PlanèteMembres  |  Mission   xlsAsset xlsAsset
Cherchez dans nos forums :

Communauté des investisseurs heureux (depuis 2010)

Echanges courtois, réfléchis, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour devenir rentier, s'enrichir et l’optimisation de patrimoine

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !

Flèche Louve Invest (partenariat) : achetez vos SCPI avec un cashback jusqu’à 3,5% en cliquant ici.

#26 27/03/2022 19h14

Membre (2011)
Top 50 Dvpt perso.
Top 50 Vivre rentier
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   411  

@Bluegrass, avez vous vu quelques part dit qu’il n’y que les locataires sociaux qui posent problème ?

Si vous reprenez ma phrase, elle finit par "je limite".
Ce qui ne signifie pas, je n’ai plus, mais j’ai moins la problématique.

Sinon, avec 3 mois de loyers impayés, si vous pratiquez un recouvrement, à votre avis, avez vous plus de chance d’obtenir le remboursement avec un agent de la fonction publique, ou avez un locataire non solvable et recherché par la police ?

@Bernard2K, c’est effectivement bien expliqué.
Rajoutez à cela les connaisseurs du système, par exemple, la mère au RSA qui veux bien se porter caution pour sa fille au RSA.
Donc la mère qui sait qu’elle ne risque rien si sa fille ne paye pas…

Mais oui, bizarrement, le locataire où j’ai un doute se révèle souvent incapable de trouver un garant solvable.
Et paradoxalement, là où je suis assez serein, ils ont souvent déjà le garant!

Pour revenir au sujet initial, l’approche de lachignolecorse me semble la plus pertinente.
Car si le locataire passe régulièrement dans le logement, ça pourrait être risqué de changer la serrure!
C’est ce que j’avais fait pour un locataire parti à la cloche de bois, je l’ai retrouvé et lui ai fait signé un document comme quoi il quittait le logement, je n’ai ainsi perdu que 2 mois de loyers.

Dernière modification par gunday (27/03/2022 19h21)

Hors ligne Hors ligne

 

#27 27/03/2022 19h41

Membre (2015)
Réputation :   10  

@Gunday : encore faudrait il pouvoir le voir et de faire le planton sur place ! J’habite à une grosse demi heure donc ce sera compliqué.
Par contre je n’ai jamais dit qu’il passait régulièrement ; vu l’état de l’appartement je me demande si c’est même possible de dormir sur un lit avec des immondices autour.
Si je m’en tiens au propos de la locataire qui habite juste au dessus, elle m’a dit qu’elle ne l’avait pas vu depuis un bon moment ; le gaillard fait pas mal de bruit, claque les portes …

Un collègue me dit d’attendre la fin de la trêve hivernale et de récupérer l’appartement.

Hors ligne Hors ligne

 

#28 27/03/2022 20h21

Membre (2013)
Top 20 Année 2024
Top 10 Année 2023
Top 10 Année 2022
Top 50 Portefeuille
Top 10 Actions/Bourse
Top 5 Obligs/Fonds EUR
Top 10 Monétaire
Top 50 Invest. Exotiques
Top 50 Finance/Économie
Top 10 Banque/Fiscalité
Top 50 SIIC/REIT
Top 5 SCPI/OPCI
Réputation :   1500  

 Hall of Fame 

ISTJ

Avez vous déjà été confrontés à cette situation, qu’avez vous fait ?

Mes parents ont eu le même tour il y a une dizaine d’années.
Ils avaient loué à une personne qui était sous curatelle (et un peu "pommée"), pourtant pris en charge / drivé par des assistantes sociales.

Les 6 premiers mois, RAS puis, ensuite c’est devenu comme votre appartement. Des déchets partout, des dessins de c_l sur les murs, un WC bouché (avec PQ, gants de toilette, etc), une baignoire qui a fait office de WC et j’en passe.

Quand ils l’ont appris, ils étaient en vacances, ils m’ont confié la gestion du souci.
Ca n’a pas été une partie de plaisir. J’avais guetté une sortie du locataire, puis j’ai profité de cette sortie pour changer la serrure. Mes parents avaient prévenu les assistantes sociales qu’elles pouvaient venir récupérer les affaires de leur "protégé" quand elles étaient disponibles.
Ca en était resté là…

Mes parents avaient ensuite fait nettoyer leur appartement par une société, puis ils l’ont mis en vente (avec une belle PV à la clé), vaccinés de la location en direct.

J’admire les membres, sur ce topic, qui affirment (eux) qu’ils prennent toutes les précautions pour éviter que cela ne leur arrive ! Ca n’arrive pas qu’aux autres, je pense.
Le risque zéro n’existe pas.

