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#1 26/10/2022 23h29

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ESTJ

Bonjour,

Avant toute chose j’aimerais préciser que je ne suis pas un expert en immobilier.
Loin de là …

J’ai un nouveau projet qui consiste en une augmentation de la surface exploitable de mes locaux professionnels.
Ça tombe bien juste en face il y a un bâtiment qui va se construire.
Je suis en contact avec le promoteur immobilier avec qui on discute du projet. 

Voici les caractéristiques du bâtiment présentées par le promoteur:

- rdc avec 2 locaux professionnels: un de 345m2 (représentant la surface que j’avais demandé)
un de 220m2 accolé
Et un local poubelle (je suppose ?! J’ai une réunion téléphonique pour éclaircir certains points)
- sous sol avec place de parking
- étages avec appartement - sûrement une co-pro dont je ne ferais pas partie !

L’idéal pour moi est de scinder les deux principales activités de ma société.
L’ancien local (281m2) et en face le nouveau local (345m2)


Cependant je me demande, si la banque/ mes finances me permettent, si je n’achète pas l’ensemble du plateau (soit 345m2 + 220m2).

L’idée serait alors d’utiliser le local de 220m2 (je vais l’appeler local22) pour y faire :
-un appartement qui sera loué  ponctuellement (air bnb?) et qui servira aussi d’appartement de réception. Je compte y faire une salle de formation avec grande table et retro projecteur. Permettant également les réunions d’équipes (1 par trimestre minimum), les repas avec l’ensemble des collaborateurs….
- un 3eme local pro (environ 100-120m2) pour une 3eme activité encore peu développée…
Ce local 22 serait divisé en deux (partie activité/ partie appartement ) mais communiquant par une porte donnant sur la salle de vie (au moins 50-60m2) qui donnerait sur la partie cuisine/ chambre etc… les deux portes pourraient être verrouillées lors de location.

L’achat se ferait par une SCI à l’is.

1- Je ne sais pas si la location saisonnière est possible en état ? L’idée serait d’avoir une société d’exercice (SARL) en locataire du bien à l’année (local + appartement) et que l’appartement soit mis en location saisonnière. Dans ce cas il faut que le bail puisse permettre à la sarl de louer ponctuellement. Je ne sais même pas si ma sarl d’exercice peut avoir une activité immobilière…
Si ce n’est pas le cas (et ça m’étonnerait pas…) je serais obligé de scinder local 22 et ne louer que la partie pro à la sarl et utiliser la sci comme bailleur pour l’activité saisonnière.
2- j’ai lu qu’on pouvait modifier un local pro en appartement : avec quelques démarches  Comment transformer un local en logement ? | Service-public.fr
Dans mon cas les documents ne sont pas encore déposés à la mairie. Je peux faire des modifications.
Ne serait il pas opportun de déclarer là surface « appartement » directement en logement ?
Qu’en est il d’un local professionnel ayant un appartement lié au bien ?
Est ce le même bail ? L’appartement est il déclarer en « annexe » ou est ce compris dans le local pro ?
La location se fait sur un ensemble ou séparée ?

3- je me dis qu’à la revente c’est un plus d’avoir un appartement dans un local pro.
Mais je me trompe peut être totalement ?!

Je suis preneur de toutes expériences de bailleurs ayant un local pro avec un appartement !

Dernière modification par Aladdin (27/10/2022 21h49)

Mots-clés : immobilier, location, sci (société civile immobilière)


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[+1]    #2 27/10/2022 05h41

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Oui cela s’appelle un bail mixte.

Concernant le fait de faire de la sous location avec votre sarl, à mon avis c’est possible, il faut juste ne pas l’interdire dans le bail que vous ferez entre la sci et la sarl.
Ensuite concernant le fait que la sarl fasse de la location alors que ce n’est pas dans ses statuts, il suffit juste de modifier les statuts…
Sauf si cela correspond à une partie infime (- de 10%)des revenus de la sarl et que c’est fait de manière occasionnelle.

De toute façon, ça fait sens de sous louer une partie de son local que l’on n’utilise pas. C’est une gestion saine d’un dirigeant de sarl à mon sens, même si ce n’est pas l’activité principale de la sarl.

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[+1]    #3 27/10/2022 08h26

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Si vous avez le RDC et que les étages appartiennent à d’autres propriétaires, vous faites forcément partie de la copropriété.

