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Favoris 1    #1 20/10/2022 22h50

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Bonjour à tous,

Je viens de tomber sur un article de presse, dont le titre est : les passoires thermiques, une aubaine pour les investisseurs ?

Le Mag Immo : les passoires thermiques, une aubaine pour les investisseurs ?

Et vous, qu’en pensez-vous ?

Mots-clés : dpe, investisseur, passoire thermique


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#2 21/10/2022 06h57

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C’est un calcul à faire. Pourquoi pas pour qui aime les travaux.

La vraie aubaine, c’est d’être en mesure d’emprunter à la banque en respectant leurs critères : apport + taux endettement de moins de 35% + ne pas être trop vieux (plus de 45 ans).

Le marché a changer… Et il est encore changeant…


"Money is a tool to buy Time"

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#3 21/10/2022 09h27

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Plutarque, le 20/10/2022 a écrit :

Et vous, qu’en pensez-vous ?

Que j’ai l’impression de voir de la propagande de France Television !

Pour quelques particuliers très bricoleurs et avec du capital, oui c’est une aubaine.

Pour la majorité, c’est plutôt un désastre.

Il y a déjà un énorme problème de ressources dans les métiers du bâtiment, et rien que pour entretenir sa résidence principale, c’est déjà une galère.

Alors des gros travaux de mise en conformité sur des biens vieillots…

Dans les campagnes et villes moyennes, je pense que cela va accroître la désertification des centres-villes, déjà bien entamée, au profit des maisons "sam-suffit", mais neuves et respectant les normes, en banlieue.

Sur le fond, c’est bien de s’attaquer aux passoires énergétiques, mais il fallait d’abord s’attaquer aux difficultés pour trouver des gens compétents capables de réaliser des travaux…

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#4 21/10/2022 09h29

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J’avais lu cet article lors de sa sortie. Sur le papier, les passoires thermiques semblent une bonne affaire. Nous avons focalisé notre recherche sur ces dernières sur deux secteurs tendus où nous souhaitions un bien.

Après plus de 6 mois de recherche, nous n’avons vu aucun impact. Les vendeurs ne sont pas prêt à diminuer leurs prix pour amortir les travaux et les prix COVID ont tellement augmenté et les biens se vendaient, que les vendeurs espèrent toujours ces prix. Malheureusement, comme le dit Pierrot, la vraie difficulté est l’emprunt.

Pour terminer sur mon cas personnel, sur les deux secteurs, les biens se vendaient en quelques heures / jours. Aujourd’hui, je vois les mêmes biens sur des semaines / mois au même prix.

Pour le moment, dans mon cas personnel, je n’ai pas vu d’impact de ces passoires sur les prix. Mais tout peut changer vite smile

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#5 21/10/2022 10h02

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Il faut attendre. On sort d’une période de prix élevés, ça a l’air de baisser un peu mais les biens en mauvais état restent chers.

Oui il y a/aura des opportunités comme l’indique IH, mais qui seront intéressantes mais si l’acheteur a des connaissances en rénovation énergétique et est capable de gérer le chantier de bout en bout. Le coût des matières premières a fortement augmenté,  le coût de la main d’œuvre aussi.

Et je ne parle pas des DPE où la classification n’est toujours pas fiable, les études énergétiques n’ont toujours pas commencé… il faut rester très prudent. J’ai quelques exemples de diagnostics réalisés dernièrement où en appelant le diagnotiqueur, on gagne une lettre parce qu’il n’a pas tenu compte d’une caractéristique du bien.

A fuir aussi les raisonnements où on espère avoir une dérogation à l’amélioration du DPE dans certaines copropriétés, beaucoup trop aléatoire à mon avis.

Et bien entendu, prendre en compte la difficulté du financement où certaines banques refusent les dossiers à mauvais DPE.

Dernière modification par lachignolecorse (21/10/2022 10h16)


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#6 21/10/2022 16h01

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INTJ

Bonjour à tous et merci pour les nombreux échanges,

A mon sens, toute évolution structurelle qu’elle soit réglementaire ou technologique fournit un avantage concurrentiel aux acteurs maitrisant le sujet. Les nouvelles normes énergétiques avantagent les experts du sujet. A contrario, elles désavantagent les personnes ne prenant pas en compte cette nouvelle contrainte.

