Certaines SCPI avaient quelques magasins dans le patrimoine. 15 ans plus tard, elles gèrent plusieurs milliards d’euros. Ce n’est pas le même métier, les mêmes équipes. Des SCPI comme Epargne Foncière ou Immorente sont des gros fonds immobiliers. Ils prennent des tickets dans des centres commerciaux complets. Leur gestion est à comparer à des Unibail. Souvent, elles ne prennent d’ailleurs que la possession des murs et laissent la gestion à des Unibail (plus rassurant mais moins rémunérateur).

On en revient à la capacité à ajouter de la valeur dans la gestion. Acheter bas, faire des travaux, revendre haut. A la Cricri77 !

Il faut éviter l’engrenage infernal : hausse de la vacance => vente forcée des meilleurs biens / hausse de la dette pour conserver le niveau du dividende => baisse des revenus => décollecte => baisse du prix des parts

Nous voyons maintenant pas mal de tensions sur le secteur. Si les taux ne rebaissent pas rapidement vers 1%, il va y avoir des dégâts.

Pour l’épargnant ayant acheté des parts à crédit, la situation peut être catastrophique avec l’effet de levier combiné de la SCPI et de sa propre dette.

Dernière modification par kiwijuice (10/02/2023 08h53)


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[-1]    #6 10/02/2023 09h27

Banni
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Les chiffres qui nous interessent  ici ce sont les chiffres  des bien dans les portefeuilles je parlai de ces chiffres.

Toute les scpi de bureau que je surveille le bilan moyen est pas fameux…

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#7 10/02/2023 11h45

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C’est dommage de généraliser ainsi car votre message précédent était pertinent et montrait que aviez fouillé un minimum.
Là vous retombez dans vos travers, on ne débattra pas au delà avec vous.

kiwijuice a écrit :

- le type de biens et de geographie sont des critères peu importants. On peut avoir une super SCPI dans des commerces de province et une piètre SCPI avec des bureaux de l’yhper centre parisien. Ne pas croire donc aux argumentaires "SCPI Diversifiée, SCPI surtout à Paris…" Le gérant est plus important.

Eh bien je pense exactement comme vous : en SCPI comme en immobilier, le plus important est l’emplacement, suivi de ce que vous savez ! Alors typologie + emplacement, personnellement lorsque j’ai revendu du résidentiel à Paris je me suis tourné vers du bureau qui décotait à Paris et je ne regrette pas, via des SCPI. Tôt ou tard celles-ci ont surperformé le marché !
Le gérant ne compte pas tant, il n’y a pas de mauvais gérants à proprement parler, il faut plutôt avoir peur des gérants éventuellement malhonnêtes ou ayant dans leur salariés des personnes peu empruntes de transparence et éthique, ce qui n’enlève en rien du tout la responsabilité du gérant.
Les équipes sont mobilisées et font bien ou croient bien faire. Il y a de sacrées erreurs, des gadins à plusieurs dizaines de millions d’euros je peux vous dire, voyant ça de l’intérieur. La faute à une collecte parfois délirante, à l’envie de concrétiser une grosse opération que l’on pourra relater dans la presse ?
Il y a des pièges devant le travail d’un gérant, chaque cas est complexe et mérite des lignes et des lignes de commentaires et analyses (d’où ma volonté Galessin de ne plus voir voir faire des généralités comme vous en avez l’habitude ici).

Pour les taux cette façon de laisser peser la menace me dérange. Des taux à 1 % c’est une situation anormale. Souvenons-nous bien qu’un contexte de taux à 3 ou 4 % n’a rien de malsain, le tout est d’être dans un système où il y a une certaine stabilité/visibilité, ce qui n’est pas le cas actuellement du fait d’un changement notoire de contexte économique.

Le commentaire est facile (me concernant), votre analyse Kiwi n’en est pas moins très pertinente et intéressante.


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#8 10/02/2023 17h28

Banni
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J’ai lu les bulletins trimestriels de pas mal de scpi de bureau depuis 2020 on peut pas dire que les chiffres sont révélateurs d’une santé extraordinaire  de l’immobilier de bureau.

""C’est dommage de généraliser ainsi car votre message précédent était pertinent et montrait que aviez fouillé un minimum.
Là vous retombez dans vos travers, on ne débattra pas au delà avec vous.""

Je donne mon avis j’ai le droit et je ne critique jamais celui des autres, si ce que je dis ne vous intéresse pas ignorez moi.

