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Communauté des investisseurs heureux (depuis 2010)

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[+1]    #1 28/08/2022 21h43

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Bonjour à tous,

Lors de nos échanges avec notre banquier A + un courtier dans le but d’acquérir notre résidence principale, il nous est demandé un apport d’au moins 10% du prix du bien - autour de 35K€ donc.

A aujourd’hui, nous sommes plutôt sur une épargne globale avec ma femme de 20K€ donc nous sommes bien loin des 35K€.

J’ai donc eu dans l’idée, afin de combler les ~10K€ manquant, de souscrire à un prêt conso de 10K sur 4 ans par exemple - avec donc une mensualité assez réduite de ~200€. Le but étant que je fasse en sorte que ce flux de +10K n’apparaisse pas sur mon compte principal mais plutôt sur mon compte secondaire ( dont ma banque A n’a pas connaissance de l’existence ). Puis que je le "transforme" en donation ou autre de mes parents par exemple => pas pris en compte dans ma capacité d’emprunt.

Ma question est donc toute simple : connaissez vous des organismes de prêts qui n’obligent pas un versement du capital ainsi que son remboursement sur le compte principal du souscripteur ?

Si vous avez d’autres proposition de montage, je suis preneur - peut être le même prêt conso mais cette fois ci avec ma banque => cela implique de mettre carte sur table, ce que je n’ai pas envie de faire pour le moment.

Merci d’avance pour vos retours smile

PS: Désolé si le sujet n’est pas à proprement parlé de l’immobilier locatif - pas pu trouver de catégorie plus proche.

Mots-clés : apport, consommation, immobilier

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#2 28/08/2022 21h57

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Honnêtement, si c’était pour acheter un actif productif avec une excellente rentabilité, je n’aurais pas eu d’objection à votre plan, mais là vous vous préparez à mettre toute votre épargne et vous rajouter un prêt personnel (à quel taux ?) par dessus le marché pour acheter une résidence principale à 350k€ (donc de tête des mensualités à 2+k€ ?). Sur votre présentation, vous dites gagner 3600€ par mois. Franchement, si vous avez le malheur de perdre votre emploi vous êtes fini. Commencez donc par un modeste investissement locatif à moins de 100k€ avec un cash-flow positif (vous pouvez dire au banquier que ce sera votre RP, cela m’engage à rien), vous aurez ainsi un bien qui vous rembourse votre emprunt et vous rapporte un peu d’argent tout en conservant 25k€ d’épargne pour faire face à un scénario catastrophe (perte d’emploi et locataire qui arrête de payer ses loyers, par exemple).

Dernière modification par doubletrouble (28/08/2022 21h59)


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#3 28/08/2022 22h17

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bonsoir elpintor,

Ca me parait risqué votre projet, en effet mettre la totalité de son épargne en apport c’est déjà limite, mais alors faire un prêt conso en plus de votre épargne…

Mon conseil serait d’attendre un peu plus pour constituer votre apport, et garder ainsi un peu d’épargne de précaution, car c’est souvent quand on en a pas qu’un problème arrive ou on en aurait besoin.

Apres chacun et libre de prendre les risques qu’il peu gérer, et j’imagine que cet achat de RP est une opportunité a ne pas laisser passer.

Concernant le point de mentir a votre banquier, je pense aussi que c’est une erreur, d’autant plus que vous souhaitez faire un achat locatif par la suite…

La meilleure option, a mon avis, serait de trouver une banque qui vous demande un apport plus faible.
Peu être argumenter sur le fait que vous souhaitez garder une épargne de précaution serait un meilleur départ avec le banquier.

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#4 28/08/2022 22h36

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Elpintor01 a écrit :

Bonjour à tous,

Lors de nos échanges avec notre banquier A + un courtier dans le but d’acquérir notre résidence principale, il nous est demandé un apport d’au moins 10% du prix du bien - autour de 35K€ donc.

A aujourd’hui, nous sommes plutôt sur une épargne globale avec ma femme de 20K€ donc nous sommes bien loin des 35K€.

Ils vous demandent un apport de 10% mais vous ont-ils précisé quel montant d’épargne résiduelle ils souhaitaient que vous gardiez ?

C’est l’organisme de cautionnement qui aura le dernier mot, pas le conseiller clientèle lambda.


"Il faut de la mesure en toutes choses" Horace.

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#5 28/08/2022 23h44

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Bonjour Elpindor01,

   A peine inscrit, une question PERSONNELLE …
Qui a sa place dans VOTRE file de présentation, et non dans un sujet général.

   Ensuite, comme le prévoit la "charte de la communauté (en orange plus haut), que vous avez coché "respectée" en postant vos message :
    6. Avant de lancer un sujet, une recherche, vous effectuerez
  Avec le moteur de recherches (mots-clés tout en haut) vous auriez déjà trouvé des pistes de financement d’ un (mot-clé, facile!) "apport personnel"    Investissement locatif : comment trouver l’apport personnel ? que vous auriez pu compléter ou reprendre des points dans votre problématique ….

Elpintor01 a écrit :

Bonjour à tous,

J’ai un salaire de 3600€ net par mois avec un patrimoine de 5000€ sur un livret A + 3000€ sur un PEA

Comment avez-vous un apport de 20K ? C’ est Mme qui apporte ? Et  a-t-elle des ressources ?

D’un point de vue stratégie d’investissement :
L’objectif est de lancer l’achat de notre résidence principale sur Q4 puis début 2023 lancer un investissement locatif.

Ouh là là ! Ca sent le plein rêve et des étoiles plein les yeux …

  J’ ai l’ impression que vous ne savez pas vraiment gérer un budget, vivre un peu en dessous de vos moyens pour pouvoir faire des économies, avoir notion de la valeur de l’ argent en évitant de le dilapider à un tas de choses inutiles? éphémères? Trop beau pour bébé ?, calculer un endettement d’ 1/3 de vos ressources (1200€ dans votre cas) pour faire face à tous les frais et vivre, (l’ éventuel loyer du locataire ne sera compris dans vos ressources qu’ à un %, pas en totalité)….

