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[+2]    #1 25/03/2022 12h56

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Bonjour

Certains d’entre vous ont il la joie de découvrir un de vos appartements (l’appartement est meublé) ainsi ?

Un locataire indélicat, qui ne payait plus depuis quelque temps (hormis la CAF), et qui visiblement ne vivait plus trop à l’appartement. Injoignable, boite aux lettres pleine, la gendarmerie le cherche également … Hier la locataire du dessus m’appelle et me dit que la porte est ouverte … Je viens voir, prends ces photos.
La gendarmerie me dit que je peux faire un dépôt de plainte; je réponds que cela ne m’intéresse pas car il est introuvable et non solvable et que la seule chose qui compte pour moi c’est de récupérer l’appartement.
Je passe chez un huissier qui me dit qu’il est possible de faire la chose légalement ou non légalement … Nous sommes bientôt au 31 mars !

Avez vous déjà été confrontés à cette situation, qu’avez vous fait ?

Perso ca me donne envie de vomir et d’abandonner les locations, alors qu’en ce moment même je cherchais à réinvestir !









Mots-clés : abandon appartement, immondice, impayé, locataire indélicat

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[+2]    #2 25/03/2022 13h03

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J’ai déjà eu ça. Les immondices à la benne, les choses que le locataire pourrait vouloir récupérer dans un carton à la cave. Désinfection, réparations, changement de clés, relocation.
Le locataire est réapparu, carton rendu. Au revoir. Il m’a engueulé d’être rentré chez lui. Moi qu’il soit disparu sans payer et en laissant tout en *****. On s’est quitté la dessus.
Il ne m’a - heureusement - pas collé de procès aux fesses. La voie légale aurait été plus sure mais aussi plus longue et complexe…


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#3 25/03/2022 13h29

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Je vous souhaite du courage pour passer rapidement à la suite.

J’ai déjà eu ce cas de figure avec un locataire que je n’avais pas choisi car il était présent au moment de l’achat. En prenant un peu de recul, je me suis dit qu’à l’échelle de la vie du prêt, cet évènement serait un mauvais souvenir.
Une fois nettoyé, désinfecté et repeint, vous devriez pouvoir limiter la casse même si les photos sont impressionnantes.

Soyez pragmatique dans vos choix et décisions… le mieux est souvent l’ennemi du bien mais gardez en tête que des locataires qui font valoir leurs droits, cela existe.

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#4 25/03/2022 13h44

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[+1]    #5 25/03/2022 13h59

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Si cela peut vous consoler, allez jeter un œil sur le post suivant qui relate une aventure similaire subie par un membre du forum il y a quelques années :

Comment réagir après des dégradations et négligences d’un locataire ?

Ça ne vous avancera pas beaucoup mais au moins, vous vous sentirez moins seul…

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#6 25/03/2022 14h04

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syndrome de Diogène ?

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#7 25/03/2022 14h17

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Non, pas d’assurance. Le jeune était rentré via assistante sociale, et n’est pas allé chez le juge il y a quelques mois, voire un an déjà. Donc un jeune loup errant, sans repère. J’avais déjà porté plainte contre lui pour avoir fracturé la porte d’entrée de l’immeuble, mais sans suite.
Les images font mal, mais après un gros nettoyage, remis un peu de placo, et refait une peinture, ça ira mieux.
C’est juste que je ne comprends pas comment, même quand on a une "vie de mer…" (Désolé pour l’expression), on en arrive à saccager et mettre les choses dans un tel état

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#8 25/03/2022 16h32

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Bon courage
gants et masques et de la bonne volonté
faites vous aider par des proches si possible !


Ericsson…!  Qu'il entre !

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#9 25/03/2022 17h33

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Bon courage pour le nettoyage.

Chez moi, les locataires qui ont besoin d’une assistante sociale, ou de toute autre béquille pour gérer leur vie, c’est élimination directe avant l’entrée dans le logement. Autrement dit, je ne prends que des adultes.

Pas vous?