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[+1]    #9 10/02/2023 19h04

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"J’ai lu les bulletins trimestriels de pas mal de scpi de bureau depuis 2020 on peut pas dire que les chiffres sont révélateurs d’une santé extraordinaire  de l’immobilier de bureau"

   "Je donne mon avis j’ai le droit"

  " si ce que je dis ne vous intéresse pas ignorez moi."


On ne peut pas forcément se fier à "votre avis", et donc vous croire sans éléments concrets;

Si vous pouviez faire une synthèse de vos recherches ? Genre :
x% sur tant de scpi de bureaux "n’ ont pas une santé extraordinaire" depuis 3 ans" (et lesquelles serait mieux ..)
En quoi ? Tof ? rendement?  Valorisation ? Valeur de part ? frais ? baux ? Dettes ? Autre ?
Et en comparaison avec les autres scpi (commerce, résidentielles, logistique, mixtes ..), ça donne quoi ?

Vous apporteriez beaucoup dans cette file au lieu d’ une "impression ou avis"

Moi aussi j’ ai des avis sur beaucoup de choses, mais sans explications, cela reste du blablabla …

Et ce n’ est pas ce qui est attendu sur ce forum , dont vous vous êtes engagé à respecter les bases requises …
Précision : de par la thématique abordée, notre communauté attend un certain niveau de qualité des échanges et notamment des opinions argumentées, factuelles, étayées ou des questions précises et circonstanciées.
4. Concis et factuel, vous serez


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Favoris 8   [+4]    #10 11/02/2023 19h12

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kiwijuice, le 10/02/2023 a écrit :

Quelques SCPI ont des dettes surtout in-fine, à taux variable. Attention les yeux.

Pouvez-vous indiquer quelle(s) SCPI serai(en)t dans ce cas ?

Pour ma part, je n’en connais aucune. Je ne connais que des SCPI endettées très majoritairement à taux fixes (ou à taux variable couverts par des swap), et les emprunts sont majoritairement soit à court terme (max 1-2 an) soit amortissable. Le in-fine à taux variable est très marginal en terme de montant (comparé au patrimoine de la SCPI), souvent hérité du montage déjà en place lors de l’achat de la SCI détenant le bien et l’emprunt.

kiwijuice, le 10/02/2023 a écrit :

- il existe un effet de momentum. Les SCPI en perte de vitesse continuent à s’effondrer.
Par contre, statistiquement, on ne peut dire que les SCPI qui marchent bien vont continuer à bien performer.

J’avoue ne pas vraiment comprendre ce que vous entendez par "effet momentum". Pouvez-vous expliquer ? De quelles statistiques parlez-vous ? Où sont des chiffres ?

Je suis d’accord avec le fait qu’une SCPI gérée de manière peu avisée, ou peu efficace, ne risque pas de se redresser si la même équipe continue à la gérer de la même manière.

Je suis d’accord avec le fait qu’une SCPI qui ne collecte plus beaucoup, dont les associés sont très âgés, (et de plus en plus chaque année), dont le patrimoine est ancien, a peu de chance de décoller, sauf à ce que la SdG ne mette en place des mesures assez forte (et ça arrive rarement, et prend du temps à produire des effets).

Je connais en revanche un "effet de mode" qui conduit pas mal de conseillers à mettre en avant les mêmes SCPI "à la mode", c’est à dire celles qui ont mis en place une politique commerciale pour disposer d’une collecte vigoureuse. Hélas, ce n’est pas la capacité à faire le nécessaire pour collecter beaucoup qui garantit une quelconque capacité à faire le nécessaire pour correctement investir les fonds et gérer les immeubles et les locataire dans la durée. Parfois les deux vont de pair, parfois pas, et parfois (pour les jeunes SCPI de jeunes SdG) on ne peut pas encore savoir.

kiwijuice, le 10/02/2023 a écrit :

Il faut éviter l’engrenage infernal : hausse de la vacance => vente forcée des meilleurs biens / hausse de la dette pour conserver le niveau du dividende => baisse des revenus => décollecte => baisse du prix des parts

Pouvez-vous indiquer quelle(s) SCPI serai(en)t dans ce cas, ou pourrait le devenir ?

Le volume des ventes d’une SCPI est pas mal limité par la réglementation, donc ça me semble un "faux problème"..