   Savez-vous ce que coûte une RP + locatif en frais d’ achats, taxes foncières, assurances, travaux éventuels, réparations, syndic éventuel, .. qui se rajouteront à vos mensualités ?
   Ce que ne supporte pas un locataire, et donc que vous pourriez déjà mettre de côté chaque mois pour vous "entrainer" à payer des choses incontournables si vous êtes propriétaire (ou double propriétaire) ..

    Et vous voulez en plus rajouter de l’ endettement "caché" , et mettre sur la table toutes vos économies ?

LISEZ AVEC ATTENTION LES MESSAGES DES MEMBRES QUI VOUS ONT REPONDU, ils sont plein de bon sens pour vous éviter d’ aller droit dans le mur et d’ être saisi (dettes) assez rapidement, SI on vous accorde ce(s) prêt(s)

Et de toute façon, comme le souligne RadioInvest : C’est l’organisme de cautionnement qui aura le dernier mot, pas le conseiller clientèle lambda.

   En matière de budget et d’ investissements au sens large , parcourez cette file "par où commencer ?" tout en haut . (Point 7 de la charte : 7. Le Best Of, vous lirez)
Information - Forums des investisseurs heureux

La question que je me pose souvent est: peut on vraiment devenir rentier si nous n’avons pas papa/maman derrière - soit pour nous héberger le temps de se constituer un apport, soit pour nous donner un apport etc question un peu rhétorique smile

A 31 ans, à 2, et si peu d’ argent de côté (5K+3K), je pense que oui, … et encore !… Un héritage en plus ne serait pas du luxe …

Pour beaucoup de forumeurs ici, non- héritiers, on a mis quelques années d’ économies pour arriver à notre but, tout ne tombant pas tout cuit malheureusement…

Mais pas à pas, on y arrive avec rigueur et persévérance …

Bonne continuation

EDIT : modification du lien

Dernière modification par mimizoe1 (29/08/2022 21h04)


Parrainages BoursoBanK(HECL5456), BourseDirect(2019579574),WeSave(HC9B32), Fortuneo(13344104), Bullionvault (CCHARLOTTE1), MeilleurTaux(HELENE330473), Linxéa, Véracash (MP)

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[-1]    #6 29/08/2022 01h39

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Re bonsoir,

Merci à tous les contributeurs qui ont pris le temps de me répondre aussi vite.

@doubletrouble,77PourCent,RadioInvest :
- A ce stade on ne nous a pas demandé d’épargne de précaution. Mon PEA avec ~3000€ est en grande partie en solde espèce donc pas de risque de liquidité suite à moin value due à une vente rapide.
- le salaire cité dans ma présentation ne concerne que moi même ( ma compagne est à ~3000€ net donc à deux nous sommes à 6600€ )

Pour resituer un peu le contexte de la demande, finalement la question n’est pas tant la faisabilité du projet ou le risque encouru, mais plutôt : est il possible de souscrire un prêt conso chez la banque B sans que la banque A ne soit au courant ?

D’un point de vue reste à vivre, nous sommes largement finançable de ce qu’on comprend des différents interlocuteurs ( banquier + courtier ). Un bien à 350K en IDF n’est pas une folie des grandeurs - mais  j’y reviens smile Finalement, c’est l’apport qui bloque/peut bloquer.

@mimizoe1 : Je ne sais pas si vous êtes un modo mais si c’est le cas, vous véhiculez malheureusement une mauvaise image de la profession smile Je vais quand même perdre un peu plus mon temps - comme si Netflix n’était pas suffisant - pour vous répondre point par point et puis je quitterai ce forum - décisions prise en relisant une 5eme fois votre message que je trouve irrespectueux cher monsieur à vouloir juger les valeurs de chacun - j’enverrai d’ailleurs un mail au propriétaire du site pour qu’il juge de lui même:

1) Qui dit présentation dit présentation ( ne serait ce que pour que le forum ne devienne pas brouillon et que d’autres après moi puissent retrouver dans quelques mois une réponse à une question que je considère légitime ). C’est à ce titre que je n’ai pas considéré qu’il fallait que je mette ma question dans ma présentation. Si les règles sont comme vous le décriver, dont acte.

2) J’ai déjà fait plusieurs recherches avant de solliciter le forum - j’ai trouvé des choses sur financement d’achat de Sicav, Financement d’un achat immo avec un max de prêt conso…mais rien sur mon sujet. Pourriez vous me mettre le lien que vous avez joint svp ? Il semble ne pas marcher.

3) Vous citez ma présentation, mais c’est encore une fois ma présentation et non pas celle du patrimoine de ma femme - donc à fortiori vous n’y trouverez pas les informations que vous recherchez…et puis finalement on en revient à mon premier point : possibilité de prêt conso invisible pour ma banque.