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#10 25/03/2022 17h37

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Trahcoh, vous avez de la chance de ne pouvoir sélectionner que des locataires sans béquilles, qui ne sont ni sous tutelle ni sous curatelle, qui gagnent 6 fois le montant de vos loyers.
Et j’ose espérer ne pas vous voir poster un fil de la même teneur d’ici quelque temps !

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#11 26/03/2022 03h15

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Je compatis. Et je vous remercie sincèrement de partager votre mésaventure avec nous, car il est tellement plus facile de ne citer que les succès et d’éviter de parler de telles mésaventures.

Si vous voulez éviter que la même chose se reproduise, il faut vous demander quelles sont les causes. Comment en êtes-vous arrivé là ? Dans l’industrie, suite à un accident, on établit l’arbre des causes. Dans une approche lean, on se pose les 5 pourquoi ?

Dernière modification par Bernard2K (26/03/2022 06h43)


Les vacances sont finies, au travail !

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#12 26/03/2022 07h22

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Je ne cherche pas la compassion !

J’ai eu une aventure d’impayés il y a 2 ans; un jeune qui travaillait en CDI depuis plus de 1
an, un père garant, tous les papiers en règle ….

Et puis 1an et demi après, sans avoir eu un seul impayé ni un seul souci, tout a basculé … j’en suis à près de 2000 euros pour les procédures d’expulsion, sans compter les loyers perdus.

Bref, effectivement, on peut essayer de reproduire le schéma, de chercher des causes, il me semble que cela peut arriver à n’importe qui, même en se protégeant, se surprotégeant !

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#13 26/03/2022 08h05

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Bonjour,

Vous avez raison rentier69, je pense que cela peut arriver à tout le monde, et qu’il est facile de trouver des causes et des "eh si j’avais fait autrement" a postériori.

J’aime tout de même bien l’idée de Bernard2k de faire une analyse des causes car, faite honnêtement, elle peut nous conduire à nous améliorer dans notre rôle de bailleur : ne pas céder à un dossier trop juste pour gagner un mois de loyer, clarifier dès le départ ses exigences et attentes aux locataires, travailler ses capacités de "communication non violente", blinder les clauses des baux et cautions, réagir réactivement à toute sollicitation, ne pas laisser dériver les situations, être attentif au bien être de ses locataires…

Etre bailleur est un métier particulièrement éprouvant mais qui peut aussi être gratifiant.

Des aventures comme la vôtre arrivent hélas souvent. On en sort soit plus fort soit plus "pierre papier". A titre personnel, même si j’ai appris à prendre un peu plus de distance, je sais déjà que j’abandonnerai l’immobilier physique de bonne heure et sans regret. Une belle expérience, mais trop d’emmerdes, trop peu de maitrise de quand elles vont tomber et un impact trop énorme sur la rentabilité dès qu’on fait faire les travaux.

Bon courage à vous pour sortir de votre  problème du moment !

Dernière modification par Priority (26/03/2022 08h06)


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#14 26/03/2022 08h20

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Rentier69 a écrit :

Perso ca me donne envie de vomir et d’abandonner les locations, alors qu’en ce moment même je cherchais à réinvestir !

Bonjour,

Je suis désolé pour votre histoire et j’espère que vous arriverez à la surmonter. Je comprends votre dégout et fatigue face à une telle situation. Malheureusement, entre les impayés, les dégradations, les travaux à faire… gérer des biens immobiliers n’est pas chose aisée. Certains chanceux échappent à ce genre de problématique en pensant qu’ils ont mieux fait que les autres mais la vérité c’est que même en prenant toutes les précautions du monde, on ne sait pas ce qui peut arriver.

Mon conseil dans votre situation : prenez autant de recul que possible, tâchez de tirer un maximum d’expérience de la situation et après quelques mois, décidez vous à poursuivre ou non dans l’immobilier. Pour ma part, j’ai décidé de sacrifier 10% de mes loyers + frais liés aux entrées des locataires en mettant tout en gestion dans une agence. J’ai ainsi une protection contre les dégradations, contre les loyers impayés et n’ai quasiment plus rien à gérer. Quelques fois il faut savoir prendre soin de soi avant de prendre soin de son argent.