Je ne connais pas de SCPI qui actuellement augmente le niveau de sa dette (mais il est vrai que je ne surveille pas toutes les SCPI du marché, mais seulement les quelques dizaines dans lesquelles j’ai un jour choisi d’investir). De toute manière, avec les taux actuels, ça ne permettrait pas vraiment d’augmenter le rendement/part, comme c’était le cas il y a quelques années (quand une SCPI empruntait à 2% pour acheter des immeubles prime avec un loyer de 6-8%).

Par ailleurs, "conserver le niveau du dividende" ne me semble pas nécessairement l’objectif prioritaire de pas mal de SCPI : regardez l’évolution du  montant des distributions … (relire ceci même si ces chiffres datent un peu).

Je crains plutôt les engrenages : 
  [1]  hausse de la collecte => baisse du rendement par part dû à la difficulté à trouver de bons biens => baisse des revenus par part (et aussi à terme hausse de la vacance) => décollecte => blocage du marché secondaire et impossibilité de vendre ses parts, comme je l’ai constaté sur quelques SCPI dans la dernière décennie. Ce risque existe surtout au niveau des SCPI dont la SdG génère plus de commission par la collecte que par la gestion immobilière (ce qui est le cas des "jeunes" SCPI en forte croissance). Mais quelques SCPI et SdG plus expérimentées sont aussi tombées dans ce travers (se résolvant d’ailleurs même à bloquer les souscriptions, parfois un peu trop tard d’ailleurs) (Exemples : plusieurs SCPI de PAREF dont j’étais associé, certaines SCPI de Primonial semblent aussi prendre partiellement ce chemin, même si la collecte demeure en dépit de rendement en chute par rapport à des rendements un peu "dopés" auparavant). 
  [2] SdG qui s’endort sur ses lauriers pour une SCPI => peu d’action commerciale, peu de renouvellement du patrimoine => baisse puis disparition de la collecte et vieillissement du patrimoine, stagnation ou baisse des revenus par part, blocage du marché secondaire, également constaté sur quelques SCPI dans la dernière décennie. (Exemples : plusieurs SCPI de La Française, ou de Fiducial)

En résumé : je ne suis pas vraiment convaincu par votre message, kiwijuice…

Pour moi, les "red flags" (qui signalent un problème ou un risque potentiel, que seule une analyse plus approfondie permet ensuite de confirmer ou pas) sont :
     - distribution durablement supérieure au résultat courant (dopé par le RAN ou la RPV)
          (variante : distribution dopée par la SdG, qui "renonce" à une part de sa commission)
     - baisse significative du résultat courant /part, du TOF, ou de la durée résiduelle moyenne des baux 
     - grosse collecte (en valeur absolue, comme en pourcentage du patrimoine) ou absence de collecte
     - faible ancienneté (de la SCPI, de la SdG)
     - forte volatilité des distributions (prévisions de la SdG peu fiables)
     - achat de biens vendus par d’autres SCPI
     - liste des membres du CS (quand presque tous sont des institutionnels, ou d’ex ou actuels salariés du groupe de la SdG, ou des multi-cumulards)
     - fort volume de cessions d’immeubles (dans l’intérêt de qui ? qui les achète ?)
     - éviter les SdG que je classe comme "wost in class"


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#11 13/02/2023 19h09

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gigifred, le 10/02/2023 a écrit :

Et sur ce critère aussi, Primopierre est un mauvais élève, puisqu’elle a subi une décollecte au dernier trimestre !

C’est factuellement faux. Au Q4, Primopierre a collecté 13,5 ME comme l’indique le BT Q4/22

Les demandes de retrait ont été importantes mais il faut se demander d’où elles proviennent. D’investisseurs qui veulent sortir ou d’un fonds qui rebalance son allocation. Ainsi en lisant le BT Q4/22 de l’OPCI Preimium on lit ceci :

BT Q4/22 de l’OPCI Preimium a écrit :

Par ailleurs des cessions de parts de SCPI ont été maintenues afin de refaire converger l’allocation du fonds vers sa cible
de 60%.

