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[+1]    #76 02/06/2023 08h49

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Oblible, je suis déçu de vous voir répercuter un hoax. Les coffres de banque n’ont jamais été fouillés à la recherche d’or en application des décisions de Roosevelt.

Il y a eu quelques rares cas de poursuites (accompagnées de saisie de l’or détenu), mais pas de recherche systématique des coffres de banque.

Cette histoire de saisie de l’or dans les coffres de banques est un hoax connu, typiquement conspirationniste, sur le mode "le méchant Etat qui empêche les citoyens de vivre comme ils veulent".

Voir cette page Executive Order 6102 - Wikipedia
et notamment sur la fin : Hoax of safe deposit box seizures

De plus, ce qui s’est passé aux USA en 1933 n’est que peu d’utilité pour prévoir ce qui pourrait se passer en France dans les années 2020. Les situations politiques, économiques etc. sont très différentes. Pour Roosevelt, l’interdiction de la détention d’or par les particuliers allait de pair avec le fait que le dollar était indexé sur l’or : dans le contexte d’une crise économique sans précédent, il devait rendre l’Etat maître de l’or car c’était la garantie pour la monnaie, donc indirectement pour la stabilité et la prospérité de toute l’économie. Quand il est devenu flagrant que le dollar ne pouvait plus être indexé sur l’or à taux fixe, le cours de l’or en dollars a été libéré et les particuliers ont été à nouveau autorisés à détenir de l’or (cela s’est échelonné à plusieurs dates entre la fin des années 60 et le courant des années 1970). L’or n’étant plus l’étalon de la monnaie, un Roosevelt de 2023 n’aurait pas ce motif pour s’intéresser à l’or des particuliers. L’or des particuliers est le cadet des soucis de nos dirigeants actuels.

Dernière modification par Bernard2K (02/06/2023 08h57)


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#77 02/06/2023 09h40

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INTJ

@Bernard2K : je n’ai jamais dit que le gouvernement allait ouvrir les coffres et saisir l’or mais que si une telle loi est votée, vous ne pourrez pas retirer votre or stocké dans le coffre d’une banque ( nuance ).

Gold Reserve Act ? Wikipédia

Après l’adoption de la loi sur la réserve d’or, plusieurs personnes ont été inculpées pour avoir violé les clauses qui limitaient la propriété et le commerce de l’or. Frederick Barber Campbell (qui a en fait été condamné en vertu du décret 6102, prédécesseur du Gold Reserve Act), a été reconnu coupable d’avoir thésaurisé de l’or lorsqu’il a tenté de retirer 5 000 onces troy d’or qu’il détenait à la Chase National Bank. Gus Farber, un marchand de diamants et de bijoux, a été arrêté avec son père et douze autres personnes pour avoir vendu illégalement des pièces d’or de 20 dollars sans licence.


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[+1]    #78 02/06/2023 12h17

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Oblible a écrit :

@Bernard2K : je n’ai jamais dit que le gouvernement allait ouvrir les coffres et saisir l’or

Eh si, vous avez dit que l’or des particuliers serait saisi dans les coffres de banque :

Oblible a écrit :

Pour information, s’il y a de "gros pépins de système bancaire", le gouvernement peut décréter la saisie de tout l’or détenu par les particuliers, à commencer par celui détenu dans des coffres de banque ( cf le "Gold Reserve Act" sous Roosevelt ).

Certes, vous n’avez pas employé le mot "ouvrir". Mais à quoi bon "saisir" sans ouvrir pour y accéder ? Donc l’ouverture était implicite.

Pour le premier cas que vous citez : c’est un avocat qui avait déposé à la banque une énorme quantité d’or (27 barres de 400 onces soit environ 336 kg). Il a demandé à la banque de les lui rendre, la banque a dit que ce n’était pas possible compte tenu du décret présidentiel, il a attaqué la banque, ce qui a bien sûr attiré l’attention de l’Etat qui l’a attaqué pour non respect du décret présidentiel. Ca s’appelle donner le bâton pour se faire battre. Ou se dresser pour défendre ses droits, si l’on est admiratif d’une telle attitude.
Autrement dit : il y a UNE personne qui a voulu en faire des tonnes ; évidemment l’Etat l’a attaqué pour en faire un exemple. Cela prouve bien que l’Etat n’est pas allé chercher l’or dans les coffres ; pas contre, si une personne fait tout un foin pour médiatiser son énorme possession d’or, c’est en fait cette personne qui apporte son or sur un plateau ; pas étonnant qu’il soit attaqué par l’Etat.
Les autres cas cités dans l’article wikipedia relèvent encore moins d’une "saisie dans les coffres de banque".
Si on parle des gens normaux : environ 1/3 seulement des gens ont apporté leur or volontairement au fur et à mesure des années, en échange de dollars, au cours d’alors 20 $/oz puis 34 $ après la dévaluation, donc ils n’étaient pas spoliés, ils étaient payé au cours officiel. Le reste de la population, soit a transformé ses pièces d’or en bijoux ou en oeuvre d’art (sculpture) qui n’étaient pas concernés par le décret présidentiel, soient sont restés discrètement dans l’illégalité.

Je répète : il n’y a pas eu de saisie de l’or des particuliers dans les coffres de banque, contrairement à ce que vous écriviez. La démarche s’est essentiellement basée sur un apport volontaire par la population, apport qui n’a récolté qu’environ un tiers de l’or détenu.

Vous êtes quelqu’un que j’apprécie, et je suis déçu une deuxième fois ; après avoir propagé un hoax, vous dites "je n’ai pas dit cela" alors que toute personne douée de raison constate que vous avez bien dit cela. C’est décevant. Quand on fait une erreur, (et ça arrive à tout le monde), il suffit de faire amende honorable. Persister en disant qu’on n’a pas dit ce qu’on a dit, ça n’a pas beaucoup d’intérêt.


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#79 02/06/2023 15h04

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Après cet échange … constructif rétablissant les véritées après des commentaires quelque peux … désolant.
Je vais tout de même répondre à Greyna.

1, je ne vais pas partir en Asie (pas de suite…)
2, Je ne compte pas stocker 1000 pièces …
3, Admettez qu’il est aisé de voyager avec dans son porte monnaie 10 - 15 pièces d’or par personne …
J’ai pas mal voyagé hors europe…, on ne m’a jamais fais ouvrir le porte monnaie pour voir quelle pièces on a !
Idem pour avoir des pièces dans la pochette du bagage à main …

L’idée est de pouvoir, si besoin il y a, avoir une réserve de cash (l’or est du cash transformable en monnaie locale OU utilisable dans le monde entier) dont la valeur sera toujours utilisable quelque soit l’état d’un pays.

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#80 02/06/2023 15h33

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Gautier33290 a écrit :

PRÉVISION DES REVENUS [b]A FIN 2030
[/b]Revenus foncier après hausse des loyer de 15 % :
Montesquieu : 920 € Mensuel / 11 040 € Annuel
Surchamps : 1 185 € Mensuel / 14 220 € Annuel
Boétie : 4 439 € Mensuel / 53 268 € Annuel

Bonjour
vous arrivez à vous projeter sur 7 ans ?
est-ce réaliste ?
ou alors c’est une faute de frappe ?
merci
bravo pour tout ce que vous entreprenez


Ericsson…!  Qu'il entre !

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#81 02/06/2023 18h25

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Bonjour Job, Je me projette avec cette hausse de loyer qui représente 2% par an en moyenne.
Cela représente la moyenne annuelle des 17 dernières années d’ILC (Indice des loyers commerciaux).
Bien entendu les performances passées ne présagent ….