Sur la location saisonnière : il vous faut regarder l’encadrement de cette activité dans votre ville. Du fait que c’est une activité imposée en BIC, elle est souvent considérée comme "professionnelle", et c’est le principal axe d’attaque des bailleurs : en faisant de la location saisonnière dans un logement, ils font un usage professionnel, donc ils font un changement d’usage, nous disent les autorités. C’est ce changement d’usage qui doit être autorisé moyennant des conditions kafkaïennes.
Tout ça pour dire : il ne faut pas forcément chercher à transformer officiellement votre local commercial en logement, puisqu’après on va justement vous reprocher d’utiliser ce logement à usage professionnel. Il faut peut-être, au contraire, le laisser en local professionnel.


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#4 27/10/2022 14h57

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ESTJ

77% a écrit :

Oui cela s’appelle un bail mixte.

Merci je vais regarder ça.
Pour le reste je suis d’accord avec vous. La location ne dépassera jamais 1,5% des revenus de la SARL.
Je vais quand même vérifier si cela  se fait dans mon domaine.

B2k a écrit :

Si vous avez le RDC et que les étages appartiennent à d’autres propriétaires, vous faites forcément partie de la copropriété.

Non pas forcément. Sur mon premier local c’est le cas. Je suis propriétaire du rdc et je ne suis pas dans la copropriété.
De mémoire la mairie (qui m’a vendu le plateau) avait détaché le bien de la copropriété. Une personne était venu prendre les mesures exactes et avait détaché les cadastres.
Je ne suis pas sur des termes techniques mais je pourrais me renseigner !
Ce qui est sûr c’est que je ne suis ps dans la Copro c’était une condition sine qua non.


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#5 27/10/2022 22h33

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ESTJ

Dans la dynamique de b2k, une réponse pertinente à la découverte de ces informations !

@b2k. D’ailleurs vous me parlez d’encadrement selon la commune.
(Ici aux portes d’une métropole, village a l’entrée de la campagne). Mais celui-ci ne risque t’il pas de se généraliser ?
Pour le moment ils commencent par les grandes villes touristiques mais quid dans 20 ans ?!

Je conseille de lire cette publication :

Louer sans restriction sur AIRBNB à Paris : l’option du local commercial ? Par Xavier Demeuzoy, Avocat.

Pour faire un résumé:

a écrit :

Seuls les locaux commerciaux peuvent être loués toute l’année et sans restriction sur une plateforme de type airbnb, et sous-réserve qu’il n’existe pas de contrainte d’urbanisme ou de restriction imposée par le règlement de copropriété de l’immeuble.
Par ailleurs, ils doivent déclarer leur meublé, sous peine d’une amende de 5.000 €
Le propriétaire qui souhaite louer sa résidence secondaire toute l’année sur une plateforme de type airbnb, doit au préalable faire une demande d’autorisation de changement d’usage de son local à usage d’habitation auprès de la mairie du lieu de situation du bien, qui peut être assorti d’une compensation souvent très coûteuse, en application de l’article L631-7 du CCH.

Louer sans restriction sur Airbnb : l’alternative du bail mobilité ! - DERHY AVOCAT

En résumé je reste simple.
J’achète en état.
Je sépare les locaux.
Je fais en sorte de ne pas être dans la co propriété.
Je rends possible dans le baîl la location par la SARL des locaux
Et comme dirait l’autre: roule ma poule !

Dernière modification par Aladdin (27/10/2022 22h49)


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[+2]    #6 28/10/2022 04h13

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Aladdin, le 27/10/2022 a écrit :

Je ne suis pas sur des termes techniques mais je pourrais me renseigner !
Ce qui est sûr c’est que je ne suis ps dans la Copro c’était une condition sine qua non.

Je vous recommande effectivement d’acquérir le vocabulaire technique. Il s’agit de comprendre ce que vous achetez exactement, donc ça a une certaine importance.

Si votre local et les appartements en copropriété sont sur la même parcelle cadastrale, il n’y a que deux solutions :
- la division en volumes
- la copropriété.

Pour justifier une division en volume, il faut une opération complexe comportant des constructions qui ne sont pas de même nature et qui n’ont pas de parties communes.