Trahcoh a écrit :

Chez moi, les locataires qui ont besoin d’une assistante sociale, ou de toute autre béquille pour gérer leur vie, c’est élimination directe avant l’entrée dans le logement. Autrement dit, je ne prends que des adultes.

Comme expliqué par certains, dont Tchouikov qui renvoie à un ancien post, certaines personnes développent des troubles mentaux suite à certains événements de la vie qui leur font perdre complétement pieds. Ils vivent ensuite dans une porcherie sans même en avoir conscience puisque le processus est lent et pernicieux.

Personnellement je pense que personne n’est à l’abris d’un problème donc faute de pouvoir les anticiper, j’essaie de me protéger au mieux (protection juridique, gestion par un organisme privé, assurance loyers impayés…)

Bon courage dans cette épreuve rentier69.

Bien à vous,
Boutman


"The greatest obstacle to discovery is not ignorance, it's the illusion of knowledge".

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#15 26/03/2022 10h30

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Bonjour,

Vous n’y pouvez rien et cela peut arriver à tout le monde.
J’ai le souvenir sur un fil du forum
d’une locataire qui s’était mise en couple avec un personnage peut recommandable et cela avait pourri la vie de l’immeuble du propriétaire.

L’immobilier, c’est parfois des périodes très calmes et parfois des merdes qui volent en escadrille.
Dans 1 an, vous y penserez comme une bonne histoire a raconter à un repas avec des amis.

D’un point de vue purement patrimonial, on voit dans doute la différence entre l’investissement de rendement, à haut rendement avec des locataires parfois border, et l’investissement patrimonial type le studio de grande ville loué à un étudiant. Moins rentable mais plus cool.

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#16 26/03/2022 11h39

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Cela arrive… j’ai eu le cas avec des restes de repas restés en plan durant des mois, tampax usagés sous les lits…

Prenez votre courage à deux mains et en avant. Cela sert de leçon aussi et on se souvient toute sa vie de cela et plus vite nettoyé,  plus vite reloué. Acheter de l’immobilier est facile, la gestion du jour le  jour est parfois fastidieuse…

Cela rend aussi plus sélectif sur le choix des locataires, moins attaché au bien et à sa décoration. Et personnellement,  je ne saurai jamais compréhensif sur ce genre de situation.


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#17 26/03/2022 13h19

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J’ai eu le cas aussi d’un locataire parti à la cloche de bois.
Il était parti avec ses affaires mais tout était dégueulasse dans l’appartement. Il avait fallu lessiver du sol au plafond et tout repeindre. Il y avait des "algues vertes" sur les murs de la douche et il avait aussi réussi à casser le receveur de douche en résine…
Sur le moment c’était bien lourd, mais les années ont passées et je vois maintenant cela comme une péripétie.
La chance qu’on avait eue était que le locataire avait fait un semblant de lettre à l’agence, évoquant son souhait de partir et mis les clefs dans la boite aux lettre de l’agence. Cela avait permis de ne pas faire appel à un huissier qui est nécessaire si on veut faire les choses dans les règles.
Bon courage à vous

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#18 27/03/2022 10h58

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Je rejoint Trahcoh, de mon expérience, les locataires "sociaux" ont plus souvent ce genre de blague que d’autres locataires.

Après, j’ai aussi un locataire en CDI qui s’est sauvé à la cloche de bois.
MAIS, après coup, en faisant une analyse comme proposé par Bernard2K, j’ai constaté que j’avais occulté des signes indicateurs.

Au final, depuis que je sélectionne, j’ai moins d’ennuis d’impayé.
D’ailleurs, le dernier impayé en date était aussi un locataire RSA/APL, mais avant garant visale, donc risque contenu.

Pour revenir à votre situation, à 1ère vue, l’appartement est juste sale, c’est chiant, beaucoup de temps passé à nettoyer, débarrasser, mais à priori, rien de dramatique!
Juste du temps perdu.