Cependant j’ai de la réserve dans mes calculs en cas de baisse moindre car dans le local BOETIE, j’ai 2 locaux commerciaux sur les 5 qui sont a un loyer 30% plus bas que lemarché.
(Quel naze l’ancien propriétaire)
Ces deux locaux seront un jour ou l’autre libre ou à échéance 3/6/9 pour ajuster le loyer au marché.
(Le cas échéant je saisirai le tribunal pour mettre le loyer au marché)

Enfin, les locaux commerciaux choisis sont TOUS avec un emplacement de 1er Choix ce qui me permets d’avoir des loyers supérieur à la moyenne et de choisir mes locataires et imposer mes conditions.

Jusqu’a ce jour si vous remontez le fil, mes loyers ont pris une sacrée augmentation volontaire (ce que je ne calcule pas dans mes prévisions la non plus.)

Dernière modification par Gautier33290 (02/06/2023 18h37)

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#82 02/06/2023 22h23

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Gautier33290 a écrit :

3, Admettez qu’il est aisé de voyager avec dans son porte monnaie 10 - 15 pièces d’or par personne …
J’ai pas mal voyagé hors europe…, on ne m’a jamais fais ouvrir le porte monnaie pour voir quelle pièces on a !
Idem pour avoir des pièces dans la pochette du bagage à main …

Vous n’avez pas dû voyager avec des pièces d’or, elles se repèrent tout de suite par rapport aux autres, diamètre plus gros et apparaissant plus foncées aux rayons X.


Parrainage BOURSORAMA code : LIKA0507 - BforBank YYXC - TOTAL ENERGIE : 112210350

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#83 03/06/2023 01h18

Membre (2023)
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Surin, le 02/06/2023 a écrit :

Gautier33290 a écrit :

3, Admettez qu’il est aisé de voyager avec dans son porte monnaie 10 - 15 pièces d’or par personne …
J’ai pas mal voyagé hors europe…, on ne m’a jamais fais ouvrir le porte monnaie pour voir quelle pièces on a !
Idem pour avoir des pièces dans la pochette du bagage à main …

Vous n’avez pas dû voyager avec des pièces d’or, elles se repèrent tout de suite par rapport aux autres, diamètre plus gros et apparaissant plus foncées aux rayons X.

C’est aussi la declaration en douane qui est un peu contraignante en Asie.

Et souvent il y a passage obligatoire au scanner pour toutes les arrivees dans certains pays d’Asie. Notamment Inde, Indonesia, Malaisie, …

La plupart des pays demandent une declaration speciale lorsque l’on importe des devises ou "objets" au de la d’une certaine valeur (en general entre 5k et 10k selon les pays).

Pour le reste, bravo pour votre gestion locative!

Dernière modification par JemappelleArnaud (03/06/2023 01h22)

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#84 28/06/2023 06h33

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JUIN 2023, Reporting du projet "Retraite à 45 ans"
Prévisions : Rentier pour le 31/12/2030


Tout avance comme prévu malgré les baisses récentes des cours de bourse.
La saison des dividendes commencent à toucher la fin et grâce à quelques arbitrages je suis pour la 3eme année consécutive sur un rendement boursier supérieur à 6% et sera surement au dela de 7% d’ici décembre. (Hors variation de cours à la hausse ou à la baisse a quoi je ne prête pas attention compte tenu de la durée de placement ad vitam éternam prévu)
Ma base de calcul de rentabilité est la valeur du portefeuille liquidités comprises hors plus ou moins values lattentes.

En effet la volatilité des cours fausse le calcul de la rentabilité et ne reflète pas la rentabilité du portefeuille sur sa valeur intrinsèque réelle : Montant versé + toute les plus ou moins values réalisées et dividendes encaissés.

Prenons un exemple : J’Investi 100 euros dans une action cotée 1 euros.
Celle-ci dégage 0,10 euros de dividende à un cours de 1 euros, j’ai un rendement de 10%
Avec je rachète 10 actions à 1 euros.
J’ai donc 110 actions à 1 euros

-L’année d’après l’action est cotée 2 euros lors du détachement et dégage 0,10 euros de dividende.
Mon portefeuille a une valeur de 220 euros j’ai un rendement sur cours de 5% mais un rendement réel hors variation de cours de 11 / (110) Soit 10% .
Je ne rachète pas d’action mais je garde en tète que cette année j’ai reçu 11 euros.
-L’année suivante l’action est cotée 100 euros lors du détachement et dégage 0,10 euros de dividende, j’ai un rendement sur cours de 10% a nouveau (vive les variation boursière qui faussent tout) mais un dividende réel hors variation de cours de 11 / (110 + 11 euros de dividende l’an passé) Soit 9,09 % .

Mon mode de calcul efface totalement les effets yoyo de la bourse et permets de voir les lignes boursières comme des « épargnes » en calculant un taux sur l’argent réellement immobilisé, ce qui est bien plus proche de ma vision de l’investissement boursier.

Dans mes estimation le capital placé sur les PEA ne sera jamais entamé, seule sera consommé tout ou parti des plus values réalisées au fil du temps si les revenus foncier ne suffisent pas d’ici 2030.

IMMOBILIER : Montesquieu
(Acheté 70 000 euros loué 800 euros mensuel)
Le locataire à payé le loyer.

IMMOBILIER : Surchamps
(Acheté 130 000 euros loué 1031 euros mensuel)
Le locataire à payé le loyer.
Il m’a cependant passé le mot qu’ils revendent la société qui exploite le local.
Je lui ai expliqué que de part la caution solidaire signée et annexée dans le bail, lui et sa femme restaient solidaire des impayés et dégradation même en cas de vente de la société et ce pendant 3 ans.
Pour lever cette responsabilité je lui propose de réaliser lors de l’acte de vente, une résiliation de leur bail, la réalisation d’un nouveau bail, accompagné de la mise à jour du loyer selon l’indice (Vive l’inflation, l’indice flambe) accompagné d’une hausse du loyer (trop bas par rapport aux loyers limitrophes) et d’un Droit au bail que je vais demander pour la première fois.
Pour ma part, aucun état d’âme dans la mesure ou je récupère un locataire que je n’avais pas choisi de fait de la vente de la société.

IMMOBILIER : Boétie
(Acheté 400 000 euros loués 580 + 750 + 580 + 700 + 910 = 3 520 € mensuel)
Les loyers sont payés à l’heure.
Un locataire s’est permis de percer le mur arrière (celui refait à neuf il y a quelques semaines …) pour y poser le bloc de clim sur le mur sans m’avoir demandé l’autorisation.
S’il m’avait demandé je lui aurait dit oui mais pas à l’endroit ou il a été mis : en plein milieu du mur, quelle horreur alors que l’on aurai pu le mettre au fond de l’allée avec les tuyaux de fluides sous l’avant-toit dans une goulotte propre.
Bref je me suis entendu avec eux pour majorer le loyer d’une charge exceptionnelle ce mois ci de 600 euros en guise d’avances sur frais de remise en état du mur.
Nous avons également signés une convention disant que la clim posée restait la lors de la vente ou de leur départ.

CRÉDITS EN COURS
Deux crédits immobiliers restant pour les locaux suivants :
SURCHAMPS : Reste 147 417 euros jusqu’à Août 2036
BOETIE : Reste 310 470 euros jusqu’à Octobre 2040

ÉPARGNE ACTUELLE
A ce jour, l’épargne bancaire actuelle est classique pour un couple, livrets A et LDD remplis.
Certains me diront que cela fait beaucoup trop compte tenu de l’inflation et du rendements des livrets A, LDD et autres placements à 3%.
Cependant étant entrepreneur je peut être soumis aux aléas de la gestion d’entreprise avec une impossibilité d’avoir accès au chômage en cas de soucis. Bien que mon entreprise se porte bien et dispose d’une trésorerie conséquente, j’aspire a pouvoir dormir tranquille et, ce matelas de sécurité me permet d’être tranquille ainsi.