4)  Cher Mr, vous ne connaissez pas ma vie et je ne vous permets pas de juger ma situation de la sorte.
J’ai 31 ans, mais savez vous depuis combien de temps je travaille ? Savez vous si par exemple, j’ai pu me faire arnaquer une partie de mon épargne par le passé, ou si j’ai eu un proche qui est tombé malade et dont j’ai dû financer les soins ? Et j’en passe les hypothèses. Non vous ne savez rien de cela et pourtant vous vous permettez de juger smile …Et puis quand bien même je dilapide mon argent, est ce que ça vous donne le droit de me juger ? Non. Bref vous jugez à l’emporte pièce et je me méfie souvent de ce type de personne.
D’ailleurs les interlocuteurs que j’ai eu avant votre réponse, ne sont pas du tout tombé dans vos travers donc vous êtes l’exception qui confirme la règle

5) Pour votre procès sur les connaissances rudimentaires que vous évoquez, je n’ai que deux réponses à vous faire : je suis ancien Quant et actuellement Actuaire - vu comment vous jugez à l’emporte pièce cela devrait vous suffire smile

Cdt,
ElPintor

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[+1]    #7 29/08/2022 02h36

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@Elpintor01 : Pour répondre précisément à votre question, oui il est tout à fait possible et même pas très difficile de cacher un prêt personnel. L’apport ne sera vérifié qu’au déblocage du prêt, donc vous avez plusieurs options :

- vous dites que vos parents donneront les 10k€ qui manque, votre dossier de prêt est accepté, vous ne prenez le prêt conso que lorsque vous avez l’offre de prêt immobilier en main (vous n’aurez pas besoin d’informer la banque prêteuse de l’existence d’un prêt conso puisqu’il sera débloqué après votre acceptation de l’offre, et vous n’aurez pas besoin non plus de signaler le prêt immobilier lors de la demande de prêt conso car il n’est pas encore accepté) - l’avantage c’est que si votre projet échoue, vous n’êtes pas endetté, et comme vous exploitez simplement un timing serré vous êtes techniquement propre sur vous.

- votre banque/conseiller a besoin de voir l’apport sur votre compte avant de traiter le dossier : vous pouvez jouer sur le fait que vous avez déjà donné les 3 derniers relevés bancaires etc… pour faire le prêt conso sur un compte qui n’est pas chez eux mais dont ils connaissent l’existence et simplement virer l’argent sur votre compte principal. Le soucis, c’est que si votre dossier est refusé un mois après, vous aurez emprunté 10k€ qui ne vous servirons à rien et vous aurez "sali" votre dernier relevé pour faire une demande ailleurs - donc faites bien toutes vos demandes en même temps, en parallèle, pour bien donner les mêmes documents à tout le monde, et multiplier les chances de trouver une banque arrangeante.

En règle générale, préférez les banques mutualistes (groupe BPCE, Crédit Agricole, Crédit Mutuel/Arkéa), vous éviterez le fameux "siège".

Dernière modification par doubletrouble (29/08/2022 08h29)


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#8 29/08/2022 11h38

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@doubletrouble: Merci pour votre réponse.
Je ne savais pas que l’apport n’était vérifié que lors du déblocage du prêt donc vous m’apprenez quelque chose.

L’option 1 est en effet très très intéressante. Je pense que je pourrais l’appliquer pour ma banque - le courtier nous a demandé un justificatif d’épargne donc plus compliqué.

L’option 2 est plus risqué mais c’est vrai que si tout s’aligne bien, ça pourrait passer. Quand vous dites :

doubletrouble a écrit :

donc faites bien toutes vos demandes en même temps, en parallèle, pour bien donner les mêmes documents à tout le monde"

,

Cela veut dire que je devrait faire plusieurs demandes de prêt immo avec mes documents cleans pour que si ma banque principale refuse, je puisse avoir d’autres éventuelles propositions ?

Pour votre dernier point,

doubletrouble a écrit :

En règle générale, préférez les banques mutualistes (groupe BPCE, Crédit Agricole, Crédit Mutuel/Arkéa), vous éviterez le fameux "siège".

Vous parlez bien du prêt immo - et pas du prêt conso ?
Si je comprends bien, le fait que ces banques soient mutualistes implique qu’elles communiquent moins avec leurs société mère/siège. En quoi est ce avantageux ? Le délai de réponse ?

Merci d’avance pour les retours !

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#9 29/08/2022 11h54

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ESTJ

Bonjour et bienvenue.
Je ne pourrais que reprendre les conseils des autres membres, en ajoutant que si la(les) banque(s) et les courtiers demandent des garanties (apports, justificatifs de revenus etc..) c’est pas pour bloquer le dossier (elles sont tres contentes de preter, c’est leur gagne pain, mais c’est que les personnes ne cochant pas les cases presentent un risque de defaut important.
Leurs statisticiens sont assez competents, donc le mieux est peut etre d’attendre d’avoir l’apport suffisant ?
Pour rajouter une pierre a l’edifice, en parlant d’experience perso, les frais divers lors de l’achat d’une maison sont toujours superieurs a ce dont vous pouvez vous attendre.
Y a t-il des travaux ? Peinture ? Entretien ? Souscriptions aux contrats elec gaz ? Assurance habitation, taxe fonciere, taxe d’habitation ? Outils de jardinage ? Entretien de la toiture ? Bref vous verrez que vos frais seront superieurs a ce que vous immaginez surement. Donc avoir une epargne est preferable plutot que d’attaquer ces depenses en slip.
Bon courage pour vos projets
A+

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#10 29/08/2022 12h09

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Elpintor01 a écrit :

Cela veut dire que je devrait faire plusieurs demandes de prêt immo avec mes documents cleans pour que si ma banque principale refuse, je puisse avoir d’autres éventuelles propositions ?

C’est exactement ça. Les conditions peuvent aussi varier suivant les établissements même au sein d’un même groupe, ce qui pourrait vous permettre de contourner complètement ce problème d’apport si vous avez de la chance.

Elpintor01 a écrit :

Si je comprends bien, le fait que ces banques soient mutualistes implique qu’elles communiquent moins avec leurs société mère/siège. En quoi est ce avantageux ? Le délai de réponse ?

