seulement toute la journée j’ai réfléchi à cela de manière plus concrète, si demain j’achète un premier bien
Cette phrase est significative. vous avez 100 k€. vous n’avez jamais eu autant d’argent. Ca vous brûle les doigts, vous aimeriez le placer, là, demain, tout de suite.
Je vous le dis clairement : c’est comme ça qu’on fait les conneries. Vous mettez de l’urgence là où il n’y en a pas. Vous devez prendre le temps de réfléchir et de vous former.
Cet argent, il peut très bien rester une semaine ou un mois de plus sur votre compte. Il n’y a pas d’urgence.
Je pense que ce vous devriez faire, c’est 1) PLACER votre argent sur une AV sans frais (internet), car c’est le meilleur placement d’attente.
Ensuite, 2) vous vous FORMEZ sur l’immobilier. Vous lisez des bouquins, vous lisez les retours d’expérience de cricri77000, ZX6-R, philippe30, cyberpapy, gunday, etc.
Je dirais même se former sur les finances personnelles et les placements, tout d’abord. Le livre de notre hôte (devenir rentier en 10 ans) est un must-read pour bien comprendre les différentes solutions de placement. Et c’est un livre très facile à comprendre, très clair.
Choisir l’immobilier APRES s’être dûment informé des différentes possibilités me paraît plus sage que d’y foncer tête baissée.
Ensuite seulement, 3) vous RECHERCHEZ un premier bien immobilier à haut rendement (> 10 % brut et même plutôt plus). Ce type de bien permet de dégager du cashflow positif tous les mois malgré le remboursement d’emprunt.
Ca peut prendre 6 mois ou 1 an à trouver, car ça ne se trouve pas sous les sabots d’un cheval.
Quand vous achetez ce bien immobilier, la banque vous prêtera à 100 % par exemple, ce qui fait que vous avez à sortir de votre poche les frais de notaire et les travaux. Vous voyez que votre épargne ne restera pas inemployée. Vous faites les travaux rapidement, quitte à prendre un artisan pour certaines choses ; en effet, tout retard pour la mise en location, c’est autant de loyers en moins donc il ne faut pas traîner.
Exemple : bien à 60 k€ avant négociation, vous négociez à 50 k€, vous avez 4 k€ de frais de notaire et 6 k€ de matériaux pour les travaux. Le bien vous a coûté 60 k€ au total dont 50 k€ financé par l’emprunt. Vous le louez 500 € par mois (12 % bruts), ça vous permet de rembourser l’emprunt et d’avoir un petit cashflow positif à la fin du mois.
Quand vous aurez fait 1 ou 2 opérations grâce à l’emprunt, vous pourrez éventuellement en faire une de plus grâce à votre épargne.
Néanmoins, vous devrez conserver une épargne de précaution. Il faut se rappeler qu’un locataire qui ne paie plus ses loyers et s’incruste, ça peut faire 2 ans de loyers perdus et quelques milliers d’euros en huissier et en avocat. Une toiture à refaire en urgence, ça peut coûter 10 000 €. Il vaut donc mieux avoir un petit matelas d’épargne de précaution lorsqu’on est bailleur.
Et enfin, je vous le dis franchement : ça serait bien de prendre en compte ce qu’on écrit. Ca fait plusieurs fois déjà qu’on vous dit de lire des retours d’expérience pour vous former. Ca fait plusieurs fois qu’on vous dit (alors je vais le dire encore plus clairement) : si vous vous mettez marchand de biens, vous n’aurez pas d’accès au crédit. Les banques ne prêteront pas à la SARL bogleglobe, marchand de biens. Se mettre marchand de biens pour acheter-revendre de l’immobilier avec seulement 100 k€ de mise de départ, sans accès au crédit, sachant qu’en faisant cela on se met forcément en concurrence avec des requins expérimentés aux dents pointus, c’est quasiment suicidaire.
Je vous souhaite de bonnes lectures et de bonnes réflexions, sans précipitation.
Dernière modification par Bernard2K (29/06/2016 10h07)