Portefeuille d'usufruit de parts de SCPI au sein d'une structure à l'IS d'Adrien55

Adrien55 · #76

Bonjour,

Voici une mise à jour de mon portefeuille en usufruit de SCPI:

- Investissement total en usufruit de 305 k avec 4 lignes de crédit auprès de ma banque (CRD de 216 k)
- Loyers versés: 125 k
=> 41% du capital investi remboursé

- Distribution totale cible 380 k euros
=> Performance de 75 k
+ Économie d’IS de 3 k par an résultant des usufruits de SCPI investies à l’étranger (55 k d’amortissement par an)

Adrien55 · #77

Bonjour,

Acquisition d’usufruit de parts de SCPI de la société de gestion FIDUCIAL:
- Usufruit de la SCPI BUROBOUTIC @ 10,5% sur 3 ans
- Usufruit de la SCPI PIERRE EXPANSION @ 10,5% sur 3 ans

Acquisition pour quelques milliers d’euros sur ces deux SCPI

Cupflip · #78

M.erci pour le suivi. Pour information, le tableau dans votre signature est très difficilement lisible.

Par ailleurs, pourquoi ne possédez-vous pas d’US de Europimmo ? Le TRI est élevé avec un risque à la baisse relativement faible (actifs prime dans des capital européennes, TDVM de l’ordre de 4.0% aujourd’hui).

Robz · #79

Bonjour,

Je viens de tomber sur votre opération,

Votre montage est fort intéressant,

Pourriez vous m’en dire plus sur l’établissement qui a pu vous suivre dans ce type d’opération ?
S’agit-il de financement dédiés aux particuliers ou bien "professionnels" du fait d’être dans une SCI IS ?

Quelle garantie demandée ?
Tiennent ils comptent de vos revenus personnels ?

Le montage est génial, mais cela parait compliqué de le répliquer auprès de son établissement bancaire.

Merci à vous !

Adrien55 · #80

Bonjour Robz,

Voici les réponses:

Banque LCL
Garantie: caution personnel
Crédit professionnel non affecté
SAS à l’IS

J’espère avoir répondu à votre question

Robz · #81

Bonjour Adrien55,

Merci pour votre retour rapide !

Votre réponse amène une nouvelle question :
Aviez-vous un intérêt particulier à passer par une SAS à l’IS plutôt qu’une SCI à l’IS pour ce type de montage ?

Je m’interroge car je suis en phase de constitution d’une SCI IS et me demande si j’aurais loupé un avantage lié à la SAS ?

Merci

Adrien55 · #82

Bonjour,

Il s’agit de ma société commerciale qui dispose de quelques disponibilités et avec laquelle je peux obtenir assez facilement du crédit CT sans justificatifs.

Jiamo · #83

Bonjour,

Merci pour ce partage très inspirant,

Je suis en pleine réflexion sur le fait de continuer de me verser un gros dividende chaque année (en perdant 30% de flat tax) pour investir en SCPI en PP en personne ou alors faire comme vous de l’usufruit en SCPI avec la SAS.

Je me permets de vous poser quelques questions :
- Faut t’il prévoir quelque chose de particulier dans les statuts de la société pour « être autorisé » à faire ce genre de montage ?
- Cela ne pose pas de problème à la banque de vous financer un investissement qui n’a rien à voir avec l’activité commerciale de la société ?

Merci pour votre aide

Adrien55 · #84

Bonjour Jiamo,

J’ai élargi les statuts de ma société commerciale afin de pouvoir investir ma trésorerie.
Je me suis aussi versé un dividende important sur plusieurs exercices afin de pouvoir investir à titre personnel.

Concernant le financement de l’usufruit, je vous confirme qu’il n’est pas simple d’obtenir un crédit de la banque.

HomeRun · #85

Bonjour Adrien

Je suis dans la même optique de vous suite à ma conversation sur un autre fil dédié au SCPI.
A savoir dirigeant d’une SAS à vocation immobiliere,je vais investir via mon CCA en US très certainement.

J’ai une ou deux questions concernant votre montage:
-avez vous eu des difficultés à trouvé de l’US sur 3/5 ANS,surtout en terme de délai de réalisation.

Il s’agit de ma société commerciale qui dispose de quelques disponibilités et avec laquelle je peux obtenir assez facilement du crédit CT sans justificatifs.

que voulez vous dire par obtenir des prêts CT sans justificatifs? Ce sont des prêts immos du coup ou à la consommation?

Merci pour votre retour et votre fil me conforte dans l’idée que j’avais de prendre des parts en US.

Adrien55 · #86

Bonjour,

- Je n’ai pas eu du mal à trouver de l’usufruit. Les acquisitions se sont faites au fur et à mesure sur plusieurs scpi pour une meilleure diversification.
- Il s’agit de prêt non affectés

Adrien55 · #87

Bonjour,

Nouvelle ligne en portefeuille sur la SCPI SOFIDY EUROPE INVEST en USUFRUIT:
- 318 parts
- Clé de démembrement de 18%
- Investissement de 13 451, 40 euros

- Gain espéré (hors avantage fiscal) de 3362,85 euros (CF de 16 814,25 euros sur 5 ans) hypothèse de distribution de 4,5%
- Avantage fiscal de 3362, 85 euros sur 5 ans avec un Taux d’IS de 25%
=> Gain total de 6725,7 euros
=> TRI de 14,52%

Je compte renforcer cette ligne dans les mois à venir

Robz · #88

Bonjour Adrien55,

1) Vous indiquiez plus haut avoir investi également en Crowdfunding immobilier, je suppose que vous avez effectué des financement sur 12 - 24 mois sur des plateformes type clubfunding/raizers, etc.

Pourriez vous m’indiquer l’intérêt de ce type de placement à l’IS ?
Contrairement à l’usufruit de SCPI, le capital prêté n’est pas amortissable ?

2) Je ne comprends pas bien le calcul du gain total que vous appliquez dans votre dernier post. J’aimerais vos lumières .

D’un côté, vous encaissez 3363€/an

L’amortissement vous permet d’amortir 2690€/an = (13 451,40€ / 5).

Sur ces nouveaux 3363€ générés, vous déduisez donc 2690€ d’amortissement nouvellement générés. Cette opération génère donc une fiscalité supplémentaire de 3363€ - 2690€ = 673€ x 0,25 = 168€.

Selon moi, le gain total (sur 5 ans) ne peut être que de :

16 814,25 - 13 451,40 = 3 362,85€ - 168€x5 = 2522,85€.

Donc bien loin des 6725,7€ que vous indiquez ?

2522€ / 5 = 504€ / 13 451,40€ = 3,74% de rendement pour avoir placé 13 415€ ?

Ou bien j’ai loupé quelque chose ?
Merci à vous !

Dernière modification par Robz (31/03/2023 14h47)

Adrien55 · #89

Robz,

Vous omettez le gain lié à la déductibilité de l’USU dans votre calcul
J’amortis donc 13 k me permettant de générer 3,3 k d’économie d’IS sur la durée du démembrement (13 k de charge * 25%)

Dernière modification par Adrien55 (23/04/2023 20h26)

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