A titre pro, j’ai souscrit à un compte a terme de 60 000 € sur 60 mois.
Taux à 4,20 annuel dès la première année. Bien sur résiliable sous 30 jours si besoin (au taux de 4,2% même en cas de clôture anticipée)

INVESTISSEMENT BOURSIER

PEA 1 : Valeur actuelle : 187 236 €
Plus ou moins-value lattente : 8 750 €
Dividendes encaissés dans le mois : 3 089,01 €
Plus values d’arbitrages dans le mois : 1 097,84 €

PEA 2 : Valeur actuelle : 76 677 €
Plus ou moins-value lattente : 4 063 €
Dividendes encaissés dans le mois : 2 055,35 €
Plus values d’arbitrages dans le mois : 0 €

PEA PME 1 : Valeur actuelle : 1 000 €
Plus ou moins-value mensuelle :
Dividende encaissé dans le mois :
Crowdfunding Immobilier : 1000 €

PEA PME 2 : Valeur actuelle : 0 €
Plus ou moins-value mensuelle :
Dividende encaissé dans le mois :
Crowdfunding Immobilier : 0 €

INVESTISSEMENTS DIVERS
16 Napoléon OR Boursable d’une valeur de 5 770 €
1 pièce or Mariane Coq 250 €
6 225 € de Crowdlending sur la plateforme Pretup noter les montants,touchés
771 € de Bitcoin stocké sur un Ledger
671 € d’Etherum stocké sur un Ledger

PRÉVISION DES REVENUS A FIN 2030
Revenus foncier après hausse des loyer de 15 % :
Montesquieu : 920 € Mensuel / 11 040 € Annuel
Surchamps : 1 185 € Mensuel / 14 220 € Annuel
Boétie : 4 439 € Mensuel / 53 268 € Annuel

Soit 78 528 € Annuel

Revenus PEA 1: 6 % Annuel représente une valorisation de 270 000 € et une rente annuelle de 15 000 € brut de PS.

Revenus PEA 2: 6 % Annuel représente une valorisation de 250 000 € et une rente annuelle de 14 000 € brut de PS.

Cela sera complété en bonus (non calculé a ce jour) par les montant récupéré des crowdlending et valeur de revente de cryptos.
Concernant les Napoléons ils sont gardés dans un coffre loué a la banque et sont une réserve de valeur en cas de gros pépins de système bancaire ou déménagement dans un pays d’Asie ou l’or est bien plus utilisé (expat).

Cela représente une perte de revenu annuel de l’ordre de 20 % mais compte tenu que j’épargne plus de 60% du revenu actuel , cela sera suffisant pour vivre rentier et le rester !

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#85 28/06/2023 08h36

Membre (2020)
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Bonjour Gautier et merc* pour votre suivi toujours intéressant.


Gautier a écrit :

A titre pro, j’ai souscrit à un compte a terme de 60 000 € sur 60 mois.
Taux à 4,20 annuel dès la première année.

Cela m’intéresse grandement! Pouvez-vous m’indiquer l’établissement qui réalise les CAT à ces conditions? Car je viens de souscrire un CAT pro à 4,2% également, mais uniquement à compter de la deuxième année (barème progressif), la première année étant (de mémoire autour de) 3%. Donc cela m’intéresse pour l’ouverture d’un futur CAT!

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#86 28/06/2023 18h19

Membre (2017)
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Je me permets d’appuyer la demande d’infos de PureLake, étant exactement à la recherche d’un compte à terme de ce type (pour une somme >100k€). Je ne trouve pas mieux que 3,5%, et encore, en passant par une banque étrangère.


Intj-a

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#87 28/06/2023 22h10

Membre (2016)
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INTJ

PureLake a écrit :

Bonjour Gautier et merc* pour votre suivi toujours intéressant.


Gautier a écrit :

A titre pro, j’ai souscrit à un compte a terme de 60 000 € sur 60 mois.
Taux à 4,20 annuel dès la première année.

Cela m’intéresse grandement! Pouvez-vous m’indiquer l’établissement qui réalise les CAT à ces conditions? Car je viens de souscrire un CAT pro à 4,2% également, mais uniquement à compter de la deuxième année (barème progressif), la première année étant (de mémoire autour de) 3%. Donc cela m’intéresse pour l’ouverture d’un futur CAT!

Il s’agit de My Money Bank
Depuis quelques jours le taux plafond du compte à terme est redescendu à 4% vs 4,2%
Plus de détail : Cashbee Pro, le compte à terme pour votre trésorerie


"Le côté obscur de la force, redouter tu dois"

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#88 28/06/2023 22h16

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INTJ

MMB c’est 4% et à condition de garder le CAT pendant 60 mois ( sinon un taux réduit sera appliqué ).


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[+2]    #89 29/06/2023 06h03

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Bonjour, il s’agit effectivement de My Money Bank.
Je suis passé par le courtier Pandat Finance avec qui j’avais déja fait des Comptes à termes il y a plusieurs années.
Voila la grille de rémunération:



Si le CAT va bien au terme il s’agit bien d’un taux de 4,2% Annuel et ce dès la première année.

Dernière modification par Gautier33290 (29/06/2023 06h04)

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#90 31/07/2023 14h27

Membre (2019)
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JUILLET 2023, Reporting du projet "Retraite à 45 ans"
Prévisions : Rentier pour le 31/12/2030


Dans les 2 PEA, je continue à équipondérer mes lignes (Sauf Total et Air Liquide qui représentent 10% et 10 % de mon portefeuille).
Cela m’a permis de sécuriser quelques gains supplémentaires pour atteindre une rendement de PEA de 7,22 % .
Ma base de calcul de rentabilité est la valeur du portefeuille liquidités comprises hors plus ou moins-values latentes.
Bien entendu les 7,22 %  ne tiennent pas compte des PV ou MV Latentes.
J’ai par ailleurs débuté une ligne sur Michelin et m’intéresse de plus près du fonctionnement des bandes de Bollinger afin d’optimiser mon timing d’achat et de vente quand je fais mes ajustements.

Dans mes estimation le capital placé sur les PEA ne sera jamais entamé, seule sera consommé tout ou parti des plus-values réalisées au fil du temps et des dividendes encaissés si les revenus foncier ne suffisent pas à  partir de 2030.
Je garderai cependant ma Société pour valider mes trimestres de retraites, sans pour autant travailler comme un forcené.
Quelques petits chantiers ci et là, sans casse-tête.

Enfin comme l’an dernier j’avait pas mal fait de travaux dans ma SCI à l’IR, j’ai eu un remboursement d’IR de plus de 8k euros qui sont allés directement sur le PEA 2.

Jusqu’à ce jour et depuis 3 ans que je planifie mes investissements, je suis a jour de mes prévisions.
Je compte bien tenir le cap et lever le pied de manière franche en 2030,

IMMOBILIER : Montesquieu
(Acheté 70 000 euros loué 800 euros mensuel)
Le locataire à payé le loyer.

