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#1 22/01/2023 13h41

Membre (2012)
Réputation :   49  

Je suis allé visiter un bien en parfait état.

- Valeur du bien : 90 000€ (frais de transaction inclus).
- Chauffage électrique avec des appareils dernière génération.
- Salle de bain impeccable.
- Cuisine neuve.
- Poêle à pellets neuf.
- Estimation de loyer : 600€
- Taxe foncière : 350€
- Fenêtre bois/double vitrage en bas, Pvc double vitrage en haut.

Rendement : 8% brut environ.

Je comptais faire une proposition dans la foulée.
Problème : le DPE (fait en décembre 2022) fait ressortir le logement en catégorie G.

Il y a manifestement une erreur (l’agent immobilier à contacter l’entreprise pour vérification).
Le logement n’est pas une passoire, c’est certain. Il semblerait qu’en l’absence de certaines informations (composition des murs qui dans le cas de ce logement ne sont ni en brique, ni en parpaing), les DPE ressortent en G.

Quoiqu’il en soit, ce logement, sera d’après la loi non louable après 2025 en l’état (diagnostic G mais consommation d’énergie finale évaluée à 271 kwh/m²/an)

- solution 1 : je passe mon tour.
- solution 2 : je prends le risque d’acheter et fais refaire un DPE. Je suis quasi certain que le logement peut ressortir en catégorie E (la consommation d’énergie finale confirme cet aspect). D’après la loi actuelle, les logements en catégorie E devront être améliorés en 2034.
- solution 3 : j’achète le logement et fais poser une isolation par l’extérieur (coût estimé : 15 000€ avant aides) : le rendement tombe à 6.85% mais crée un déficit foncier.

J’attends le retour de l’AI demain pour savoir si avec de nouvelles informations, le DPE a pu être corrigé. Dans ce cas, je ferai un offre à 85 000€.

Dernière modification par titoux (22/01/2023 14h35)

Mots-clés : dpe, immobilier, passoire énergétique

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[+1]    #2 22/01/2023 14h33

Membre (2021)
Réputation :   11  

ESTP

Selon ce que vous dites, je referai faire un DPE à votre place. Certains diagnostiqueurs ne veulent prendre aucun risque, et refuse de noter des isolations qu’ils n’ont pas pu vérifier eux mêmes.

Selon vous, y’a t’il une isolation intérieure ou extérieure, type laine de verre / roche ?

Avez-vous regarder le DPE G pour voir ce qui clochait ? Le vendeur et l’agence immobilière ont eux aussi bien intérêt à obtenir un meilleur DPE, il devrait donc être facile à les pousser à refaire un DPE, quitte à ce qu’ils fassent petit trou ou deux pour montrer l’isolation.

Un DPE coûte 150 euros, ça vaut le coup avant de s’engager financièrement.

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#3 22/01/2023 14h48

Membre (2012)
Réputation :   49  

Il n’y pas d’isolation intérieure ou extérieure.

Le responsable de l’entreprise de diagnostic a été contacté. A priori, certains paramètres ont été omis (isolation des combles par exemple) susceptibles de faire évoluer le diagnostic.

Je suis d’accord avec vous, les propriétaires actuels et futurs (même s’ils ne font pas du locatif) ont tout intérêt à ce que ce DPE soit amélioré surtout s’il ne reflète pas la réalité.

Dans mon cas, je crains juste que cette bonne affaire se fasse sans moi si j’attends trop. Rien de très grave…juste très frustant.

Pour information aux lecteurs. Les DPE sont opposables par des locataires ou propriétaires…Cela signifie que le document à une valeur contractuelle et plus seulement indicative.
En résumé, un diagnostiqueur pourrait être attaqué en cas de DPE faux ou incorrect.

(source : DPE opposable)

Dernière modification par titoux (22/01/2023 14h49)

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#4 22/01/2023 14h54

Membre (2021)
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ESTP

Si il n’y a effectivement pas d’isolation des murs, c’est quelque chose qu’il faudra prévoir pour revenir en D et mieux. Donc à prévoir dans tous les cas, que le DPE actuel soit G ou F (ou même E). A mon sens, impossible que vous soyez D (ou même E ?) sans isolation des murs.

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#5 22/01/2023 18h09

Membre (2012)
Réputation :   49  

Merci pour ce retour… Si je comprends bien.. Sans isolation extérieure même si les murs sont de qualité, le DPE ne pourra être D. L’esprit de la loi peut paraître louable…mais pas sur que des propriétaires dont les logements sont seins aient envie de faire isoler pour le plaisir de le faire.