Exemple de cas de division en volumes :
- sur la même parcelle, il y a : un local commercial indépendant avec sa propre toiture (par exemple un supermarché), une esplanade et un immeuble. Dans ce cas, on fait volume 1 le local commercial, 2 l’esplanade et 3 l’immeuble.
- sur la même parcelle, il y a : un souterrain pour une route ou autoroute, et un immeuble construit au-dessus. Dans ce cas, on fait volume 1 la route, volume 2 l’immeuble.

Le critère principal de la copropriété est : y a-t-il des parties communes ? Si la réponse est oui, alors le statut de la copropriété est obligatoire.

Or, vous nous parlez de RdC qui vous appartient et d’appartements dans les étages. Cela évoque des étages empilés sur le RdC. Donc, vous partagez une toiture commune. Si cette toiture commune doit être refaite, vous devez donc 1) participer à la décision de la refaire 2) participer financièrement à sa charge de réfection. C’est bien pour cela que vous devriez faire partie de la copropriété.

La bonne question à se poser est donc : avez-vous des parties communes avec les étages au-dessus, et notamment la toiture ? Si oui, la loi de 1965 dit que c’est une copropriété. Une division en volumes serait illégale, en présence de parties communes, car contrevenant à la loi de 1965 qui est d’ordre public.


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#7 28/10/2022 22h15

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ESTJ

Effectivement, après vérification, il s’agit bien d’une division en volume.   

B2K a écrit :

la loi de 1965 dit que c’est une copropriété. Une division en volumes serait illégale, en présence de parties communes, car contrevenant à la loi de 1965 qui est d’ordre public.

Je suis assez surpris car c’est la mairie qui a effectué la division.

effectivement je n’ai pas de partie commune hormis cette satanée toiture !
Il y a bien un usage différent…

Comme je vous l’ai mentionné via le +1 je vous remercie pour votre expertise et votre partage.

Je vais me renseigner sur le sujet


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#8 29/10/2022 04h56

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Aladdin, le 28/10/2022 a écrit :

B2K a écrit :

la loi de 1965 dit que c’est une copropriété. Une division en volumes serait illégale, en présence de parties communes, car contrevenant à la loi de 1965 qui est d’ordre public.

Je suis assez surpris car c’est la mairie qui a effectué la division.

Je ne vois pas le rapport. Les mairies n’ont pas une connaissance parfaite de la loi. Tous les jours, des mairies font des choses illégales. C’est pourquoi il y a un service de contrôle de légalité dans chaque préfecture, et le tribunal administratif quand ça n’a pas suffi.

effectivement je n’ai pas de partie commune hormis cette satanée toiture !

Cette satanée toiture vous protège de la satanée pluie. Préférez-vous qu’il pleuve dans votre local commercial ?
Au-delà de la toiture qui est la partie commune la plus visible, vous avez sans doute d’autres parties communes moins visibles.

Franchement, je vais vous dire ce que je pense : en disant que vous aviez une condition sine qua none pour ne pas faire partie de la copro, et en parlant de la satanée toiture, vous montrez une aversion irrationnelle pour les copropriétés. C’est une attitude déraisonnable. En effet :
- soit vous êtes capable de construire seul et d’être maître chez vous
- soit vous n’en êtes pas capable, et vous devez donc vous inscrire dans un collectif pour mutualiser les coûts (de construction, d’entretien, etc).
Vouloir profiter du collectif sans en avoir les désagréments (AG, charges…) est une attitude déraisonnable du type "vouloir le beurre et l’argent du beurre", ce qui vous a conduit à vous inscrire dans un système probablement illégal.
Accepter la copropriété, au lieu de la rejeter comme vous faites, peut permettre de s’y inscrire dans de bonnes conditions. Vu que vous êtes manifestement intervenu au moment où se dessinait la future copropriété, vous auriez pu influer sur la rédaction du règlement de copropriété en vérifiant que les commerces du RdC ne paient pas pour ce qu’ils n’utilisent pas (ascenseur, cage d’escalier, etc.). Ainsi, on peut s’inscrire dans un système juste, où chacun paie pour ce dont il a l’utilité. Les géomètres et les notaires savent proposer cela, mais il peut être utile, en appliquant une relecture vigilante et exigeante, de les inciter à rentrer dans ce niveau de détails et de précision.