Après, reste à savoir comment vous gérez la reprise :
- par les voies légales, longues et couteuses mais sans risque.
- à la sauvage, en reprenant le logement, rapide, mais avec un risque juridique.
A ce sujet, vous avez été prévenu que la porte était ouverte, ça veux dire que quelqu’un est passé récemment, non ?

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#19 27/03/2022 11h11

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Oui il y a plus de travail de nettoyage que de réparations.

Les signes montrent qu’il devrait ne pas revenir.
La locataire du dessus m’a prévenu que la porte était ouverte, son fils a entendu du bruit, sans plus, pas d’effraction.
On suppose que c’est le jeune qui a du venir en coup de vent.
La même locataire m’a appris que la gendarmerie s’est présentée à plusieurs reprises, mais sans le trouver.
Au vu des photos l’huissier me dit que la juge n’aura pas de mal à considérer que la reprise pourra se faire sans aucun souci : 4 à 5 mois de délai administratif, environ 600 euros de frais.
Compte tenu de la situation, le même huissier imagine que le locataire ne remettra plus les pieds dans l’appartement, et à demi mot pense que la reprise par voie non légale suffira.

Je rejoins évidemment la proposition de Bernard2K.

Si nous devions occulter tous les potentiels mauvais payeurs, ceux qui sont dans une situation précaire, ceux qui ont une tête qui ne nous revient pas …..

Il y a à côté tant de bonnes expériences avec des locataires qui sont dans des situations qui peuvent s’avérer incertaines, à qui on donne une chance, et qui vous appellent tous les mois pour vous sire que le loyer est payé, ou qu’ils auront un retard de 5 jours !

Finalement ca ne sera qu’un mauvais souvenir, et je vais quand même visiter un immeuble demain !

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Favoris 1    #20 27/03/2022 11h49

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rentier69 a écrit :

Si nous devions occulter tous les potentiels mauvais payeurs, ceux qui sont dans une situation précaire, ceux qui ont une tête qui ne nous revient pas …..

Et pourtant, il y avait quelques précautions à prendre. Vous ne semblez pas vouloir analyser les causes. Je vais apporter ma modeste contribution, qui pourra servir à d’autres.

I) L’offre
Que proposez-vous à la location ? Certaines offres attirent davantage les profils à problèmes que d’autres. Il y a un certain positionnement de l’offre qui peut contribuer à attirer les profils à problème ou au contraire à les éloigner.

II) Sélection du locataire.
1) Le feeling. Parler avec le candidat locataire. D’abord par téléphone (plutôt que mail), puis visite individuelle (plutôt que groupée). Le regarder, l’écouter. Nous avons de formidables capacités à comprendre l’humain, capacités qui nous viennent de millions d’année d’évolution ; car l’homme a toujours vécu en groupe et ses capacités sociales étaient donc déterminantes pour sa survie. Par exemple, un ami vous dit "bonjour", et à la simple façon de dire "bonjour", vous savez s’il est fatigué, abattu, ou au contraire en pleine forme. Utilisez cette formidable capacité pour chercher à savoir si un locataire vous inspire confiance ou pas.
2) le dossier du locataire, bien sûr, en conjonction avec le feeling.

III) Garantir le risque locatif
1) il n’y a que trois façons de garantir le risque : a) demander un garant b) assurance loyers impayés (Visale ou assurance privée payante) c) être son propre assureur (si l’on a plus de 10 biens, de nature variée, avec des cashflow suffisants, et une épargne de précaution suffisante, on peut considérer qu’on devient son propre assureur et que ça reviendra moins cher, au long terme, que de payer une assurance privée).

Investir dans l’immobilier locatif, c’est forcément prendre un risque. Le risque n’est pas un problème en soi. Toute entreprise est risquée.

Un risque, ça s’évalue, puis :
1) ça se rémunère (on accepter de courir le risque car on considère que le revenu est suffisant pour payer les conséquences du risque, en moyenne long terme)
2) et/ou ça se garantit (on prend une garantie, une assurance, contre ce risque).