IMMOBILIER : Surchamps
(Acheté 130 000 euros loué 1031 euros mensuel)
Le locataire à payé le loyer.
Il m’a cependant passé le mot qu’ils revendent la société qui exploite le local.
Je lui ai expliqué que de part la caution solidaire signée et annexée dans le bail, lui et sa femme restaient solidaire des impayés et dégradation même en cas de vente de la société et ce ad vitam éternam.
Pour lever cette responsabilité je lui propose de réaliser lors de l’acte de vente, une résiliation de leur bail, la réalisation d’un nouveau bail, accompagné de la mise à jour du loyer selon l’indice (Vive l’inflation, l’indice flambe) accompagné d’une hausse du loyer (trop bas par rapport aux loyers limitrophes) et d’un Droit au bail que je vais demander pour la première fois.
Pour ma part, aucun état d’âme dans la mesure ou je récupère un locataire que je n’avais pas choisi de fait de la vente de la société.
Le loyer sera ajusté de 1 031 euros à 1 300 euros.

IMMOBILIER : Boétie
(Acheté 400 000 euros loués 580 + 750 + 580 + 700 + 910 = 3 520 € mensuel)
Les loyers sont payés à l’heure.
Le locataire qui s’était permis de percer le mur arrière (celui refait à neuf il y a quelques semaines …) pour y poser le bloc de clim sur le mur sans m’avoir demandé l’autorisation à payé le dédommagement de 600 euros.

Nous avons également signé une convention disant que la clim posée restait la lors de la vente ou de leur départ.

Sur ce bâtiment j’ai toujours l’esthéticienne (Lire plus haut …) qui tente de vendre son fond sans avoir de réelle activité. Bien entendu elle n’y arrive pas (Pas de chiffre car au black et fond vendu … 25 000 euros).
J’en ai assez mare d’avoir des appels de ses agents immobiliers ou de son avocat pour me dire qu’ils ont trouvés preneur : Un coup une sandwicherie un coup des pizzas …
Messieurs, on ne vends pas un fond de cabinet esthétique avec un bail de cabinet esthétique pour faire une pizzeria !
Pour le coup et histoire qu’elle cesse ses conneries, j’ai publié une annonce sur le bon coin avec photos de l’ensemble des commerces. Annonce disant qu’un local se libèrera prochainement sans droit au bail. Cela lui coupe l’herbe sous le pied car j’ai des appels m’expliquant qu’ils ont visités un institut et qu’ils souhaitent passer en direct… Bref.
J’explique que le local se libèrera dans quelques mois sans dire de quel local il s’agit.
(Elle souhaite vendre son fond a tout prix car elle ne travaille pas.. Mais comme elle m’a toujours cherché des poux … elle è le retour du bâton.)

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Deux crédits immobiliers restant pour les locaux suivants :
SURCHAMPS : Reste 146 560 euros jusqu’à Août 2036
BOETIE : Reste 309 169 euros jusqu’à Octobre 2040

ÉPARGNE ACTUELLE
A ce jour, l’épargne bancaire actuelle est classique pour un couple, livrets A et LDD remplis.
Certains me diront que cela fait beaucoup trop compte tenu de l’inflation et du rendements des livrets A, LDD et autres placements à 3%.
Cependant étant entrepreneur je peux être soumis aux aléas de la gestion d’entreprise avec une impossibilité d’avoir accès au chômage en cas de soucis. Bien que mon entreprise se porte bien et dispose d’une trésorerie conséquente, j’aspire a pouvoir dormir tranquille et, ce matelas de sécurité me permet d’être tranquille ainsi.

A titre pro, un compte a terme de 60 000 € sur 60 mois.
Taux à 4,20 annuel dès la première année. Bien sur résiliable sous 30 jours si besoin (au taux de 4,2% même en cas de clôture anticipée)

INVESTISSEMENT BOURSIER
PEA 1 : Valeur actuelle : 188 488 €
Plus ou moins-value lattente : 8 750 €
Dividendes encaissés dans le mois : 406,26 €
Plus values d’arbitrages dans le mois : 319,56 €

PEA 2 : Valeur actuelle : 104 120 €
Plus ou moins-value lattente : 4 063 €
Dividendes encaissés dans le mois : 146,42 €
Plus values d’arbitrages dans le mois : 274,48 €

PEA PME 1 : Valeur actuelle : 1 000 €
Plus ou moins-value mensuelle :
Dividende encaissé dans le mois :
Crowdfunding Immobilier : 1000 €

PEA PME 2 : Valeur actuelle : 0 €
Plus ou moins-value mensuelle :
Dividende encaissé dans le mois :
Crowdfunding Immobilier : 0 €

INVESTISSEMENTS DIVERS
16 Napoléon OR Boursable d’une valeur de 5 770 €
1 pièce or Mariane Coq 250 €
6 725 € de Crowdlending sur la plateforme Pretup noter les montants,touchés
750 € de Bitcoin stocké sur un Ledger
654 € d’Etherum stocké sur un Ledger

PRÉVISION DES REVENUS A FIN 2030
Revenus foncier après hausse des loyer de 15 % :
Montesquieu : 920 € Mensuel / 11 040 € Annuel
Surchamps : 1 450 € Mensuel / 17 400 € Annuel
Boétie : 4 439 € Mensuel / 53 268 € Annuel

Soit 81 708 € Annuel

Revenus PEA 1 : 6 % Annuel représente sur une valorisation de 270 000 €  une rente annuelle de 15 000 € brut de PS.

Revenus PEA 2 : 6 % Annuel représente sur une valorisation de 250 000 € une rente annuelle de 14 000 € brut de PS.

Revenus PEAPME 1 : 6 % Annuel représente sur une valorisation de 85 000 €  une rente annuelle de 5 100 € brut de PS.

Revenus PEAPME 2 : 6 % Annuel représente sur une valorisation de 85 000 €  une rente annuelle de 5 100 € brut de PS.

Cela représente une perte de revenu annuel de l’ordre de 20 % mais compte tenu que j’épargne plus de 60% du revenu actuel , cela sera suffisant pour vivre rentier et le rester !

Dernière modification par Gautier33290 (31/07/2023 14h28)

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#91 01/09/2023 17h12

Membre (2019)
Réputation :   59  

Aout 2023, Reporting du projet "Retraite à 45 ans"
Prévisions : Rentier pour le 31/12/2030


Dans les 2 PEA, je continue à équipondérer mes lignes (Sauf Total et Air Liquide qui représentent 10% et 10 % de mon portefeuille).
Je vais augmenter un peu ma ligne GTT de pour la passer de 3% à 5% par conviction.
Cela m’a permis de sécuriser quelques gains supplémentaires pour atteindre une rendement de PEA de 7,71 % .
Ma base de calcul de rentabilité est la valeur du portefeuille liquidités comprises hors plus ou moins-values latentes.
Bien entendu les 7,71 %  ne tiennent pas compte des PV ou MV Latentes.

Jusqu’à ce jour et depuis 3 ans que je planifie mes investissements, je suis a jour de mes prévisions.
Je compte bien tenir le cap et lever le pied de manière franche en 2030,

IMMOBILIER : Montesquieu
(Acheté 70 000 euros loué 800 euros mensuel)
Le locataire à payé le loyer.

IMMOBILIER : Surchamps
(Acheté 130 000 euros loué 1031 euros mensuel)
Le locataire à payé le loyer.

IMMOBILIER : Boétie
(Acheté 400 000 euros loués 580 + 750 + 580 + 700 + 910 = 3 520 € mensuel)
Les loyers sont payés à l’heure.

CRÉDITS EN COURS
Deux crédits immobiliers restant pour les locaux suivants :
SURCHAMPS : Reste 145 702 euros jusqu’à Août 2036
BOETIE : Reste 307 866 euros jusqu’à Octobre 2040

ÉPARGNE ACTUELLE
A ce jour, l’épargne bancaire actuelle est classique pour un couple, livrets A et LDD remplis.