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#6 22/01/2023 18h13

Membre (2021)
Réputation :   11  

ESTP

Je ne suis pas diagnostiqueur, mais mes appartements refaits à neuf, murs réisolés, et mitoyens en haut en bas et sur les côtés, avec petits ballons électriques et chauffage neuf électrique moyenne gamme sont généralement en D. Donc je pense que le D va être dur sans réisoler les murs.

Dernière modification par 048e (22/01/2023 18h15)

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#7 22/01/2023 18h21

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@w048e: quelle solution avez-vous mis en place pour l’isolation? En convertissant à l’électrique d’anciens logements au gaz vous ne perdez pas en terme de DPE?

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Favoris 1    #8 22/01/2023 18h52

Membre (2021)
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ESTP

Hors combles, j’ai mis 10cm de laine de roche/verre sur les murs non mitoyens donnant sur l’extérieur (je vais mettre 14cm dans mon nouvel immeuble que je compte garder longtemps). Selon la taille des logements et leur agencement, chauffe-eaux plats de 80L ou petit ballon de 50L. Radiateur électrique Atlantic. VMC (de préférence hygro B, mais je ne l’ai pas fait dans tous les logements).

Les DPE sont D, proches du C. Difficile de faire mieux sans passer par VMC double flux ou PAC (ce qui est difficile et peu rentable dans mon secteur, plutôt froid, et en zone ABF).

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#9 22/01/2023 19h36

Membre (2012)
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Suite à la lecture du post. Je vais reduire mon offre à 80 000€.
Je pense qu’elle ne passera pas…mais j’aurais appris sur le sujet…et vais devoir me pencher sur "le cas" de mes 2 autres logements.

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#10 24/01/2023 20h14

Membre (2012)
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Pour le suivi, une offre au prix de 85 000€ a été faite ce jour.
J’attends le retour.

Cette démarche a mis en avant le fait que je devais voir l’isolation de mes 2 autres logements.
Je pense en effet qu’un logement non isolé sera invendable (ou vendu à un prix très décoté) dans le futur.

Je vais donc creuser le sujet pour étudier les aides possibles pour les bailleurs pour la rénovation énergétique.

Dernière modification par titoux (24/01/2023 20h15)

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#11 24/01/2023 22h09

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@048e: je me demande quel sera le classement avec une chaudière à gaz? Je vais le savoir pour mon appartement je vous tiendrai informé. J’espère un D également.

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#12 26/01/2023 15h33

Membre (2012)
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L’offre sur le bien a été acceptée à 85000€
Le DPE a pu être revu et passe en catégorie F.

Prochaines étapes.

- Obtention du prêt à 110%
- Comparatif pour les assurances de prêt.
- Montage d’un dossier pour l’isolation par l’extérieur. Je vais attendre la prochaine déclaration de revenues. L’an dernier, des clôtures d’AV ont fait monter le revenu fiscal de référence et les aides sont moins intéressantes.

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Favoris 1   [+1]    #13 26/01/2023 16h28

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titoux, le 22/01/2023 a écrit :

Quoiqu’il en soit, ce logement, sera d’après la loi non louable après 2025 en l’état (diagnostic G mais consommation d’énergie finale évaluée à 271 kwh/m²/an)

Le critère pour évaluer si un logement reste louable ou non est la consommation d’énergie finale exprimée en kWh/m2/an.

Selon le décret relatif aux caractéristiques du logement décent, ce seuil de consommation d’énergie se situe, depuis le 1er janvier dernier, à 450 kWh/m2/an (cf. art. 3 bis du décret n°2002-120 dans sa version actuellement en vigueur).

Compte tenu des annonces faites par les pouvoirs publics, ce seuil devrait être abaissé comme suit :
- 420 au 1er janvier 2025 (logements visés = ceux dont la performance énergétique est G)
- 330 au 1er janvier 2028 (performance énergétique = F)
- 250 au 1er janvier 2034 (performance énergétique = E)

Avec une consommation d’énergie finale évaluée à 271 kWh/m2/an, votre logement présente une étiquette E au regard du critère de performance énergétique pris en compte pour apprécier s’il est décent et donc louable : vous devriez donc être tranquille jusqu’à fin 2033.

Dans la mesure où l’étiquette globale donnée à un logement correspond à la plus mauvaise des étiquettes au regard de la performance énergétique d’une part, et des émissions de gaz à effet de serre d’autre part, il est probable (pour ne pas dire certain) que la note a ici été tirée vers le bas par le critère des gaz à effet de serre. Or ce dernier critère ne rentre pas en compte pour évaluer la décence d’un logement.