Je n’avais que très peu de connaissances sur le sujet. Pour progresser un peu, je me suis défini un processus d’optimisation de la performance énergétique en me basant simplement sur un processus Plan Do Check Act.
Lors des visites j’essaie de faire tourner ce processus afin d’estimer le cout de la rénovation énergétique d’un bien.
Dans le détail, voici la démarche :
   - Le Plan : En conception, j’ai repris les principales modalités de calcul du DPE dans un petit outil maison. J’essaie de trouver le meilleur couple « Bon rendement énergétique/ Cout »
   - Le Do : Pour la mise en œuvre, j’ai fait l’effort d’isoler moi-même un petit appartement. L’objectif était d’apprendre et d’être en mesure de déléguer cette tâche à moindre cout.
   - Le Check : Pour cet exercice, des simulateurs de DPE en ligne présentent une bonne aide. La bonne compréhension de cette étape permet de constater des incohérences entre le DPE calculé et le DPE réel.

Pour le moment, mes retours d’expériences est assez limité. Je n’ai pas trouvé d’opportunité intéressante. Dans le cas de mes visites (environ 20), le coût des travaux et la perte d’exploitation due aux travaux ne compensaient pas le discount engendré par le mauvais PNB.

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#7 21/10/2022 20h57

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Les passoires n’ont d’intérêts que si une opération de promotion est derrière.

Au vu des prix pour rénover, des compétences disparues, des difficultés à embaucher, des normes qui changent en permanence et qui vont de nouveau changer, des matériaux toujours aussi difficiles à se faire livrer, c’est pas facile d’obtenir une rentabilité même en promotion.

-27% de ventes en construction. On était déjà à -24% au deuxième trimestre.

Il va donc y avoir des affaires à faire mais pas là ou on les attends.

Dernière modification par bascarol (21/10/2022 20h58)

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#8 21/10/2022 21h18

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Comme le dit IH il me semble que le principal problème aujourd’hui est de trouver de la main d’oeuvre. Avec la crise énergétique les artisans sont débordés et les délais s’allongent. Cela provoque une inflation des tarifs, par ex +10% pour un devis de fenêtres DV entre avril et août 2022.

Les DPE sont de plus totalement différentes d’une entreprise à l’autre ce qui rajoute à la complexité.

Cela peut-être une opportunité car certains propriétaires vont abandonner au regard de la difficulté à trouver des artisans et au prix d’un rénovation. Comme dans l’hôtellerie cela va peut-être favoriser les gros investisseurs travaillant avec des entreprises spécialisées. Mais je pense qu’au final cela va créer une pénurie de logement en location et donc une inflation de loyers…C’est tout le problème d’une économie dirigée par l’Etat. Sans compter que de nombreuses villes demandent désormais une autorisation de louer qui risque bientôt d’inclure de plus en plus de critères…

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#9 21/10/2022 21h22

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A mon avis, l’opportunité sera pour le bricoleur qui voudra en faire sa résidence principale.

Mais, on ne sera pas dans l’investissement immobilier au sens stricte.

A+
Zeb


Tout ce qui peut merder, va inévitablement merder.

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#10 21/10/2022 22h05

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al2020 a écrit :

Mais je pense qu’au final cela va créer une pénurie de logement en location et donc une inflation de loyers…C’est tout le problème d’une économie dirigée par l’Etat.

Comme vous le savez, dans un certain nombre de villes françaises, plus nombreuses chaque année, l’Etat a mis en place l’encadrement des loyers donc l’inflation des loyers (si l’Etat ne souhaite pas les augmenter) n’arrivera pas dans ces zones dites "tendues".

Je sais que sur le forum le neuf n’a pas bonne presse mais dans ces conditions de marché il y a sûrement des opportunités à saisir pour les investisseurs immobiliers "passifs".


"Il faut de la mesure en toutes choses" Horace.

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#11 21/10/2022 22h06

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Ce cumul de problèmes rendrait intéressant la scpi kyaneos pierre (voir de normandie). Ils ce sont spécialisés dans la renovation et mise en location de logements. Ils débutent, les emplacements constatés semblaient pas terribles au début, mais avec un cumul d’expériences et cette conjoncture (et des moyens financiers plus importants qu’un particulier) s’ils tiennent un rendement de 5% dans la durée leur expertise pourrait devenir précieuse.. pourquoi ce compliquer la tâche d’aller louer à un particulier avec en plus en amont une énorme rénovation tributaire d’une notation dpe à la tête du client…

J’ai aussi jeté un oeil sur de la passoire, les prix affichés comment dire… un terrain plus du neuf re2020 serait moins cher…


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#12 21/10/2022 22h33

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@RadioInvest : effectivement j’avais oublié cet encadrement qui s’ajoute dans certaines villes à l’autorisation de louer. C’est effectivement un autre problème. Dans l’ancien on voit donc une hausse des coûts liés à la performance énergétique et au manque d’artisans, une limitation des loyers à la hausse et de l’offre via l’autorisation de louer et le plafonnement des loyers. Cela risque de créer une raréfaction de l’offre dans l’ancien ce qui n’est pas bon pour les locataires.