Dans les banques mutualistes, le directeur d’agence a un pouvoir décisionnel. Donc quand c’est oui, c’est oui, sans risque que finalement le siège refuse (ne rigolez pas, ça m’est arrivé avec HSBC quand je suis rentré en France : la directrice m’avait donné une attestation d’accord signée, mais le siège m’a laissé le bec dans l’eau). Quand vous vous lancez dans un truc hasardeux, il vaut mieux essayer de supprimer le maximum de sources d’imprévus smile

Pour le prêt conso, allez simplement chez le moins cher. Il y a parfois des "offres bienvenue" pour appâter le chaland, il y a un ou deux ans on trouvait facilement du 1% voire moins, désormais peut-être du 2 ou 2,5% ? N’hésitez pas à ouvrir un compte juste pour cela quitte à tout fermer dès que vous aurez obtenu ce que vous vouliez.


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#11 29/08/2022 12h16

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Est-ce réellement raisonnable de t’aider à "frauder/contourner" de la sorte des limitations claires pour tous ?

Il est évident que dans certains cas, ces limitations sont absurdes ou sans réels fondement. Néanmoins dans le cas présent, c’est comme envoyé un animal à l’abattoir "fraude la demande d’apport, endette-toi encore plus, voici comme faire, tout ira bien".

Tout part d’un bon sentiment, mais peut-être faudrait-il ne pas creuser dans cette direction.

Dernière modification par sanvio (29/08/2022 12h17)

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[+1]    #12 29/08/2022 12h36

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@sanvio : J’ai fais mon devoir en rappelant les risques dans le premier post de cette file : Prt  la consommation pour apport pour un prt Immobilier ?

Après, le but du forum reste de trouver des solutions, qui pourront d’ailleurs intéresser d’autres lecteurs.

Mon opinion personnelle, c’est que d’après ce que @Elpintor01 nous a dit je persiste à croire qu’un investissement locatif modeste mais de qualité le servirait mieux sur la durée et serait plus sûr (notamment en cas de perte d’emploi, divorce…), mais au bout du bout notre ami fera ce qu’il veut et je préfère qu’il soit correctement informé s’il se lance là-dedans. Chacun a une tolérance au risque différente, l’important c’est le résultat !


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[-1]    #13 29/08/2022 13h12

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@Sanvio,QMcorp : Merci pour vos remarques.
En effet, il se peut bien qu’on puisse avoir des frais cachés dont il convient de provisionner un éventuel impact.
Cela étant dit, d’un point de vue mensualité du prêt vs revenu, nous serons largement en dessous des 33% d’endettement - même avec un prêt conso à 200€ par mois. C’est le seul point à ma connaissance qui est dicté noir sur blanc dans les directives des régulateurs. Pour le reste, notamment le montant de l’apport, il est uniquement discrétionnaire - vient combler  un risque de baisse du bien lors de la revente de celui ci par la banque en cas de défaut du client souscripteur du prêt immo par exemple + les frais de revente. N’hésitez pas à me corriger smile

Donc ma démarche n’est pas en soit une fraude - j’aurais eu en effet un prêt conso disons voiture mais avec un apport de 10%, j’aurais obtenu le prêt. C’est en soi une problématique sur la forme : Bonjour Mr le banquier, je souhaite faire un prêt conso pour financer un apport d’un prêt immo => vous devinez bien sa réaction smile

@doubletrouble : Merci pour vos éclaircissements ! Je salue votre démarche qui associe conseil sur le fond et avertissement sur le risque encouru smile

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[+2]    #14 29/08/2022 14h20

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Elpintor01 a écrit :

Donc ma démarche n’est pas en soit une fraude

C’est vraiment pénible ! Vous nous mentez, ce qui fait perdre du temps à tout le monde. Comprenez-moi bien : je ne vous juge pas moralement. Vous prévoyez de frauder les banques : ça m’est bien égal. Vous faites bien ce que vous voulez. Mais la première des honnêtetés à avoir vis à vis de vous-même et vis à vis des forumeurs, c’est d’appeler un chat un chat. Vous devriez nous dire :
"je souhaite frauder deux banques en faisant une fausse déclaration à chacune, quels sont les risques et comment les minimiser ?".

Car  :
- Vous faites une première fausse déclaration à la première banque quand vous empruntez 10000 € pour achat d’une voiture (ou toute autre destination de type conso). Vous mentez sur la destination du prêt.
- Vous faites une seconde fausse déclaration à la seconde banque quand vous empruntez 315 k€, quand vous répondez à sa question : "avez-vous des dettes ?" et que vous répondez "non aucune", alors que la bonne réponse serait "j’ai 10000 € de crédit conso pour achat d’une voiture que je n’ai pas achetée, car j’en avais besoin pour faire mon apport du présent prêt, et je l’ai reçu sur un second compte bancaire pour mieux vous le cacher".

Risque ? Exigibilité immédiate du prêt, comme c’est bien connu et confirmé jusqu’en cassation :
Crédit immobilier : gare aux fausses déclarations ! - La finance pour tous

Donc, pendant des années, vous direz "je suis CHEZ MOI", " c’est MA résidence principale", alors que vous serez sur un siège éjectable puisque la banque peut exiger le remboursement immédiat à tout moment. Si elle le fait, vu que vous n’avez pas l’argent pour rembourser, vous êtes contraint de vendre sous peine de voir votre résidence principale saisie.

Mais il va vous falloir 10 messages pour vous convaincre que ce risque existe, parce que vous préférez le mensonge à la réalité (parce que ce mensonge vous permet de continuer à rêver à la résidence principale à laquelle vous avez droit car vous travaillez si dur). Et puis après pendant plusieurs messages vous allez nous dire "oui le risque existe, ok, mais sa probabilité est très faible, et puis tout le monde le fait, et puis…".

Parce que vous préférez le mensonge à la réalité (rappel : parce que ce mensonge vous permet de continuer à rêver à la résidence principale à laquelle vous avez droit car vous travaillez si dur), vous racontez des mensonges, ce qui fait perdre du temps à tout le monde.

