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Nombre de recommandations : 3   Recommandation moyenne : 3/4 Avis plutôt positif

[+1]    #1 08/12/2021 08h59

Membre (2021)
Réputation :   33  

Bonjour,

Je me permets de lancer une discussion concernant une nouvelle SCPI, d’une société de gestion que je ne connaissais pas jusqu’alors : Epsilon Capital.

Je partage également un article de Gestion de Fortune :

Gestion de Fortune a écrit :

Dédiée à l’immobilier tertiaire au sens large (commerces, santé, bureaux, activité, santé, logistique, etc…), Epsilon 360 investira uniquement en France, à Paris ou en IDF, dans les grandes métropoles régionales, mais également dans les villes moyennes dynamiques, selon les opportunités. Les actifs ciblés auront une taille unitaire comprise généralement entre 1 et 5 M€.
[…]
Les dix premières acquisitions doivent intervenir entre décembre 2021 et février 2022

Si vous avez des infos complémentaires ou si vous avez une expérience avec cette société de gestion, n’hésitez pas à partager smile

AaronBen

Mots-clés : epsilon, france, scpi (société civile de placement immobilier)

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#2 08/12/2021 16h51

Membre (2017)
Réputation :   36  

J’ai eu connaissance de cette SCPI aujourd’hui également, ils sont en période de lancement donc de communication active !

Ce que j’ai noté:

- Pour les retours d’expériences sur la société de gestion ça va être difficile, selon societe point com, elle a été créé cette année. C’est donc une nouvelle SCPI et une nouvelle société de gestion. Il ne reste que les dirigeants pour se faire un avis, si quelqu’un sur ce forum en a entendu parler

- Selon leur site, les parts sont fractionnables ce qui permet l’investissement programmé (à partir de 5€!)

- Pour une SCPI, les frais de souscription (9,6%) et les frais de gestion (12%) sont corrects (dans le sens: on a vu pire). Pour un investissement ça reste prohibitif… (Qui investirait dans n’importe quoi d’autre, une AV, une foncière, un fond, un ETF, etc, avec de tel frais?)

- Il y a également des frais d’acquisitions (2%) calculés sur le montant de chaque acquisition immobilière… A ma connaissance c’est pas courant (j’ai regardé la note d’information de quelques SCPI au hasard chez Corum et Sofidy, je n’en ai pas trouvé). C’est un point à surveiller à mon avis, sur lequel les intérêts de la société de gestion et ceux des actionnaires peuvent ne pas être alignés.

Dernière modification par albanp (08/12/2021 16h59)

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#3 08/12/2021 17h52

Modérateur (2010)
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Pour ma part, je m’abstiendrai pour le moment. Il y a bien assez de SCPI (même récentes) avec un track record (de la SCPI, de la société de gestion, des dirigeants au sein de SCPI ou de fonds immobiliers, etc.) plus fourni, pour y trouver mon bonheur. Et pas grand chose d’original dans ce que celle-ci propose.

A revoir éventuellement quand j’aurai pu lire 2 ou 3 rapports annuels…


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#4 08/12/2021 18h14

Membre (2012)
Réputation :   48  

Il y a eu récemment un Webinar

Vidéo YouTube

Il s’agit d’une présentation de la nouvelle SCPI Epsilon avec Monsieur Andras Boros et Jonathan Dhiver (Meilleurscpi.com)
Ils ont essayé d’apporter des éléments concrets sur la philosophie, la dynamique et les modes d’acquisition de la SCPI Epsilon 360°.


Parrainage => Saxo, Degiro, Bourse Direct  - Linxea - Fortuneo, Boursorama

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#5 08/12/2021 22h43

Membre (2013)
Top 20 SCPI/OPCI
Réputation :   124  

albanp a écrit :

….
- Il y a également des frais d’acquisitions (2%) calculés sur le montant de chaque acquisition immobilière… A ma connaissance c’est pas courant (j’ai regardé la note d’information de quelques SCPI au hasard chez Corum et Sofidy, je n’en ai pas trouvé). C’est un point à surveiller à mon avis, sur lequel les intérêts de la société de gestion et ceux des actionnaires peuvent ne pas être alignés.

2,4% TTC pour être précis.

Effectivement à ma connaissance jusqu’à maintenant les seules SCPI qui facturaient une commission d’acquisition y compris sur les nouvelles souscriptions étaient les rares SCPI avec pas ou peu de commission de souscription. Ce n’est pas le cas de cette SCPI puisqu’à 9,6% TTC on doit être dans la moyenne. En tenant compte de cette superposition, le total des frais de cette SCPI me semble à première vue plutôt dans la fourchette haute.

A noter pas de commission de suivi pour travaux, ce qui est très rare, mais il y a de toute façon peu de travaux chez les jeunes SCPI (sauf stratégie particulière).