Effectivement investir dans du neuf peut-être intéressant.  Là encore les locataires seront perdants puisque louer du neuf cela coûte plus cher. Au final les locataires devraient donc avoir plus de mal à se loger dans les prochains mois d’autant queles ventes de maisons neuves s’écroulent depuis le début de l’année…

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#13 21/10/2022 22h45

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INTJ

@al2020 : Je confirme votre propos sur la raréfaction des biens à louer dans les villes que je vise.

Je contrôle régulièrement la tension locative sur mes villes favorites. Je vérifie notamment le nombre d’annonces de mise en location sur le bon coin. Je pars donc de l’hypothèse que le nombres d’annonces sur le bon coin suit la même évolution que le marché.
Sur l’ensemble des villes, je suis entre -20 et -30 % de biens disponibles par rapport à l’an dernier à la même période.

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#14 22/10/2022 07h21

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zeb, le 21/10/2022 a écrit :

A mon avis, l’opportunité sera pour le bricoleur qui voudra en faire sa résidence principale.

Mais, on ne sera pas dans l’investissement immobilier au sens stricte.

Et donc une aubaine pour ceux qui vivent sur la niche fiscale de la non-imposition des PV sur la RP, à savoir ceux qui achètent un bien, y vivent et le retapent en 1 à 2 ans, vendent et recommencent. J’en connais de plus en plus !

al2020, le 21/10/2022 a écrit :

Effectivement investir dans du neuf peut-être intéressant.  Là encore les locataires seront perdants puisque louer du neuf cela coûte plus cher. Au final les locataires devraient donc avoir plus de mal à se loger dans les prochains mois d’autant queles ventes de maisons neuves s’écroulent depuis le début de l’année…

Au contraire, ça ne coûte pas cher de louer dans du neuf puisque les loyers Pinel sont plafonnés.

Dernière modification par Plutarque (22/10/2022 07h22)


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#15 22/10/2022 09h52

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@PascalID On va voir ce que cela va donner sur le marché en 2023 avec la première interdiction de louer des passoires thermiques pour les logements dont la performance thermique est supérieure à 450kWh/M2.
@Plutharque C’est vrai. Du coup on va aller vers un marché administré tant dans le neuf que dans l’ancien. Je ne sais pas où cela va mener l’immobilier français. Si les charges explosent avec ces obligations de travaux liés à l’optimisation énergétique et que les loyers sont maintenus bas artificiellement du fait de l’Etat (Pinel dans le neuf ou encadrement dans l’ancien) ce n’est pas bon pour les propriétaires d’autant que la taxe foncière est une autre charge inflationniste.

Certaisn demandent déjà à reconsidérer la date du 1er janvier 2023 comme Henry Buzy-Cazaux, le président fondateur de l’Institut du Management des Services Immobiliers: « la transition énergétique est-elle compatible avec l’inflation ? ».  « L’impression prévaut quand même que l’exécutif ne voit pas la réalité en face, et comme ces mauvais généraux avance sur le front sans se retourner pour voir si la troupe suit. Le volontarisme présidentiel est estimable, mais il confine ici à l’inconscience »

Dernière modification par al2020 (22/10/2022 09h53)

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#16 22/10/2022 10h02

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al2020 a écrit :

@PascalID On va voir ce que cela va donner sur le marché en 2023 avec la première interdiction de louer des passoires thermiques pour les logements dont la performance thermique est supérieure à 450kWh/M2.

On parle des "pires" passoires thermiques, et l’article confirme que cela concerne 200000 logements sur tout le territoire. Je pense que cette mesure va dans le bon sens, car on est parfois sur des biens de type de ceux loués par les marchands de sommeil pour les appartements (ou sur des maisons anciennes), et que chauffer ces logements est un non-sens écologique.

Alors oui, ces "pires" passoires thermiques vont probablement être vendues, car ceux qui les possèdent ne souhaitent souvent pas y faire les travaux, mais elles seront rachetées à bas prix par ceux qui en seront capables, et de fait le parc ancien sera valorisé.

Certains de ces 200000 logements ne seront plus loués, mais est-ce un mal pour ceux qui en auraient été les locataires, sans oublier la planète ?

