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#1 23/05/2022 20h46

Membre (2020)
Top 50 Année 2022
Réputation :   109  

Bonjour,

J’ai un bien situé à plus de 500km de chez moi en gestion locative dans une agence.

En préparant ma déclaration d’impôt, je vois que cette année le déclaration 2042 préparée par l’agence est inexacte, car ils n’ont pas déduit la part déductible de la taxe foncière (TF - TOM).
En les sollicitant ce jour, j’apprends qu’ils ont également oublié de réclamer au locataire la TOM de 2021, bien que je leur avais envoyée la taxe foncière en temps et en heure et qu’ils en avaient accusé réception.

Si je n’avais pas détecté à la relecture cette erreur et que j’avais bêtement déclaré les bénéfices renseignés par eux, cela m’aurait couté au vu du montant de la TF et de mon TMI près de 500€ d’impôts sur le revenu supplémentaires. J’aurais également perdu la TOM de l’ordre de 200€.

L’agence m’a répondu "qu’il n’y avait pas eu d’erreur de leur part" et que la taxe foncière n’apparaissait pas dans l’état préparatoire car ils n’étaient pas à l’origine du paiement de la TF, et que le document 2042 qu’ils m’envoyaient n’était là que pour servir de base à mes calculs.

Ils me réclament toutefois tous les ans la TF et j’ai vérifié rapidement que au moins l’an dernier, la part propriétaire de la TF (TF-TOM) était bien déduite des bénéfices imposables dans le document qu’ils me transmettaient.

Etant donné que je leur lâche plus de 2000€ par ans de frais de gestion, je suis choqué par ce retour. Ce qui me gêne le plus, c’est que je ne suis pas sur d’avoir été aussi vigilent sur leur travail les années passées, et qu’il y a potentiellement eu d’autres erreurs commises à mes frais.

Loin de moi l’idée de les poursuivre en justice pour cette petite erreur, mais leur retour selon lequel ils ne sont pas responsables me choque. Je paye des professionnels justement pour éviter de commettre de telles erreurs dans mes déclarations. Du coup j’aimerai leur faire une réponse qui les fasse transpirer un peu et se rendre compte qu’ils n’ont pas été très pros sur ce coup là.

Avez-vous déjà connu de tels problèmes ? La responsabilité de l’agence vous semble-t-elle pouvoir être engagée si le suivi de leurs écrits m’a conduit par le passé à faire des déclarations fausses en ma défaveur ?

Merci pour vos expériences, remarques et ou commentaires.

Mots-clés : déclaration 2042, erreur, gestion locative


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[+1]    #2 23/05/2022 20h54

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Bonjour,

Que prévoit votre contrat de gestion locative ?
Le plus simple est de partir de là et de les mettre face à leurs erreurs.

Après dans les faits vis à vis des impôts, c’est vous le déclarant donc vous le responsable, quitte à, si la formulation de votre contrat le permet, vous retourner contre l’agence.

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[+1]    #3 23/05/2022 21h37

Membre (2022)
Réputation :   13  

L’état édité par les agences qui font la gestion locative sont généralement intitulés "aide à la déclaration des revenus fonciers". Ils n’ont pas la même valeur que les IFU fournis par les banques, en ce qu’ils ne font qu’aider le contribuable à faire sa déclaration, ils ne sont pas un justificatif probant.

D’ailleurs en bas de page figurent en général des avertissements d’usage. Sur les miennes sont indiquées :

* Les éléments qui vous sont donnés, le sont à titre indicatif; aussi vous voudrez bien effectuer toutes les vérifications
nécessaires.
* Seules ont été mentionnées les recettes et les factures traitées par nos soins; il convient, le cas échéant, d’ajouter ou
de déduire ce que vous avez encaissé ou payé directement.

De mon point de vue on ne peut pas les inquiéter au plan légal pour des inexactitudes sur ces états.

En revanche il y a en général de la concurrence sur le marché de la gestion locative, et montrer son mécontentement en soulignant l’erreur, voir en demandant un geste commercial si les années précédentes une inexactitude de leur part a conduit à ce que vous payiez trop d’impôt est tout à fait possible.

Il faut comme d’habitude ne pas s’en remettre totalement aux autres et contrôler ce qui est fait. Il faut comprendre que ces états résultent en partie de traitements automatiques (le logiciel de gérance renseigne automatiquement les loyers encaissés et les charges payées par l’agence de gestion pour le compte du propriétaire), mais que certaines lignes en particulier la taxe foncière (que les agences n’ont plus le droit de payer pour vous) ou la ligne 230 ( Régularisation des provisions pour charges déduites au titre de l’année précédente), sont rentrées "à la main" juste avant l’édition des états d’aide à la déclaration, avec donc un risque d’erreurs plus importants. Il faut donc concentrer ses vérifications en priorité sur ces lignes traitées manuellement.