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#6 19/12/2021 21h33

Membre (2018)
Top 20 SCPI/OPCI
Top 10 Immobilier locatif
Réputation :   316  

J’ai cru voir double en lisant cette file : il se trouve que cette SCPI a une grande soeur, Optimale, créée en juillet 2020 par Consultim AM dont c’est aussi la première SCPI….

Le positionnement semble le même : achats opportunistes en France, les frais identiques (avec une nuance concernant les frais de souscription : 12 % d’un coté - 9,6% +2,4% de frais d’acquisition - dans les deux cas la SCPI ne dispose pour investir que de 88% des souscriptions), site web dont certaines pages ont le même graphisme…

Une actualité sur le site de Primaliance qui fait le lien entre les deux sociétés de gestion :
"Epsilon Capital est une nouvelle société de gestion de portefeuille basée à Bordeaux, fondée par Andràs Boros (ex-Cogedim et co-fondateur de Consultim AM) et Léonard Hery (anciennement DG de Consultim AM). Elle vient d’annoncer le 1er décembre 2021 le lancement commercial de sa première SCPI : Epsilon 360°, un véhicule grand public accessible à la souscription à partir de 1000 €."

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (19/12/2021 21h34)

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#7 20/12/2021 15h39

Membre (2021)
Réputation :   16  

Effectivement anciens de Consultim, ça n’a pas dû le faire..
Sinon, je trouve leur approche intéressante : petits actifs, rendement élevé, activité essentielle intéressante bien que largement similaire aux dernières SCPI sorties sur le marché !
Je vois ça plutôt d’un bon oeil et leur souhaite du succès

Pour la commission d’acquisition : plusieurs assets en prennent, je l’avais déjà spotté => eurovalys, activimmo, altixia, pierval !
Personnement, cette commission, prise au niveau de la scpi me dérange beaucoup moins que la commission de souscription.

Dernière modification par loicd (20/12/2021 15h47)

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#8 15/02/2022 14h40

Banni
Réputation :   -5  

Ce qui est gênant sur ce type de commissions c’est que l’intérêt de la sdg qui serait immorale serait d’acheter au plus haut pour gonfler sa commission d’achat et de vendre à tout prix pour valider au plus vite sa commission de vente.

Je prefererai les commissions sur plus value par exemple ou sur le rendement quand un achat est bon.

Mais avec les frais déjà élevés prélevés sur les loyers, je prefere encore davantage aucun frais additionnels.

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#9 02/08/2022 15h18

Membre (2022)
Réputation :   0  

Bonjour,

Souhaitant investir dans la SCPI Epsilon 360, j’aimerais avoir un petit retour sur cette SCPI pour ceux ayant investi dessus à ce jour.

Déjà propriétaire de parts des trois SCPI CORUM, j’aimerais me diversifier en France uniquement. Même si elle est jeune, je trouve que l’approche est intéressante.

En vous remerciant d’avance de vos réponses.

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#10 14/08/2022 21h49

Membre (2022)
Réputation :   1  

Bonjour Alexandre

J’ai souscrit au lancement.
J’avais contacté la SDG et j’ai pu échanger avec A. BOROS le fondateur, qui m’avais expliqué la stratégie.
Elle est assez bien résumée dans le début du RA 2021.
Dès le début, il avaient identifiés une dizaine d’actifs qui ont été acquis depuis.
Ils sont diversifiés en France , plus en commerce, assez peu de bureau.
Le process de souscription en ligne est assez simple et j"ai reçu l’attestation de parts en quelques jours.

Le démarrage se déroule en ligne avec ce qui était annoncé.
L’avenir nous dira si ce choix était bon. Il y a toujours un risque,

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#11 17/08/2022 18h05

Membre (2022)
Réputation :   0  

Bonjour Orpierre, merci de votre retour.
J’ai lu tous les documents aussi mais je voulais avoir un retour sur celle-ci.
Comme vous dites, l’avenir nous dira si on a fait le bon choix.
Je vais y investir 1000 euros le minimum de souscription avec versement mensuel et je verrai dans le temps ce que cela donne.
Cordialement

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#12 12/04/2023 19h30

Membre (2022)
Réputation :   19  

Valeur de reconstitution
272,86 €
En hausse de 7,07%
par rapport à 2021

Valeur de  réalisation
226,95 €
En hausse de 1,89%
par rapport à 2021

Prix souscription
250,00 €, soit 91,6% de la valeur de reconstitution à 272,86 €

C’est prometteur pour une jeune SCPI.