En plus, ça sert à quoi de mentir aux forumeurs ? Eh oh, ce n’est pas nous qui allons vous accorder ou vous refuser ce prêt ! Ce n’est pas la peine de nous raconter des fariboles à nous ! Ca ne sert à rien ! Objectivement, c’est du trollage.

C’est quoi déjà actuaire ? Un professionnel qui caractérise et mesure froidement et objectivement les risques de placements, investissements, assurances, etc ? C’est bien ça votre métier ? Vous devez donc être quelqu’un de logique et d’objectif… sauf quand il s’agit de vos propres affaires, où l’affectif fausse votre jugement !

En plus, les risques de mentir aux banques ont été discutés de longue date sur le forum comme vous l’auriez trouvé aisément par une recherche (rappel : point 6 de la charte). … Or, vous dites "je n’ai rien trouvé". Parce que vous n’avez pas bien cherché ! Parce que vous n’utilisez pas les vrais mots pour qualifier votre "manoeuvre" ! Mentir à vous-même et aux forumeurs, ça rend même le moteur de recherche inefficace ! Il suffisait de taper dans le champ de recherche en haut à droite les mots "mentir aux banques", on trouve comme premier résultat : Faut-il mentir aux banques pour russir dans l’immobilier locatif? . Ce fil, même s’il aborde surtout l’investissement locatif, détaille bien le risque que vous prendrez avec votre "manoeuvre" donc il répond bien à la question.

De même sur l’internet en général, des recherches sur "fausse déclaration pret immobilier" et "mentir aux banques" vous apprennent tout ce qu’il y a à savoir.

Mais si on se raconte des histoires en disant "je ne mens pas vraiment", "je ne fraude pas", "je fais seulement une "manoeuvre"", un "montage", "je "transforme" le prêt en apport", non seulement ces euphémismes induisent tout le monde en erreur, mais ils vous empêchent même de faire une recherche efficace !

Dernière modification par Bernard2K (29/08/2022 15h06)


Les vacances sont finies, au travail !

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[+1]    #15 29/08/2022 14h26

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Bonjour

votre discours a changer entre le poste initial et celui ci .
1) initialement : comment cacher le pret a l’organisme preteur du credit immo.

2) maintenant : "je fais un credit conso et je m’en sers en apport  … en indiquant a l’organisme preteur que j’ai un credit conso en remboursement , mais j’ai une capacite de credit suffisante "

=> sur le point 2 je ne vois vraiment pas le probleme .. a part une requalification du pret …. et donc … le plus gros risque ..

Si ce n’est  ( et je mettrai plus ces questions dans votre presentation) :
- c’est Maintenant que vous avez envie / besoin d’acheter  ( et donc vous etes pret a payer plus cher et a remettre vos liquidites a 0 =>  pour moi le risque est la
- votre achat loc en 2023 ne passera pas   ( parce que la pour le coup vous aurez un credit " important" et  pas d’apport ) 

a votre place :
- je decalerai pour avoir la treso
- je mettrai les flux ( salaire vs depense , loyer , capacite d’epargne , future mensualite ) dans  la presentation ( en INCLUANT madame a priori vous ne faites pas ca seul )
- je ferai le tour des banques avec l’aide d’un courtier pour reduire l’apport si possible

questions supplémentaires :
-  ne connaissant pas votre capacité d’epargne , quand vous avez vidé les caisses et qu’un  " accident" intervient dans les 6 mois ( voiture cassée , frais urgent pour la RP non vu a l’achat  ou santé …. ) , comment allez vous le gerer ?

- comment financez vous les FDN?

cdt

Dernière modification par Timinel (29/08/2022 14h29)

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#16 29/08/2022 15h48

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Re Bonjour à tous,

Je pense que la discussions prend une tournure à laquelle je ne m’attendais pas.
Entre Bernard2K qui:

- me traite de menteur car le formulation du titre du topic ne lui plait - alors que le sujet est très clair
- qui veut à tout pris que j’adhère à sa frilosité au risque alors que chacun est en droit de prendre le risque qu’il veut du moment que le risque est connu - c’est d’ailleurs le propre du métier du management du risk : connaitre son risque et avancer ses pions en conséquence…j’espère que je ne vous apprends rien.
- me traite de troll alors que ma question est légitime - je ne suis pas venu en mode je veux devenir millionnaire dans 3 ans comment faire ? => police de la pensée
- me met -1 en réputation car j’ai répondu à mimizoé dans le même "ton" qu’il ou elle a utilisé
- me met -1 car j’ai considéré un peu trop rapidement mimizoé comme étant une homme - oui oui c’est la police du genre : vous vous trompez de genre => -1.
- me remet encore -1 sur mon précédent poste

Et mimizoé avec ses propos très déplacés sur un forum qui se veut de base accueillant.

Cela étant dit, le seul reproche qu’on peut me faire est de ne pas avoir donner toutes les informations d’un coup. En effet, considérant ma question initiale, mes informations étaient complètes : possibilité de cacher un prêt à sa banque pour le mettre sur un apport.

Seule une personne a répondu sur le fond du sujet et qui m’importe.
Les autres ont pris le temps de répondre sur la faisabilité du projet, sur les risques portés. Je les en remercie car ils sont resté courtois et ont pu à coup sûr nourrir ma réflexion - sans pour autant me dissuader de mon projet. Elles n’ont pas perdu leur temps pour autant comme veut si bien le faire croire Mr ou Mme Bernard2K - oui je ne veux pas encore avoir un -1, je sors mon delta hedge.

En effet, je pense qu’il faut être ouvert d’esprit et accepter risk appetite de chacun d’entre nous.
Si demain je termine sans le sous, à la porte ce sera finalement un choix personnel.

En somme : je pense que le topic peut être clôturé car j’ai obtenu un élément de réponse pour avancer dans ma démarche.

