roudoudou a écrit :
Bonjour,
@Discret : Vous parlez d’un cas très particulier. C’est à dire l’achat de bien avec travaux et squattés.
Votre cas n’est pas généralisable au marché. De plus ZX-6R a exposé plusieurs fois son cas dans sa présentation et ailleurs, il a acheté avec très forte décote en passant par le "marché gris" à Paris, c’est très rare et très peu d’investisseurs ont accès a des biens à -30% ou -20% par rapport au marché à Paris ou banlieue.
Bonsoir Roudoudou,
DDtee a déjà en partie répondu mais comme cela m’était adressé, je vais apporter ma contribution à la fois théorique et pratique.
"Marché gris", "très rare", "très peu d’investisseurs" : qu’entendez-vous par là? ZX-6R a bien bossé pour avoir accès à ces biens décotés de 20 ou 30% sans passe-droit. Rien d’impossible. Rien de très rare non plus.
Si on devait résumer, on pourrait dire que la possibilité d’achat à des prix sensiblement en-dessous du marché dépend de plusieurs facteurs :
- La qualité de recherche (en général, je visite 100 à 150 biens par an) pour trouver des biens décotés ou des biens où vous pouvez apporter de la valeur (biens avec travaux, biens squattés comme mentionnés, mais aussi biens divisibles, transformables, changement de destination,…).
- Les marges de négociation (possibilité dans un contexte baissier d’avoir des marges nettement plus importantes, succession, vendeur à l’étranger, vendeur lessivé après plusieurs déceptions,…)
- La technique d’achat (achat aux enchères, achat groupé de plusieurs lots, …)
Tous ces facteurs peuvent se combiner pour permettre d’atteindre un prix inférieur de 20 à 30 % au marché.
Mon premier message sur ce thread visait simplement à montrer l’inanité des moyennes dans un marché où les disparités sont fortes. C’est tout le charme de l’immobilier par rapport à la bourse : vous pouvez avoir sur le même palier des personnes qui ont acheté au même moment le même type d’appartement avec des variations de 30 % du prix au m2.
Je pourrais multiplier les exemples vécus de cela pour moi ou pour mes proches mais je ne pense pas que ce soit nécessaire pour appuyer ce fait.
@Thomz : Si on fait une comparaison avec la bourse, il est possible d’opter pour une méthode "value" ou pour du stock-picking. Si on raisonne en "value" et qu’on se dit qu’on est en haut de cycle, qu’on paye des biens au prix du marché et sans effet de levier, cela peut paraitre une folie d’investir en immo en IDF.
En revanche, cela devient nettement plus intéressant si on prend en compte les éléments suivants :
- On n’est déjà plus au pic dans certaines communes en proche banlieue. Parler d’un seul marché en IDF n’a pas grand sens, c’est un raccourci journalistique. Si le pic parisien date du 3ème trimestre 2012, il est déjà plus ancien dans de nombreuses communes de proche banlieue. Ainsi, mon vendeur de 2013 en proche banlieue qui avait acheté en 2007 a fait une moins-value. J’ai acheté au prix de 2006. En proche banlieue, il y a déjà pas mal de biens qui ont baissé en moyenne de 10 à 15 %, mais de 20 à 25% sur d’autres endroits.
D’autant qu’en marché baissier, de bonnes affaires vont apparaitre. Pour avoir échangé avec des marchands de biens chevronnés qui ont passé des crises autrement plus dures en IDF que celle qui sévit maintenant (notamment le milieu des années 90), c’est en période de baisse qu’il vaut garder son sang-froid. Beaucoup de proprios vont paniquer et brader leurs biens. On le voit actuellement avec les propriétaires de maisons du 93-94, qui mettent très longtemps à vendre leurs biens. J’ai un ami très expérimenté qui a acheté une maison à plusieurs niveaux et plusieurs entrées de 200 m2 sur Aulnay avec 2 garages. Affichée il y a un an à 460 K, il l’a achetée à 300 K, soit 1500 € du m2. Il part sur une opération pour 8 T1 refaits à neuf de 20 à 25 m2 avec 6 boxes créés en béton monobloc déjà prêts. L’opération va sortir à 400 K pour 8 T1 et 8 garages. Sachant que chaque boxe vaut minimum 10-12K et que chaque T1 vaut minimum 75 K, la marge est très correcte.
- L’effet levier peut rajouter 6 à 7 % de renta avec les taux bas existants actuellement.
- Il restera toujours des occasions en stock-picking comme expliqué plus haut. Dans un même marché, les prix à l’achat peuvent varier de 30% suivant les acheteurs.
- Le LMNP au réel est un avantage fiscal vraiment appréciable par rapport à d’autres supports d’investissement.
- Je calcule mes valorisations d’appartement en multiple de loyers nets. Tant qu’il n’y a pas une baisse sensible des loyers, cela peut maintenir une valorisation élevée des biens.
En revanche, je m’inquiète beaucoup plus de l’encadrement des loyers expérimenté à Paris. Une éventuelle généralisation sur l’IDF demandée par Huchon serait un vrai coup dur.
Pour conclure, je crois qu’en marché baissier ou en marché haussier, il y aura toujours des opportunités en immo. Le but n’est pas d’attendre passivement le train haussier pour agir si on raisonne en stock-picking, avec du levier, avec des loyers optimisés et un régime fiscal intéressant.
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