Indiquez clairement que vous pourriez changer de crèmerie si de telles erreurs se reproduisaient afin qu’ils soient plus vigilants et se rappellent que vous vérifiez de près leur travail !

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#4 23/05/2022 22h11

Membre (2020)
Top 50 Année 2022
Réputation :   109  

Merci pour vos réponses. Je ne suis pas encore allé vérifier dans mon contrat, mais je pense qu’il doit y avoir toutes les petites lignes qui vont bien pour les protéger d’actions en justice.

Comme le souligne Cassandre, le levier que je vais activer est sans doutes plutôt celui du mécontentement / de la possibilité de passer à la concurrence.

Ce n’est pas la première fois que je ne suis guère satisfait de leur travail. Il me revient une anecdote qui a presque dix ans. Ils m’avaient informé que ma locataire allait partir avec la cuisine qu’elle avait installée et qu’il faudrait payer pour en faire poser une nouvelle au changement de locataire. J’ai alors eu l’idée de contacter directement la locataire pour savoir si elle ne serait pas intéressée par me vendre la cuisine ikea qu’elle avait fait poser à son arrivée 2 ans auparavant. Quelle ne fut pas ma surprise quand elle m’a dit avoir informé l’agence qu’elle la laisserait gracieusement en partant car elle n’en aurait pas l’utilité dans son nouveau logement. L’agence s’est justifiée alors en me disant qu’ils avaient du mal se comprendre, mais j’ai eu comme l’impression ce jour là d’avoir failli me faire avoir…En tout cas on ne m’a jamais rien facturé pour la cuisine, qui est toujours en place, et heureusement !…

Je devrais sans doutes repasser en gestion directe, mais quelle plaie vu la distance !


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#5 24/05/2022 00h27

Membre (2022)
Réputation :   13  

Jamais simple un bien en location loin de son lieu d’habitation.

Un élément qui peut aider est de se rapprocher d’un copropriétaire habitant l’immeuble et de bonne volonté (un membre du conseil syndical par exemple). Car un élément important pour que l’agence ne tente pas de petits arrangements (comme l’anecdote de la cuisine, ou la tentation de gonfler des travaux pas forcément indispensables) est votre capacité à contrôler de façon inopinée. Cette faculté de contrôle n’est pas crédible si l’agence sait que vous habitez à 500km, Elle l’est plus si l’agence sait que vous pouvez demander à un ami de passer voir sur place à l’improviste.

Pour la gestion en direct à distance, autant sur un bail commercial ça peut se tenter, mais sur un bail d’habitation, ça peut être pénible…

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#6 24/05/2022 08h55

Membre (2015)
Top 50 Immobilier locatif
Réputation :   83  

Pour ce qui concerne l’erreur (ou les erreurs…) affectant vos précédentes déclarations fiscales, il vous est toujours possible de rectifier le tir si vous êtes encore dans le délai de réclamation : il vous suffit de souscrire des déclarations rectificatives auprès du service des impôts dont vous dépendez pour obtenir la restitution des montants payés à tort.

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#7 24/05/2022 10h26

Membre (2020)
Top 50 Année 2022
Réputation :   109  

Merci Tchouikov, J’ai demandé un état des lieux des 5 dernières années à l’agence pour faire le point sur les erreurs que j’aurais pu faire en me basant sur leurs données. Je vais prendre le temps de vérifier tout ça pour éventuellement faire une déclaration rectificative.


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#8 24/05/2022 11h19

Membre (2020)
Top 20 Année 2023
Top 20 Année 2022
Réputation :   201  

ESTJ

Mes 2 agences dans leurs aides à la déclaration ne font pas apparaitre les TF de mes immeubles et ça me parait normal. Quand vous remplissez la 2042 il y a une case pour les loyers perçus (chiffre fourni par l’agence) et une case pour la gestion locative (chiffre également fourni par l’agence).
Pour la TF il y a une case prévue à cet effet, charge à vous de la remplir.
Pour les travaux il y a une case et c’est également à vous de la remplir.
Pour les intérêt d’emprunt il y a une case, la banque peut vous aider en fournissant un tableau d’amortissement.

Je ne vois pas trop pourquoi l’agence devrait vous prendre par la main sur les cases qui ne relèvent pas de sa responsabilité, c’est vous qui payez la taxe foncière et les artisans donc vous êtes le mieux placé pour les remplir non ?