A titre pro, j’ai souscrit à un compte a terme de supplémentaire de 20 000 € sur 60 mois.
Taux à 4,00 annuel dès la première année.

INVESTISSEMENT BOURSIER
PEA 1 : Valeur actuelle : 189 614 €
Plus ou moins-value lattente : 5 420 €
Dividendes encaissés dans le mois : 0 €
Plus values d’arbitrages dans le mois : 503 €

PEA 2 : Valeur actuelle : 108 194 €
Plus ou moins-value lattente : 3 448 €
Dividendes encaissés dans le mois : 0 €
Plus values d’arbitrages dans le mois : 0 €

PEA PME 1 : Valeur actuelle : 1 000 €
Plus ou moins-value mensuelle :
Dividende encaissé dans le mois :
Crowdfunding Immobilier : 1000 €

PEA PME 2 : Valeur actuelle : 0 €
Plus ou moins-value mensuelle :
Dividende encaissé dans le mois :
Crowdfunding Immobilier : 0 €

INVESTISSEMENTS DIVERS
16 Napoléon OR et autres pièces d’une valeur de 6 405 €
7 025 € de Crowdlending sur la plateforme Pretup noter les montants,touchés
1254 € de Cryptos stocké sur un Ledger

PRÉVISION DES REVENUS A FIN 2030
Revenus foncier après hausse des loyer de 15 % :
Montesquieu : 920 € Mensuel / 11 040 € Annuel
Surchamps : 1 450 € Mensuel / 17 400 € Annuel
Boétie : 4 439 € Mensuel / 53 268 € Annuel

Soit 81 708 € Annuel

Revenus PEA 1 : 6 % Annuel représente sur une valorisation de 270 000 €  une rente annuelle de 15 000 € brut de PS.

Revenus PEA 2 : 6 % Annuel représente sur une valorisation de 250 000 € une rente annuelle de 14 000 € brut de PS.

Revenus PEAPME 1 : 6 % Annuel représente sur une valorisation de 85 000 €  une rente annuelle de 5 100 € brut de PS.

Revenus PEAPME 2 : 6 % Annuel représente sur une valorisation de 85 000 €  une rente annuelle de 5 100 € brut de PS.

Cela sera complété en bonus (non calculé a ce jour) par les montant récupéré des crowdlending sur le site de Pretup et valeur de revente de cryptos.

Cela représente une perte de revenu annuel de l’ordre de 20 % mais compte tenu que j’épargne plus de 60% du revenu actuel , cela sera suffisant pour vivre rentier et le rester !

Dernière modification par Gautier33290 (01/09/2023 17h13)

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[+1]    #92 03/12/2023 12h41

Membre (2019)
Réputation :   59  

Septembre à Novembre 2023, Reporting du projet "Retraite à 45 ans"
Prévisions : Rentier pour le 31/12/2030


RECAP ET PREVISIONS :
Le montant des investissements mensuels et leurs rentabilités sont meilleures que mes prévisions et le but de ne plus avoir besoin de travailler pour Fin 2030 est maintenu.
Tout se passe comme prévu avec un rendement en capital supérieur à mes estimations sur les PEA.
C’est un bon point car avec une valeur du PEA supérieur à mes estimations pour fin 2030, les dividendes et arbitrages sont mathématiquement supérieur à taux de rentabilité constant (Rentabilité visé de 6%, à ce jour supérieur depuis 3 ans).

Je vais faire une modification de la SCI que j’ai avec ma femme pour passer la Société Civile Immobilière en Société Civile Patrimoniale.
Cela fonctionne comme une SCI (Nous sommes à l’IR) d’un point de vue gestion et transmission / démembrement des parts mais une SCpatrimoniale permet de loger en plus de l’immobilier, des actifs financiers (Or, Livrets, Bourse, Compte à terme …)

De ce fait je ne ferai pas de PEA PME (Trop délicat comme un PEA pour la succession…) mais ouvrirai un CTO sur la SCPatrimoniale qui sera légué aux enfants.

Notre but ? En plus de ne plus avoir besoin de travailler à 45 ans, pouvoir faire fructifier et transmettre ce patrimoine pour que nos enfants soient à l’abris d’une obligation de travailler… tout en leur inculquant la valeur du travail et de l’effort.

IMMOBILIER : Montesquieu
(Acheté 70 000 euros loué 800 euros mensuel)
Quand je regarde la rentabilité de ce bien… Je regrette de ne pas avoir acheté l’immeuble complet à l’époque.
Le loyer est payé rubis sur ongle et, comble du bonheur des baux commerciaux, les indices des loyers commerciaux suivent l’inflation.
Dans un an, le loyer sera réévalué et, à l’indice actuel, le loyer passerait à plus de 950 euros !

IMMOBILIER : Surchamps
(Acheté 130 000 euros loué 1031 euros mensuel)
Toujours quelques légers soucis de délais de paiement avec ce locataire mais globalement … le loyer est payé avant le 20 du mois.

IMMOBILIER : Boétie
(Acheté 400 000 euros loués 580 + 750 + 580 + 700 + 910 = 3 520 € mensuel)
Les loyers sont payés à l’heure.
J’ai un départ d’un locataire mis en bail commercial de courte durée  (3eme grossesse elle préfère stopper son activité).
J’ai trouvé en 3 semaine un nouveau locataire, elle m’a présenté les plans de ce qu’elle souhaite faire dans le local.
Superbe ! (et sans franchise de loyer pour travaux)
Cerise sur le gâteau ? Ce sont des esthéticiennes qui prennent le local juste à côté de … Rappelez vous ? L’esthéticienne qui n’est jamais la et qui casse les pieds à tout le monde.
Vérification de son bail faite et de la jurisprudence : rien ne s’oppose à l’installation d’une concurrente à un de mes locataires dans le même bâtiment commercial.
Bon, je joue au con certes mais … Elle aussi alors jouons franc jeux !

CRÉDITS EN COURS
Deux crédits immobiliers restant pour les locaux suivants :
SURCHAMPS : Reste 144 889 euros jusqu’à Août 2036
BOETIE : Reste 306 945 euros jusqu’à Octobre 2040

Sur ces deux locaux, j’ai demandé une suspension (possible et prévu au crédit) des prélèvements de 6 mois de Octobre à Mars.
Cela va me permettre de terminer de remplir le PEA de Mme et d’avoir donc les 2 PEA abondé au maximum avec 1 an d’avance.
LE but étant de profiter des intérêts composés sur les dividendes en commençant le plus tôt.

ÉPARGNE ACTUELLE
A ce jour, l’épargne bancaire actuelle est de 118 500 Euros (Livrets).

INVESTISSEMENT BOURSIER
Dans les 2 PEA, je continue à équipondérer mes lignes (Sauf Total et Air Liquide qui représentent un peu plus de 10 % chacune de mon portefeuille).
Équipondérer les lignes permet de prendre quelques gains sans trop essayer de timer le marché, chose assez délicate et difficile à réussir.
A ce jour sur le total des deux PEA (Un de plein abondé à 150 000 euros, l’autre abondé à hauteur de 113 000 euros) les plus-values réalisées et dividende encaissés sont de 22 657 euros depuis Janvier 2023.
(Bien entendu je ne compte pas les plus-values ou moins-values latentes qui, de fait, ne sont pas gagnées ou perdues.