Bien sûr, les loyers de la fraction de ces 200000 logements qui seront rénovés vont voir leur loyer augmenter, mais au prix d’un meilleur confort de vie.

Et ceux qui n’ont pas les moyens dans l’immédiat de quitter une passoire thermique à petit loyer peuvent toujours rester dans le logement, l’échéance ne concernant que les nouveaux baux.

Le problème va surtout se poser pour les autres DPE G en 2025 et encore davantage pour les DPE F en 2028. Mais leurs propriétaires bailleurs ont le temps de voir venir, s’ils attendent le dernier moment pour s’en préoccuper mal leur en prendra !

Dernière modification par Plutarque (22/10/2022 10h05)


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#17 22/10/2022 10h37

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J’ai entendu parler de deux choses qui pourraient adoucir significativement le sort des bailleurs concernés:

1. Les copropriétés voulant faire de la rénovation énergétique peuvent obtenir des prêts à d’excellentes conditions, faible taux, durée 15 ans. 

Il ne faut pas sortir l’argent sèchement en un an comme on le fait pour payer un ravalement ou une toiture.

2. La rénovation énergétique est un des rares cas qui apparemment permet, meme en zone  réglementée,  d’augmenter substantiellement les loyers au renouvellement de bail.  Bien entendu encore faut il que le marché locatif local le permette.

Il faut bien sûr plus de détails pour voir comment ça peut fonctionner. Malheureusement, je ne suis pas en mesure d’être plus précis.

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#18 22/10/2022 10h53

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Caratheodory a écrit :

1. Les copropriétés voulant faire de la rénovation énergétique peuvent obtenir des prêts à d’excellentes conditions, faible taux, durée 15 ans. 

Il ne faut pas sortir l’argent sèchement en un an comme on le fait pour payer un ravalement ou une toiture.

Si la copropriété combine le prêt à faible taux avec les CEE, on peut même dégager de la trésorerie à court-terme !

Dernière modification par Plutarque (22/10/2022 10h53)


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#19 22/10/2022 11h54

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Cee=?

Dernière modification par Caratheodory (22/10/2022 11h54)

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[+1]    #20 22/10/2022 12h22

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Les certificats d’économie d’énergie.

Sur un immeuble dans lequel se trouve un appartement que j’ai récemment acquis, une ITE a été faite par la copro, et 37000€ de CEE ont été perçus, qui ont permis d’abonder le fonds travaux pour d’autres travaux.

Dernière modification par Plutarque (22/10/2022 12h23)


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#21 22/10/2022 13h56

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Caratheodory a écrit :

2. La rénovation énergétique est un des rares cas qui apparemment permet, meme en zone  réglementée,  d’augmenter substantiellement les loyers au renouvellement de bail.  Bien entendu encore faut il que le marché locatif local le permette.

Il faut bien sûr plus de détails pour voir comment ça peut fonctionner. Malheureusement, je ne suis pas en mesure d’être plus précis.

C’est dommage que vous n’ayez pas de source à ce sujet car à première vue l’approche que vous décrivez est en contradiction avec l’encadrement des loyers en zone tendue notamment en région parisienne où les passoires thermiques sont légion.


"Il faut de la mesure en toutes choses" Horace.

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#22 22/10/2022 14h19

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Voici un Post du blog Fnaim faisant allusion à la possibilité d’augmenter le bail au renouvellement de celui ci en cas de travaux de rénovation énergétique.

Bien entendu, le sujet étant notoirement complexe, et comme je n’ai aucune compétence en ce domaine, je ne peux que signaler ce point en espérant qu’un membre du forum fasse mieux.

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#23 22/10/2022 14h48

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De ma compréhension, le loyer relatif à un logement qui a fait l’objet depuis moins de six mois de travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer peut être librement réévalué.
Source : Décret sur le plafonnement des loyers.

A titre d’exemple, les villes de la communauté Urbaine de Bordeaux (hors Bordeaux) sont soumises à cette reglementation relative à l’encadrement des loyers.
L’opportunité aurait donc pu résider à trouver des logements avec Loyers peu élevés et gros travaux.
Dans les faits, je n’ai trouvé aucune opportunité. Peut être par manque de réseau.

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#24 22/10/2022 15h09

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Plutarque a écrit :

On parle des "pires" passoires thermiques, et l’article confirme que cela concerne 200000 logements sur tout le territoire. Je pense que cette mesure va dans le bon sens, car on est parfois sur des biens de type de ceux loués par les marchands de sommeil pour les appartements (ou sur des maisons anciennes), et que chauffer ces logements est un non-sens écologique.