Enfin, concernant Primopierre, bien malin qui pourra dire ce que va devenir cette SCPI. En 2017, la situation était tout aussi catastrophique qu’aujourd’hui avec une vacance assez élevée. La SDG a redressé la barre en 2 trimestres pour en faire l’une des SCPI offrant le meilleur rendement. Les performances passées etc etc mais bon, ceux qui vendent Primopierre aujourd’hui touchent 185€ de valeur de retrait pour une SCPI dont la valeur de reconstitution est (était puisque c’était en 2021 et qu’on n’a pas la valeur 2022) 219€. Soit une perte de 34€ par part vendue. C’est un peu beaucoup…

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#12 13/02/2023 19h29

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La valeur de reconstitution ne reflète pas la valeur du patrimoine puisqu’elle inclut les frais d’achat et commissions.
Il faut se référer à la valeur de réalisation qui est de 183,98 €, vendre à 185 € n’est pas pénalisant pour l’investisseur.

La valeur de réalisation est la valeur qui resterait si l’on vendait tout le patrimoine de la SCPI, une fois remboursées les dettes, ça serait le cas par exemple en cas de liquidation d’une SCPI, bien sûr c’est basé sur les expertises, dans la pratique des biens se vendent plus ou moins cher, jusque là en moyenne j’ai tendance à dire plutôt plus cher mais il suffit que la tendance du marché s’inverse pour que la valeur de réalisation prenne du retard sur la réalité car elle en a forcément, c’est inhérent à son mode de calcul basé sur des données passées.


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#13 13/02/2023 19h44

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Ma petite contribution pour que chacun puisse prendre du recul vis à vis de certaines affirmations effectuées de manière trop générale sur l’immobilier de Bureaux.

Article daté du 3 février 2023 : Imobilier de bureaux : Une reprise à deux vitesses en Ile-de-France.

Article daté du 12 septembre 2022 : Forte dynamique sur le marché des bureaux en régions au 1er semestre selon BNP Paribas Real Estate.

Yvan

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#14 13/02/2023 20h06

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Surin a écrit :

Il faut se référer à la valeur de réalisation qui est de 183,98 €, vendre à 185 € n’est pas pénalisant pour l’investisseur.

Si "l’investisseur" compte boire son argent ce n’est pas pénalisant. S’il compte le réinvestir (puisque c’est un investisseur), il supportera des frais (de notaire dans l’immobilier direct, de souscription pour une SCPI) qu’il n’aurait pas supportés en gardant ses parts pour une valeur identique.

Si c’est la valeur de reconstitution qui fait foi pour la fixation du prix de part ce n’est pas pour rien. Dire "la valeur de reconstitution ce sont des taxes et de frais alors on s’en fout" c’est un peu vite oublier que ces taxes et ces frais sont forcément payés et qu’aucun investissement (immobilier en tout cas) n’est possible sans taxe ou frais…

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#15 13/02/2023 22h15

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GoodbyLenine, le 11/02/2023 a écrit :

kiwijuice, le 10/02/2023 a écrit :

Quelques SCPI ont des dettes surtout in-fine, à taux variable. Attention les yeux.

Pouvez-vous indiquer quelle(s) SCPI serai(en)t dans ce cas ?

Pour ma part, je n’en connais aucune. Je ne connais que des SCPI endettées très majoritairement à taux fixes (ou à taux variable couverts par des swap), et les emprunts sont majoritairement soit à court terme (max 1-2 an) soit amortissable. Le in-fine à taux variable est très marginal en terme de montant (comparé au patrimoine de la SCPI), souvent hérité du montage déjà en place lors de l’achat de la SCI détenant le bien et l’emprunt.

kiwijuice, le 10/02/2023 a écrit :

- il existe un effet de momentum. Les SCPI en perte de vitesse continuent à s’effondrer.
Par contre, statistiquement, on ne peut dire que les SCPI qui marchent bien vont continuer à bien performer.

J’avoue ne pas vraiment comprendre ce que vous entendez par "effet momentum". Pouvez-vous expliquer ? De quelles statistiques parlez-vous ? Où sont des chiffres ?

Je suis d’accord avec le fait qu’une SCPI gérée de manière peu avisée, ou peu efficace, ne risque pas de se redresser si la même équipe continue à la gérer de la même manière.

Je suis d’accord avec le fait qu’une SCPI qui ne collecte plus beaucoup, dont les associés sont très âgés, (et de plus en plus chaque année), dont le patrimoine est ancien, a peu de chance de décoller, sauf à ce que la SdG ne mette en place des mesures assez forte (et ça arrive rarement, et prend du temps à produire des effets).