PEA 1 : Valeur actuelle : 192 818 €
Dividendes encaissés depuis Janvier : 9 776 €
Plus values d’arbitrages depuis Janvier : 6 635 €

PEA 2 : Valeur actuelle : 129 566 €
Dividendes encaissés depuis Janvier : 4 320 €
Plus values d’arbitrages depuis Janvier : 1 926 €

Ci joint les valeurs globalisé des deux PEA:


INVESTISSEMENTS DIVERS

- Pièces d’OR d’investissement et lingotins Pour une valeur de 7 780 €
Compte tenu d’une récession en vue en Europe et d’un dollar qui perds de son pouvoir de valeur refuge petit a petit au fil des mois / années, cette poche d’investissement sera sérieusement augmentée.
Pour le stockage, assez aisé et sécure : Un coffre à la banque (90 euros par an de frais).

- 7 025 € de Crowdlending sur la plateforme Pretup noter les montants,touchés
Je n’abonde plus cette partie la et retire l’argent petit a petit.
Je me tournerai sur le Crowdfunding Immobilier lorsque j’aurai fait la modification de ma Société Civile pour y loger le crowdfunding à l’intérieur.

- J’ai vendu les Cryptos pour une valeur de 1790 euros, préférant quitter le milieu qui ne m’attire pas plus que cela.

PRÉVISION DES REVENUS A FIN 2030
Revenus foncier après hausse des loyer de 15 % : (Je pense être terriblement en deca de la réalité mais bon)
Montesquieu : 920 € Mensuel / 11 040 € Annuel
Surchamps : 1 450 € Mensuel / 17 400 € Annuel
Boétie : 4 439 € Mensuel / 53 268 € Annuel

Soit 81 708 € Annuel

Revenus PEA 1 : 6 % Annuel représente sur une valorisation de 270 000 €  une rente annuelle de 15 000 € brut de PS.

Revenus PEA 2 : 6 % Annuel représente sur une valorisation de 250 000 € une rente annuelle de 14 000 € brut de PS.

Revenus CTO : 6 % Annuel représente sur une valorisation de 150 000 €  une rente annuelle de 9 000 € brut de PS.

Cela représente, avant IR, des revenus supérieur a nos revenus actuels en sachant que, nous épargnons Presque 70% de nos revenus ?

Dernière modification par Gautier33290 (06/12/2023 11h52)

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#93 23/01/2024 07h14

Membre (2019)
Réputation :   59  

Décembre 2023, Reporting du projet "Retraite à 45 ans"
Prévisions : Rentier pour le 31/12/2030


RECAP ET PREVISIONS :

Le montant des investissements mensuels et leurs rentabilités sont meilleures que mes prévisions et le but de ne plus avoir besoin de travailler pour Fin 2030 est maintenu.
Tout se passe comme prévu avec un rendement en capital supérieur à mes estimations sur les PEA.
C’est un bon point car avec une valeur du PEA supérieur à mes estimations pour fin 2030, les dividendes et arbitrages sont mathématiquement supérieur à taux de rentabilité constant (Rentabilité visé de 6%, à ce jour supérieur depuis 3 ans).

Par ailleur, j’ai fait une modification de la SCI que j’ai avec ma femme pour passer la Société Civile Immobilière en Société Civile Patrimoniale.
Cela fonctionne comme une SCI (Nous sommes à l’IR) d’un point de vue gestion et transmission / démembrement des parts mais une SCpatrimoniale permet de loger en plus de l’immobilier, des actifs financiers (Or, Livrets, Bourse, Compte à terme …)

De ce fait je ne ferai pas de PEA PME (Trop délicat comme un PEA pour la succession…) mais ouvrirai un CTO sur la SCPatrimoniale qui sera légué aux enfants.

Notre but ? En plus de ne plus avoir besoin de travailler à 45 ans, pouvoir faire fructifier et transmettre ce patrimoine pour que nos enfants soient à l’abris du besoin. Cependant, notre morale et gout du travail fait que nous leur inculquons en priorité le gout et le besoin de travailler pour gagner leur vie.

IMMOBILIER : Montesquieu
(Acheté 70 000 euros loué 800 euros mensuel)
RAS, un locataire en or dont je n’entends pas parler. Le loyer est payé à l’heure, Le loyer sera réévalué à la date anniversaire des 3 ans lors de la révision triennale et dépassera les 900 euros dans un an (sauf chute de l’indice ILC).

IMMOBILIER : Surchamps
(Acheté 130 000 euros loué 1031 euros mensuel)
Toujours quelques légers soucis de délais de paiement avec ce locataire mais globalement … le loyer est payé avant le 20 du mois.

IMMOBILIER : Boétie

(Acheté 400 000 euros loués 580 + 750 + 580 + 700 + 910 = 3 520 € mensuel)
Les loyers sont payés à l’heure.

Concernant ma locataire esthéticienne imbuvable…
Le 11 décembre j’ai loupé un appel sur mon téléphone perso et un message a été laissé sur mon répondeur :
J’ai écouté le message à 18h, ce dernier disait: 
"Bonjour, ce message s’adresse à Mr XX (Moi) , je suis Mr XXX, Est ce que Mr XX (Moi) pourrait me rappeler s’il vous plait c’est à propos des locaux dont il est propriétaire, Merci à tout à l’heure, au revoir"

Je l’ai rappelé à 19H, dans un premier temps sans se présenter (Juste sous le nom de Mr XX) et m’a directement parlé de mes relations avec ma locataire (l’esthéticienne).
Je lui ai coupé la parole pour lui ai demandé qui il était et il s’est enfin présenté comme Mr XX , gérant de la société immobilière XX (Agence immobilière très connue dans la région en terme d’immobilier commercial).

Je lui ai demandé quel était le but de son appel.

S’en est suivi de 10 minutes pendant lesquels il m’a dressé le portrait de ma locataire de manière extrêmement déplacée.
Tantôt il la nommait comme une botoxée imbuvable que personne ne veut voir,
Tantôt il m’expliquait qu’elle ne comprends rien et que personne ne veut vendre son fonds de commerce car elle renvoi chier tous les agent immobiliers.
Jusqu’a m’expliquer que ma locataire est désagréable car elle n’arrive pas a se faire culbuter par un homme…

Passé ces présentations quelques peu déplacées… il m’a expliqué qu’il s’occupe de vendre l’activité de ma locataire.

Je me suis permis d’écourter en lui expliquant que la vente du fond ne me regardais pas mais qu’elle restait responsable en cas d’impayé pendant 3 ans.
(Un propriétaire n’a pas son mot à dire quand son locataire vends le fond de commerce avec le bail qui est repris par le nouveau locataire. Cependant le locataire vendeur reste garant en cas d’impayé de son repreneur pendant 3 ans …)
C’est la qu’il m’a expliqué que si il m’appelais c’était pour me faire une proposition.

Son explication et le cheminement qu’il souhaite mettre en place est le suivant:

Aujourd’hui pour contourner l’interdiction de vente du bail (interdit dans ce bail) et la vente du fond (que ma locataire souhaite éviter pour ne pas être responsable d’éventuels impayés), il a expliqué à ma locataire qu’il allait lui vendre les parts sociales de sa société.

Dans un tel cas, selon ses dires je n’ai pas mon mot à dire, le repreneur récupère le bail existant et cela libère ma locataire de toute responsabilité en cas d’impayé futurs.
(On comprend mieux pourquoi, sur la totalité de mes baux, je fais signer un acte de cautionnement du gérant. En cas de vente de sa société… Il reste garant en cas d’impayé et dégradations… De ce fait cela limite les ventes ultérieures sans mon accord…  Avec un nouveau bail).