Merci
El Pintor

Dernière modification par Elpintor01 (29/08/2022 15h58)

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[+1]    #17 29/08/2022 16h24

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Elpintor01 a écrit :

Entre Bernard2K qui:

- me traite de menteur

Non, j’ai dit que vous avez menti en des circonstances précises, ce qui n’est pas vous traiter de menteur (il faut distinguer les personnes et leurs actes).

car le formulation du titre du topic ne lui plait - alors que le sujet est très clair

Vous inventez ! Je n’ai aucun problème avec le titre.

- qui veut à tout pris que j’adhère à sa frilosité au risque

Pas du tout. J’ai écrit que ça m’était égal.

- me traite de troll

1) Faux, j’ai dit "vous trollez" ce qui n’est pas la même chose que de vous traiter de troll. Même remarque qu’à propose de "menteur" : je qualifie les actes que je vous vois accomplir, je ne vous qualifie pas en tant que personne. Vous êtes peut-être quelqu’un de tout à fait charmant dans la vraie vie ; je ne peux qualifier que les actes que je vous vois faire sur le forum.
2) Oui oui, vos actes sur le forum sont bien du trollage : a) vous postez un nouveau message sur un sujet rebattu, en prétendant n’avoir pas trouvé les réponses par une recherche b) vous présentez ce sujet de façon fallacieuse, ce qui génère la polémique. c) Dès que la polémique est née, vous vous vexez de la façon dont on vous parle, "non mais vous avez vu comment vous me parlez", ce qui génère du "talking about talking" ; on en arrive à parler de la façon dont on parle au lieu de parler du sujet du fil ; procédé très utilisé pour troller.
Donc, je confirme : que ce soit délibéré ou non, vous trollez ce forum.

- me met -1 en réputation car j’ai répondu à mimizoé dans le même "ton"

1) non, je ne pense pas que ce soit le même "ton".
2) Dans l’appréciation du "ton", l’intention de la personne compte. Mimizoe vous mettait en garde. Donc son "ton" un peu ferme était motivé par la bienveillance. Alors que votre "ton" était motivé uniquement par le plaisir que vous aviez à monter sur vos grands chevaux.

me met -1 car j’ai considéré un peu trop rapidement mimizoé comme étant une homme - oui oui c’est la police du genre : vous vous trompez de genre => -1.

Là encore vous noyez le poisson. Ce qui était malpoli de votre part c’était de donner du "cher Mr" sans savoir à qui vous aviez à faire. Vous aviez deux solutions : 1) aller voir sur la présentation de mimizoe pour savoir qui est cette personne 2) ne pas vous renseigner sur le genre, mais alors éviter d’attribuer un genre. Vous pouvez vous adresser à il-elle en écrivant "@mimizoe" ou "Cher(e) Mimizoe"… Donc je maintiens que votre attitude était malpolie. Et, bien sûr, mon -1 n’était pas motivé que par l’erreur de genre ; mais ça vous arrange de le faire croire ; encore un procédé de trollage.

Cela étant dit, le seul reproche qu’on peut me faire est de ne pas avoir donner toutes les informations d’un coup

Mais non, le reproche qu’on peut vous faire, c’est d’avoir consacré 10 fois plus d’énergie à minimiser ce que vous prévoyiez de faire (par des euphémismes qui vont tellement loin qu’il nient l’évidence la plus flagrante, ce qui en fait des mensonges : "ma démarche n’est pas en soit une fraude"), qu’à exposer clairement vos projets avec les termes adéquats ce qui aurait posé le sujet dans les bons termes pour générer une discussion efficace.

J’ai répondu point par point, pour bien montrer à quel point vous déformez les propos et faites preuve de mauvaise foi à toutes les lignes… et pour bien confirmer, pour ceux qui en doutaient encore, que vous êtes dans une attitude de trollage délibéré. Maintenant, fin de transmission, j’ai assez perdu de temps avec vous.

PS : à chaque fois que je vois un nouveau qui se comporte de cette façon, je me demande si ce n’est pas un banni (genre Stokes-Gustou-Emilienlar) qui a fait un faux profil pour nous faire tourner en bourrique. Comme on ne peut pas savoir, le mieux c’est encore d’arrêter de nourrir la polémique, en cessant toute communication.

Dernière modification par Bernard2K (29/08/2022 16h52)


Les vacances sont finies, au travail !

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#18 29/08/2022 16h49

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ISTJ

> Elpintor01

Dès qu’une personne cherche à ne pas dévoiler à son interlocuteur toute la vérité (ou à "aménager" les faits dans cette intention), je pense que l’on peut parler de mensonge.

Oui, vous pourrez dissimuler votre prêt conso.
Posez-vous tout de même une question (j’imagine que c’est déjà fait) : "je vais démarrer une relation avec tel partenaire bancaire, en lui mettant une petit "carotte" (si je peux me permettre l’expression) : le jeu en vaut-il la chandelle ?".

Avec votre compagne, vous disposez de salaires plutôt confortables.
N’est-il pas possible de :
- (1) décaler votre projet d’acquisition de quelques mois ?
- (2) vous "serrer la ceinture" un peu plus pendant quelques mois pour minorer cette durée ?
- (3) négocier un apport un peu moins conséquent avec votre banque (1 ou 2% de moins peur déjà réduite le délai du (2) ?

Pesez aussi les risques de vous faire griller par la banque (plusieurs membres ont insisté sur ce point et ils ont raison) ! Ca risque d’être plus pénible à gérer que le point (2).
Ne pensez pas être le plus malin, ça ne marche pas à tous les coups.


Parrainages possibles :  Saxobank - Epargnoo - LINXEA - Boursorama (FRVE9093) - Fortuneo (12662218) - Assu prêt Zen'Up - Total Energie (114053388) - Bourse Direct (2019704537)

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#19 29/08/2022 17h03

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@maxicool :
Merci pour votre réponse.
Là où je reprochais l’utilisation du terme mentir, c’est quand Bernard me soupçonnait m’accusait de mentir aux gens du forums. Ce qui n’est pas le cas.