Je connais en revanche un "effet de mode" qui conduit pas mal de conseillers à mettre en avant les mêmes SCPI "à la mode", c’est à dire celles qui ont mis en place une politique commerciale pour disposer d’une collecte vigoureuse. Hélas, ce n’est pas la capacité à faire le nécessaire pour collecter beaucoup qui garantit une quelconque capacité à faire le nécessaire pour correctement investir les fonds et gérer les immeubles et les locataire dans la durée. Parfois les deux vont de pair, parfois pas, et parfois (pour les jeunes SCPI de jeunes SdG) on ne peut pas encore savoir.

kiwijuice, le 10/02/2023 a écrit :

Il faut éviter l’engrenage infernal : hausse de la vacance => vente forcée des meilleurs biens / hausse de la dette pour conserver le niveau du dividende => baisse des revenus => décollecte => baisse du prix des parts

Pouvez-vous indiquer quelle(s) SCPI serai(en)t dans ce cas, ou pourrait le devenir ?

Le volume des ventes d’une SCPI est pas mal limité par la réglementation, donc ça me semble un "faux problème"..

Je ne connais pas de SCPI qui actuellement augmente le niveau de sa dette (mais il est vrai que je ne surveille pas toutes les SCPI du marché, mais seulement les quelques dizaines dans lesquelles j’ai un jour choisi d’investir). De toute manière, avec les taux actuels, ça ne permettrait pas vraiment d’augmenter le rendement/part, comme c’était le cas il y a quelques années (quand une SCPI empruntait à 2% pour acheter des immeubles prime avec un loyer de 6-8%).

Par ailleurs, "conserver le niveau du dividende" ne me semble pas nécessairement l’objectif prioritaire de pas mal de SCPI : regardez l’évolution du  montant des distributions … (relire ceci même si ces chiffres datent un peu).

Je crains plutôt les engrenages : 
  [1]  hausse de la collecte => baisse du rendement par part dû à la difficulté à trouver de bons biens => baisse des revenus par part (et aussi à terme hausse de la vacance) => décollecte => blocage du marché secondaire et impossibilité de vendre ses parts, comme je l’ai constaté sur quelques SCPI dans la dernière décennie. Ce risque existe surtout au niveau des SCPI dont la SdG génère plus de commission par la collecte que par la gestion immobilière (ce qui est le cas des "jeunes" SCPI en forte croissance). Mais quelques SCPI et SdG plus expérimentées sont aussi tombées dans ce travers (se résolvant d’ailleurs même à bloquer les souscriptions, parfois un peu trop tard d’ailleurs) (Exemples : plusieurs SCPI de PAREF dont j’étais associé, certaines SCPI de Primonial semblent aussi prendre partiellement ce chemin, même si la collecte demeure en dépit de rendement en chute par rapport à des rendements un peu "dopés" auparavant). 
  [2] SdG qui s’endort sur ses lauriers pour une SCPI => peu d’action commerciale, peu de renouvellement du patrimoine => baisse puis disparition de la collecte et vieillissement du patrimoine, stagnation ou baisse des revenus par part, blocage du marché secondaire, également constaté sur quelques SCPI dans la dernière décennie. (Exemples : plusieurs SCPI de La Française, ou de Fiducial)

En résumé : je ne suis pas vraiment convaincu par votre message, kiwijuice…

Pour moi, les "red flags" (qui signalent un problème ou un risque potentiel, que seule une analyse plus approfondie permet ensuite de confirmer ou pas) sont :
     - distribution durablement supérieure au résultat courant (dopé par le RAN ou la RPV)
          (variante : distribution dopée par la SdG, qui "renonce" à une part de sa commission)
     - baisse significative du résultat courant /part, du TOF, ou de la durée résiduelle moyenne des baux 
     - grosse collecte (en valeur absolue, comme en pourcentage du patrimoine) ou absence de collecte
     - faible ancienneté (de la SCPI, de la SdG)
     - forte volatilité des distributions (prévisions de la SdG peu fiables)
     - achat de biens vendus par d’autres SCPI
     - liste des membres du CS (quand presque tous sont des institutionnels, ou d’ex ou actuels salariés du groupe de la SdG, ou des multi-cumulards)
     - fort volume de cessions d’immeubles (dans l’intérêt de qui ? qui les achète ?)
     - éviter les SdG que je classe comme "wost in class"

Etude statistique sur les SCPI :  Une nouvelle étude démontre que 10 SCPI suffisent pour capter 88% des bénéfices de la diversification | EDHEC BUSINESS SCHOOL

Novapierre Residentiel : presque toute la dette in-fine à taux variable.