Avec un garant, ou même seulement avec un locataire solvable (avec un certain niveau de compétences professionnelles et un travail, d’où l’intérêt du dossier et de la discussion préalable), vous pouvez poursuivre la dette. Les dégradations se chiffrent par un devis et ensuite cette dette peut être poursuivie. Un locataire qui sait que, dès qu’il va gagner à nouveau un salaire, ce dernier va être ponctionné pour rembourser le bailleur, ça le fait réfléchir. Là, avec un cassoc’ déjà poursuivi par la gendarmerie, vous n’avez personne vers qui vous tourner. Vous avez pris un risque sans garantie. Est-ce que la rémunération était suffisante pour accepter un risque sans garantie ?

Notez bien que ça ne veut pas dire que vous êtes en faute. Le locataire qui fait cela est toujours en faute. Cela n’empêche pas que le bailleur peut prendre des précautions pour limiter le risque. De même que lorsqu’une personne est agressée alors qu’elle rentrait seule, à pied, à moitié bourrée, à 2 heures du mat, par les rues sombres d’un mauvais quartier, celui qui est en faute, c’est l’agresseur, toujours et sans doute possible. Pourtant, je pense que vous conviendrez qu’il existait certaines précautions que la personne qui rentrait aurait pu prendre et qui auraient évité ou en tout cas minimisé le risque d’agression. Eh bien là, c’est un peu pareil, indépendamment des discours sur le droit et la faute qui reviennent à blâmer le locataire, il y a des précautions à prendre côté bailleur.

Dernière modification par Bernard2K (27/03/2022 12h05)


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[+1]    #21 27/03/2022 12h44

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rentier69 a écrit :

On suppose que c’est le jeune qui a du venir en coup de vent.
[…]
Compte tenu de la situation, le même huissier imagine que le locataire ne remettra plus les pieds dans l’appartement

Ses 2 informations ne sont pas contradictoires ?

rentier69 a écrit :

Si nous devions occulter tous les potentiels mauvais payeurs, ceux qui sont dans une situation précaire, ceux qui ont une tête qui ne nous revient pas …..

C’est ce que je fait maintenant sans état d’âme.
Car comme le disait Bernard2k, ceux qui avaient une tête qui ne me revenait se sont majoritairement révélé locataire à problème.
Donc écouter le langage non verbal est important!

Bizarrement, depuis que je refuse les cas compliqués, enfin, je leur demande des garants, ce qui revient au même, je limite fortement les prises de tête et les impayés.
Est ce juste un hasard ou une corrélation ?

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Favoris 1   [+3]    #22 27/03/2022 14h22

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Bizarrement, depuis que je refuse les cas compliqués, enfin, je leur demande des garants, ce qui revient au même, je limite fortement les prises de tête et les impayés.

Il y a longtemps j’avais assisté à une présentation de la NEF (banque éthique). Ils disaient qu’ils demandaient au porteur de projet, candidat au prêt, d’avoir une caution de sa famille ou de ses amis. Non seulement, du point de vue du banquier, ça leur donne une garantie, mais surtout, ça oblige le porteur de projet à faire un projet sérieux car il ne veut pas ruiner ses proches. Réciproquement, les proches peuvent contribuer à la solidité du projet, par des conseils, des coups de main, du soutien moral, etc. En gros, on fait un meilleur projet lorsque le porteur de projet est soutenu par plusieurs proches.

Dans la même idée, pour le bailleur, obtenir un garant ou des garants, ça dit aussi : est-ce que ce candidat à la location a dans son entourage quelqu’un de solvable, et est-ce que cette personne solvable a assez confiance envers cette personne pour se porter caution ? C’est significatif.

Vous dites que demander un garant et ne pas les prendre "revient au même" ; ça ne devrait pas. Il peut y avoir des cas "compliqués" qui ont néanmoins une personne solvable qui se porte garant. Logiquement, ça veut dire que c’est déjà un cas un peu moins compliqué.

