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#1 13/02/2023 08h42

Membre (2016)
Réputation :   17  

Bonjour,

chez un locataire de notre SCI
notre locataire sollicite un expert pour un degat des eaux  en date du 02/12/2022

pour refaire l’histoire,

un nouveau locataire entre dans un de nos logement qui était loué sans souci particulier hormis il y a 2 ans lors d’une tempete ou un plafond a subi des infiltrations d’eau.
Chose qui a été corrigé en renforcant la toiture (eternit qui fut recouvert de tuiles)
puis plus de souci

Notre nouveau locataire entre en septembre,
RAS tout va bien

puis il s’avère de petites choses,
chauffe eau trop chaud, humidité qui apparait dans une chambre

après quelques visites,
le chauffe eau est abaissé,
une ventilation en fenetre créer pour une meilleure ventilation,
je constate que la VMC est HS et la remplace
et donne conseil au locataire de bien chauffé cette pièce (qu’il ne chauffait pas) et de bien ventiler de sorte que le mur s’assèche

or hier je recoit un courrier d’expert pour "dégat des eaux, dommage suite infiltration par la facade"
sachant qu’auparavant, il n’y a jamais eut ce type de souci

quelle attitude adoptée ?

Mots-clés : gestion flexible, location, sci (société civile immobilière)

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#2 13/02/2023 09h19

Membre (2013)
Top 10 Immobilier locatif
Réputation :   321  

Bonjour,

Il est fort heureusement remarquable qu’il n’y ait le plus souvent jamais de souci avant qu’il en apparaisse un.
Bon, là, ce sera le second.

Quel dommage est décrit par votre locataire ?

Ce que je ferai : j’appellerai mon locataire pour me faire expliquer en quoi il y a dégât des eaux suite à infiltration par la façade.

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#3 13/02/2023 17h38

Membre (2016)
Réputation :   17  

Le locataire constate un mure en facade humide
la pièces n’ayant pas été chauffée et correctement ventilée, de la moisissure est apparue

suite a cela et peu après en avoir été informé, j’ais remplacer la VMC, installé un aérateur de fenetre et demandé au locataire qu’il chauffe et ventile cette pièce afin d’assécher le mur

par la suite pas de nouvelles hormis ce courrier pour réaliser une expertise

sur ce mur, il n’y a aucune canalisation, la toiture renforcée et il a peu plu donc je présume que cette pièce ou le locataire dort, a été mal entretenu (mal chauffée)

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Favoris 1    #4 13/02/2023 17h52

Membre (2015)
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   130  

Les problèmes d’humidité peuvent avoir beaucoup de causes…

Au vue de ce que vous dites, je ferai les choses dans l’ordre:
- Changer la VMC qui est HS par une VMC hydro
- Détalonner les portes intérieurs
- Mettre des aérateurs de fenêtre dans la chambre ou le salon
- Contrôler les fenêtres: Doubles vitrages? Ont-elles été bien posées? Vérifier l’étanchéité?

Observez si cela s’arrange. Sinon, en parallèle:
- Si c’est une construction ancienne en rdc, regardez les histoires de remontées capillaires et au besoin piqué le béton pour mettre un enduit à la chaux…
- Regardez l’isolation actuelle et les ponts thermiques
- Acheter un petit détecteur d’humidité et faire le détective.

En tout cas, il faut garder un bon contact avec votre locataire même si dans ces moments là, c’est "compliqué"…


"Money is a tool to buy Time"

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#5 23/03/2023 23h12

Membre (2016)
Réputation :   17  

bonsoir,

sur le degat des eau déclaré par le locataire,
nos assurances respectives ont missionné un expert,

Nos experts respectifs s’accordent sur l"absence de dégat des eau mais le probleme vient de la condensation

donc pour eux dossier clot,
juste a nettoyer et repeindre estimer a environ 400 euros par expert

en ce cas que faire face au locatire mécontant?

lui racourcir le préavis pour repeindre et suivant ….
charger le locataire sur les frais de remise en ordre ….
ou autre ?

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#6 24/03/2023 06h56

Membre (2013)
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   149  

Bonjour,

Frycek, le 13/02/2023 a écrit :

Bonjour,

un nouveau locataire entre dans un de nos logement qui était loué sans souci particulier hormis il y a 2 ans lors d’une tempête ou un plafond a subi des infiltrations d’eau.
Chose qui a été corrigé en renforçant la toiture (eternit qui fut recouvert de tuiles)
puis plus de souci

Vous voulez dire que vous avez recouvert les plaques ondulée en amiante avec des tuiles parce qu’il y avait des infiltrations d’eau  ?
Ce n’est pas le sujet, mais je suis étonné de cette phrase.

Sinon, les experts assurances savent souvent détecter la différence entre infiltration et problème de ventilation.

Clairement votre appartement est pas ventilé et ce n’est pas au locataire d’ouvrir les fenêtres mais à vous d’apporter les améliorations nécessaires pour que votre bâtiment soit saint.

Au vu de vos explications, voyez vos autres locataires, car visiblement, vous avez un problème d’aération et par expérience, souvent c’est ce sont des problèmes global de VMC et de ventilation des pièces, notamment des pièces d’eau.
Revoyez tout cela de manières global

Le risque que vos autres appartements soient dans la  même lignée est pas loin.

Vérifiez aussi que vos locataires ne bouches pas les aérations des fenêtres que vous venez de poser.

Les moisissures ont deux origines :
- Si elles sont sur les pourtours des fenêtres uniquement = Pont thermique entre fenêtre et mur, il faut revoir l’isolation des murs
- Si elles sont sur les surfaces plates ou angles = ventilation a revoir intégralement  (VMC, fenêtres, portes)

Cdt

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Favoris 1   [+1]    #7 24/03/2023 07h10

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Ce qui se passe :
- la pièce n’est pas chauffée ce qui en fait la pièce la plus froide du logement.
- donc ce mur donnant sur l’extérieur est froid.
- donc l’humidité de l’appartement condense sur ce mur et cause des moisissures.

En tout logique, la première question est : d’où vient toute cette humidité ? Le logement a-t-il un usage normal, ou bien : ce locataire chauffe-t-il avec un poêle à pétrole (connu pour émettre de grandes quantités de vapeur d’eau), faut-il des quantités industrielles de lessives laissées à sécher dans l’appartement, ou autre comportement étonnant ?

Si la quantité de vapeur d’eau générée est normale, alors ça veut dire qu’elle ne s’évacue pas bien. normalement, on émet peu de vapeur d’eau dans une chambre (juste un peu par la respiration pendant la nuit), il semblerait donc que l’humidité émise dans la cuisine et la salle d’eau se donnent rendez-vous dans la chambre, alors qu’elles auraient dû être évacuées par les bouches de VMC situées dans ces pièces. La seconde chose à faire est donc de revoir l’aération du logement. VMC fonctionnelle, espace suffisant sous les portes etc.

Ensuite, il serait effectivement souhaitable que le locataire chauffe davantage et aère davantage. Je serais tenté, à votre place, de lui rappeler qu’il a l’obligation, selon l’article 7 de la loi de 1989
"b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;
c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux"
et que, manifestement, pour entretenir correctement le logement, il convient de chauffer toutes les pièces, et d’aérer par ouverture des fenêtres, 5 minutes par jour, en plus de la VMC.

Mais je ne ferais cela qu’après avoir vérifié que j’ai le nez propre, à savoir que l’aération est correcte.

Enfin, à terme, il faudra sans doute envisager d’isoler les murs de ce logement, qui ne le sont probablement pas. Quelle est la lettre du DPE ?


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