Source : rapport annuel 2022

Dernière modification par Fanscpi (12/04/2023 19h30)

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#13 24/10/2023 12h13

Membre (2021)
Réputation :   4  

Mail reçu de Epsilon Capital le 23/10

Epsilon 360° présente d’excellents fondamentaux, ce qui nous permet d’afficher des performances prévisionnelles très attractives : un taux de distribution de 6,25% pour 2023 et un objectif de 6,50% pour 2024 (nous prévoyons ainsi un relèvement du dividende mensuel dès janvier prochain)

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#14 11/01/2024 16h03

Membre (2023)
Réputation :   0  

Bonjour à tous,

Je souhaite étudier l’investissement dans la SCPI Epsilon 360 sur 2024, quel est votre retour d’expérience sur la fiabilité/distribution, les investissements déjà réalisés et les perspectives ?

Merci pour votre retour d’expérience,

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#15 01/02/2024 21h02

Membre (2012)
Top 20 SCPI/OPCI
Réputation :   106  

Progression du taux de distribution de 6,08% en 2022 à 6,25% en 2023. Objectif 6.5% en 2024
Relever le dividende mensuel à hauteur de 1,35€ par part en jouissance dès l’acompte du mois de Janvier

Mais surtout hausse de la Valeur de reconstitution au 31/12/2023  273.92€ soit 9.6% de plus que le prix de souscription. Ce qui implique certainement une hausse de la part en 2024 et d’ailleurs ils ne s’en cachent pas :
"Au titre de 2024, nous nous fixons un objectif de performance globale de 8% (TD + revalorisation du prix de part)"
soit un objectif d’augmentation de 1.5%

Tout est au beau fixe TOP et TOF à 100%

BT 4T 2023

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#16 01/02/2024 21h22

Membre (2023)
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Ce qui m’étonne ici : la SCPI a été lancée fin 2021 et depuis les marchés immobiliers se sont tous dégradés à cause des hausses de taux.
Comment est ce possible dans un marché baissier d’augmenter la valeur de reconstitution ? En sachant que c’est le cas pour les autres SCPI lancées en 2020 ou 2021 (Iroko ou remake par exemple). Tous les gérants arrivent à créer de la valeur dans un contexte de marché baissier généralisé… Cela me surprend.

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#17 01/02/2024 22h38

Membre (2012)
Top 20 SCPI/OPCI
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Certainement parce que les SCPI récentes (du moins celles qui collectent) peuvent acheter des biens à prix cassé qui sont bien en deçà de leur valeur intrinsèque (on le voit bien avec les rendements en hausse des dernières acquisitions) et comme elles collectent beaucoup, elles achètent beaucoup de bien bradés par les gros mammouths en perditions et font montés la valeur de reconstitution. Mais à ce petit jeu Epsilon est celle qui tire le plus son épingle du jeu.
D’ailleurs c’est bien pour ça que Sofidy se met aussi sur une nouvelle SCPI dite à haut rendement (donc biens moins qualitatifs) et baisse ses frais d’entrée pour attiré le chaland et participer au nouveau eldorado des nouvelles SCPI.

Dernière modification par Audacesfortunajuvat (01/02/2024 22h40)

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#18 02/02/2024 09h14

Membre (2023)
Réputation :   1  

Audacesfortunajuvat, le 01/02/2024 a écrit :

peuvent acheter des biens à prix cassé qui sont bien en deçà de leur valeur intrinsèque

Justement le prix d’une transaction récente = la valeur intrinsèque d’un actif. C’est la dernière transaction, celle qui montre le niveau de taux pour ce type d’actifs. Il n’y avait pas d’acheteurs à un prix plus élevé, c’est donc la valeur de marché (ou valeur intrinsèque).

Dernière modification par Poulpo (02/02/2024 09h55)

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#19 02/02/2024 13h25

Membre (2020)
Top 20 SCPI/OPCI
Réputation :   40  

Poulpo, dans un monde parfait, j’adhère à votre raisonnement mais en pratique, les choses sont différentes : à la fin du marché, les vendeurs bradent pour écouler le stock. Pensez-vous que c’est parce que la valeur intrinsèque de la tomate est moindre à 12h qu’à 10h ou simplement par que le marchand est pressé et ne souhaite pas poursuivre sa vente sur un autre marché dans l’après-midi ?

Le parallèle n’est pas tout à fait exact mais ça montre simplement qu’il peut y avoir des décisions des acteurs en lien avec leur champ de contrainte. Si le vendeur est pressé, il ne pourra faire en sorte que son offre soit connue et évaluée par tous les acheteurs potentiels pour obtenir le meilleur prix, il fera aussi en sorte d’accélérer leur reflexion. Dans ce but, il pourra décider de baisser son prix pour vendre rapidement car vendre plus tard aurait un coût supérieur pour lui.