Bon courage en tout cas pour la gestion de ce sinistre…

Dernière modification par maxicool (27/03/2022 20h23)


Parrainages possibles :  Saxobank - Epargnoo - LINXEA - Boursorama (FRVE9093) - Fortuneo (12662218) - Assu prêt Zen'Up - Total Energie (114053388) - Bourse Direct (2019704537)

Hors ligne Hors ligne

 

[+2]    #29 27/03/2022 21h17

Membre (2018)
Réputation :   20  

Bonjour
J’ai vécu 2 experiences similaires, avec mon premier investissement locatif.
J’avais acheté dans un quartier pourri et les seuls candidats que j’avais étaient des profils sans garant, sans emploi. On est donc sans filet avec uniquement le feeling comme indicateur de confiance.
Contrairement à ceux qui pensent qu’on peut toujours trouver des locataires assurables, ce n’est malheureusement pas toujours possible malgré une rénovation intérieure de qualité. Certains coins sinistrés limitent les potentiels locataires.
J’ai fait mon retour d’expérience (ou arbre des causes) :
1) j’étais pressé de louer en voyant uniquement mes échéances de prêt arriver. Dans mon esprit, 1 mois de vacance locative c’était énorme donc je me dépêchais de faire rentrer un locataire
2) quand une zone est sinistrée, il faut se démarquer en baissant le loyer ou en améliorant l’équipement et la deco. J’étais au prix du marché, les rares bon profil je ne pouvais pas les capter
3) le loyer couvert en grande partie par la caf est une fausse garantie d’impayés. J’ai eu très peu d’impayés mais souvent des dégâts, donc impossible de récupérer les dépenses
4) j’ai fini par vendre et acheter dans un secteur de meilleure qualité avec un rendement moindre (je faisais du 12% hors dégâts)

Courage, c’est une expérience, vous serez gagnant sur 20 ans


ENFJ "le protagoniste" Code Parrainage : AssuranceVie.com : STLE99829 - Epargnoo : STLE7384 - Fortuneo 12587490 - Trade Republic : 93qrbs0n (avec reversement de 50% de ma prime)

Hors ligne Hors ligne

 

#30 27/03/2022 23h07

Membre (2011)
Top 50 Dvpt perso.
Top 50 Vivre rentier
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   411  

@rentier69, c’est LE point compliqué.
Perso je l’ai retrouvé grâce à une discussion anodine, où il disait que son père vivait dans la ville xx.
Et j’ai trouvé effectivement une personne qui avait son nom et vivait dans cette ville.
Et en appelant, c’était son père.
Grâce à ça, et avec une pression paternelle, même lointaine, j’ai obtenu un document de départ.
Mais oui, j’avoue que c’est pas exactement ce qu’on pourrais appeler une procédure cadré! smile

Après, si vous rentrez en force et changez les serrures, trêve hivernale ou pas, je ne vois pas trop ce que cela change!
Après, s’il est recherché par la police, il n’ira peut être pas se plaindre.
Même si on a déjà vu plus stupide.

@maxicool, non le risque 0 n’existe pas.
L’agent immo avec qui je suis en relation me parlait d’une jeune femme qui suite à un licenciement avait sombré dans l’alcool.
Tout comme la saleté, avec un membre de la famille de mme qui vit dans 10cm de déchets au sol (et cette personne est propriétaire, et a toujours travaillé!)
Néanmoins, si le risque 0 n’existe pas, comme le souligne Bernard2K, certaines situations augmentent les risques.

@Stephanejudd, c’est marrant, mais vous avez fait les mêmes erreurs que moi au début :
1- louer vite, car il faut qu’un loyer rentre, c’est vital!
Donc on prend le 1er quidam qui passe dans la rue, et hop, on loue!
Heureusement, avec le temps, on déstresse un peu, et on devient moins stressé!
2- Surtout que dans les zones un peu défavorisé, il y a beaucoup de logement vieillot voir carrément miteux.
Dans un appartement propre, avec des chauffages modernes, lumineux et pas trop mal agencé, ça fait la différence!
3- La CAF, je suis plus mitigé. S’il y a quelques années, c’était une catastrophe, car un locataire en impayé pouvait partir en logement social sans que ça ne pose de problème, la CAF a bloqué cette situation, et sur mon dernier gros impayé, c’est la CAF qui m’a relayé et a forcé la locataire a remboursé sa dette.
Donc ce n’est pas une garantie, mais ça peut être un partenaire utile pour faire pression sur un locataire.

Je finirais en rajoutant que la garantie Visale est quand même un outil assez intéressant, car il permet d’avoir une assurance sans coût, donc en zone défavorisé, c’est un outil qui résout la problématique pas de garant, mais assuré quand même.

Dernière modification par gunday (27/03/2022 23h08)

Hors ligne Hors ligne

 

#31 10/04/2022 13h48

Membre (2015)
Réputation :   10  

Bonjour

Voici les photos une fois vidé.











2 allez retour déchetterie avec remorque bien chargée.

Entre 300 et 350 pour un nettoyage complet.

Plus environ 500€ de rachat de fournitures (vaisselle, literies, plaque cuisson, portes fracassées, etc
….). Si je fais les travaux, ca coute rien, sinon ce sera encore quelques centaines d’euros en sus.

Mon appartement est actuellement classé en DPE D. Si je mets une PAC air/air monobloc, je passe en C. A votre avis, est ce utile de mettre 1500/2000 de plus pour cela ?

Hors ligne Hors ligne

 

#32 10/04/2022 14h07

Membre (2021)
Réputation :   11  

ESTP

A votre place, je changerais les grille-pains, mais sans mettre une PAC. Pas sûr que les locataires voient le bénéfice, ça ne change pas forcément vos loyers (à moins que vous soyez dans le sud, et que la clim soit un argument?) et ça peut créer des conflits avec le voisinage. Vous êtes bien en DPE D.

Hors ligne Hors ligne

 

Pied de page des forums