Si j’étais le propriétaire d’un des appartements au-dessus de votre local, et que je me rende compte qu’il y a un profiteur au RdC qui bénéficie de la toiture (et autres parties communes) sans payer de charges, j’attaquerais au tribunal jusqu’à ce que la division en volume soit annulée et qu’il soit reconnu que le RDC ne peut pas fonctionner indépendamment des étages situés au-dessus, et qu’il doit donc être reconnu que l’ensemble RDC + étages constitue une copropriété. Et, comme je suis un chieur patenté, je finirais peut-être par avoir raison.

Voilà pourquoi votre attitude est déraisonnable : par aversion envers les copropriétés, vous avez réussi à entraîner le promoteur à créer un système probablement illégal. Donc, votre bien immobilier est désormais exposé au risque qu’un chieur patenté conteste la division en volumes, et que ce conflit administratif dure pendant de très longues années.

Alors certes, il est probable que vous passiez au travers des mailles du filet et que personne ne conteste jamais cette division en volumes. Il suffit d’éviter d’avoir un chieur patenté parmi les propriétaires des appartements du dessus. Avez-vous le pouvoir d’éviter qu’une telle personne achète un des lots de la copropriété ? Avez-vous le contrôle là-dessus ? Voilà ce qui me dérangerait, si j’étais à votre place : avoir créé un risque juridique, et n’avoir aucun contrôle sur la prévention de ce risque. Personnellement, mon approche de l’entreprenariat intègre l’objectif de toujours chercher à annuler ou au moins à minimiser le risque juridique. D’autres préfèrent foncer, ou bien viser leur confort ou leur intérêt immédiat, quitte à prendre le risque d’être rattrapé ultérieurement par la patrouille. Question de tempérament sans doute.

Tout cela étant dit sous l’hypothèse que vos locaux et les "appartements du dessus" aient bien des parties communes. Sans avoir les plans détaillés, il n’est pas certain qu’il y ait des parties communes et donc que la configuration relève de la copropriété et non pas de la division en volumes.

Dernière modification par Bernard2K (29/10/2022 06h12)


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#9 29/10/2022 07h29

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ESTJ

avoir créé un risque juridique, et n’avoir aucun contrôle sur la prévention de ce risque. Personnellement, mon approche de l’entreprenariat intègre l’objectif de toujours chercher à annuler ou au moins à minimiser le risque juridique

Je suis bien d’accord. Malheureusement j’étais totalement ignorant.

Tout cela étant dit sous l’hypothèse que vos locaux et les "appartements du dessus" aient bien des parties communes. Sans avoir les plans détaillés, il n’est pas certain qu’il y ait des parties communes et donc que la configuration relève de la copropriété et non pas de la division en volumes.

Je demanderais les plans détaillés du nouveau bâtiment lors de la réunion.

Accepter la copropriété, au lieu de la rejeter comme vous faites, peut permettre de s’y inscrire dans de bonnes conditions. Vu que vous êtes manifestement intervenu au moment où se dessinait la future copropriété, vous auriez pu influer sur la rédaction du règlement de copropriété en vérifiant que les commerces du RdC ne paient pas pour ce qu’ils n’utilisent pas (ascenseur, cage d’escalier, etc.). Ainsi, on peut s’inscrire dans un système juste, où chacun paie pour ce dont il a l’utilité. Les géomètres et les notaires savent proposer cela, mais il peut être utile, en appliquant une relecture vigilante et exigeante, de les inciter à rentrer dans ce niveau de détails et de précision.

Et certainement avancer dans une autre dynamique !


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#10 02/11/2022 19h41

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ESTJ

Avant même la réunion avec le promoteur et de posséder les plans détaillés, je viens d’avoir un éclair de génie big_smile

il y aura forcément des parties communes car le bâtiment est censé avoir un parking souterrain.

Apres je ne suis pas convaincu de l’intérêt d’avoir un parking privé. Je n’ai pas de difficulté pour me garer et mettre en location me parait pas pertinent dans le secteur (village de campagne). De ce que j’ai compris l’intérêt est surtout dans les métropoles :
Opportunité d’investissement dans un parking à faible coût !

Sachant qu’en parallèle de ce projet la mairie compte faire un parking public gratuit derrière le nouveau bâtiment…

Le parking privé est il un plus pour la location saisonnière ?


Un parking public dans un village calme me parait suffisant mais ça n’est que mon simple avis de consommateur


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