Meric pour vos red flags basés sur votre longue expérience.

Je ne vous remercie pas pour votre attitude cependant. Mais si cela vous excite de « vous faire » un inconnu du web, c’est votre droit.


Dirige un cabinet de CGP - triple compétence France / Suisse / UK

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#16 14/02/2023 02h38

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kiwijuice, le 13/02/2023 a écrit :

Novapierre Residentiel : presque toute la dette in-fine à taux variable.

Je connais mal cette SCPI, qui a la particularité d’avoir dans son patrimoine de l’immobilier résidentiel, principalement parisien (78% Paris, 20% reste de IdF) et détenu depuis assez longtemps, lequel est généralement considéré comme moins sensible aux évolutions des taux (que les bureaux, commerces, et locaux d’activité, qui constituent le patrimoine de la quasi totalité des autres SCPI), et génère sa performance moins par les loyers, et plus par les plus-values.

Par ailleurs, si j’analyse le dernier Rapport Annuel (2021), je trouve (page 24) que, sur des emprunts de 58.7M€ (pour une capitalisation vers 330M€, donc un LTV < 20%) , il y a bien 50.5M€ d’emprunts in-fine à taux variable … mais avec des échéances très proches (à fin 2021, ils se terminaient tous dans moins de 1 an, donc ont déjà du être remboursés à ce jour). Le dernier Bulletin Trimestriel (T4/2022) indique un montant de dette bancaire de 56M€, donc la SCPI a du faire rouler ces emprunts, sans doute en restant sur des taux variables et des échéances à court-terme. Le flux continu des cessions d’immeuble devrait permettre d’assez rapidement diminuer cette dette (au prix de moindres distributions aux associés), si elle s’avérait pénalisante à terme.

Au final, cet exemple semble s’avérer un mauvais exemple d’une SCPI endettée in-fine à taux variable au point de pouvoir être fortement affectée actuellement par la hausse des taux.

Avez-vous d’autres exemples ?


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#17 14/02/2023 08h26

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Asn540, le 13/02/2023 a écrit :

Dire "la valeur de reconstitution ce sont des taxes et de frais alors on s’en fout"

C’est impressionnant de voir ses propos aussi travestis.
C’est de la provocation ? Vous êtes adepte ? Ou avez-vous du mal avec et le français et les maths ?

Ne pas vendre de l’immobilier au prétexte que pour en racheter de la même valeur nécessite d’y ajouter les taxes et frais entraîne nécessairement le statu quo. L’investisseur doit raisonner en rapport en ce qu’il attend de son investissement.
L’avenir de Primopierre est-il radieux ? Je ne sais pas. Est-il pertinent de la vendre pour acheter autre chose ? Il semble qu’elle ait mangé son pain blanc, on voit que pour soutenir la distribution il a fallu distribuer de la plus-value, la conséquence c’est que ni la valeur reconstitution ni la valeur de réalisation ne vont augmenter, je me garderais de dénigrer l’attitude de ceux qui vendent y compris dans le but d’investir ailleurs, au prétexte du différentiel entre valeur réelle du patrimoine et valeur tous frais inclus, qui est le propre d’un investissement immobilier on est bien d’accord.

GoodbyLenine, le 11/02/2023 a écrit :

kiwijuice, le 10/02/2023 a écrit :

Quelques SCPI ont des dettes surtout in-fine, à taux variable. Attention les yeux.

Pouvez-vous indiquer quelle(s) SCPI serai(en)t dans ce cas ?

Gbl a raison d’insister, la dette des SCPI n’est pas tellement problématique bien au contraire dans l’environnement actuel. Dire "attention les yeux" est un peu trop sensationaliste et ne s’applique pas à plus de 95 % des SCPI.
Il se ne "fait" pas "un inconnu du web".

Si cette discussion attise les aigreurs, autant la laisser tomber. Il y a confrontation d’idées, ce n’est pas une raison pour tirer des généralités qui ne s’avèrent pas pertinentes ou transformer les propos d’untel en les caricaturant.


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#18 14/02/2023 10h23

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GoodbyLenine a écrit :

Avez-vous d’autres exemples ?

Corum Origin (RA p22), Corum Eurion, Interpierre France, Cristal Rente…

Pour le reste si vous êtes en position acheteur il est plus pertinent de considérer la valeur de reconstitution, mais si vous êtes vendeur, ou simplement holder, il est plus ^pertinent de considérer la valeur de réalisation.