Dans tous les cas il faut toujours revérifier les chiffres fournis, moi mes 2 agences m’avaient fourni des chiffres erronés (mélange BIC/foncier pour l’une et erreur sur les loyers perçus sur l’autre)


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#9 24/05/2022 18h04

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Pas grand chose à ajouter aux commentaires précédents.

L’agence gère la location intégralement. A ce titre, elle est responsable de la régularisation des charges. Si elle a effectivement omis de réclamer une partie des charges concernant la TOM, l’agence est responsable de cette perte.

Attention à 2 points.

Primo, la régule peut être à l’avantage du locataire, auquel cas, vous n’avez pas perdu d’argent.
Secundo, si la régule 2020 n’a pas été faite correctement, la dette du locataire est toujours récupérable : vous êtes dans les délais pour une créance de droit commun. Si le locataire est parti, ce sera compliqué, donc à voir selon le montant en jeu. Si le locataire est en place, il le prendra certainement mal, mais il reste le locataire responsable des ordures produites pendant son occupation, donc même s’il le prend mal, il doit assumer la facture correspondante.

Sur la déclaration fiscale, vous êtes le seul responsable de ce que vous reportez sur votre déclaration. Cette manie de déléguer sa propre responsabilité m’agace. Vous devez vérifier les documents d’aide, y compris les IFU.

Il y a eu une anomalie sur la déclaration 2021 ? Faites une demande en rectification, le fisc vous remboursera (mais votre dossier sera taggué pour suivi). Pas envie de rectifier la déclaration de l’an dernier ? Demandez par mail si vous pouvez déduire à retardement une charge oubliée l’année précédente, lisez la réponse de la DGFIP. Si on vous autorise à le faire, vous imprimez la réponse, vous déclarez en conséquence cette année, et vous gardez bien votre justificatif jusqu’après 2028, pour justifier que vous avez fait "comme le fisc vous a dit de faire" (ce qui est opposable contrairement à la déclaration de l’agence qui n’est pas opposable au fisc).

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#10 26/05/2022 07h17

Membre (2020)
Top 50 Année 2022
Réputation :   109  

Merci à tous pour les éléments transmis, fort intéressants.

Il apparait effectivement que bien que je transmette la taxe foncière à l’agence pour récupération de la TOM, il soit d’usage qu’ils ne la répercutent pas dans la document 2042 qu’ils préparent.

J’entends également le fait d’être seul responsable de ma déclaration fiscale. Après vérification je n’ai heureusement pas fait d’erreur sur ce point les années passées.

Néanmoins, pour répondre spécifiquement à Xazh, lorsque je dispose d’un contrat de gestion locative qui me prélève 16,5% des revenus locatifs  charge comprise chaque mois (vous avez bien lu, j’ai même un peu honte d’afficher ce chiffre sur lequel je ne m’étais jamais penché) et qu’une des prestations proposée dans ledit contrat est la préparation des éléments pour ma déclaration 2042, j’estime logique d’être "assisté" dans ma responsabilité. Je considère que cette assistance fait partie des services qui me sont dus et je m’attends à ce qu’elle soit de qualité. La TF leur étant transmise, cela fait partie des éléments qu’ils peuvent répercuter (contrairement par exemple aux intérêts d’emprunt). En conséquence, j’attends qu’elle figure sur mon document. Au moment de déclarer je fait mon analyse de risque et je choisis sciemment de ne pas revérifier toutes leurs données en leur faisant un minimum confiance.

L’histoire me donne tord. En effet, suite au constat de cette année, j’ai demandé à l’agence de vérifier le bon traitement de la TOM sur les 5 années précédentes (et ai fait la même vérification de mon côté). Il est apparu que l’année dernière déjà, bien que je leur ai transmis en temps et en heure la taxe foncière en respectant la procédure indiquée par leur service (envoi à une adresse mail spécifique, avec un objet spécifique et le code référence bailleur) ils n’ont pas non plus récupéré la TOM auprès du locataire.

L’agence ne nie pas que j’ai envoyé le mail mais m’indique que "la TF ne figurait pas dans le dossier locataire" et que "aucune erreur n’a été commise par leur service".

Ne partageant pas leur appréciation selon laquelle aucune erreur n’a été commise, j’ai décidé de rompre le contrat de gestion locative existant. Ce bien locatif rejoindra donc mes 18 autres baux que je gère seul et sans assistance et pour lesquels j’attache la plus grande importance aux données que je déclare.

Préparant ce jour ma LRAR pour résiliation au plus tôt du mandat de gestion, je prévois d’invoquer dans celle ci la loi Châtel pour ne pas attendre la date anniversaire du dit mandat (je n’ai bien sûr pas reçu de rappel écrit relatif à la date de renouvellement du dit mandat par l’agence).