Quoiqu’il en soit, la méconnaissance de cette subtilité par votre vendeur vous a permis de mener une ultime négociation, ce qui est finement joué de votre part smile

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#14 29/01/2023 13h31

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J’avais évalué à fin 2028 dans le cadre de ce logement avec le nouveau DPE passé en "F"…

Je pense que ce passage pourra intéresser bon nombre de bailleurs…Il est plus subtil qu’il n’en n’a l’air.

Mais je pense que d’ici là, les textes auront évolué. Il me semble très compliqué à mettre en oeuvre dans les faits….même s’il part d’une intention louable (lutter contre les vraies passoires thermiques).

J’ai mis une annonce fictive sur LBC (simple description, loyer de 650€ sans photos).

Une vingtaine de retours et demandes d’informations…et plutôt bon signe, des appels téléphoniques (les profils "compliqués" ne traitent souvent que par SMS/mail…).

Aucun souci côté location future avec des profils plutôt bon.

Rencontre mercredi de ma banque pour étude du prêt.

Autre information information donnée par un courtier. Il m’a conseillé de prendre sans discuter l’assurance maison….et de la résilier 1 mois après pour une délégation.

Texte :

service-public.fr a écrit :

La loi du 28 février 2022 dite Loi Lemoine ouvre la possibilité de résilier et de changer à tout moment d’assurance emprunteur, sans frais. En vigueur depuis le 1er juin 2022 pour les nouveaux prêts, cette mesure s’applique à partir du 1er septembre 2022 pour tous les contrats en cours à cette date.

Dernière modification par titoux (29/01/2023 13h43)

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#15 29/01/2023 15h18

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Tchouikov a écrit :

Dans la mesure où l’étiquette globale donnée à un logement correspond à la plus mauvaise des étiquettes au regard de la performance énergétique d’une part, et des émissions de gaz à effet de serre d’autre part, il est probable (pour ne pas dire certain) que la note a ici été tirée vers le bas par le critère des gaz à effet de serre. Or ce dernier critère ne rentre pas en compte pour évaluer la décence d’un logement.

Quoiqu’il en soit, la méconnaissance de cette subtilité par votre vendeur vous a permis de mener une ultime négociation, ce qui est finement joué de votre part smile

C’est une excellente remarque, que je retiens pour une future négociation.

Mais, très souvent, une mauvaise note sur les GES (gaz à effet de serre) est synonyme de chauffage collectif, avec pour corollaire d’énormes charges de copro : dans ce cas, je passe mon tour.

Dans l’étude de cas présentée, c’est étonnant, on a un chauffage individuel électrique récent, mais pourtant une mauvaise note en GES. Qu’est ce qui l’explique ?

titoux a écrit :

Autre information information donnée par un courtier. Il m’a conseillé de prendre sans discuter l’assurance maison….et de la résilier 1 mois après pour une délégation.

Sur un si petit montant, et étant donné que vous êtes encore plutôt jeune, on part sur une assurance emprunteur qui va être très faible, de l’ordre de 5 à 7€ par mois. En considérant que cette dépense sera déduite de vos revenus fonciers, qu’on va supposer imposés à 47,5%, on parle d’une assurance emprunteur qui va vous revenir autour de 3€ par mois.

Cela vaut-il réellement le coup d’y passer du temps ? Et de nuire à la relation avec sa banque qui pourra être précieuse pour un prochain investissement ?

Dernière modification par Plutarque (29/01/2023 15h24)


Parrain Total Energies : 108358330, Bourse Direct : 2022815944, Linxea (me contacter)

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#16 30/01/2023 09h31

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Dans le cadre de l’étude…On part quand même sur 87€ d’assurance pour le prêt.

458€ de mensualité + 87€ d’assurance.

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#17 30/01/2023 11h51

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ESTP

Quelle est la banque ? Je suis à la caisse d’épargne, leur assurance est extrêmement chère, j’arrive à réduire l’assurance de 85% en général (réduite x7 sur le dernier prêt, d’environ 300 euros à 40 euros), en changeant pour ailleurs. Mais comme conseillé par votre courtier, vous pouvez le faire dans un deuxième temps.

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#18 30/01/2023 13h56

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87€ par mois d’assurance emprunteur sur un crédit d’environ 100000€ ?

Vu votre âge, et dans l’hypothèse où il n’y a pas de problème de santé particulier, ce tarif est complètement hors marché.