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[+1]    #20 02/02/2024 14h45

Membre (2023)
Réputation :   1  

Merci pour votre analyse. Deux points :
- Tout d’abord le marché immobilier tertiaire est un marché très majoritairement de professionnels. Les vendeurs comme les acheteurs connaissent le marché et savent commercialiser et anticiper le délai nécessaire. Quand les prix ne sont pas en lien avec la réalité du marché les actifs sont retirés du marché : un fonds keys a augmenté la durée de son fonds (Un fonds de Keys REIM piégé par le retournement immobilier - L’Agefi) ou des actifs en vente par des SCPI ont été retirés du marché car pas d’offres cohérentes reçues. Actuellement le marché n’a pas craqué et je n’ai pas vu de ventes forcées, les vendeurs tiennent encore.. D’ailleurs le gérant d’epsilon 360 anticipe des ventes forcées en 2024 montrant que ce n’était pas le cas en 2023.
- Et même dans le cas ou des ventes contraintes auraient été réalisées en 2023, on parle ici de toutes les SCPI lancées récemment (2020 à 2022) qui ont augmenté la valeur de reconstitution dans un marché baissier (epsilon 360, iroko, remake live…). Ce qui veut dire que toutes ces SCPI ont réussi à acheter majoritairement à des vendeurs contraints pour créer de la valeur. On n’est plus dans l’exception, on est dans la généralité.

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#21 02/02/2024 15h44

Membre (2020)
Top 20 SCPI/OPCI
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Ce que vous dites est intéressant et je conçois qu’on puisse débattre de la réalité et du volume de ces ventes forcées. Ça me paraît être une des réponses possibles à la question pertinente que vous posez mais peut être en existe-t-il d’autres.

Concernant la réalité des augmentations, elle est assez relative même si une certaine stabilisation est déjà une bonne performance dans le contexte actuel et justifie votre interrogation :

Iroko VR fin 21 : 207,12
Iroko VR fin 22 : 207,17
Iroko VR fin 23 : 209,43

Remake VR fin 22 : 206,98
Remake VR fin 23 : 203,83

Epsilon VR fin 21 : 254,84
Epsilon VR fin 22 : 272,86
Epsilon VR fin 23 : 273,92

La seule augmentation significative (et elle est d’ailleurs très significative) est celle d’epsilon sur 2022. Le rapport annuel indiquait bien des valeurs d’expertise 8% au-dessus des valeurs d’acquisition.

Dernière modification par Thortue (02/02/2024 15h50)

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#22 09/04/2024 13h29

Membre (2022)
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Voici quelques nouvelles positives pour 2024.

Source : rapport annuel 2023.

La valeur d’expertise indépendante du
patrimoine fait ressortir une valeur de reconstitution de
273,92 € par part à fin 2023, soit 9% au-dessus du prix
de souscription en vigueur.

Dans ce contexte, Espicap REIM s’est fixé pour 2024 un
objectif de performance globale de 8% (taux de
distribution + revalorisation du prix de part), dont un
objectif de taux de distribution de nouveau en
progression, à 6,50%. Cet objectif est une estimation
des performances futures sur la base des données
2023 et d’hypothèses de marché prises par Epsicap
REIM sans que cela ne constitue une promesse ou une
garantie de performance.

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[+1]    #23 09/04/2024 15h25

Membre (2021)
Réputation :   16  

Enorme,  je n’y avais pas prêté attention !
Ils écrivent donc - alors que c’est interdit par l’AMF - qu’ils vont revaloriser le prix de la part ?!
Effectivement bonne nouvelle mais c’est quand même fort de café !

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#24 09/04/2024 17h31

Membre (2012)
Top 20 SCPI/OPCI
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J’avais déjà donner l’information qui est apparu dés le BT 4 2023. Il le confirme dans le rapport annuel. Après que la communication soit interdite, on va pas leur porter rigueur quand ça va dans le bon sens ;-)
Par contre quelle est votre source concernant l’AMF ?

Audacesfortunajuvat, le 01/02/2024 a écrit :

Progression du taux de distribution de 6,08% en 2022 à 6,25% en 2023. Objectif 6.5% en 2024
Relever le dividende mensuel à hauteur de 1,35€ par part en jouissance dès l’acompte du mois de Janvier

Mais surtout hausse de la Valeur de reconstitution au 31/12/2023  273.92€ soit 9.6% de plus que le prix de souscription. Ce qui implique certainement une hausse de la part en 2024 et d’ailleurs ils ne s’en cachent pas :
"Au titre de 2024, nous nous fixons un objectif de performance globale de 8% (TD + revalorisation du prix de part)"
soit un objectif d’augmentation de 1.5%

Tout est au beau fixe TOP et TOF à 100%

BT 4T 2023

Dernière modification par Audacesfortunajuvat (09/04/2024 17h36)

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