Bonjour,
Et bien je ne pensais pas susciter autant de réaction 
Pour les remarques sur l’imprécision de mon calcul de coin de table je l’avais pourtant précisé en fin de message :
ce raisonnement est un peu macro et plus facile à voir avec le recul, mais cela donne une idée du coût d’opportunité que peut avoir l’attente d’un krach
Bonjour johntur :
1/ 2 chambres de plus. J’ai loué avec un besoin actuel, j’achète avec un besoin à plus long terme. Il me fallait une chambre de plus, j’en ai eu deux, je ne vais pas en détruire une 
2/ où souhaitez-vous en venir ? Que voulez-vous comparer ? L’échéance du prêt est de 950 € contre 720 € de loyer.
3/ Pourquoi parlez vous de 12 ans ? Les colonnes ce sont les mois, les années sont en ligne et s’étalent sur 7 ans glissants.
Si, je pouvais acheter au début de mon calcul, relisez mon message initial je l’ai bien précisé. Pour le double frais de notaire suite achat/revente, je l’ai compté dans mon second calcul qui donne 31K€ de coût d’opportunité donc je ne comprends pas votre remarque.
4/ si, c’est bien pour ça que j’ai fait un second calcul avec la perte des "frais" de notaire
5/ mon TRI patrimonial annuel de janvier 2008 à février 2019 est de 2.2% (xlsasset) pas de quoi pavoiser ni s’enquiquiner à calculer des intérêts composés générés sur la période avec le différentiel entre loyer et mensualité de crédit susmentionné. Allez pour le fun j’ai fait le calcul ça fait 1 505 € d’intérêts composés sur 7 ans soit 0.8% du prix d’achat de mon bien, contre-productif…
Quand au taux d’emprunt d’il y a 7 ans, l’avantage c’est qu’on peut renégocier son prêt pour réduire son coût. Une fois qu’on a fait une offre d’achat par contre c’est terminé quelle que soit l’évolution future du marché immobilier on n’a plus moyen de baisser son prix d’achat contrairement au coût de financement.
johntur a écrit :
Bref comme je le dis souvent, faire une simulation propriétaire versus location est une équation bien trop difficile à faire avant, il vaut mieux la faire après ou d’ailleurs plutôt ne jamais la faire car les regrets ne servent pas à grand chose.
Ce n’était pas l’objet de mon calcul du tout. J’ai cherché à calculer ce que j’avais perdu à attendre le krach immobilier prédit par certains sites web et experts, dont les prédictions étaient souvent appuyées sur les travaux de Friggit (que je ne critique pas, cela reste des études très intéressantes).
J’ai toujours voulu acheter, c’est juste que j’ai perdu plusieurs années à trouver le marché trop cher eu égard des travaux macro-économiques de JF.
Bonjour dangarcia :
dangarcia a écrit :
Vous n’avez pas déduit les frais de notaire, les charges, les travaux d’entretien, du bien que vous n’avez pas acheté.
Pourquoi déduirais-je les frais de notaire du bien que je n’ai pas acheté en 2012 mais en 2019 ?
C’est juste un décalage temporaire il n’y a pas d’économies là dessus (sauf pour les pointilleux qui me parleront de la hausse des droits de mutation sur la période, voir de l’actualisation de cette somme…….).
Les charges lesquelles ? Pas de copro il ne s’agit que de maisons. L’eau, électricité, assainissement et poubelles c’est l’habitant qui paye, qu’il soit locataire ou propriétaire.
L’entretien : oui je sais et je l’ai précisé dans mon message initial… Difficile à estimer et peut parfaitement avoisiner zéro, cf mes 7 années de location où les deux propriétaires successifs n’ont, à ma connaissance, pas déboursé un centime pour l’entretien de mes maisons. Les menues réparations ayant été à ma charge conformément à la réglementation ainsi que les charges locatives précitées.
Merci Adrien pour le partage de votre cas personnel.
Adrien a écrit :
A moins d’être capable de sortir un rendement net supérieur à 5-6%, il ne faut pas s’interdire l’achat.
Il y en a qui y arrive mais pas moi jusqu’à présent 
InvestisseurHeureux a écrit :
Elles ont l’énorme défaut de laisser à penser que le marché immobilier est un "tout", alors qu’au contraire, il est complètement "local".
Exactement. C’est comme en bourse, le marché dans son ensemble peut paraître cher mais il y a toujours et de tous temps des opportunités "value". ^^
Du peu que je comprends de ce sujet de "potentielle bulle immobilière" :
- il faudrait une forte hausse de l’inflation pour faire monter les taux d’emprunts et donc obliger les vendeurs à réduire fortement leur prix pour s’aligner au pouvoir d’achat des acheteurs, mais de nombreux facteurs cappent notre inflation "durablement" basse dans les pays développés.
- si on pense aux subprimes US, les banques accordaient plusieurs crédits immobiliers à des gens sans aucun revenu et donc insolvables cf Cleveland contre Wall Street entre autre. Je ne pense pas qu’on en soit là.
- il faudrait que de nombreux vendeurs soient contraints de vendre pour faire chuter les prix, avec peu d’acheteurs en face. Mais pour quelles raisons ? Solvabilité type subprimes ? Crise économique et licenciements en cascade ? Aujourd’hui on voit de nombreux vendeurs, pas pressés du tout, qui attendent parfois plusieurs années pour réussir à vendre leur bien au prix ahurissant qu’ils ont fixés, et certains finissent par arriver à leurs fins. 
Bon c’est ma vision partielle du sujet mais cela ne m’encourage pas spécialement à me dire que "la fin est proche".
Bonne journée
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