Si cette personne n’est pas foutue de trouver un garant, ça veut dire que ce n’est pas seulement un cas compliqué. Ca veut dire qu’elle ne connaît personne qui soit solvable et qui lui fasse confiance. Soit elle ne connaît personne (asociale), soit elle ne connaît que des gens comme elle c’est à dire non solvables, soit elle connaît des gens solvables mais qui savent très bien qu’ils ne peuvent pas lui faire confiance. C’est donc un cas très compliqué. Demander un garant opère donc une sélection salutaire qui vous met à l’abri des cas très compliqués.

Je disais qu’il faut faire confiance dans sa capacité de feeling. Mais c’est parfois difficile de juger quelqu’un qu’on n’a rencontré que depuis 10 minutes. Or, il y a des gens qui connaissent bien mieux que vous ce candidat à la location : ses proches ! Demander un garant, c’est finalement faire appel à l’expertise de ses proches sur la fiabilité de ce candidat à la location. C’est une excellente solution que je préconise depuis longtemps.

Dernière modification par Bernard2K (27/03/2022 14h26)


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#23 27/03/2022 14h28

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rentier69 a écrit :

Au vu des photos l’huissier me dit que la juge n’aura pas de mal à considérer que la reprise pourra se faire sans aucun souci : 4 à 5 mois de délai administratif, environ 600 euros de frais.

A votre place, j’essaierai de trouver le locataire et négocier un courrier de résiliation de bail à effet immédiat faire l’état des lieux en même temps. A vous de négocier le devenir du dépôt de garantie. Par contre, prenez à votre charge le nettoyage de l’appartement.


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#24 27/03/2022 15h20

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Bernard2K a écrit :

II) Sélection du locataire.
1) Le feeling. Parler avec le candidat locataire. D’abord par téléphone (plutôt que mail), puis visite individuelle (plutôt que groupée). Le regarder, l’écouter. Nous avons de formidables capacités à comprendre l’humain, capacités qui nous viennent de millions d’année d’évolution ; car l’homme a toujours vécu en groupe et ses capacités sociales étaient donc déterminantes pour sa survie. Par exemple, un ami vous dit "bonjour", et à la simple façon de dire "bonjour", vous savez s’il est fatigué, abattu, ou au contraire en pleine forme. Utilisez cette formidable capacité pour chercher à savoir si un locataire vous inspire confiance ou pas.

On parle souvent de la première impression qu’un bailleur a de son potentiel locataire et c’est important même si d’autres pourraient dire qu’ils sont systématiquement passés par des agences et n’ont rencontré aucun problème.

Lorsque l’on décide de gérer en direct, il y a une question qu’il faut se poser : quelle a été la première impression du potentiel locataire au sujet de son bailleur ?
A mes yeux c’est primordial.

En effet, dans la vie quotidienne, au travail ou ailleurs, on identifie rapidement une personne "que l’on a pas envie d’embêter" et a contrario une personne qu’on va pouvoir mener à la baguette, apparaissant faible et facilement manipulable.

C’est pourquoi je pense que si le bailleur dégage trop de sympathie ou une sorte de fragilité mal dissimulée, un locataire attentif et psychologue pourrait le noter et en profiter par la suite.

Au final, lors de la rencontre, il faut bien avoir en tête que le bailleur juge son potentiel locataire mais aussi et surtout l’inverse…


"Il faut de la mesure en toutes choses" Horace.

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#25 27/03/2022 15h29

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Il n’y a pas que les locataires "sociaux" qui peuvent poser problème.

Une connaissance proche avait comme locataire un commandant de police attaché à la préfecture.
Ce locataire indélicat a trouvé normal de ne plus payer ses 3 derniers mois de loyer car une voisine locataire "sociale" faisait du bruit la nuit et l’importunait. Je précise que cette voisine était locataire d’un autre propriétaire bailleur.

Comme quoi il y a aussi des profiteurs en col blanc.

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