Sur le fait de mentir à la banque ou frauder etc, ça ne me dérange pas du tout que mes interlocuteurs utilisent ce terme pour décrire le montage que je souhaite faire - il y a la notion morale et la notion juridique qu’il convient de dissocier…la morale est relative quand le juridique ne l’est pas.

Merci pour vos conseils. Votre proposition de décaler n’est pas forcément quelque chose sur laquelle je suis fermé - d’autant plus que les conditions actuelles sont assez resserré avec le débat sur le taux d’usure…

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#20 29/08/2022 17h53

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Elpintor01, le 28/08/2022 a écrit :

Bonjour à tous,

Lors de nos échanges avec notre banquier A + un courtier dans le but d’acquérir notre résidence principale, il nous est demandé un apport d’au moins 10% du prix du bien - autour de 35K€ donc.

A aujourd’hui, nous sommes plutôt sur une épargne globale avec ma femme de 20K€ donc nous sommes bien loin des 35K€.

J’ai donc eu dans l’idée, afin de combler les ~10K€ manquant, de souscrire à un prêt conso de 10K sur 4 ans par exemple - avec donc une mensualité assez réduite de ~200€. Le but étant que je fasse en sorte que ce flux de +10K n’apparaisse pas sur mon compte principal mais plutôt sur mon compte secondaire ( dont ma banque A n’a pas connaissance de l’existence ). Puis que je le "transforme" en donation ou autre de mes parents par exemple => pas pris en compte dans ma capacité d’emprunt.

Soyons factuels, pour bine poser les bases : votre banquier vous demande 10% d’apport soit 30k€, ce qui au regard de votre projet n’est pas très élevé. 30k€ que vous n’avez pas parce que vous n’avez pas été capable de l’épargner. Ce qui bien entendu ne va pas emplir de confiance une banque. Le montage est donc bancal (vous n’avez pas les moyens de vos ambitions) et vous avez donc imaginé d’y pallier en mentant (fraudant) par deux fois à la banque :

1) En lui dissimulant l’existence d’un compte
2) En contractant un prêt à la consommation sans le dévoiler

Bref rajouter du bancal à un projet qui l’était déjà. Que voulez-vous que quelqu’un de censé vous dise? Il s’agit d’un forum assez fréquenté quand même, par ailleurs rempli de personnes décentes et où la notion de l’effort est assez présente (sous plein de formes). On n’est pas sur le Dark Web avec des recettes pour fraude à la petite semaine.

Maintenant et pour être constructif :

Elpintor01, le 28/08/2022 a écrit :

Si vous avez d’autres proposition de montage, je suis preneur

Le montage que j’imagine : épargnez 10k€ ce qui devrait être rapide étant donnés les revenus que vous annoncez. Puis prenez rdv avec votre banque, démontrez que vous êtes digne de confiance (projet bien ficelé, capacité d’épargne cohérente avec vos envies et projets etc.) et obtenez l’emprunt. En somme, rester simple et efficace. Après, il est certain qu’économiser 10k€ ne se fait en quelques jours … va falloir consentir quelques efforts.

Dernière modification par carignan99 (29/08/2022 18h02)

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[+1]    #21 29/08/2022 19h48

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Après lecture complète du sujet, il apparaît peut être un point sur lequel il serait intéressant de revenir. Outre le fait que vous souhaitez frauder deux organismes bancaires concomitamment (ce qui vous regarde), je ne crois pas que ce soit une bonne idée si vous souhaitez développer votre patrimoine à long terme (ce qui est souvent le but recherché par les personnes parcourant ce forum).

En effet, la banque peut être considérée de deux manières dans la vie : comme un fournisseur de billets ou comme un partenaire. Certes, quand on est salarié, il n’y a peut être pas la même relation qu’aurait un entrepreneur avec sa banque mais tout de même : une confiance prend des années à se bâtir et c’est certainement dans cette voie que l’on tire le plus de possibilités du système bancaire.

En les roulant dans la farine, vous serez (1) soit démasqué tôt ou tard, avec les problématiques juridiques et / ou pécuniaires que cela peut vous occasionner, ou bien (2) bloqué dans vos projets avec un endettement ultra-limite, puisque vous serez bien obligé de présenter la vérité : un prêt RP + un prêt conso (sinon, on va se demander où passe l’argent :) ).

Mon conseil bienveillant, qui ne va pas vraiment révolutionner les commentaires précédents :
- Soit vous pouvez attendre quelques mois pour faire cela proprement, compressez vos dépenses, et économisez tout ce que vous pouvez pour atteindre votre objectif RP avec 10K€ d’apport supplémentaire (mangez des pâtes, roulez à vélo …),
- Soit vous êtes en capacité d’attendre et de vous "faire" entendre raison si j’ose dire, et vous pouvez créer du cash flow avec des investissements à l’aide du levier bancaire. Dans quelques années, vous aurez certainement eu une promotion également (je vous le souhaite). Le cash flow complémentaire et l’épargne intercalaire accumulée devrait vous permettre de faire financer votre RP en montrant à votre organisme bancaire que vous êtes sérieux et fiable.

Bon la dernière solution, vous la connaissez déjà, frauder la banque, mais c’est à vos risques et périls :)

Bonne chance dans votre démarche !

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#22 29/08/2022 21h38

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Elpintor01 a écrit :

Re bonsoir,

Merci à tous les contributeurs qui ont pris le temps de me répondre aussi vite.
(…)
@mimizoe1 : (..)