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#19 14/02/2023 15h56

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Merci pour l’information. XL n’a pas de taux variable. Par contre Origin et Euryon ( RA 2021 )



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#20 14/02/2023 17h09

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Merci de citer ces autres SCPI endettées.

Voici les ratios emprunts/capitalisation (emprunt/immobilier est un peu plus bas) de ces SCPI (à fin 2021, source : RA2021) :   
     Corum Origin             10% (344/3314, en M€)
         (344M€ d’emprunts, dont 342 à taux variables, 190M€ in-fine à 1-5 ans, le reste <1an, 125M€ couverts)
     Corum Eurion             24% (72/306)
         (72M€ d’emprunts, tous à taux variables, 64M€ in-fine à 1-5 ans, le reste <1an)
     Interpierre France        5% (10/218)
         (10M€ d’emprunts, tous à taux fixe et se terminant en 2022)
     Cristal Rente               24% (94/399)
         (94M€ d’emprunts, 76M€ à taux variable in-fine 1-5 ans, le reste <1 an ou taux fixe)

Corum Origin a un ratio d’endettement faible (en relation avec sa grosse capitalisation).
Interpierre France, qui était fortement endetté il y a quelques années, ne l’était plus à fin 2021.

Il reste Corum Eurion et Cristal Rente.
Comparons pour ces SCPI le montant de la dette (à fin 2021) à la collecte (2022) :
    Corum Eurion    6.1   de ratio collecte 2022 / dette bancaire à fin 2021  (443/72, en M€)
    Cristal Rente     1.4   de ratio collecte 2022 / dette bancaire à fin 2021  (133/94)

Donc, sauf à ce que la collecte se tarisse (mais les chiffres de T4/2022 n’indique rien en ce sens), on peut considérer que la dette bancaire est largement une anticipation d’investissement de la collecte à venir (de 2 mois pour Eurion, de 9 mois pour Cristal rente), et ce ne sont pas ces dettes qui devraient forcer ces SCPI à céder des immeubles dans le futur.

Voyons aussi l’impact sur le résultat courant de ces SCPI (donc la distribution à terme), si le taux des emprunts à taux variable augmentait de 500 points (par ex passait de 2% à 7%)   
              (hypothèse : la dette à fin 2021 est restée constante, collecte >2022 non prise en compte):
     Corum Eurion :  le rendement baisserait de  0.43%  (64*5% / (306+433)) à comparer à 4.68% affichés ici
     Cristal Rente  :  le rendement baisserait de  0.71%  (76*5% / (399+133)) à comparer à 5.04% affichés ici
Donc, si une forte hausse des taux utilisés pour leurs emprunts à taux variables devrait avoir un impact non négligeable sur le rendement de ces SCPI (et 2 fois plus gros sur Cristal Rente que sur Corum Eurion), ça ne devrait cependant pas être un impact du type "attention les yeux".


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Favoris 1   [+1]    #21 15/02/2023 22h23

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ISTJ

Pour ma part voici les critères essentiels que je suis pour déterminer s’il faut sortir d’une SCPI:

-Le rendement (exprimé en Euros par parts). Le red flag porte sur le fait qu’il soit durablement (au moins 2 exercices et hors éléments exceptionnels qui pourraient l’expliquer de manière convaincante) en baisse de manière relative par rapport à la concurrence. J’estime que ce critère regroupe l’évolution du taux d’occupation donc pour ma part je ne le surveille pas particulièrement (si moins d’occupation, ça se ressent sur le rendement).

-L’évolution de la valeur de reconstitution par rapport à la valeur de souscription. Clairement si la SCPI commence à décoter au delà de 2 % pour moi ça commence à sentir mauvais. Au delà de 5 % je panique et c’est red flag.

-Le carnet d’ordres: On peut suivre facilement le nombre de parts souscrites et vendues sur les rapports trimestriels. Dès que le nombre de parts en attente de cession dépassé le montant des souscriptions sur un trimestre, pour moi c’est red flag. Pas envie de prendre le risque de me retrouver coincé pendant des années comme certains l’ont été sur Crédit Mutuelle Pierre 1.

Au final 3 indicateurs simples à suivre qui permettent je pense d’éviter les trop grosses casseroles.