Alors oui, ces "pires" passoires thermiques vont probablement être vendues, car ceux qui les possèdent ne souhaitent souvent pas y faire les travaux, mais elles seront rachetées à bas prix par ceux qui en seront capables, et de fait le parc ancien sera valorisé.

Le problème va surtout se poser pour les autres DPE G en 2025 et encore davantage pour les DPE F en 2028. Mais leurs propriétaires bailleurs ont le temps de voir venir, s’ils attendent le dernier moment pour s’en préoccuper mal leur en prendra !

Le coût des travaux est parfois prohibitif notamment en province. Imaginez par exemple un F2 de 43 M2 valant 65000 et classé F, chauffé au gaz avec une vieille chaudière. Déjà vous devez avoir l’accord des autres copropriétaires pour mettre une chaudière à condensation et souvent l’accord n’est pas obtenu car les propriétaires qui ne louent pas n’ont pas obligation d’avoir un DPE propre. Beaucoup de copropriétés refusent les ventouses en façade et beaucoup de copropriétés n’ont pas de conduit individuel. Donc impossible de changer de chaudière gaz. Idem pour les pompes à chaleurs. Seule solution changer tout le système et passer à l’électrique. Imaginez le coût. Après il faut changer toutes les fenêtres en double vitrage et isoler soit les murs soit le plafond on atteint vite la moitié du prix de l’appartement. Si l’on généralise cela à une grande partie de appartements classés F en province cela va créer de gros gros problèmes…

Caratheodory a écrit :

J’ai entendu parler de deux choses qui pourraient adoucir significativement le sort des bailleurs concernés:

1. Les copropriétés voulant faire de la rénovation énergétique peuvent obtenir des prêts à d’excellentes conditions, faible taux, durée 15 ans. 

Il faut bien sûr plus de détails pour voir comment ça peut fonctionner. Malheureusement, je ne suis pas en mesure d’être plus précis.

Même problèem déjà cité ci-dessus. Seuls les propriétaires bailleurs sont obligés de rénover pour avoir un bon DPE. Les propriétaires occupants n’en ont pas besoin et rechignent à faire des travaux c’est le problème numéro un aujourd’hui…

Dernière modification par al2020 (22/10/2022 15h11)

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#25 22/10/2022 15h44

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al2020 a écrit :

Le coût des travaux est parfois prohibitif notamment en province. Imaginez par exemple un F2 de 43 M2 valant 65000 et classé F, chauffé au gaz avec une vieille chaudière. Déjà vous devez avoir l’accord des autres copropriétaires pour mettre une chaudière à condensation et souvent l’accord n’est pas obtenu car les propriétaires qui ne louent pas n’ont pas obligation d’avoir un DPE propre. Beaucoup de copropriétés refusent les ventouses en façade et beaucoup de copropriétés n’ont pas de conduit individuel. Donc impossible de changer de chaudière gaz. Idem pour les pompes à chaleurs. Seule solution changer tout le système et passer à l’électrique. Imaginez le coût. Après il faut changer toutes les fenêtres en double vitrage et isoler soit les murs soit le plafond on atteint vite la moitié du prix de l’appartement. Si l’on généralise cela à une grande partie de appartements classés F en province cela va créer de gros gros problèmes…

Je ne dis pas le contraire, vous avez tout à fait raison.

Mais parmi les bailleurs qui louent un appartement en DPE F :
- ceux qui le possèdent depuis longtemps l’ont déjà "rentabilisé", et il fallait bien que tôt ou tard le législateur prenne des mesures coercitives sur la dimension écologique des logements. S’ils ne veulent pas (ou ne peuvent pas) rénover, ils peuvent toujours vendre. S’ils ne sont pas contents du prix de vente, ils n’avaient qu’à vendre plus tôt.
- ceux qui le possèdent depuis peu. Ceux-là auront été très peu visionnaires, et vont de toutes façons y laisser des plumes. Ce sont les gros perdants.

al2020 a écrit :

Seuls les propriétaires bailleurs sont obligés de rénover pour avoir un bon DPE. Les propriétaires occupants n’en ont pas besoin et rechignent à faire des travaux c’est le problème numéro un aujourd’hui…

En effet, c’est un des gros problèmes. Mais on en revient toujours au même point : le bailleur peut toujours vendre. Plus il attend, plus le prix de son appartement en DPE F ou G va baisser. Les vendeurs trop gourmands vont donc se prendre le retour de boomerang s’ils attendent trop…


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