1) Qui dit présentation dit présentation (..)
(..)
3) Vous citez ma présentation, mais c’est encore une fois ma présentation et non pas celle du patrimoine de ma femme - donc à fortiori vous n’y trouverez pas les informations que vous recherchez (…)
4)  Cher Mr, vous ne connaissez pas ma vie et je ne vous permets pas de juger ma situation de la sorte. (…)
5) Pour votre procès sur les connaissances rudimentaires que vous évoquez, je n’ai que deux réponses à vous faire : je suis ancien Quant et actuellement Actuaire

Cdt,
ElPintor

Je réponds en fonction des éléments que VOUS avez fournis :

ElPindor : Présentation a écrit :

D’un point de vue situation :
J’ai 31 ans et je suis consultant, marié, avec un enfant à charge.
J’ai un salaire de 3600€ net par mois avec un patrimoine de 5000€ sur un livret A + 3000€ sur un PEA

D’un point de vue stratégie d’investissement :
L’objectif est de lancer l’achat de notre résidence principale sur Q4 puis début 2023 lancer un investissement locatif.

La question que je me pose souvent est: peut on vraiment devenir rentier si nous n’avons pas papa/maman derrière - soit pour nous héberger le temps de se constituer un apport, soit pour nous donner un apport etc

Si vous tronquez la réalité, je ne suis pas médium pour le deviner …
Ne vous en prenez qu’ à vous-même ….

Pourriez vous me mettre le lien que vous avez joint svp ? Il semble ne pas marcher.
Recherche facile : "apport personnel" en mot-clé … Ca concerne la location, mais peut être pour la RP

Et je maintiens chacun de mes propos de mon message : Immaturité financière, du rêve et de l’ impréparation, pas de gestion budgétaire, qui vous oblige à vouloir "tricher" 

1500€ de côté/mois vous feront 15K dans 10 mois …
1000€ de côté/mois vous feront 15K dans 15 mois
Pas la mer à boire avec vos revenus ..;
On peut vivre avec 5000€/mois sans manquer du nécessaire ; De toute façon, vous dépenserez cet argent "mis de côté" dans votre/vos futurs biens en frais mensuels supplémentaires … D’ où mon terme d’ "entrainement à  payer des choses incontournables"

Maintenant, pas de réponse ici pour vous apprendre à magouiller (sauf exception bien connue )

Bonnes recherches, ailleurs que sur Netflix wink

Et FIN DE LA DISCUSSION POUR MOI


Parrainages BoursoBanK(HECL5456), BourseDirect(2019579574),WeSave(HC9B32), Fortuneo(13344104), Bullionvault (CCHARLOTTE1), MeilleurTaux(HELENE330473), Linxéa, Véracash (MP)

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[+2]    #23 29/08/2022 21h46

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ESTJ

J’ai la même sensation désagréable que B2K de trollage au vu de la tournure des échanges :

A commencer par le pseudo du peintre, peut être faut il comprendre que « repeindre la girafe » n’est pas mentir tout simplement…

Ensuite, quand on se dit actuaire et qu’on fustige la supposée frilosité au risque d’un forumeur, ça laisse la place au doute la encore, et plus sérieux cette fois sur la trame de l’histoire qu’on nous raconte.

S’agissant d’un marronnier du forum, peu encouragé moralement, la fonction recherche aurait du éclairer notre peintre plutôt que de prêter à d’autres de sombres desseins.

Dans votre cas, bien que vous ne sembliez guère enclin à entendre des conseils, votre cas est simple : vous n’avez tout simplement pas les moyens de vos projets actuellement, libre à vous de recourir à une carambouille, mais ne venez pas vous plaindre en cas de retour de bâton à suivre.


Profiter de ne rien foutre….

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#24 29/08/2022 23h14

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@Mistiltein,carignan99 : votre point de vue est très éclairant. Eclairant d’une part parce qu’il dit des choses justes. Eclairant d’autre part car ces choses sont dites avec bienveillance smile Je commence à réfléchir à reporter de quelques mois - quitte à en effet se serrer au max la ceinture pendant 6 mois.

@serentis : il faut lire mes propos soit en entier soit en les analysant plus finement. je dis de B2K :

Elpintor a écrit :

- qui veut à tout pris que j’adhère à sa frilosité au risque alors que chacun est en droit de prendre le risque qu’il veut du moment que le risque est connu - c’est d’ailleurs le propre du métier du management du risk : connaitre son risque et avancer ses pions en conséquence

Donc je ne critique l’aversion au risque de personne - bien au contraire chacun est libre de placer le curseur où il veut et je reprochais justement qu’on m’interdise de le placer à l’extrême.

Et pour revenir encore une fois sur le métier d’actuaire : limiter le risque en accord avec le bénéfice attendu…voyez vous même les personnes malades, les conducteurs avec un mauvais historique  etc peuvent décrocher- pas tous malheureusement - des contrats d’assurance mais avec des primes beaucoup plus conséquentes. Donc on ne demande pas à un actuaire d’être averse au risque mais de tout simplement l’évaluer à juste titre - évaluation du risque et aversion à celui ci sont deux choses différentes.

Si vous avez bien lu mes propos, vous verrez qu’au contraire je suis à l’écoute de tout conseils quel qu’il soit du moment que ce dernier est formulé de manière cordial - chaque personne ou presque a eu droit à un remerciement de ma part…donc pour quelqu’un qui n’accepte pas qu’on lui fasse de remarque d’après vous je m’en sors plutôt bien.

Et puis, il y a une nuance entre écouter attentivement les conseils - qui peuvent être avisés et les mettre en application religieusement. Et c’est ça malheureusement qui ne vous plait pas…par moment j’ai l’impression que c’est vous qui trollez mon sujet smile - vous trollez mais je ne dis pas que vous êtes des trolls…trop facile.

@MimiZoe :
Merci pour votre réponse détaillées.

Bien à vous,
El Pintor de girafe smile

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#25 30/08/2022 12h04

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Quelle est votre capacité d’épargne mensuelle ?

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