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#22 21/08/2023 10h34

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ESTJ

Bonjour a tous,

Suite à mes achats de SCPI en 2022 et 2023, j’ai décidé d’effectuer un tableau de suivi afin d’identifier de possibles - et non souhaités - signes précurseurs de défauts sur les SCPI de mon PF.

@GBL

Afin de bien comprendre vos propos j’utilise un exemple.

Pour le T2 d’Immorente on a 54 M de loyers encaissés.
je n’ai pas trouvé de flux financier rentrant donc je suppose que les seuls flux  entrant sont les loyers encaissés et les ventes (9,4 M).

Ceci correspond au résultat courant ?

Comment évaluer vous ce critère : distribution durablement supérieure au résultat courant (dopé par le RAN ou la RPV) ?

D’avance merci pour vos explications et votre partage de savoir

https://www.sofidy.com/app/uploads/2023 … T%202T2023


Je n’y crois pas c’est merveilleux !

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[+1]    #23 21/08/2023 13h40

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Ceci (la somme des loyers et des plus-values) ne correspond pas au résultat courant : il y a plein de charges à retirer avant (en particulier les charges liées aux immeubles, et aux commissions de la société de gestion).

On ne connais les charges, comme le critère "distribution durablement supérieure au résultat courant (dopé par le RAN ou la RPV)" qu’une fois par an, à la lecture du rapport annuel.

Ceci dit, pour les SCPI qui sont un placement à long terme, avec un spread (écart entre le prix d’achat et de vente) élevé (10%, voire plus, soit environ 2 ans de rendement), et plutôt "de rente" (avec un objectif de générer un flux de revenus assez régulier), il me semble assez peu approprié de vouloir faire des ventes ou achat d’opportunité, liés au timing du marché.
Il faut estimer que le prix de la part est conjoncturellement surévalué de plus de 10% pour décider d’une vente opportuniste, ou sous-évalué de plus de 10% pour justifier d’un achat d’opportunité.
Généralement, on investi dans les SCPI quand on a estimé que c’était opportun (selon sa situation, nottament patrimoniale, et ses objectifs) pour au moins les 10 prochaines années, et on vend quand on a besoin de cash, ou identifié une meilleure opportunité pour au moins les 10 prochaines années (et, si on suppose que le marché de l’immobilier va rester durablement "en crise", avec des taux restant élevés, il n’est pas évident d’identifier beaucoup mieux, avec une volatilité réduite), ou que sa situation à sensiblement évoluée.

C’est surtout avant d’investir dans une SCPI qu’il faut analyser si elle a de potentiels "red flags"…


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#24 21/08/2023 14h36

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ESTJ

GBL a écrit :

Ceci dit, pour les SCPI qui sont un placement à long terme, avec un spread (écart entre le prix d’achat et de vente) élevé (10%, voire plus, soit environ 2 ans de rendement), et plutôt "de rente" (avec un objectif de générer un flux de revenus assez régulier), il me semble assez peu approprié de vouloir faire des ventes ou achat d’opportunité, liés au timing du marché.
Il faut estimer que le prix de la part est conjoncturellement surévalué de plus de 10% pour décider d’une vente opportuniste, ou sous-évalué de plus de 10% pour justifier d’un achat d’opportunité.
Généralement, on investi dans les SCPI quand on a estimé que c’était opportun (selon sa situation, nottament patrimoniale, et ses objectifs) pour au moins les 10 prochaines années, et on vend quand on a besoin de cash, ou identifié une meilleure opportunité pour au moins les 10 prochaines années (et, si on suppose que le marché de l’immobilier va rester durablement "en crise", avec des taux restant élevés, il n’est pas évident d’identifier beaucoup mieux, avec une volatilité réduite), ou que sa situation à sensiblement évoluée.

Je ne cherche pas à vendre (l’objectif est de transmettre à mes enfants) mais à déceler une évolution « négative » des SCPI achetées et analysées fin 2021 début 2022. Pouvoir sortir avant la (possible) catastrophe en somme…

Un bilan annuel de mes positions me semble suffisant. Et ça irait dans le sens de vos propos.



Pour terminer avec l’exemple d’Immorente pour 2022, il me semble qu’elle n’est pas "dopée". Ici le RAN distribué me semble non significatif
Je rajoute ce critère pour mon suivis. M. erci !


Dernière modification par Aladdin (21/08/2023 15h51)


Je n’y crois pas c’est merveilleux !

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