Le prix de vente est de 12 000 euros.
Puis il m’a présenté et décri le repreneur comme un coiffeur barbier à gros bras, qui roule en grosse voiture avec la chaine en or.
Ses coiffures sont de l’ordre des dessin rasés sur le crâne ce qui amènerai une clientèle pas très clean dans mes commerces tout en me mettant en porte à faux avec mon locataire, un coiffeur du centre commercial BOETIE dont, selon lui, doit avoir une exclusivité inscrite sur son bail…
Cette description a durée bien 10 minutes, il a extrêmement insisté sur le "type" de locataire que j’allais faire rentrer par le biais du rachat de la société.
Cependant, Cela risque de trainer car elle clôture son bilan et l’acquéreur attends le bilan pour finaliser la cession.
Cependant un RDV est déjà pris semaine prochaine pour la signature du projet d’acte qu’il est censé me transmettre suite à ma demande.

Mais il pouvais m’éviter cette situation désagréable pour moi en me proposant le deal suivant:
Dans la mesure ou il à trouvé acquéreur des parts sociales, ma locataire lui doit ses 3 000 euros d’honoraires que cela aille au bout ou pas.
Si je propose à ma locataire rapidement une somme de 12 000 euros d’indemnité d’éviction contre la résiliation amiable du bail, elle accepterait car elle aurait des dettes à payer à titre perso.
De cette manière elle aurait l’argent plus vite que lors de la cession de sa société.
De ce fait l’agent immobilier pourrai faire signer un autre local au potentiel repreneur (local qui lui a déjà fait visité qui leur conviens également).
Enfin sa proposition consistait à me rembourser les 12 000 euros payé en indemnités d’éviction si je lui donnais mandat de trouver un locataire en payant un droit au bail de 12 000 euros…
Son but ? Voila sa réponse :
« Gagner de l’argent, triple commission et par la même occasion en faisant cela vous vous évitez des emmerdes avec les locataires qui veulent reprendre la société ET vous sortez votre locataire imbuvable (le mot était bien celui-là…).

Voila a peu près les termes et orientations de la discutions qui a durée 1h07min59 secondes pour se terminer à plus de 20h.

Contact  pris en urgence avec mon avocate spécialisée en la matière et recommandé envoyé à cet agent immobilier.
Je ne publierai pas le contenu mais mon attaque portait sur deux points :
-    La manière de faire de l’agent immobilier, clairement du chantage proche de l’extorsion par manipulation.
-    Les statuts de ma locataire qui ne prévoyait pas, lors de la constitution de sa société, l’intégration du bail signé en nom propre avant création de son entreprise. De ce fait, la vente des parts sociale ne validait pas la reprise du bail par le nouveau propriétaire de la société.

Ceci dit, j’ai tout de même posté une annonce pour la mise en location de ce commerce en demandant un droit au bail de 10 000 euros.
Mon idée (celle de l’agent immo verreux) ? Demander un DAB, me payant l’indemnité d’éviction de ma locataire. Dans la mesure ou c’est pour relouer le local a meilleur loyer (le passer de 580 à 800), l’indemnité d’éviction est déductible des revenus fonciers et sera annulé par le droit au bail payé par le futur locataire… (et ma locataire sera contente, même si elle en demande 12 000 euros, comme elle est pressée d’avoir du cash, je compte bien qu’elle accepte pour 10 000 euros, fin janvier).
J’avais déja eu cette idée de demander un DAB pour la mettre dehors mais j’avoue que cela me coupe le bras de lui filer du cash…
Ceci dit elle est tellement imbuvable, ce peut être l’occasion de la sortir!


CRÉDITS EN COURS

Deux crédits immobiliers restant pour les locaux suivants :
SURCHAMPS : Reste 144 889 euros jusqu’à Août 2036
BOETIE : Reste 306 945 euros jusqu’à Octobre 2040


ÉPARGNE ACTUELLE

A ce jour, l’épargne bancaire actuelle est de 118 500 Euros (Livrets).


INVESTISSEMENT BOURSIER

Dans les 2 PEA, je continue à équipondérer mes lignes (Sauf Total et Air Liquide qui représentent un peu plus de 10 % chacune de mon portefeuille).
J’accepte cependant un écart de pondération de + ou – 1% pour laisser sur-courir les boites qui montent plus que les autres et renforcer celles qui auront baissé bien plus.
Équipondérer les lignes permet de prendre quelques gains sans trop essayer de timer le marché, chose assez délicate et difficile à réussir.
A ce jour sur le total des deux PEA (Un de plein abondé à 150 000 euros, l’autre abondé à hauteur de 113 000 euros) les plus-values réalisées et dividende encaissés sont de 22 657 euros depuis Janvier 2023.
(Bien entendu je ne compte pas les plus-values ou moins-values latentes qui, de fait, ne sont pas gagnées ou perdues.


INVESTISSEMENTS DIVERS

Pièces d’OR d’investissement et lingotins Pour une valeur de 7 780 €
Compte tenu d’une récession en vue en Europe et d’un dollar qui perds de son pouvoir de valeur refuge petit a petit au fil des mois / années, cette poche d’investissement sera sérieusement augmentée.
Pour le stockage, assez aisé et sécure : Un coffre à la banque (90 euros par an de frais).


PRÉVISION DES REVENUS A FIN 2030

Revenus foncier après hausse des loyer de 15 % : (Je pense être terriblement en deca de la réalité mais bon)
Montesquieu : 920 € Mensuel / 11 040 € Annuel
Surchamps : 1 450 € Mensuel / 17 400 € Annuel
Boétie : 4 439 € Mensuel / 53 268 € Annuel

Soit 81 708 € Annuel

Revenus PEA 1 : 6 % Annuel représente sur une valorisation de 270 000 €  une rente annuelle de 15 000 € brut de PS.

Revenus PEA 2 : 6 % Annuel représente sur une valorisation de 250 000 € une rente annuelle de 14 000 € brut de PS.

Revenus CTO de la SC: 6 % Annuel représente sur une valorisation de 150 000 €  une rente annuelle de 9 000 € brut de PS.

Cela représente, avant IR, des revenus supérieur a nos revenus actuels en sachant que, nous épargnons Presque 70% de nos revenus.

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#94 23/01/2024 08h59

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ESTJ

Bonjour Gauthier,

Je ne suis pas certain d’avoir tout bien compris de votre esthéticienne, mais je vous donne quelques suggestions sur le sujet du litige :

Votre approche sur le bail perso avant constitution de société et non cessible me semble la bonne
Comme vous, j’irai pas faire les choux gras d’un intermédiaire inutile qui vous prend pour un âne …

Par contre, avec le grand recul qui est le mien (pas trop loin non plus sinon ma vision sera nulle 😁) :

Pas question de laisser un coiffeur reprendre un bail esthétique sauf si bail despecifie signe, mais cela m’étonnerait bien que vous ayez signe cela !
Si mis devant le fait accompli du coiffeur dans les lieux, votre avocat gérera … et de votre côté prenez attache du syndicat de la coiffure : je vous parie une coupe de cheveux que personne n’a le BP permettant d’exploiter….ils les poursuivront de leur côté. J’ai eu un cas proche dans ma copro où il y avait déjà un vrai coiffeur qui avait une clause d’exclusivité. Sans rentrer dans les détails car les cas sont différents, le commerce a fermé (incarcération et scelles judiciaires suite flagrant délit de deal) avant que les procédures ne soient lancées par le coiffeur contre la copro qui allait se retourner contre le bailleur …

Votre enjeu financier est très modeste …à votre place, je ne ferai rien …elle en aura marre avant vous, et sans grand doute baissera le rideau sans vendre le fonds …car très peu d’acheteurs pour un simple bail. Vous êtes bien couvert sur les impayés, donc laissez filer …

Typiquement, votre affaire me rappelle pourquoi l’immo n’est pas un invest si passif que cela, surtout en phase rente 😁.