Ma banque, CA IDF, déjà réputée chère pour ses contrats d’assurances emprunteur, m’a assuré pour 17€ par mois sur un crédit de plus de 200000€ (quotité 100%). J’étais certes plus jeune que vous (30 ans au moment du crédit), mais si vous comparez :
- 18€ pour plus de 200000€ empruntés
- 87€ pour 100000€ empruntés
il y a de quoi se poser des questions.

Donc oui, dans ce cas, aucune hésitation, il faut renégocier. Vous pourriez passer de 87€ par mois à moins de 20€ par mois.


Parrain Total Energies : 108358330, Bourse Direct : 2022815944, Linxea (me contacter)

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#19 30/01/2023 14h13

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La proposition (mais c’était un premier jet) venait de ma banque historique, la Banque Pop.
Je vois la Banque Pop ce mercredi pour présenter le projet.
Pour information, je vous ferai un retour.
J’ai fait une demande à Allianz en parallèle.

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#20 30/01/2023 21h31

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Tchouikov a écrit :

Le critère pour évaluer si un logement reste louable ou non est la consommation d’énergie finale exprimée en kWh/m2/an.

Selon le décret relatif aux caractéristiques du logement décent, ce seuil de consommation d’énergie se situe, depuis le 1er janvier dernier, à 450 kWh/m2/an (cf. art. 3 bis du décret n°2002-120 dans sa version actuellement en vigueur)

Oui effectivement, à noter que pour passer d’énergie finale à énergie primaire on multiplie par 2.3 pour l’électricité et 1.0 pour les autres sources d’énergie ( gaz, bois)

Et la valeur utilisée dans le DPE pour donner la note est l’Energie primaire ( avec la note de GES)

Tchouikov a écrit :

Compte tenu des annonces faites par les pouvoirs publics, ce seuil devrait être abaissé comme suit :
- 420 au 1er janvier 2025 (logements visés = ceux dont la performance énergétique est G)
- 330 au 1er janvier 2028 (performance énergétique = F)
- 250 au 1er janvier 2034 (performance énergétique = E)

Pour moi non, la loi climat dit :



Donc c’est bien le classement du DPE qui prime dans la loi Climat et non pas la consommation d’Energie Finale.

La source du texte de loi est ici :
LOI n°2021-1104

article 160 a écrit :

« Le niveau de performance d’un logement décent est compris, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation :
« 1° A compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F ;
« 2° A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe E ;
« 3° A compter du 1er janvier 2034, entre la classe A et la classe D.


Code Parrain Total Energie : 111358896 / Fortuneo : 12598758/ SaxoBanque / Linxea, Boursorama (Me Contacter)

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#21 31/01/2023 09h51

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Au delà du DPE, qui, a priori, peut rester imparfait, le juge de paix sera peut-être la facture d’énergie payée par le locataire.

Un logement classé E ou F pour telle raison mais peu énergivore ne posera pas de souci au propriétaire.

Le problème interviendra peut-être lors de la revente….avec des acquéreurs qui seront très attentifs à ce DPE plus que les locataires.

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#22 02/02/2023 09h27

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Rencontre avec la banque hier.

Pour donner la tendance actuelle, la BP finance très peu les dossiers à 110%
Les conditions ont été durcies depuis mi 2022 .

Il semblerait que beaucoup trop de dossiers fragiles aient été financés à 110 voire 120 % (achat + frais notaire + autres travaux).

Dans le cadre de ce dossier, la personne qui gère la demande auprès de la centrale va essayer de faire intégrer les frais de notaire dans le prêt…mais il n’est pas impossible que cela soit rejeté malgré la qualité du dossier.

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#23 06/02/2023 13h36

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La date de signature du compromis de vente est fixée au 23/02.

Entre temps, j’aurai eu un retour de la banque quant aux conditions du prêt.

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#24 08/02/2023 15h45

Membre (2012)
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L’offre de prêt de la banque a été reçu.

Offre sur 100% du projet pour 110% espéré.
Taux de 2.8% sur 20 ans.
Offre assurance à un prix exorbitant. On est à 80€ mensuel en début de prêt !
Celle-ci a été souscrite et sera résiliée après le délai légal.

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#25 28/02/2023 20h41

Membre (2012)
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Le compromis de vente et les offres de prêt ont été signés.

A titre d’information, la notaire souhaite faire enregistrer le compromis avant le 1/04.
Il semblerait qu’après cette date, ce ne soit plus un DPE qui soit obligatoire pour la vente….mais un diagnostic énergétique complet (coût : 1000€ environ a prioiri pour le vendeur).

Article qui confirme la chose :

Passoires thermiques : l’audit énergétique obligatoire reporté au 1er avril 2023 - Capital.fr

Dernière modification par titoux (28/02/2023 20h42)

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