Je m’interroge en outre sur l’opportunité d’également afficher comme motif dans mon courrier une résiliation pour "manquement ou faute grave du gérant".

D’où trois nouvelles questions à la communauté des IH (cette file pourra sans doutes un jour intéresser d’autres personnes) :

1) pensez-vous que la non réclamation de la TOM au locataire deux années de suite constitue un manquement valable pour demander la résiliation d’un mandat de gestion locative ?

Mon appréciation personnelle est que oui dans la mesure où cela nuit clairement à mes intérêts. Néanmoins le mandataire peut argumenter sur deux points : (a) le fait que, la TOM étant récupérable pendant 3 ans, il peut encore la réclamer à mon locataire, et l’impact pour moi sera donc nul hormis le retard de paiement.
(b) il pourrait dire ne pas avoir reçu les documents , ce qui m’emmène à ma deuxième question

2) pensez-vous que la copie des mails envoyés avec la TF soit suffisante pour caractériser le manquement ?

Sur ce deuxième point il me semble qu’un email a une valeur juridique reconnue pour attester l’envoi par son expéditeur mais non la réception par son destinataire.
En contestant la réception du message ("la TF ne figurait pas dans le dossier locataire") et non l’envoi par mes soins, l’agence se prépositionne déjà en ce sens.
Le caractère répété de la non réception peut sans doutes toutefois jouer en ma faveur en cas de désaccord et je trouve donc mes deux mails 2020 et 2021 raisonnablement probants pour caractériser le manquement de l’agence.

3) quand bien même ils n’auraient effectivement pas reçu les mails que j’ai envoyé en 2020 et 2021, le fait de ne pas m’avoir alerté / relancé par mail ou téléphone ne constitue-t-il pas en lui même un manquement dans leur mission consistant à protéger mes intérêts ?

Sur ce dernier point, je n’ai pas trop d’avis sur le fait que cela puisse ou non être caractérisé comme un manquement mais vous aurez compris au travers mon agacement que cela fait partie des prestations que je me serais attendu à recevoir de l’agence. L’honnêteté intellectuelle me pousse toutefois à mentionner ici que j’ai été indirectement prévenu puisque les compte-rendus de gestion trimestriels que je reçois ne mentionnaient pas la ligne de récupération de la TOM. Un suivi plus rigoureux de ma part m’aurait donc permis de détecter l’erreur sur la base des données transmises par l’agence.

Qu’en pensez-vous ? Vous semble-t-il raisonnable d’invoquer un manquement de l’agence dans mon cas précis ou trouvez-vous que je sois vraiment un em***deur fini qui prend la mouche pour pas grand chose et aurait juste dû être plus vigilant ?

Merci d’avance pour vos remarques et commentaires qui m’aideront certainement à régulariser ma situation / préparer la meilleure lettre de résiliation possible.

Je précise que mon objectif n’est nullement d’aller au litige pour récupérer les quelques euros liés au retard dans le prélèvement de la TOM sur le locataire, ni même de récupérer la dite TOM deux ans après mais simplement de sortir au plus tôt de cette gestion pour laquelle je trouve (peut-être à tord, je prends tous les avis) qu’il y a une différence significative entre le prix haut de gamme payé et la prestation low cost reçue.

Dernière modification par Priority (26/05/2022 07h23)


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[+1]    #11 26/05/2022 07h37

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Pourquoi est-ce que vous vous embêtez ?

LRAR : en application de l’article L215-1 du code de la consommation, je vous informe que je résilie par la présente, à effet immédiat, le contrat de gestion locative que je vous avais confié pour le bien X sis à Y.

Point final.

Arguer d’une faute grave, c’est prendre le risque qu’ils contestent devant le juge, et ça sera au juge de juger si la faute est grave ou pas. N’allez pas donner le bâton pour vous faire battre.

Réservez-leur vos arguments pour le téléphone, s’ils vous appellent pour savoir pourquoi vous résiliez : "parce que vous êtes incompétents et menteurs". L’oral ne laisse pas de trace.

Dernière modification par Bernard2K (26/05/2022 07h54)


Les vacances sont finies, au travail !

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#12 26/05/2022 07h44

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Je n’avais pas vu les choses sous cet angle et identifié ce risque, bien vu. Je pense que je vais appliquer votre méthode !
Je reste toutefois intéressé à titre purement théorique du coup, par les réponses qui pourraient être apportées à mes autres questions.

Et avant le point final il reste le délai de préavis. Est-ce que le code de la consommation me permet de m’asseoir dessus et de fixer une échéance dès la fin du mois ?

Dernière modification par Priority (26/05/2022 07h51)


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