Bon courage

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[+1]    #95 25/01/2024 08h42

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Bonjour Serenitis.

Pour pour explication:

La locataire (l’esthéticienne) était déjà dans les murs lorsque j’ai acheté le bâtiment. Le bail n’étant pas le mien, il était très mal fichu.
Notamment les activités autorisées: esthétique, coiffure et vente de fringue….

Qui plus est, aucune caution solidaire de la gérante n’a été signée.

Du coup, la locataire à deux solution pour vendre:
- Elle vends le fond de commerce avec le bail. Dans un tel cas je n’ai pas mon mot a dire sauf qu’elle reste responsable des éventuelle dette de son repreneur pendant 3 ans, c’est la loi.
- Pour contourner cela, le plan était qu’elle vende les parts de sa société. De ce fait, une fois vendue au repreneur, elle n’était plus garante en cas d’impayé ultérieur… (cette solidarité fonctionne que lors de la vente d’un fond…)

Cependant, le recommandé de l’avocate à quelque peu refroidie les ardeurs de l’agent immobilier quelque peu véreux… ainsi que ma locataire pour la vente de sa société.

Prochain chapitre a venir : le mois de janvier ou j’expliquerai comment cela s’est arrangé et même réglé.
(SCOOP, elle part le 29 Janvier…normalement)

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[+1]    #96 31/01/2024 05h41

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Janvier 2024, Reporting du projet "Retraite à 45 ans"
Prévisions : Rentier pour le 31/12/2030


RECAP ET PREVISIONS :
Le montant des investissements mensuels et leurs rentabilités sont meilleurs que mes prévisions et le but de ne plus avoir besoin de travailler pour Fin 2030 est maintenu.
Tout se passe comme prévu avec un rendement en capital supérieur à mes estimations sur les PEA.
C’est un bon point car avec une valeur du PEA supérieur à mes estimations pour fin 2030, les dividendes et arbitrages sont mathématiquement supérieur à taux de rentabilité constant (Rentabilité visé de 6%, à ce jour supérieur depuis 3 ans).

Concernant ma SC.Patrimoniale, j’ai ouvert mon espace actionnaire chez Air Liquide et placerai l’excédent de trésorerie à 80% sur Air Liquide et 20% en or stocké en agence bancaire.

Enfin, nouvelle année, nouvelle présentation, enfin regroupement de mes reporting.

INVESTISSEMENT DANS LA SOCIETE CIVILE


IMMOBILIER : Montesquieu
(Acheté 70 000 euros loué 800 euros mensuel)
RAS, un locataire en or dont je n’entends pas parler. Le loyer est payé à l’heure, Le loyer sera réévalué à la date anniversaire des 3 ans lors de la révision triennale et dépassera les 900 euros dans un an (sauf chute de l’indice ILC).

IMMOBILIER : Surchamps
(Acheté 130 000 euros loué 1031 euros mensuel)
Toujours quelques légers soucis de délais de paiement avec ce locataire mais globalement … le loyer est payé avant le 20 du mois.

IMMOBILIER : Boétie
(Acheté 400 000 euros loués 580 + 750 + 800 + 700 + 910 = 3 720 € mensuel)

Enfin ma locataire, esthéticienne est partie !
Après les déboires avec l’agent immobilier, les nuits blanches et les inquiétudes, c’en était de trop.
Autant il était hors de question que je lui donne 12 000 euros … Autant si je trouve un locataire prêt à me payer un droit au bail de l’ordre de 10 000 – 12 000 euros … je me permettrai de résilier le bail de l’esthéticienne pour avoir la paix !

J’ai donc publié une annonce sur le bon coin, et en quelques semaines locataire trouvé !
Ils cherchent un local pour le mois de Juillet et ont acceptés le deal suivant :
On signe le bail en Février (normalement), je leur offre les loyers (pas les charges en revanche) pour février mars et avril.
Ils commencent à payer le loyer en Mai, droit au bail de 10 000 euros et travaux d’aménagement intérieur à leur charge.
Après envoi des plan et photos, ils souhaitent casser toute les cloisons pour faire un espace ouvert propre, et neuf.
Par la même occasion le loyer passe de 580 euros HC à 800 euros HC.

A ce jour, le bail n’est pas signé mais j’ai eu un virement de 2 000 euros du futur locataire en guise d’acompte et d’engagement.

Ce petit délais de carence entre la sortie de l’esthéticienne et la prise en main des clés du local par le nouveau locataire me laissera le temps de réaliser quelques travaux :
-Remplacer la menuiserie comme je l’ai fait sur les autres lots
-Poser une clim pour les 3 locataires : Celle qui fait les ongles, Celle qui fait des bijoux ainsi que ce lot qui se libère.

Concernant les clims, je ne voulais pas en poser tant que cette locataire casse pied était le car je sais que, pour certains soins (épilation à la cire, vernis pour les ongles et extension de cils notamment), quand il fait trop chaud, elle ne pouvais pas exploiter.

CRÉDITS :
Deux crédits immobiliers restant pour les locaux suivants :
SURCHAMPS : Reste 144 994 euros jusqu’à Août 2036
BOETIE : Reste 306 945 euros jusqu’à Octobre 2040
Toujours en période de suspension des prélèvements de 6 mois de Octobre à Mars.

PLACEMENTS BOURSIER:
Actuellement, aucun titre n’est détenu.

INVESTISSEMENT EN OR :
Actuellement pas d’or détenu.

INVESTISSEMENT PERSONNELS


ÉPARGNE ACTUELLE
A ce jour, l’épargne bancaire actuelle est de 122 009 Euros (Livrets).

INVESTISSEMENT BOURSIER
Sous 2 mois (avant la période des dividendes donc) les 2 PEA seront abondés à leur plafond.
PHOTO DE ZONEBOURSE VALEUR CUMULEE

Valeur globale : 3 56 267.96 euros.
Dividendes encaissés : 429.20 euros en Janvier
Plus ou moins-values latentes : 11 112.33 euros
Arbitrage et mouvements : Aucun mais je songe a solder STELLANTIS.

INVESTISSEMENTS DIVERS
Pièces d’OR d’investissement et lingotins Pour une valeur de 7 780 €
Compte tenu d’une récession en vue en Europe et d’un dollar qui perds de son pouvoir de valeur refuge petit a petit au fil des mois / années, cette poche d’investissement sera sérieusement augmentée.
Pour le stockage, assez aisé et sécure : Un coffre à la banque (90 euros par an de frais).

PRÉVISION DES REVENUS A FIN 2030

Revenus foncier après hausse des loyer de 15 % : (Je pense être terriblement en deca de la réalité mais bon)
Montesquieu : 920 € Mensuel / 11 040 € Annuel
Surchamps : 1 450 € Mensuel / 17 400 € Annuel
Boétie : 4 439 € Mensuel / 53 268 € Annuel.
Soit 81 708 € Annuel

Revenus PEA 1 : 6 % Annuel représente sur une valorisation de 270 000 €  une rente annuelle de 15 000 € brut de PS.

Revenus PEA 2 : 6 % Annuel représente sur une valorisation de 250 000 € une rente annuelle de 14 000 € brut de PS.

Revenus CTO de la SC: 6 % Annuel représente sur une valorisation de 150 000 €  une rente annuelle de 9 000 € brut de PS.

Cela représente, avant IR, des revenus supérieur a nos revenus actuels en sachant que, nous épargnons Presque 70% de nos revenus.

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